房地产经营与管理 自己

房地产经营与管理主讲高春萍房地产经营与管理课程介绍：本教材主要针对高职高专房地产专业的教学需要，结合高职高专的办学精神，全面、系统地阐述了《房地产经营与管理》的基本理论，并在编写中引用了大量的例题和练习题。本教材在向读者介绍房地产经营与管理的基本概念和特征、经营方式、房地产行政管理的基本知识的基础上，对房地产开发企业的资质管理、房地产产权管理等行政管理的具体业务内容作了全面的概括。房地产开发企业的经营管理涉及面广，并且各项管理内容相互影响较大，所以本教材以房地产项目管理为主线，以经营与管理为主要内容，以房地产经营环境与市场为起点，系统介绍了房地产经营预测与决策的基本方法、开发项目的经济评价、建筑工程招投标。工程三大目标控制、房地产市场营销及物业管理等内容。本教材具有较强的综合性、实用性、实践性、政策性等特点，不仅适用于高职高专和应用技术学院房地产经营与管理专业、物业管理专业的教学需要，同时又可作为房地产开发企业的管理人员、业务人员、物业管理人员业务学习的参考书。房地产经营与管理大纲要求：一、课程简介开课系室：建筑工程系、工程经济教研室课程编码：适用专业：房地产经营与估价课程性质：技能基础课考核方式：笔试或开卷考试 修课方式：必修课总学时：68学时教材：机械工业出版社出版的《房地产经营与管理》，银花张加颖/主编参考书：中国房地产估价师职业资格考试辅导教材中的《房地产开发经营与管理》，中国建筑工业出版社，刘洪玉/主编二、课程的性质、任务和要求通过对学生进行房地产经营与管理方面知识的理论与实践的学习，使学生掌握房地产经营与管理各方面的知识与技能，对学生将来从事房地产的经营与管理及从事房地产的估价工作打下坚实的基础。三、课程教学目标（一）理论知识目标：通过学习，使学生具备的能力：掌握房地产开发经营与管理的相关知识。（二）实践技能目标：培养学生独立工作的能力，成为能从事房地产经营与估价及相关行业的人才。房地产经营与管理目录：

前言

第一章概述

第一节房地产的概念及其特性

第二节房地产经营与管理的含义及其特征

第三节房地产经营方式

第四节房地产经营与管理的研究对象、研究内容与研究方法

思考题

第二章房地产行政管理

第一节房地产行政管理概述

第二节房地产开发企业资质管理

第三节房地产开发企业组织管理

第四节房地产产权产籍管理

思考题

第三章房地产经营管理环境及市场

第一节房地产经营管理环境

第二节房地产市场

思考题

第四章房地产经营预测

第一节房地产经营预测的概念

第＿二节房地产经营预测的程序和类别

第二v房地产经营预测的定性预测法

第四节房地产经营预测的定量预测法

思考题

习题

第五章房地产经营目标与决策第一节房地产经营目标

第二节房地产经营决策的概念

第二节房地产经营决策方法

思考题

习题

第六章房地产开发项目经济评价

第一节房地产开发项目成本费用

第＿二节房地产开发项目的财务分析

第三节房地产投资不确定性分析

第四节方案类型与评价方法

思考题

习题

第七章房地产项目管理

第一节房地产项目管理的概述

第二节建筑工程招标与投标

第三节房地产项目工程质量控制

第四节房地产项目的工程进度控制

第五节房地产项目的投资控制

思考题

习题

第八章房地产市场营销

第一节房地产市场营销的概述

第二节房地产市场营销策略

第三节房地产的买卖经营

第四节房地产的租赁经营

思考题

第九章物业管理

第一节物业管理概述

第二节物业管理的内容

第三节物业管理运作的基本环节

思考题第一章概述房地产的概念及其性质

一、房地产的概念房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，又被称为不动产。房地产可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。每一类拍卖标的都有自己的特殊性，这种特殊性是与该类标的物的特性相联系的，房地产有以下几个特点：

（一）位置的固定性和不可移动性。

（二）使用的长期性。

（三）影响因素多样性。

（四）投资大量性。

（五）保值增值性。由于房地产是由土地及地上的建筑物、构筑物构成，对于土地和房屋可以按以下方法分类：

（一）根据土地的用途分类：

根据《城市用地分类与规划建设用地标准的规定》，城市用地可以分为九类：

1、居住用地

2、公用设施用地（含商业用地）

3、工业用地

4、仓储用地

5、对外交通用地

6、道路广场用地

7、市政公用设施用地

8、绿化用地

9、特殊用地

（二）根据房屋的用途分类：

按照房屋的使用功能可以分成八类：

1、住宅

2、工业厂房和仓库

3、商场和店铺

4、办公楼

5、宾馆酒店

6、文体娱乐设施

7、政府和公用设施

8、多功能建筑（综合楼宇）

二、房地产的特性

二、房地产的特性房地产的特性主要是指它的商品特性和物理特性。（一）房地产的商品特性房地产商品的广义性2、房地产商品交易的特殊性购买租赁（租用和分期付款购买）（二）房地产的物理特性1.房地产的不可移动性2.房地产的永久性3.房地产规模的有限性三、房地产业的地位和作用表现在三个方面1.房地产业是经济结构的主要构成部分

2.房地产业是产业结构调整的先导3.房地产业的蓬勃发展，有赖于社会经济整体发展的兴旺第二节房地产经营与管理的含义及特征房地产经营的含义房地产经营是指房地产当作商品，从而对这种特殊商品进行的一系列经营性活动，这些经营性活动包括房地产的买卖、租赁、开发、建造、交换、广告、组织消费、从事各种相关服务等活动。（一）主要的房地产经营活动1.土地开发经营活动2.房地产建造经营活动3.房地产买卖经营活动4.房地产租赁经营活动第二节房地产经营与管理的含义及特征（二）房地产经营与其他商品经营的差异主要表现在：1）房地产开发一次性投资量大，产品的销售值量也大。2）房地产是不动产，使用期限长，也不能像其他产品那样随时意。旧换新。3）房地产是土地与其上面的房屋的统一。二、房地产管理的含义房地产管理是指对房地产经营活动的管理。房地产经营活动包括房地产的生产过程和流通过程。三、房地产管理与房地产经营的关系四、房地产经营的基本特征开发商的角色房地产投资动力来源房地产需求与供给住房的需求（1）住房的需求的特点：1）需求普遍性2）需求代价高3）需求的间接性（2）影响住房需求的因素

1）人口状况的影

2）家庭收入水平的影响

3）房屋价格因素的影响

4）房屋占有因素的影响

5）客观经济因素的影响

6）国家住房政策的影响住房的供给（1）住房供给的特点：1）标的物的多样性

2）生产的长期性

3）投资的风险性（2）影响住房供给的因素1）市场价格因素的影响2）资金利息率因素的影响3）税率因素的影响4）政府的政策因素的影响

第三节房地产经营方式一、房地产投资（二、土地的有偿使用三、房屋出租出售四、房地产的综合开发五、房屋修缮保养六、房地产中介服务）房地产投资是一种将资本投入房地产开发、经营、中介服务、物业管理服务等经济活动和房地产金融资产活动，已获得最大限度利润的经济行为房地产实业投资具体分为1.土地开发投资、2.房屋开发投资、3.房地产经营投资、4.房地产中介服务投资房地产投资与其他投资相比具有的优势？：1、正常情况下地价具有不断增值的优势；2、房地产投资的双重性；3、房地产投资能规避风险，可以起到保值作用。二、土地的有偿使用（一）土地的使用权出让。协议、招标、拍卖三种方式。（二）土地的使用权转让。出售、互换、赠与。（三）土地的使用权出租（四）土地的使用权抵押房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务担保的行为。哪些房地产不能抵押？1.产权有争议的房地产；2.用于教育、医疗、市政等公用福利事业的房地产；3列入文物保护的建筑物和有关重要纪念意义的其他建筑物；4.已依法公告列入拆迁范围的房地产；5.被依法查封、扣押、监管或以其他形式限制的房地产；6.依法不得抵押的其他房地产。三、房屋出租出售出售成本的组成:生产成本、流通费用、利润和税金四大要素出租主要包括：折旧费、维修费、管理费、投资利息、税金、保险费、地租、利润等八大因素四、房地产的综合开发小区开发的几个阶段1.小区的规划设计阶段2.征地、拆迁阶段3.施工组织和管理阶段4.竣工验收交付使用阶段5.开发小区的管理五、房屋修缮保养六、房地产中介服务中介服务机构应具备的条件1.2.3.4.第二章房地产行政管理

第一节房地产行政管理概述一、房地产行政管理学的研究对象：房地产行政管理学是指如何行使行政权力，对房地产经济领域进行管理。房地产行政管理学的研究对象是：产权和产籍管理、使用管理等二、房地产行政管理的含义:1.房地产行政管理的依据2.房地产行政管理的主体3.房地产行政管理的客体4.房地产行政管理的机制5.房地产行政管理的目的6.房地产行政管理的地位第一节房地产行政管理概述三、房地产行政管理的重要性（六个方面）四、房地产行政管理的职能（一）、房地产行政管理职能的含义:（二）、房地产行政管理的职能1.计划职能2.组织职能3.指挥职能4.监督职能

5.强化全行业管理的职能

6.调节职能第一节房地产行政管理概述五、房地产行政管理的原则、手段和方法（一）、房地产行政管理的原则依法管理的原则统一管理的原则3.《双重身份》的协调原则4.国家调控房地产市场的管理的原则5.不直接经营的原则第一节房地产行政管理概述（二）、房地产行政管理的手段1.行政手段

2.法律手段：权威性、严肃性、无差别性、强制性、稳定性

3.经济手段

4.教育手段（三）、房地产行政管理的方法第一节房地产行政管理概述六、房地产行政管理体制和组织机构（一）房地产行政管理体制《一》房地产行政管理体制含义《二》房地产行政管理体制的作用1.前提2.载体3.关键4.依法行事的原则（二）房地产行政组织1.房地产行政组织是：是主体，推动2.房地产行政组织的特点：1.政治性、2.社会性、3.服务性4.适应性第二节房地产开发企业资质管理

房地产开发企业设立的条件：1.有自己的名称2.有自己的组织机构3.有固定的经营场所4.有符合国务院规定的注册资本5.有足够的技术人员6.法律、行政法规规定的其他条件第二节房地产开发企业资质管理

第一条为了加强房地产开发企业资质管理规定，规范房地产开发企业经营行为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本规定。第二条本规定所称房地产开发企业是指依法设立、具有企业法人资格的经济实体。第三条房地产开发企业应当按照本规定申请核定企业资质等级。未取得房地产开发资质等级证书（以下简称资质证书）的企业，不得从事房地产开发经营业务。国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发企业的资质管理工作；县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发企业的资质管理工作。第五条房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。

各资质等级企业的条件如下第五条房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。各资质等级企业的条件如下：（一）一级资质：

1．注册资本不低于5000万元；

2．从事房地产开发经营5年以上；

3．近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；

4．连续5年建筑工程质量合格率达100％；

5．上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；

6．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；

7．工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

8．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；

9．未发生过重大工程质量事故。.（二）二级资质：

1．注册资本不低于2000万元；

2．从事房地产开发经营3年以上；

3．近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；4．连续3年建筑工程质量合格率达100％；5．上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；

6．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；

7．工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

8．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；

9．未发生过重大工程质量事故。.（三）三级资质：

1．注册资本不低于800万元；

2．从事房地产开发经营2年以上；

3．房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；

4．连续2年建筑工程质量合格率达100％；

5．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；

6．工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；

7．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；

8．未发生过重大工程质量事故。.（四）四级资质：

1．注册资本不低于100万元；

2．从事房地产开发经营1年以上；

3．已竣工的建筑工程质量合格率达100％；

4．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；

5．工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；

6．商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；

7．未发生过重大工程质量事故。第六条新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到房地产开发主管部门备案；（一）营业执照复印件；（二）企业章程；（三）验资证明；（四）企业法定代表人的身份证明；（五）专业技术人员的资格证书和劳动合同；（六）房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。第四节房地产产权产籍管理一、房地产产权产籍管理概述（一）房地产产权产籍管理的界定1.房地产产权：以房地产为标的的产权，为房地产产权。房屋的所有权土地的使用权房地产抵押权城市房地产产权指房屋所有权和该房屋占用国有土地的使用权。房地产产权具有绝对性和排他性。绝对性是指只有产权人才具有对房地产的充分、完整的控制、支配权，以及从而享有的利益，排地性，是指产权人排除他人占有、干涉的权利。这种权利包括直接的物权，也包括由此派生的典权、抵押权等他项权利。房地产产权指房地产所有者对其所有的房地产享有的占用、使用、收益、处分的权利。所谓占有，是合法取得和拥有的意思。它是指事实上对房地产的控制和支配。占有是房地产产权的基本内容，占有房地产的可以是所有者本身，也可以是非所有者通过合法手续对房地产的占有。所谓使用，是指房地产的占有者按照房屋的性能及使用价值对房屋合理地加以利用。房地产的权属所有人可以自己行使使用权，如自住、自用等；也可以依一定的条件把房地产的使用权转让给他人，如出租、出借、抵押等。房地产的使用权和占有权是密不可分的，没有占有权，使用权就失去了存在的基础，而使用权又可以从所有权中分离出来，即有使用权不一定就有所有权，但却一定有占有权。2.房地产产籍：产籍的“产”指财产，“籍”的含义有两个：一是簿册；二是指一种隶属关系。所谓产籍，就是记载财产权属关系的各种簿册资料的总称。房地产产籍资料包括在房地产权属申请登记\调查\测绘\确权及发证等过程中获得的各种图\档\卡\册及相关资料.这些资料反映了房地产的权属\坐落\位置\用地面积\房地权界\房屋建筑面积\结构\层数\建筑时间\权源\用途\有无设定他项权利\是否受到限定等基本状况。3.房地产产权产籍管理的概念房地产产权管理是指国家通过县级以上地方人民政府设置的房地产行政管理机关及房地产产权产籍管理职能机构，依据国家法律和政策，通过审核确认所辖区域范围内的房地产产权归属关系，实施保障房地产权利人合法权益的行政行为。从广义上讲，它还包括对确认房地产权属关系所必须依据的房地产档案、资料而进行的综合性管理，及产籍管理。他是行政管理的重要基础性工作。

二者关系：产权管理是产籍管理的基础，产籍管理是产权管理的依据二者是一个有机的整体，二者不可分割，不可偏废（二）房地产产权产籍管理的任务做好房地产权属登记、确权、发证工作做好房地产测绘工作做好房地产产籍管理工作：图、档、卡、册保持一致

(三)房地产产权产籍管理的目的和意义1.保护房地产权利人的合法权益2.房地产产权产籍管理是房地产管理的基础工作a房地产开发和住宅建设需提供已经存在的资料b房屋的买卖、土地使用权的转让、房地产租赁、抵押等房地产交易活动，都涉及到房地产权属和房屋的自然情况。c房地产服务，如住宅小区的管理服务、房屋的管理和修缮服务

d总之房地产产权产籍的管理贯穿房地产开发、建设、使用的全过程。

3.产权产籍管理为城市规划、建设、管理提供科学依据(四)房地产产权产籍管理的原则房屋的所有权与该房屋所占用的土地使用权实行主体一致的原则房地产产权产籍的属地管理原则属地即房屋所在地二、房地产权属登记发证制度《城市房屋权属登记管理办法》房地产登记，即房地产产权登记，它是国家为健全法制，加强城镇房地产管理，依法确认房地产产权的法定手续。它要求凡在规定范围内的房地产权，不论归谁所有，都必须按照登记办法的规定，向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。经审查确认产权后，由房地产管理机关发给《房地产产权证》。产权登记是房地产权管理的主要行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产权实施有效的管理。房地产权属登记发证制度是产权产籍管理的首要的核心内容房地产权属登记发证制度的主要内容有：（一）市县房地产管理部门是房屋所全登记发放的法定机关（二）房地产权属登记发证的管理机构分工1.国家建设部负责全国房屋所有权权属的确权、登记、发证管理工作2.国土资源部负责全国土地使用权的确权、登记、发证管理工作三、房地产权属登记管理我国的房地产权属登记制度的特点房地产登记由不同登记机关分别登记房地产权属登记是土地使用权和房屋所有权登记分别在土地管理机关和房地产管理机关。2.房地产权属登记为房地产权利动态登记：当事人对房地产权利的取得、变更、丧失均依法登记，不经登记，不发生法律效力。，不能对抗第三人。3.房地产权属登记采取实质性审查审查证件的有效性4.房地产权属登记具有公信力：依法登记的房产权利受国家法律保护。5.房地产权属登记实行强制登记制度：不登记的房产权利不受国家法律保护。6.颁发权利证书：权利证书为权利人权利的凭证，由权利人持有和保管权利证书。(四)房地产权属登记的种类

1.总登记

2.土地使用权初始登记:提交批准用地或土地使用合同等证明文件.3.房屋所有权初始登记:土地使用权证书；建设工程规划许可证；建设用地规划许可证等

4.转移登记5.变更登记6.他项权利登记7.注销登记(五)申请房地产权属登记的条件及当事人申请登记的期限1.申请房地产权属登记的条件四个A.申请人或代理人具有申请资格权利人为法人\组织；自然人。B具有明确具体的申请要求C、申请登记的房地产产权开源清楚、合法、证件齐全、没有纠纷‘且不属于被限制转移或被查封以及违章建筑的房屋。D、属受理登记的登记机关管辖2.当事人申请登记的期限1.总登记2.初始登记3个月3.转移\变更\注销登记30天四\房地产产籍管理(一)房地产产籍管理的内容房地产平面图房地产档案房地产卡片房地产登记簿册（二）房地产产籍作用登记发放交易评估房管政策落实政策司法仲裁规划建设就城改造事迹考证编史修志房地征税第三章房地产开发程序

房地产开发程序虽然房地产开发是一个十分复杂的过程，但从操作上看，每个开发项目都可分解为4个阶段。只有了解房地产开发流程和每一个开发阶段的特点，才能更好地制定房地产开发策略。

1决策立项2开发前期的准备工作阶段3建设施工阶段

4营销阶段

1决策立项一般又称为可行性研究，它是指定房地产开发策略最重要的环节。这个阶段需要考虑和解决的问题是：开发何种类型的房地产项目，（工业？住宅？商厦？……）在什么地方开发？开发规模多大？开发的预期效果如何？

.2开发前期的准备工作阶段

在确定开发项目和地点之后，围绕着土地这个中心问题，需要做一系列开发前的准备工作，主要内容有：

（1）根据国家的土地使用政策和地方提供的用地规划条件，进一步落实土地开发的具体范围；

（2）在获取土地使用权之后，开展征用土地和拆迁安置等工作；

（3）进行开发项目的工程勘探和规划设计，并制定项目的建设方案；

（4）完成施工现场的基础设施配套建设，即所谓“三通一平”，“五通一平”，“七通一平”。为下阶段的地上建设打下基础。.3建设施工阶段

这一阶段的开发工作主要由建筑承包商按合同和规划设计的方案实施。开发方的主要任务是：通过招投标，确定建设施工单位；保证工程施工进度，控制开发成本，解决施工中出现的纠纷，确保工程质量。要完成上述任务，开发方必须密切注意建设工程的进展，定期视察现场，加强有效的工程监理，直至竣工验收。.4营销阶段

为了尽快回收资金，减少风险，开发商往往在建设施工阶段就开始预售房屋。随着国家对房地产业调控的力度不断加强，目前只有在房屋主体结构竣工后，才能进入营销阶段。

开发项目的营销有出售和出租两种方式，选择何种方式？通常要考虑市场、物业类型等方面的因素。一般来说，商品住宅多以成套出售为主；写字楼、商业用房、酒店、工业厂房，通常是租售并举，以出租为主。.房地产开发项目的市政配套14、征求主管部门审查意见15、落实市政公用设施配套方案16、报审市政配套方案17、市政各管理部门提出市政配套意见18、市政管线综合房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费1、工程勘察（测量）费2、工程设计费3、建设工程规划许可证执照费4、竣工档案保证金5、临时用地费6、临时建设工程费7、建设工程勘察招标管理费8、勘察设计监督管理费9、古建园林工程设计费第四章房地产经营管理环境及市场

第一节房地产经营管理环境一、房地产经营业的社会经济环境二、房地产经营的产业环境一、房地产经营业的社会经济环境（一）房地产经营业的社会经济环境1.宏观环境（1）政治因素（2）经济因素（3）技术因素（4）人文因素（5）地理因素

2.微观环境（1）需求因素（2）资源因素（3）竞争因素（4）人文因素（5）地理因素（二）社会经济环境对房地产经营管理的影响。

1.社会环境与经济变迁的影响。（1）社会环境的影响（2）经济变迁的影响

2.环境问题与配套设施的影响。（1）环境问题与安全性。（2）配套设施二、房地产经营的产业环境（一）房地产经营的产业环境的内容1.房地产市场管理2.房地产产权产籍管理3.房地产法律制度4.房地产金融5.房地产科研工作6.房地产人才培养（二）房地产经营与管理的法律法规三、房地产经营环境的研究方法1.实证分析与规范分析2.整体分析与局部分析3.相关分析与预测分析4.确定性分析与不确定性分析第二节房地产市场

房地产市场含义及特点房地产市场不仅是房地产交易的场所，也是房地产商品所经过的流通过程的总和。即包括房地产商品的买卖、租赁、交换、抵押、信托、融资和评估等。房地产市场的特点市场供给缺乏弹性市场供给的不同性质一级市场的垄断性市场需求广泛性地理位置对房地产价格的重要性房地产市场具有较强的区域性与银行融资的关系密切房地产市场的分类按房地产的实物形态划分：地产市场和房产市场按地产的交换层次划分：一级市场和二级市场按交换方式划分：买卖、租赁、调换、抵押、拍卖、典当等按交换物的性质划分：可分为实体类房地产市场和非实体房地产市场按交换物的性质划分：可分为实体类房地产市场和非实体房地产市场非实体房地产市场房地产金融市场：房地产资金的供应者和需求者进行资金融合房地产劳务市场：修缮、加固等房地产技术信息市场(二)、房地产市场功能价值评价的功能对供求的调节功能优化资源配置，提高房地产资源使用效益的功能房地产市场是实现房地产业宏观管理科学化的重要保证三、房地产市场运行机制（一）价格机制（二）供求机制（三）竞争机制（四）利益风险机制（五）信贷、利率机制.四、房地产市场交易

P95-99同P7-11房地产买卖与租赁的关系房地产买卖与租赁作为两种主要的交易方式，相互之间存在着一定的关系，这种关系及变化也是房地产市场交易的一个组成部分。房地产既然可以作为一种投资，房地产市场上的买主不一定是使用者，他可以自由转让或享受该房地产所带来的任何权益。租金对产权的使用者来说是一种成本，对产权的出租者来说是一种回报。.假设：a有一房地产第一年可带来1000元的租金

b第二年是1500元的租金；c而第二年末卖出的价格是10000元，若利率是10%，则这一房地产的现值为

1000元+1500元（1+10%）+10000元（1+10%）2=10630元

这一现值就可以视为一种买卖价格。计算租金相对于楼价的比率去估计房地产的投资价值租金收益率=R/PR——全年租金收入P——房地产市价.R——全年租金收入P——房地产市价

i——市场利率所持有的资金一年后可赚取Pi的利息P1为一年后卖出的价格，则投资在房地产一年后的总收益是R+(P1-P)P1-P_____该房地产升值的赚价若不投资房地产，；利息收入=Pi

投资房地产的初步条件是R+(P1-P)>Pi改写为R/P>[i-(P1-P)/P]这个不等式就是房地产投资的基本法则租金收益率大于利率减去房地产的升值幅度，投资者就不会选择租赁，而要选择购入该房地产。

第五章房地产经营预测

第一节房地产经营预测的概念一房地产经营预测的概念及房地产经营预测的作用（一）预测的概念预测就是根据历史资料和现实情况，借助科学的方法和手段，通过对所获得的资料进行处理和分析，对事物的未来发展状况作出预见和推测。也就是说，预测是根据已知推测未知，根据以往推测未来，根据主观的经验和教训、客观的资料与条件、演变的逻辑与推断、寻求事物的未来发展规律。——.（二）房地产经营预测的概念：就是根据房地产行业的过去和现状以及企业经营的以往发展的规律性来预计或推测房地产经营企业的未来经营环境和经营方向的科学方法（三）房地产经营预测的作用1.它是房地产经营企业制定经营决策的前提2.它是房地产经营企业制定营销策略的依据——3.经营预测有利于提高房地产经营企业的竞争能力；效益—主动性二、房地产经营预测的特点、原则和内容房地产经营预测的特点双重性个别性长期性——复杂性房地产经营预测的原则连贯性的原则相关的原则类推的原则系统的原则.（三）房地产经营预测的内容1.预测特定城市房地产业的未来前景上升还是下降？平稳还是波动？2.预测未来一个时期内房地产市场对各类房屋楼宇设计和功能等需求的变化趋势

暖气/中央空调；楼梯栏杆铁木/不锈钢；水泥地/大理石地砖/不装修预测个别房地产开发项目的项目优势和劣势、可是的经营风险环节、成本突破的可能性、经营过程中的竞争因素等问题。地理位置/价格/周围环境对房地产品价格走势的预测预测各类房屋共给的增长和市场占有率的变化预测房地产金融市场的发展动向房地产经营预测的影响因素各类房地产的存量及现状。住宅存量、有商业收益的存量人口状况房地产价格的变化国家的经济发展水平第二节房地产经营预测的程序与类别

一、房地产经营预测的程序与类别三个阶段七个环节一）准备阶段二）实施阶段三）提交经营预测报告阶段.房地产经营预测的程序与类别三个阶段七个环节一）准备阶段1.房地产经营预测的目标和要求

2.搜集资料

3.分析判断二）实施阶段1.进行预测1.）选择经营预测方法

2）.建立经营预测模型

3）.预测计算2.预测结果分析1.）结果分析

2）.经营预测误差三）提交经营预测报告阶段1.提出经营预测报告2.追踪与反馈.二、房地产经营预测的分类1.按预测内容分类：项目预测和经营环境两类2.按时间期限分类：长期预测5年、中期预测3年左右、短期预测1年以内3.按预测范围分类：宏观预测、微观预测、4.按预测方法分类：定性预测、定量预测综合预测第六章房地产经营目标与决策

第一节房地产经营目标

第一节房地产经营目标房地产经营目标的内容1.房地产经营战略目标：1）成长性目标2）稳定性目标3）竞争性目标2.房地产经营战术目标1）以追求最大利润目标2）以一定的投资收益率为目标3）以保持价格稳定为目标4）以保持或增加市场份额为目标5）以应付和防止竞争为目标6）以保持良好的销售渠道为目标第二节房地产经营决策的概念

一、房地产经营决策的含义（一）房地产经营决策的含义房地产经营决策：是指在房地产经营活动中，经营者依据对经营客体的规律性及各种主客观条件的认识，借助于一定的手段和方法，对房地产经营目标及行动方案进行优化设计，选择并付诸实施的行为过程。房地产决策是从发现房地产经营问题入手,确定未来经营活动目标,设计实现目标的方案,从两个以上的方案中优化选择,确定最优行动方案；布置、检查、监督方案的实施；在实施过程中进行方案修正或实行追踪决策等一系列的活动环节所构成的一个综合过程。决策是房地产一切经营活动的核心（二）房地产经营决策的构成要素1.决策主体2.决策目标：3.决策变量：4.环境条件：5.决策成果

6.决策变量的评价与选择：（三）房地产经营决策的基本属性1.决策的主体性2.决策的客观性3.决策的目的性4.决策的实践性5.决策的预见性6.决策的选择性.二、房地产经营决策的内容和作用一）、房地产经营决策的内容房地产经营决策的内容较多，依项目的具体情况不同也有差异，通常情况下，经营决策有下列内容：1.经营战略：指关系到企业全局性的、长期的和重大问题的决策。2.经营目标与计划3.项目决策4.投资决策5.金融决策6.财务决策7.生产与开发决策8.价格决策9.销售决策10.组织人事决策11.工程指挥决策12.物业管理决策二）、房地产经营决策的作用

1.经营决策的质量关系到企业的生死存亡、兴衰成败

2.经营决策是经营管理的核心房地产经营决策可以看做是企业经营活动的重中之重，是一切经验活动的核心与灵魂.三、房地产经营决策的类型

房地产经营决策，从总体上看，多属于微观决策层次。通常情况下，可划分为如下类型：1.战略决策与战术决策战略决策是指关系到房地产企业经营全局性的、长期的和重大问题的决策。战略决策者着眼于全面提升企业的素质和经营职能，确保正确的经营方向，谋求企业与外部环境达到一种动态的平衡。战术决策是指房地产企业经营活动中那些局部性的、短期性的和为战略目标服务的一般问题的决策。.2.程序化决策与非程序化决策程序化决策。又称规范性决策或常规决策。是指经常出现的有章可循的决策。它有相对稳定的决策结构，可供决策主体重复使用。非程序化决策。又称非常规决策。是指新出现的有大量不确定性因素，缺乏可靠数据、资料，无常规可循，必须进行特殊处理的决策。非程序化决策往往属于重大战略问题的决策，影响着企业经营的成败。3.数量型决策与非数量型决策数量型决策是指决策的目标本身可以用数量指标来表现的决策。非数量型决策是指那些决策目标无法用数量指标表现，只能做定性描述或抽象表达的决策。如：管理制度、机构设置、功能要求、人性化服务等。

3.数量型决策与非数量型决策数量型决策是指决策的目标本身可以用数量指标来表现的决策。非数量型决策是指那些决策目标无法用数量指标表现，只能做定性描述或抽象表达的决策。如：管理制度、机构设置、功能要求、人性化服务等。

4.确定型决策、不确定型决策、风险性决策确定性决策指信息较完备，只存在一个确定目标，各种不同方案的结果均可计算确定，只需比较各方案的优劣即可做出决定的决策类型。不确定性决策是指与风险决策相类似，但不能预测环境条件出现的概率，决策结果不确定。对这类型的决策，通常通过多种比较分析，或对计算结果进行综合评价才能作出科学的决策。

.四、房地产经营决策的特征与决策原则一）房地产经营决策的特征1.决策主体，由个体向群体转化2.决策客体，由简单向复杂转化3.本质，由经验型向科学型转化4.程序，由无序向有序转化5.决策空域，由封闭向开放转化6.决策时域，由短期向长期转化7.方式，由静态向动态转化8.决策速度，由低速向高速转化9.决策技术，有手工向智能转化10.决策方法，由定性向定量转化.二）通常这些原则有：1.客观性原则（即教材上的唯物辨证原则）2.信息可靠原则3.以预测为基础的原则4.系统性原则5.优化原则6.可行性原则7.反馈性原则8.实效性原则第三节

房地产经营决策方法

经营决策方法是指为了实现一定的经营决策目的而进行决策活动的途径和手段。决策方法是否科学，直接关系到决策的质量和成败。在房地产经营活动中，决策的主客体都处在复杂的环境条件中，这就决定了其决策方法的多样性和针对性。所以房地产经营决策方法是一个复杂的综合体系，这个体系可按不同的分类标准进行分类，常用的有以下几类：一、

定量决策与定性决策二、

确定型决策与不确定型决策三、风险性决策.一、

定量决策与定性决策

根据决策过程中数学模型的应用程序与决策结论的来源划分为定量决策和定型决策两类方法：1.

定量决策方法

根据信息论、系统论、控制论的理论，运用现代数学的方法和使用电子计算机，把许多因素做定量化描述，来引导出决策的方法，也称为决策的“硬方法”。其优势在于：扩大了程序化决策的应用范围，大大提高了决策的精度，提高了决策的时效性，有利于形成严格论证、尊重科学、实事求是的决策作风。其局限性在于：对于非理性因素（如人的情感、动机、意志等）难以用数学方法处理，数学模型很容易落后于客观变化，数学方法成本过高、手续烦杂，有时一些简单的问题反而搞复杂了.

2.定性决策方法

运用心理学、社会学、逻辑性、创造学等学科理论，建立在决策者个人经验与逻辑判断能力基础上的决策方法，俗称决策的“软方法”。其优势在于：充分考虑人的经验、价值观念、心里承受能力等因素，具有适应性强、灵活、方便、通用等特点，特别适用于非规范性决策。其局限性在于：受到决策者的情绪、意志等非理性因素的制约，因为建立在个人直观判断的基础上，可能带有很大的主观随意性。3.定量决策与定性决策方法的配合应用

定量决策与定性决策方法在决策过程的不同阶段配合应用，取长补短，以获取互补效应。.二、

确定型决策与不确定型决策

根据信息是否完备，目标是否确定可将决策划分为确定型与不确定型决策。1.

确定型决策方法

信息比较完备，只存在一个确定的目标，决策的未来状态和各种不同方案的结果均可以计算确定，只需要比较不同方案的经济效益，即可做出决定的决策类型。常用的数学方法有：线性规划法和效益费用比法。

1)线性规划法例题见147页2）效益费用比法例题见148页.2.不确定型决策方法

这是在对决策问题的未来状态发生的概率资料毫无所知的情况下进行的决策，又称非肯定型决策。这是难度最大的决策，它需要决策者的经验和明识，并辅以有效的决策体制和严格的决策程序。人们根据决策经验，提出一些准则作为不确定型决策的依据，如乐观准则、悲观准则、等可能准则和后悔值准则等。乐观准则：乐观准则又称最大值准则或赫威兹准则。采用乐观准则时，决策主体从最乐观的角度出发，找出每种决策方案在各种自然状态的A.最大效益值，然后再从这些效益值中选择最大值所对应的方案，即为最优方案例题见152页B.等可能准则:又称机会均等准则。每种状态发生的概率相同，1/n然后在按照风险型决策的损益最大期望值进行决策。例题见153页.三、风险性决策在房地产经营决策活动中，相当数量的决策都有潜在风险，而其风险多数呈统计规律，用数理统计的方法比较各方案风险的大小，选取最佳方案的决策方法叫风险性决策方法，又称为统计型决策或随机决策。经常使用的方法有：最大概率法、期望值法和决策树法。1．最大概率法：它的基本思路是将风险型决策化为确定型决策。根据概率论的知识，一件事情概率越大，发生的可能性就越大。最大概率法适用于：在一组自然状态中某一状态出现的概率，比其他状态出现的概率特别大，而它们相应的损益值差别不是很大的决策问题。如果在一组自然状态中，所发生的概率差别都很小，就不宜采用此法.。2．期望值法：就是计算出每个方案的损益期望值后在进行比较，最大的损益期望值即最优方案例题见150页第七章房地产开发项目经济评价第一节房地产开发项目成本费用房地产开发项目成本费用包括：土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费用、销售费用、财务费用、其他费用、不可预见费用、开发期税费。.土地费用土地费用是指为取得项目用地使用权而发生的费用。有偿使用和行政划拨两种取得土地使用权的方式。土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费、城市建设配套费、拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。目前基本以后两种方式为主。随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势。1、土地出让金或土地征用费2、城市建设配套费3、拆迁安置补偿费.1、土地出让金或土地征用费土地所有权归国家所有；土地使用者向国家支付土地使用权出让金。1）土地出让金的估算一般可参照政府近期出让类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地状况等因素的修正得到；也可以根据城市人民政府基准地价，根据项目用地所处的地段等级、用途、容积率等因素修正。2）征地费在将农民集体所有土地由政府征收转变为国有土地时，需要以征地费补偿农民的经济损失。国家征用农民土地发生的费用主要有土地补偿费、土地投资费(青苗补偿费、树木补偿费、地面附着物补偿费)、人员安置补助费、新菜地开发基金、土地管理费、耕地占用税和拆迁费等。.2、城市建设配套费城市建设配套费是因政府投资进行城市基础设施，自来水、污水处理厂、煤气厂（天然气公司）热力公司和城市道路等的建设而由受益者分摊的费用，有时还包括非营业性的配套设施，如居委会、派出所、幼儿园、中小学、公共厕所等的建设费分摊。.3、拆迁安置补偿费：即新用地单位给原单位或个人造成的经济损失，即拆迁安置费和拆迁补偿费。拆迁安置费是指开发建设单位对被拆除房屋的所有权人，按照有关规定给予安置所需的费用。一般情况下应按照拆除的建筑面积给予安置。被拆除房屋的使用人因拆迁而迁出时，作为拆迁人的开发建设单位应付给搬家费或临时搬迁安置非。拆迁补偿费是指开发建设单位对被拆除房屋的所有权人，按照有关规定给予补偿所需的费用。拆除补偿可以分为产权调换、作价补偿或者产权调整与作价补偿相结等形式。产权调换的面积按照所拆除房屋的建筑面积计算；作价补偿的金额按照所拆除建筑面积的重置价格结合成新度计算。.2、前期工程费前期工程费主要指房屋开发的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测及“三通一平”等土地开发费用。他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。项目的规划、设计、可行性研究所需的费用支出一般可按项目总投资的一个百分比估算。一般情况下，规划设计费为建安工程费的3%左右；可行性研究费占项目总投资的1%~3%；水文、地质勘测所需的费用可根据所需工作结合有关收费标准估算，一般为设计概算的0.5%左右。“三通一平”等土地开发费用，主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费用和通水、电、路的费用。这些费用可根据实际工作量，参照有关计费标准估算。.3、房屋开发费房屋开发费包括建安工程费、附属工程费和室外工程费。1）建安工程费是指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括建筑工程费（结构、建筑、特殊装修工程）、设备及安装工程费（给排水、电气照明及设备安装、安装通风、弱电设备及安装、电梯及安装、其他设备及安装等）和室内装饰家具费等。2)附属工程费包括锅炉房、热力站、变电室、煤气调压站、自行车棚、信报箱等建设费用。3）室外工程费包括自来水、雨水、污水、燃气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明灯的建设费用。.在可行性研究阶段，房屋开发尤其是建筑安装工程费的估算，可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法等，也可根据类似工程经验估算。1．但愿估算法2．单位指标估算法.

3．工程量近似匡算法4．概算指标法1．但愿估算法但愿估算法是以基本建设单元的综合投资以元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。如以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资，一张病床的综合投资乘以病床数估算一座医院的总投资等。.2．单位指标估算法单位指标估算法是指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。一般来说，土建工程、给排水工程、照明工程可按建筑面积（㎡）造价计算，采暖工程按耗热量（kcal/h）指标计算，变配电安装按设备容量（kVA）指标计算，集中空调安装按冷负荷量（kcal/h）指标计算，供热锅炉安装按每小时产生蒸汽量（m3/h）指标计算，各类围墙、室外管线工程按长度（m）指标计算，室外道路按道路面积（㎡）指标计算等。.3．工程量近似匡算法工程量近似匡算法采用与工程量预算类似的方法，先近似匡算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费标准，近似计算项目投资。4．概算指标法概算指标法采用综合的单位建筑面积和建筑面积等建筑工程概算指标整个工程费用。常用的估算公式为直接费=每1㎡造价指标×建筑面积主要材料消耗量=每1㎡材料消耗量指标×建筑面积.4、管理费用管理费用是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的个中费用，包括公司经费、工会经费、职工教育培训费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、房地产税、土地使用税、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、报废使用及其它费用。管理费用可按项目投资或前述三项直接费用的一个百分比计算，一般为1%~3%左右。5、销售费用销售费用是指开发建设项目在销售起产品过程中发生的各项费用以及专设吸收机构或委托销售机构代理的各项费用，包括销售人员工资、资金、福利费、差旅费，销售机构的折旧费、修理费、物料消耗费、广告宣传费、代理费、销售服务费及销售许可证申领费等。6、财务费用财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹集发生的其它费用。利息的计算可参照金融市场利率和资金分期投入的情况按复利计算。7、其他费用其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、施工图预算费和标底编制费、工程合同预算或标底核查费、招标管理费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、开发管理费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、保险费等项费用。这些费用一般按当地有关部门规定的费率估算。.

8、不可预见费用

不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上上各项费用的3%~7%估算。9、开发期税费开发建设项目投资估算中应考虑项目所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中型城市，这部分税费已经成为开发建设项目投资反应中占最大比重的费用。各项税费应根据当地有关法规标准估算。这些税费主要包括固定资产投资方向调节税（投资总额的30%以下）、市政支管线分摊费、供电贴费、用电权费、分散建设市政公用设施建设费、绿化建设费、电话初装费、建材发展基金、人防工程费等。.投资利润率=年利润总额或平均年利润率/项目总投资额*100%

静态投资回收期=【累计净现金流量出现正值的上一年年份数】+上一年累计净现金流量绝对值/出现正值年份的净现金流量年份123456789~20净现金流量/万元-180-250-15084112150150150150累计净现金流量/万元-180-430-580-496-384-234-84+66+1886第三节房地产投资不确定性分析.从纯分析的角度让大家了解房地产投资的可行性与实效性，让您从纯经济的角度来对房地产投资有一个全面、全新的认识，从而做出精确的判断和决策，玩转房地产。财务评价的程序、参数。财务评价指标：财务内部收益率、投资回收期、财务净现值、投资利润率、资本金利润率、资产负债率、借款偿还期、流动比率及速动比率的含义及计算。国民经济评价的程序和内容。国民经济评价参数：社会折现率、影子汇率、影子工资、贸易费用率的含义。国民经济评价指标的含义及计算。费用效益分析的概念及分析。不确定性分析的含义及盈亏平衡分析、敏感性分析方法。房地产投资项目的不确定性概述

1.盈亏平衡分析

2.临界点分析

3.敏感性分析

.一、盈亏平衡分析的意义

盈亏平衡分析又称保本点分析，它是根据投资项目生产中的产销量、成本和利润三者间的关系，测算出项目盈亏平衡点，并据此分析项目适应市场变化能力和承担风险能力的一种不确定性分析方法。

盈亏平衡点是指项目在正常生产条件下，项目生产成本等于项目销售收入的点，它通常以产销量指标表示，有时也可以销售收入、生产能力利用率、单位产品售价等指标表示。一般来说，盈亏平衡点越低，项目盈利机会就越多，承担风险的能力就越强；盈亏平衡点越高，项目盈利机会就越少，承担风险的能力就越弱.二、线性盈亏平衡分析

（一）线性盈亏平衡分析的假定条件

进行线性盈亏平衡分析，通常需要作以下假定：

（1）生产量等于销售量，统称为产销量，并用Q表示。

（2）把生产总成本按其性态不同区分为固定成本和变动成本。固定成本是指在一定产销量范围内，生产总成本中不随产品产销量增减变动而变化的那部分成本。变动成本是指在一定产销量范围内，生产总成本中随着产品产销量变化而呈正比例变动的那部分成本。这里需要注意的是，在一定产量范围内，单位产品固定成本是可变的，且与产品产量成反方向变化；单位产品变动成本不随产品产销量的变化而变动，是一个常数。生产总成本、变动成本均表现为产销量的线性函数，.即基本的损益方程式：利润应等于一定期间的销售收入减去销售税金和销售收入相配比的成本。利润=销售收入—销售税金—总成本公式1

由于销售收入=单位售价X销量公式2

销售税金=销售收入X税率=单位售价X销量X销售税率公式3总成本=固定成本+变动成本=固定成本+单位变动成本X产量

假设：产量等于销量；将公式2、3带入公式1利润=单位售价X销量—单位售价X销量X销售税率—单位变动成本X销量—固定成本

=单位售价X销量（1—销售税率）—单位变动成本X销量—固定成本公式4

Z——利润P——单位售价Q——售量r——销售税率Cq——单位变动成本F——固定成本

公式4表示为Z=P(1—r)Q—CqQ—F主要公式六个变量知道其中五个，就能求第六个

第七章房地产项目管理

第三节房地产项目工程的质量控制

三、工程施工质量事故的处理

1.施工质量事故的分类

施工质量事故按工程状态分类

(1)在建工程施工质量事故

在建工程施工质量事故是指在施工期间，因某种或几种主观责任过失、客观不可抗力等因素的分别或共同作用，而发生的致使工程质量特性不能符合规定标准并造成规定数额以上经济损失，甚至发生在建工程的整体或局部坍塌事件。其原因可能是主观的也可能是客观的，或两者兼而有之；可能是施工本身的原因也可能是工程勘察、设计等施工以外的其他原因；主观及客观因素可能是一种也可能有多种。总而言之，由于是在施工过程中发生的工程建设质量事故，称之为施工质量事故。

(2)竣工工程施工质量事故

.(2)竣工工程施工质量事故

竣工工程施工质量事故，是指已经竣工的工程在使用过程中，出现建筑物、构筑物明显倾斜、偏移、结构开裂、安全和使用功能存在重大隐患；或由于质量低劣需要加固补强，致使改变建筑物外形尺寸，造成永久性缺陷；严重的如工程使用过程中出现建筑物整体或局部倒塌、桥梁断裂、隧道渗水、豆腐渣道路等。这类工程质量事故中，若经查明属于建设过程施工原因所造成的也称为施工质量事故。

.2．施工质量事故按性质后果分类

施工质量事故是工程质量事故或工程建设重大事故的一种类型。因此，目前对施工质量事故按性质后果所进行的分类，实际上是采用工程质量事故或工程建设重大事故的分类标准，即：

(1)施工质量事故有以下后果之一者，为施工质量事故：

①直接经济损失1万元以上(含1万元)，不满5万元；

②影响使用功能和工程结构安全，造成永久性质量缺陷的。

(2)严重施工质量事故有以下后果之一者，为严重施工质量事故：

①直接经济损失在5万元(含5万元)以上，不满10万元的；

②严重影响使用功能或工程结构安全，存在重大质量隐患的；

③事故性质恶劣或造成2人以下重伤的。

(3)重大施工质量事故

重大施工质量事故是指，造成经济损失10万元以上或重伤3人以上或死亡2人以下等后果的质量事故，根据程度的不同又分为四级。

.3．施工质量事故按责任原因分类

(1)指导责任事故，如施工技术方案未经分析论证，冒然组织施工；材料配方失误；违背施工程序指挥施工等。

(2)操作责任事故如工序未执行施工操作规程；无证上岗等。.4.工程施工质量事故处理的依据1）相关的建设法规2）质量事故的实况资料3）有关合同及合同文件4）有关的技术文件和档案：有关的设计文件，与施工有关的技术文件、档案和资料

：5.工程质量事故处理方案：修补处理、返工处理、不作处理.四、工程质量控制的统计分析方法有：统计调查法、分层法、排列图法、因果图法、直方图法、控制图法和相关图法

排列图的做法：

.收集整理数据

.排列图的绘制1画横坐标：将横坐标按项目数等分，按项目数由大到小的顺序从左到右排列2.画纵坐标：左侧是频数右侧是累计频率3.画频数直方图4.画累计频率曲线5.记录必须的数据排列图的分析0%——80%主要因素80%——90%次要因素90%——100%一般因素第五节房地产项目的投资控制一、工程建设投资控制的概念二、投资控制的任务三、工程建设投资控制目标四、工程建设投资控制的实施

第五节房地产项目的投资控制

一、工程建设投资控制的概念所谓工程建设投资控制，是指在项目成本的形成过程中，即投资决策阶段、设计阶段、建设项目发包阶段和施工阶段以及竣工阶段，对整个工程施工过程中所消耗的人力资源、物质资源和费用开支，进行指导、监督、调节和限制，及时纠正施工项目实施中发生的偏差，把各项生产费用控制在计划成本的范围之内，以保证成本目标的实现。取得较好的投资效益和社会效益。.二、投资控制的任务投资控制的任务：主要是在建设前期进行可行性研究，协助业主正确地进行投资决策，控制好估计投资总额；在设计阶段对设计方案、设计标准、总概算（或修正总概算）和概（预）算进行审查；在建设准备阶段协助确定标底和合同价；在施工阶段审核设计变更，核实已完工程量，进行工程进度款签证和控制索赔；在工程竣工阶段审核工程结算。.三、工程建设投资控制目标工程建设投资控制工作，必须有明确的控制目标，不同阶段设置不同的目标：投资估算是设计方案选择和进行初步设计的建设项目投资控制目标；设计概算应是进行技术设计和施工图设计的项目投资控制目标；设计预算或建筑安装工程承包合同价则应是施工阶段控制建筑安装工程投资的目标。设计阶段为建设全过程投资控制的重点。.四、工程建设投资控制的实施一）设计阶段投资控制二）施工招标阶段投资控制三）施工阶段投资控制.四、工程建设投资控制的实施一）设计阶段投资控制1、建立健全投资控制系统，完善职责分工及有关制度，落实责任；2、审查技术经济指标、进行多方案的技术经济比较、选择经济性好的设计方案；3、在保障工程安全可靠、适用的条件下，进行限额设计。4、设计过程中实施跟踪检查。主要审核不同方案的经济比较和设计概算编制。包括：（1）各种依据是否正确。如造价指标、预算成本指标等；（2）工程量计算是否正确，有无漏算、重算和计算错误；（3）各分部分项套用定额单价是否准确，暂估价是否合理；（4）编制的补充定额取值是否合理、各种取费项目是否符合规定等。.二）施工招标阶段投资控制投资控制的主要内容是合理地确定标底和合同价。三）施工阶段投资控制1、建立健全投资控制系统，完善职责分工及有关制度，落实责任；2、熟悉设计图纸、设计要求、标底计算书等，明确工程费用最易突破的部分和环节，明确投资控制重点；3、预测工程风险及可能发生索赔的诱因，制定防范性对策；4、按合同规定的条件和要求监督各项事前准备工作，避免索赔事件的发生。5、在施工过程中及时答复施工单位提出的问题及配合要求，主动协调各方关系，避免造成索赔条件；6、对工程变更、设计修改要严格把关，事前一定要进行技术经济合理性预测分析；.三）施工阶段投资控制7、严格经费签证，凡涉及经济费用支出的各种签证，项目总监理工程师最后核签后方能生效；8、在工程实施过程中，按合同规定及时对已完成工程计量进行验方，及时向对方支付进度款，避免违约事件的发生；9、及时掌握国家调价动态；10、定期向有关各方报告工程投资动态情况；11、对投资进行动态控制，定期或不定期地进行工程费用分析，并提出控制工程费用的方案和措施；12、审核施工单位提交的工程结算书；13、公正地处理施工单位提出的索赔。.目前，施工企业要适应改革开放、搞活经济的新形势新环境，在市场经济的大潮中寻求时机，敢于竞争，以自身的优势占领大市场中的一席之地，在激烈的市场竞争中求生存，求发展。所以，提高施工项目的成本控制水平是转换企业经营机制的关键。施工项目成本控制的目的，主要是降低项目成本，提高企业的经济效益。然而项目成本的降低，必须执行施工项目成本控制的原则

成本控制的原则

1.收支对比的原则。2.全面控制的原则。3.以施工过程控制为重点的原则4.目标管理原则。5.节约的原则。6.例外管理原则7.责、权、利相结合的原则2.全面控制的原则。.

成本控制的原则

1.收支对比的原则。每发生一笔金额较大的成本费用，都要查一查有无相对应的预算收入，是否支大于收。在分部分项工程成本核算和月度成本核算中，也要仔细地进行实际成本与预算收入的对比分析，以便从中探索成本节超的原因，纠正项目成本的不利偏差，提高项目成本的降低水平。如2002年，在山东境内国道206线公路施工中，由于我单位参加社会工程施工，没有公路工程施工项目成本控制方面的经验，虽从各环节进行了努力，但还是没有从根本上抓住要害，经核算对比分析，经济效益不理想。.2.全面控制的原则。即项目成本的全员控制和项目成本的全过程控制。项目成本是一项综合性的指标，它涉及到项目组织中各个部门、单位和班组的工作业绩，当然与每个职工的切身利益有关。施工项目成本的高低需要施工人员的群策群力共同关心。工程项目确定以后，自施工准备开始，到工程竣工交付使用后的保修期结束，其中每一项经济业务，都要纳入成本控制的轨道。国道206线公路施工从工程管理角度上讲，虽然每次开会要求各个职能部