深圳市房地产条例

深圳市房地产条例（草案初稿）第一章总则第二章房地产行业管理第一节一般规定第二节房地产开发第三节房地产经纪第四节房地产估价第五节房地产行业组织第三章房地产转让第一节一般规定第二节商品房预售第四章房地产抵押第五章房地产登记第一节一般规定第二节初始登记第三节转移登记第四节变更登记第五节抵押登记第六节预售房地产预告登记第七节限制房地产权利登记第八节其他登记第九节注销登记及撤销核准登记第六章附则深圳市房地产条例第一章总则(立法宗旨和立法依据)为了加强房地产管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权利，根据有关法律、法规，结合深圳市（以下简称本市）实际情况，制定本条例。(本条例适用范围)在本市实施房地产管理，从事房地产开发、经营、交易、登记及其它相关活动，适用本条例。本条例所称房地产，是指土地及依附于土地的建筑物、附着物。本条例房地产权利，是指土地所有权、使用权以及依附于土地的建筑物、附着物所有权及由上述权利产生的他项权利。本条例所称房地产权利人，是指依法享有房地产权利的自然人、法人和其他组织。（房地产行为原则）从事房地产开发、经营、交易、登记及其它相关活动，应当遵循合法、公平、公正、公开、诚实信用的原则。(房地产登记)房地产实行依法登记制度，经登记的房地产权利受法律保护。房地产权利的设立、变更、转移与终止，应当按照本条例的规定进行登记。房地产权利证书是房地产权利的凭证。(房地合一)建筑物、附着物的所有权主体应当和该建筑物、附着物占用范围内的土地使用权权利主体一致。（房地产管理的体制）市人民政府房地产行政管理部门是房地产行业的主管部门，依照相关法律法规和本条例对房地产开发、经营、交易、登记及其他相关活动进行指导、检查、监督和管理。主管部门可以设立派出机构。派出机构依照主管部门授权履行职责。（行业诚信）主管部门应当建立完善房地产行业诚信档案和诚信公示制度。（房地产信息系统）主管部门应当建立完善房地产信息系统，公示相关市场信息，加强行业管理。第二章房地产行业管理第一节一般规定（权益保障）房地产开发企业和房地产经纪、估价机构及其从业人员的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得非法干预其业务活动和结果。（年度评价）主管部门应当每年度对在本市开展业务的房地产开发企业、房地产经纪机构和房地产经纪人、房地产估价机构和房地产（土地）估价师的经营业绩、信用状况等进行综合评价。综合评价的结果应当向社会公布。（市场检查）主管部门在履行检查和监管职责时，有权采取下列措施：（一）进入被检查企业，查阅或复制业务相关材料；（二）要求被检查企业或人员提供资质证书、资格证书、项目手册、业务相关资料及有关质量管理、档案管理、财务管理的文件和资料；（三）纠正企业或人员的违法违规行为。（诚信档案）主管部门应当将在日常检查和监管中发现的房地产开发企业、房地产经纪、估价机构及其从业人员的违法违规行为、不良诉讼及经查证属实的被投诉举报记录、行政处罚及刑事处罚等情况，作为不良信用记录记入其诚信档案。诚信档案应当公示，任何单位和个人有权查阅。（诚信计分）房地产行业诚信管理实行诚信计分制度。主管部门应当建立完善房地产行业诚信评价指标体系，制定诚信计分标准和规则，并视诚信状况分层次实施管理。对于诚信计分结果达到或超过失信警示线的企业和个人，主管部门应当将其列为重点监督和检查对象，加强日常监管，对其相关业务活动及有关行政许可、备案等事项的办理进行严格管理和审查，并可视情况予以警告、通报批评、媒体曝光、限制从事部分业务、责令停业整改等处理。对于失信情节严重的企业和个人，主管部门应当将其纳入严重失信名单并向社会公布，同时应当在组织地块出让、资质或资格年检、备案、年度评价时，对其重点监督并加大审查力度，直至取消其土地受让资格、限制商品房开发项目预售或禁止从事有关业务。市政府可以根据本条例制定房地产行业诚信公示的具体办法。（责任承担）因房地产开发企业、房地产经纪、估价机构从业人员在执业过程中的故意或过失，给相关当事人造成损失的，由其所在的企业或机构承担赔偿责任。该企业或机构履行赔偿责任后，可以依法向有关人员追偿。第二节房地产开发（开发企业备案义务）房地产开发企业在本市从事房地产开发经营的，应当持下列证明材料向主管部门备案：（一）营业执照；（二）资质证书；（三）企业法定代表人的身份证明；（四）主要管理、技术人员的职称证书和聘用合同。（备案登记和数字认证）主管部门应当在收到房地产开发企业的备案申请后二十日内，为其办理备案登记手续和房地产信息系统数字认证手续。（开发企业备案变更）房地产开发企业名称、地址、法定代表人、注册资本等主要登记事项发生变更的，应当在向工商行政管理部门办理变更手续后十五日内，向主管部门办理备案变更手续。（项目手册的内容）房地产开发建设实行项目手册制度。项目手册主要记载下列事项：（一）房地产开发企业基本情况。包括企业名称、地址、法定代表人姓名、企业资质证书编号等内容；（二）开发项目的基本情况。包括开发项目的项目负责人姓名、项目规划、建设用地的取得、拆迁情况、设计审批等内容；(三)开发项目的施工建设情况。包括项目建设进度计划、实际建设投资完成情况、开工情况、委托监理、质量监督、参与施工的各个单位情况及工程款支付情况等内容；(四)开发项目的竣工情况。包括竣工验收、拆迁情况、交付使用情况、商品房质量保证书和住宅使用说明书发放情况及委托物业管理等内容；(五)开发项目的经营情况。包括项目的转让情况、项目联建情况、商品房预售、商品房实际销售、商品房出租、房屋抵押及贷款情况、商品房空置、委托销售代理等内容；(六)开发项目的审批情况。对项目开发经营过程中管理部门的审批文件进行登记；(七)其它情况。包括初始登记情况、公建配套、基础设施的建设情况、开发过程各种投诉及重大问题的处理情况、接受行政处罚的情况及其它需要记载的内容。（项目手册的建立）房地产开发企业应当在签订土地使用权出让合同或取得划拨土地使用权批准文件后二十日内，通过主管部门房地产信息系统建立项目手册，并随着项目开发、销售的进度及时更新相关信息和数据。房地产开发企业违反前款规定，不建立项目手册，或者不如实填写项目手册的，由主管部门责令改正，并可处以一万元以上五万元以下的罚款。（项目手册的核验和公示）主管部门依据项目手册对房地产开发项目实行监督管理，并定期对项目手册进行核验。项目手册内容应当通过房地产信息系统公示。（开发建设）房地产开发企业应当严格按照法律以及土地使用权出让合同约定的土地用途、动工期限和建设条件等进行开发建设。违反前款规定的，由主管部门按照国家法律规定及土地使用权出让合同约定处理。第二节房地产经纪（术语释义）本条例所称房地产经纪，是指在房地产转让、租赁等活动中，提供房地产居间、代理等服务的活动。房地产居间，是指房地产经纪人接受委托，向委托人报告订立交易合同的机会或者提供订立交易合同的媒介服务并获取服务报酬。房地产代理，是指房地产经纪人在委托人授予的代理权限内，以委托人的名义从事房地产交易相关活动，行为后果直接由委托人承担。本条例所称房地产经纪人，是指按照国家规定考取房地产经纪人执业资格证书并经注册生效的人员。房地产经纪从业人员是指在房地产经纪机构中从事房地产经纪业务的房地产经纪人及其他辅助人员。本条例所称房地产经纪机构，是指依法设立、以收取佣金为目的从事房地产经纪服务的经济组织。（经纪机构备案义务）房地产经纪机构及其分支机构在本市开展业务的，应当持下列证明材料向主管部门备案。（一）营业执照；（二）企业法定代表人的身份证明；（三）主要管理、技术人员的职称证书和聘用合同。（经纪人备案义务）房地产经纪人在本市执业的，应当持下列证明材料向主管部门备案：（一）执业资格证书、注册证书；（二）身份证明；（三）与所在企业签订的劳动合同。（备案登记和数字认证）主管部门应当在收到房地产经纪机构或房地产经纪人的备案申请后二十日内，为其办理备案登记手续和房地产信息系统数字认证手续。（备案变更）房地产经纪机构或分支机构名称、地址、法定代表人、注册资本等主要登记事项发生变更的，应当在向工商行政管理部门办理变更手续后十日内，向主管部门办理备案变更手续。房地产经纪人变更任职企业的，应当在与新企业签订劳动合同之日起十日内，向主管部门办理备案变更手续。（业务承揽）房地产经纪人需要执业的，应当加入房地产经纪机构，并以所在机构的名义接受委托，开展经纪活动，收取服务报酬。房地产经纪机构的分支机构应当以设立它的房地产经纪机构的名义接受委托，开展经纪活动，收取服务报酬。（房地产经纪合同）房地产经纪机构接受委托开展房地产经纪业务，应当根据业务性质与委托人签订房地产经纪合同。房地产经纪合同一般包括下列内容：（一）委托人姓名、职业、住址或者名称、住所、法定代表人姓名；(二)房地产经纪机构名称、住所、法定代表人姓名和执行房地产经纪人姓名；（三）房地产经纪服务项目的名称、内容、要求和标的物的具体情况；（四）双方当事人的权利和义务；（五）经纪服务的收费标准和支付时间、支付方式；（六）合同的履行期限和履行方式；（七）违约责任和纠纷解决方式；（八）双方当事人约定的其他事项。（提醒和说明义务）房地产经纪机构及其从业人员在从事房地产经纪服务时，应当向服务对象说明以下事项：（一）本机构和本人的备案情况、资格证书及其年度审核情况和信用档案情况；（二）房地产经纪服务所涉及的房地产的权属、面积、使用年限、用途、抵押、租赁、使用限制等基本情况；（三）房地产经纪活动可能引发的风险和后果。房地产经纪机构应当在经营场所的醒目位置提醒当事人有权要求告知前款规定的事项。（明码标价）房地产经纪机构应当在经营场所或交缴费用地点的醒目位置公布其收费项目、服务内容、计费方法、收费标准等事项。（服务告知）房地产经纪机构及其从业人员在经纪活动中，应当及时告知委托人服务进度情况，提供真实的订约信息和与交易有关的资料，不得隐瞒与交易有关的重要事项。（业务相关信息的取得和保密）房地产经纪机构在业务活动中，有权要求委托人提供开展业务所必需的资料并对资料加以合理利用，委托人应当对所提供资料的完整性和真实性负责。房地产经纪机构及其从业人员应当妥善保管委托人的资料，保守委托人的商业秘密。非经委托人同意，不得利用其所提供的商业信息从事该委托人所委托的业务以外的任何经营活动。（代理转让房地产）房地产经纪机构接受委托代理转让房地产的，应当对转让当事人的资格、房地产产权的真实性和合法性进行查验。房地产经纪机构或其从业人员违反前款规定，未进行查验或者因查验过程中故意或重大过失未能查明真实情况，或者明知转让当事人的资格、房地产产权的真实性和合法性存在瑕疵而未告知受让人，使受让人受到损失的，应与转让人承担连带赔偿责任。（业务禁限）房地产经纪机构及其从业人员不得从事行纪服务，不得因同一宗经纪业务所涉及的房地产与交易双方中的任何一方发生房地产买卖、交换、租赁关系。房地产经纪机构违反前款规定的，由主管部门没收违法所得，并处以十万元以上三十万元以下的罚款；房地产经纪从业人员违反前款规定的，由主管部门没收违法所得，并处以五万元以上十万元以下的罚款。给他人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。（代收交易款项禁止）除当事人支付的不超过交易标的总额百分之五的定金外，房地产经纪机构不得代收或监管交易当事人支付的其他任何交易款项。房地产经纪机构违反前款规定，擅自代收或监管交易款项，或者代收的定金数额超过规定的，由主管部门责令退还代收款项，处以十万元以上三十万元以下的罚款，并对直接责任人员处以三万元以上五万元以下的罚款。（服务报酬的收取）房地产经纪机构开展业务，有权按照约定向委托人收取报酬。主管部门可以会同物价部门制定房地产经纪服务的收费标准。（服务报酬的收取）符合下列情形之一的，房地产经纪机构可以要求委托人支付约定的服务报酬：（一）房地产经纪机构已经促成交易合同有效成立，并且经纪合同未约定以交易合同实际履行为支付报酬条件的；（二）房地产经纪机构已经促成交易合同有效成立，但因可归责于委托人的原因而被解除的；（三）房地产经纪合同约定的委托期间届满后两个月内，委托人迳与房地产经纪机构提供的资料内的客户成交的，但通过其他房地产经纪机构居间或代理而成交的除外。（四）房地产经纪合同约定为独家居间或代理，但在委托期间，委托人擅自另行委托其他房地产经纪机构的。除前款规定的情形外，房地产经纪机构未能促成交易合同成立的，不得收取服务报酬，但可以要求委托人补偿其为开展业务所支出的必要费用。（禁止赚取差价）房地产经纪机构及其从业人员不得赚取交易差价。房地产经纪机构及其从业人员违反前款规定，赚取差价的，由主管部门没收违法所得，并处以违法所得一倍以上三倍以下的罚款，给当事人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。（经纪人签字）房地产买卖、交换、租赁或代理销售等通过经纪行为达成交易的，下列文件必须由执行该业务的执业房地产经纪人签字，并加盖其所在房地产经纪机构公章：（一）房地产经纪合同；（二）定金收据；（三）交易合同。（机构行为禁止）房地产经纪机构不得有下列行为：（一）以其他企业名义开展业务，或者允许其他企业以本企业的名义开展业务；（二）聘用或指派未取得相应资格的人员以房地产经纪人名义或其他变相方式从事房地产经纪业务；（三）扣押房地产经纪人的资格证、注册证、备案凭证及其他身份证明；（四）进行双方代理；（五）就法律、法规、规章禁止交易的房地产从事房地产经纪；（六）虚构事实或隐瞒真相，对委托人或其他相关当事人进行误导和欺诈；（七）以不正当手段损害其他房地产经纪机构或者经纪从业人员的信誉和权益；（八）法律、法规、规章禁止的其他行为。房地产经纪机构违反前款（一）、（四）、（六）、（七）项的，由主管部门处以十万元以上三十万元以下的罚款。房地产经纪机构违反第一款（二）、（三）项的，由主管部门处以五万元以上十万元以下的罚款。房地产经纪机构违反第一款（五）项的，由主管部门没收违法所得，并处以十万元以上五十万元以下的罚款，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。（人员行为禁止）房地产经纪人不得有下列行为：（一）同时在两个或两个以上房地产经纪机构中执业；（二）以个人名义承揽房地产经纪业务；（三）以他人名义或允许他人以自己名义从事房地产经纪服务；（四）不通过所在机构收取服务报酬；（五）索取、收受委托合同以外的报酬或其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当利益；（六）法律、法规、规章禁止的其他行为。房地产经纪人违反前款（一）项的，由主管部门对其和其所在的机构分别处以五万元以上十万元以下的罚款。房地产经纪人违反第一款（二）、（三）、（四）项的，由主管部门处以三万元以上五万元以下的罚款。房地产经纪人违反第一款（五）项的，由主管部门责令退还不当得利或没收违法所得，并处以五万元以上十万元以下的罚款。第三节房地产估价（术语释义）本条例所称房地产估价，是指房地产估价机构接受当事人委托，对土地及土地上的建筑物、附着物等各类不动产进行测算，测定其经济价值和价格的经营活动。本条例所称房地产（土地）估价师，是指按照国家规定考取房地产估价师执业资格证书或土地估价师资格证书并经注册生效的人员。房地产估价从业人员是指在房地产估价机构中从事房地产估价业务的房地产（土地）估价师及其他辅助人员。本条例所称房地产估价机构，指依法设立并取得房地产估价机构资质、从事房地产估价服务的经济组织。（估价机构备案义务）房地产估价机构及其分支机构在本市开展业务的，应当持下列证明材料向主管部门备案。（一）营业执照；（二）资质证书；（二）企业法定代表人或执行合伙人的身份证明；（三）主要管理、技术人员的职称证书和聘用合同。（估价师备案义务）房地产（土地）估价师在本市执业的，应当持下列证明材料向主管部门备案：（一）执业资格证书、注册证书；（二）身份证明；（三）与所在企业签订的劳动合同。（备案登记和数字认证）主管部门应当在收到房地产估价机构或房地产（土地）估价师的备案申请后二十日内，为其办理备案登记手续和房地产信息系统数字认证手续。（备案变更）房地产估价机构或分支机构名称、地址、法定代表人或执行合伙人、注册资本或出资额等主要登记事项发生变更的，应当在向工商行政管理部门办理变更手续后十日内，向主管部门办理备案变更手续。房地产（土地）估价师变更任职企业的，应当在与新企业签订劳动合同之日起十日内，向主管部门办理备案变更手续。（业务承揽）房地产（土地）估价师需要执业的，应当加入房地产估价机构，并以所在机构的名义接受委托，开展估价活动，收取服务报酬。房地产估价机构的分支机构应当以设立它的房地产估价机构的名义接受委托，开展经纪活动，收取服务报酬。（明码标价）房地产估价机构应当在经营场所或交缴费用地点的醒目位置公布其收费项目、服务内容、计费方法、收费标准等事项。（委托合同）房地产估价机构接受委托开展房地产估价业务，应当与委托人签订书面委托合同。房地产估价委托合同一般包括下列内容：（一）委托人姓名、职业、住址或者名称、住所、法定代表人姓名；（二）房地产估价机构名称、住所、法定代表人姓名和执行房地产（土地）估价师姓名；（三）房地产估价服务项目的对象、目的、要求、时间和估价对象的名称、地点、面积、坐落、建筑结构、用途、使用情况等；（四）房地产估价报告的交付时间和方式；（五）估价服务的收费标准和支付时间、支付方式；（六）委托人的协助义务；（七）信息风险和双方责任；（八）违约责任和纠纷解决方式；（九）双方当事人约定的其他事项。（估价师签名和回避）房地产估价机构与委托人签订委托合同，应当附有执行该项估价业务的执业房地产（土地）估价师的签名。执业房地产（土地）估价师与估价业务的委托人有利害关系的，应当回避。委托人有权要求其回避。（估价业务的执行）房地产估价机构接受委托开展房地产估价业务的，同一宗房地产估价业务应当委派两名以上执业房地产（土地）估价师负责。受委派的估价人员应当对估价对象房地产进行实地查勘，做好实地查勘记录，委托人应当协助。（估价原则和方法）房地产估价机构应当根据估价目的，遵循估价技术标准和规则，选用适宜的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产价格或者价值进行估算和判定。（估价报告的形式和内容）房地产估价机构完成估价业务后，应当向委托人出具书面估价报告。估价报告应当载明下列内容：（一）评估标的物名称、地点、面积、坐落、建筑结构、用途、装修、环境、质量、使用等情况；（二）估价依据和方法；（三）估价日期和估价基准日；（四）估价因素分析和估价勘测数据；（五）估价结果；（六）必要的附件，包括估价过程中作为估价依据的有关图纸照片、背景材料、原始数据及市场资料等；（七）估价业务执行人对估价报告真实性、客观性及其他相关事项的声明；（八）其他需要说明的问题。（估价报告签字）房地产估价报告应当由负责该项估价业务的执业房地产（土地）估价师签字，并加盖其所在房地产估价机构公章。在估价报告上签字的房地产（土地）估价师应当对估价报告的真实性和合法性负责。（服务报酬的收取）房地产估价机构开展业务，有权按照约定向委托人收取报酬。主管部门可以会同物价部门制定房地产经纪服务的收费标准。（估价报告备案）房地产估价机构应当在出具的估价报告签字盖章后二十日内，填写估价报告摘要，报主管部门备案。房地产估价机构违反前款规定，无故不按时报请备案的，由主管部门责令改正；拒不改正的，处以五千元以下的罚款。（估价报告复核）房地产估价机构应当建立估价报告内部审核、复核制度。委托人及其他利害关系人对估价报告有异议的，可在收到估价报告后十五日内，向出具估价报告的估价机构要求复核，估价机构应当在收到复核要求后五日内作出答复。估价结果改变的，应当重新出具估价报告；估价结果没有改变的，应当作出书面通知并说明原因。委托人及其他利害关系人对复核结果仍有异议的，可向房地产（土地）估价行业组织申请组织专家技术鉴定。行业组织应当组织专家进行鉴定，鉴定结论认为估价报告不符合估价规范的，应当提出意见，并书面通知原估价机构另行组织人员进行估价。委托人也可以另行委托估价机构进行估价。（机构行为禁止）房地产估价机构不得有下列行为：（一）以其他企业名义开展业务，或者允许其他企业以本企业的名义开展业务；（二）聘用或指派未取得相应资格的人员以房地产（土地）估价师名义或其他变相方式从事房地产估价业务；（三）扣押房地产估价师的资格证、注册证、备案凭证及其他身份证明；（四）与一方当事人串通，损害他人的合法权益；（五）虚构事实或隐瞒真相，对委托人或其他相关当事人进行误导和欺诈；（六）以不正当手段损害其他房地产估价机构或者估价从业人员的信誉和权益；（七）法律、法规、规章禁止的其他行为。房地产估价机构违反前款（一）、（四）、（五）、（六）项的，由主管部门处以十万元以上三十万元以下的罚款，给当事人造成损失的，由房地产估价机构依法承担赔偿责任。房地产估价机构违反第一款（二）、（三）项的，由主管部门处以五万元以上十万元以下的罚款。（人员行为禁止）房地产估价人员不得有下列行为：（一）同时在两个或两个以上房地产估价机构中执业；（二）以个人名义承揽房地产估价业务；（三）以他人名义或允许他人以自己名义从事房地产估价服务；（四）不通过所在机构收取服务报酬；（五）故意出具虚假或不实的估价报告；（六）与一方当事人串通，损害他人的合法权益；（七）索取、收受委托合同以外的报酬或其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当利益；（八）法律、法规、规章禁止的其他行为。房地产估价人员违反前款（一）项的，由主管部门对其和其所在的机构分别处以五万元以上十万元以下的罚款。房地产估价人员违反第一款（二）、（三）、（四）项的，由主管部门处以三万元以上五万元以下的罚款。房地产估价人员违反第一款（五）、（六）、（七）项的，由主管部门责令退还不当得利或没收违法所得，并处以五万元以上十万元以下的罚款，给当事人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。第五节房地产行业组织（行业组织的性质）房地产行业组织是依法登记成立的房地产行业的自律性社团法人，其组织形式及会员的权利义务由章程规定。主管部门依法对房地产行业组织进行指导和监督。（行业组织的加入）房地产开发企业和房地产经纪、估价机构应当加入相应的房地产行业组织，成为团体会员。执业房地产经纪人、执业房地产（土地）估价师应当加入相应的房地产行业组织，成为个人会员。（行业组织的职能）房地产行业组织可以行使下列职能：（一）制定并组织实施本行业的行规行约，建立行业自律机制和会员信用记录；（二）对违反行业协会章程或者行规行约、行业整体利益的会员，采取相应的行业自律措施；（三）拓展市场，发布市场信息，推荐行业产品或者服务，开展行业培训，提供咨询服务；（四）宣传房地产法律、法规、规章及相关政策；（五）向政府有关部门反映涉及行业利益的事项，提出经济政策和立法等方面的意见和建议，维护本行业的利益及会员的合法权益；（六）协调会员与政府之间、会员之间、会员与非会员之间、会员与消费者之间涉及经营活动的争议，以及本行业协会与其他行业协会或者经济组织的相关事宜；（七）组织本行业的业务交流；（八）配合主管部门的行业管理工作，定期对行业行为进行评价并公布；（九）法律、法规授权或者政府部门委托以及章程规定的其他职能。（行业组织的行为禁止）房地产行业组织不得有下列行为：（一）通过制定行业规则或者其他方式垄断市场，妨碍公平竞争，损害消费者、非会员单位的合法权益或者社会公共利益；（二）限制会员开展正当的经营活动或者参与其他社会活动；（三）在会员之间实施歧视性待遇，或限制其他会员在行业组织中发挥作用；（四）法律、法规、规章禁止的其他行为。第三章房地产的转让第一节一般规定(房地产转让的概念)房地产转让，是指房地产权利人通过合法方式将房地产权属转移给他人的行为。（转让形式）房地产转让包括下列方式：（一）买卖；（二）赠与；（三）继承；（四）交换；（五）以房地产作价出资入股或者作为合作条件与他人成立法人或者其他组织，使房地产权属发生转移的；（六）因法人或者其他组织合并、分立，使房地产权属发生转移的；（七）以房地产清偿债务的；（八）其他转移房地产权属的方式。(不属于转让的形式)下列行为不属于房地产转让：（一）共同共有转为按份共有的；（二）可分割的房屋，按份共有人之间按份额进行的实物分割；（三）对国家机关、由财政全额拨款的事业单位及其下属机构之间的房地产进行的行政调拨；（四）其他不转移房地产权属的方式。(不得转让的房地产)有下列情形之一的房地产不得转让：（一）未依法取得房地产权证书的；（二）共同共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（三）司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（四）依法做出收回、没收、征收土地使用权决定的；（五）寺庙、道观、教堂等归宗教团体所有的用于宗教目的的房地产；（六）法律、法规规定的其他情形。（附条件转让的房地产）下列房地产转让应当经主管部门批准：（一）以行政划拨方式取得国有土地使用权的；（二）取得土地使用权时减免地价的；（三）土地使用权出让合同约定为自用性质的；（四）法律、法规规定的其他情形。前款房地产转让按规定需补交地价的，应当补交。违反本条前两款规定转让房地产的，转让行为无效，由主管部门对转让人处以房地参转让价款百分之十的罚款。（土地出让合同权利义务转移）房地产转让时，土地使用权出让合同规定的权利和义务同时转移；转让人应当将土地使用权出让合同书或者其复印件提供给受让人。（转让专有权不得与共有权相分离）房地产转让时，房地产权利人对建筑物共有部分的共有和共同管理的权利视为一并转让。按照建筑设计在结构和功能上为独立成套的房地产，不得分割转让。（优先权）房地产转让时，在同等情况下，下列当事人依照先后顺序行使优先购买权：（一）房地产共有人；（二）房地产承租人。转让人应当将转让的条件书面通知上列优先权人。优先购买权人在转让人书面通知送达后十日内不主张权利的，视为放弃优先权。（房地产广告）房地产广告应当真实、合法、准确。房地产的销售广告和宣传资料中，针对房地产开发项目所作的说明和允诺内容具体确定，并对房地产转让合同的订立以及价格的确定有重大影响的，应视为双方签订的房地产转让合同中的组成部分。(告知义务)房地产转让人转让房地产时，应当及时、如实向受让人告知涉及该房地产的抵押、租赁关系以及其他的可能影响受让人权益的相关情况。房地产转让人违反前款规定的告知义务而造成受让人损失的，依法承担相应的民事法律责任。(合同形式)房地产转让合同应当采用书面形式。房地产转让合同的示范文本由主管部门制定，当事人应当参照示范文本订立合同。(合同内容)房地产转让合同的一般内容：（一）当事人的姓名或者名称、住所；（二）房地产权利证书编号；（三）房地产宗地编号、位置、面积、界点坐标；（四）土地所有权性质、土地使用权取得方式和使用期限；（五）房地产的规划用途；（六）房地产的平面布局、结构、建筑质量、装修、设备等房屋基本状况；（七）房地产转让的价格、付款方式和付款期限；（八）房地产交付条件及时间；（九）房地产共有（用）设施、共有（用）部位的权益分享；（十）共有人的权利义务；（十一）违约责任；（十二）争议的解决方式；（十三）合同生效的条件或时间；（十四）当事人约定的其他事项。房地产的认购、订购、预订等协议具备房地产买卖合同的主要内容的，应视为房地产买卖合同。(合同的生效)房地产转让合同自签订之日起成立并生效，但下列情况除外：（一）转让合同附生效条件的，自条件成就时生效；（二）转让合同附生效期限的，自期限届至时生效；（公证）房地产转让行为经公证的，公证机构应对行为的合法性、真实性承担法律责任。(所有权转移)房地产转让当事人应当按照本条例第七章的规定申请办理房地产权属转移登记。房地产登记机关核准转移登记的日期，为房地产权属转移的日期。(风险责任)房地产毁损、灭失的风险，在房地产交付前由转让人承担，在房地产交付后由受让人承担；法律另有规定或当事人另有约定的除外。（租赁合同的继续履行）已出租的房地产转让后，租赁合同应当继续履行，当事人另有约定的除外。（交付时间）对房地产的转移占有，视为房地产的交付，但当事人另有约定的除外。预售房地产的，在房地产竣工验收合格之后方可交付。在房地产竣工验收合格之前交付的，受让人有权拒绝接受交付。现售房地产的，交付时间由当事人约定。（交付责任）转让人应当按合同约定交付房地产。因转让人的事由，不能按约定的时间交付房地产的，转让人应当承担违约责任。（接收责任）受让人应当按合同约定接收房地产。受让人无正当理由，不按约定的时间接收房地产的，视为交付，由此造成的损失，由受让人承担。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因延期接收的，受让人应当及时以书面形式通知转让人。(质量保修责任)房地产开发企业应当在房地产交付使用时，向受让人提供房屋质量保证书和房屋使用说明书。保修期内，房地产开发企业因维修致使房地产的使用受到影响，造成受让人损失的，应当承担赔偿责任。在保修期内房地产发生再转让的，房地产开发企业应当继续承担保修责任。（房地产质量瑕疵的救济）在保修期内，房屋主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常使用，买受人可以解除合同；房地产所有权已发生转移的，受让人有权要求房地产开发企业回购，给买受人造成损失的，房地产开发企业应当承担相应的责任；当事人另有约定的从其约定。（逾期给付责任）因受让人事由不按约定期限给付价款的，受让人应当按照合同约定承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因延期给付价款的，受让人应当及时以书面形式通知转让人。（交付责任）因转让人的过错，不能按约定的时间交付房地产的，转让人应当支付违约金。房地产转让合同中对违约金数额有约定的，从合同约定；未约定的，为延期交付房地产期间的指导租金．造成受让人损失的，转让人除支付违约金外，还应当负赔偿责任。转让人超过房地产买卖合同约定时间九十日仍不交付房地产的，受让人有权解除合同，但转让人与受让人另有约定的除外。（土地收益的先行扣缴）企业破产、清算过程中需处分房地产的，应先行扣缴欠缴和应缴的地价款、土地使用费等土地收益。（已销售房地产的限制）房地产共有部分需要变更设计的，应当经建筑面积占建筑总面积五分之四以上的业主且占总人数五分之四以上的业主书面同意，并应征得受变更设计直接影响的相关权利人的书面同意。变更设计不得改变区分所有建筑物共有部分的权属，但经全体建筑物区分所有权人书面同意改变权属的除外。前款书面同意应当公证，公证文书应在变更设计申请之日前六个月内作出。(价格申报制度)房地产买卖实行成交价格申报。房地产权利人转让房地产，应当向主管部门如实申报成交价，买卖合同价格视为双方申报价格，不得瞒报或者作不实的申报。房地产转让的价格由双方当事人协商议定，但政策性住房的价格应当由主管部门核定。(交易信息披露制度)主管部门应当会同有关部门定期公布本市房地产交易指导信息。第二节商品房预售（房地产预售）商品房预售应当取得商品房预售许可证，禁止房地产开发企业未取得预售许可证进行认购、认筹等销售行为。预售许可证载明的日期为准予预售的起始日期。违反本条第一款规定预售商品房的，主管部门应责令停止预售行为，对转让人处以转让价款总额百分之十的罚款。（房地产预售的条件）房地产预售，应向主管部门提出申请，并具备下列条件：（一）预售人为房地产开发企业的，应当取得房地产开发资质证书（二）取得房地产权证书；（三）取得建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；（四）宗地内七层以下（含七层）的建筑物，主体工程全部封顶；七层以上的建筑物，主体工程须完成三分之二以上的层数。市政府另有规定或土地使用权出让合同另有约定的除外；（五）预售人已与金融机构签订预售款监管协议。主管部门应自受理预售申请之日起二十个工作日内予以审核，重大复杂的经主管部门负责人批准可延长十个工作日。符合本条第一款条件的，核发商品房预售许可证；不符合前款条件的，予以书面驳回。（公开展示文件）预售商品房的，商品房预售人应当在销售现场公开展示下列文件，并对其真实性负责：（一）土地使用权出让合同及全部补充协议；（二）建设工程规划许可证及建设工程施工许可证；（三）商品房预售许可证；（四）商品房预售合同及补充协议样本；（五）房地产建筑面积测绘报告（预售）；（六）经批准的建筑设计图纸。（预售款的监管）预购人交付的定金、保证金、预售款等各种款项均应当由房地产预售人委托一家金融机构收取，预售人不得自行收取。代收预售款的金融机构应当为预售款的监管机构。预售款（含预售商品房按揭贷款）只能用于本项目预售房地产的开发建设，不得挪作他用，由工程监理机构根据建筑工程承包合同规定的进度计划和工程实际进度，书面通知预售款监管机构向预售人划款。非经工程监理机构书面通知，预售款监管机构不得直接向预售人划款。建设工程监理机构和预售款监管机构监管不当，造成受让人损失的，应当与预售人承担连带赔偿责任。房地产开发企业违反前款规定直接收取预售款项的，由主管部门处以十万元以上三十万元以下的罚款。（预售人不得抵押已预售的房地产）预售人不得抵押已预售的商品房。已抵押的商品房，未经解除抵押关系不得预售。(商品房计价方式)商品房预售应按套内建筑面积计价或按套(单元)计价。(预售合同的预告登记)商品房预售双方当事人应当在预售合同签订后十五日内向登记机构申请预告登记。双方当事人经法定程序变更或解除了已预告登记的商品房预售合同，双方当事人应当向登记机构申请变更或注销预告登记。商品房预售人未按上述规定将商品房预售合同报登记机构预告登记的，登记机构可对预售人处以转让价款百分之一的罚款。（样品房与交付房一致原则）商品房销售人在销售商品房时设置样品房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样品房是否一致；未作说明的，实际交付的商品房应与样品房一致。（交付通知义务）商品房预售人在取得竣工验收证明后，应当按照商品房预售合同约定的方式通知买受人办理房地产交付手续。（在建工程转让条件）房地产开发建设工程在竣工验收之前转让给受让人继续开发的，应当具备以下条件：（一）土地使用权依本条例规定申领了房地产权利证书；（二）取得建设用地规划许可证；（三）取得建设工程规划许可证；（四）取得建设工程施工许可证；（五）该在建工程必须整体转让；（六）宗地内的建设工程资金投资总额达到工程建设总投资的25％以上（地价款除外）；（七）法律、法规、规章规定的其他条件。符合前款规定条件的，经主管部门核准后方可转让；需补交地价的，应按有关规定补交地价。经核准转让的，预售人应与预购人签订书面转让合同，并依据本条例规定申请房地产转移登记。（转让已预售的在建工程）转让已批准预售的在建工程，除应具备本条例第九十二条的条件外，还应当征得预购人的三分之二以上的书面同意，并经房地产所在地公证机构公证；预购人不同意转让的，有权要求解除房地产预售合同。已经设定抵押的，应经抵押权人书面同意。在建工程转让后，该在建工程的受让人应当继续履行土地使用权出让合同和房地产预售合同。第四章房地产抵押（抵押担保的范围）抵押所担保的范围为主债权、利息、损害赔偿金、违约金及实现抵押权的费用，合同另有约定的，从其约定。抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权消灭。抵押权不得与债权分离而单独转移或者作为其他债权的担保。（抵押权的效力范围）抵押权的效力及于抵押房地产的从物与从权利。前款所称从物，是指对主物具有经常辅助效用的、与主物同属于一人所有的物。从权利，是指由主权利延伸的、与主权利同属一人的权利。第三人于抵押权设定前就从物取得的权利，不受第一款规定的限制。(抵押权的实现)设定抵押权时，抵押房地产的价值由抵押人和抵押权人协商议定。抵押人和抵押权人协商议定不成的，可以经双方当事人协商共同委托房地产估价机构估价确定，法律、法规另有规定的除外。(抵押物的再抵押)设定抵押权后，该房地产的价值大于所担保债权的余额部分可以再次抵押，但再次抵押所担保的债权数额不得超出其余额部分。（共有房地产抵押）以按份共有的房地产设定抵押权的，抵押物以抵押人享有的份额为限。以共同共有的房地产设定抵押权的，必须经全体共有人同意，抵押人为全体共有人。(以处分权、收益权受限制的房地产设定抵押权)以权利受限制的房地产设定抵押权的，应当符合法律、法规、规章的有关规定。(以预购商品房期权设定抵押权)房地产预购人可以将预购的房地产设定抵押。（在建工程抵押权）房地产开发企业为取得在建工程继续建造资金的贷款，可以将在建工程设定抵押。(土地使用权抵押)土地使用权抵押的，地上建筑物、附着物一同抵押；地上建筑物、附着物抵押的，其占用范围内的土地使用权一同抵押。（新增建筑物及其抵押权的设定）房地产抵押后，新建、扩建的建筑物、附着物不属于原抵押的范围。处分抵押房地产时，可以将新增的建筑物、附着物与抵押的房地产一同处分，但对处分新增部分所得，抵押权人无权优先受偿。（抵押合同的形式、成立与生效）房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。（抵押合同与主合同的关系）抵押合同是主合同的从合同。主合同无效的抵押合同无效，抵押合同另有约定的，从其约定。主合同变更或解除的，抵押合同应同时变更或解除。抵押合同被确认无效后，抵押当事人根据其过错各自承担相应的民事责任。抵押人为第三人，主合同变更或解除的，债务人应于主合同变更或解除即日将变更或解除情形书面告知抵押人。(抵押合同可约定的事项)订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满而抵押权人未受清偿时抵押房地产所有权归抵押权人所有。（抵押预购房地产的限制）抵押预购房地产的，抵押人和抵押权人不得约定在债务履行期届满而抵押权人未受清偿时，由房地产开发商回购该房地产。（土地使用权出让合同内容的遵守）抵押当事人在订立抵押合同时，应遵守土地使用权出让合同的内容，抵押合同的约定与土地使用权出让合同内容抵触的无效。（抵押合同的变更）有下列情形之一的，抵押合同可以变更：（一）抵押人变更的；（二）抵押权人变更的；（三）抵押房地产增加、减少或变更的；（四）抵押担保的范围变更的；（五）法律、法规、规章规定及当事人约定的其他情形。（抵押合同终止）有下列情形之一的，抵押合同终止：（一）债务履行期限届满前，抵押所担保的债权债务已履行的；（二）抵押所担保的债权债务关系解除的；（三）当事人协商解除抵押合同的；（四）人民法院或主管部门依法做出没收抵押房地产判决、决定已生效的；（五）人民法院做出抵押登记无效的判决已生效的；（六）政府或主管部门依法收回抵押房地产的决定已生效的；（七）土地使用权年期届满的；（八）法律、法规、规章规定或当事人约定的其他情形。（抵押合同的无效）有下列情形之一的，抵押合同无效：（一）抵押合同违反土地使用权出让合同约定的；（二）主合同无效或解除的。但抵押合同另有约定的，从其约定；（三）抵押房地产属于不得设定抵押的范围；（四）抵押房地产属于限制设定抵押的范围未解除限制条件的；（五）法律、法规规定的其他情形。（抵押房地产的出租）抵押人可以将抵押房地产出租给他人，但应书面告知抵押权人和承租人。主债务人到期清偿债务的，原租赁合同继续履行；主债务人到期不能清偿债务的，抵押权人处分抵押物不受租赁合同限制。当事人另有约定的除外。已出租的房地产设定抵押的，应当书面告知承租人和抵押权人，原租赁合同不受抵押合同的影响。(抵押房地产的转让)抵押期间，抵押人转让已办理抵押登记的房地产的，应当通知抵押权人并告知受让人转让房地产已经抵押的情况。抵押人转让抵押房地产所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押人转让抵押房地产时，抵押人如另行提供担保的，须经抵押权人同意方可转让。抵押房地产转让的，抵押权人可以追及抵押物行使抵押权。（抵押房地产、债权、债务分割的处理）抵押房地产的分割或部分转让，及主债权、主债务的分割或部分转让，均不得影响抵押权的实现。(债务人的反担保)第三人作为抵押人为债务人向债权人提供抵押担保时，可要求债务人提供反担保。（抵押人的占管责任）抵押人应对其占有的抵押房地产负保管责任，抵押人的行为使抵押房地产的价值减少时，抵押人应承担相应的责任。抵押人对抵押房地产价值减少、抵押房地产毁损、灭失无过错的，抵押人应及时将毁损、灭失情况告知抵押权人，并采取措施防止损失扩大，否则应承担相应的责任。(抵押人死亡或终止时的处理)抵押人死亡或终止的，抵押房地产的合法承继人或受赠人承担原抵押人的担保责任。抵押房地产的合法承继人或受赠人承继的抵押担保责任仅限于实际承继或受赠的财产。抵押人死亡或终止，又无合法承继人的，抵押权人可向人民法院请求处分抵押房地产并从处分价金中优先受偿。抵押权人死亡或终止的，抵押权人的合法承继人可承继抵押权，抵押人应继续履行抵押合同。抵押权人清算、破产的，由清算组织代行抵押权。(行使抵押权的条件)债务履行期限届满时，有下列情形之一的，抵押权人可以行使抵押权，要求处分已设定抵押权的房地产：（一）债务人不履行到期债务，又未能与抵押权人达成延期履行协议的；（二）债务人死亡或被依法宣告死亡，无人代为履行到期债务或其合法继承人、受遗赠人拒不履行到期债务的；（三）债务人、抵押人清算、破产的；（四）抵押人违反本条例的规定，擅自处分抵押房地产的；（五）法律、法规规定及抵押合同约定的其他可行使抵押权的情况。（抵押房地产处分的中止）有下列情形之一，抵押房地产处分可以中止：（一）抵押权人提出中止的；（二）抵押人请求并经抵押权人同意的；（三）抵押房地产有权属争议的；（四）法律、法规规定的其他情形。（先行偿还地价）抵押房地产有下列情形之一，在实现抵押权时，应当在处分所得价款中先行偿还地价后，抵押权人方可优先受偿：（一）用地属于行政划拨的；（二）协议减免地价的；（三）其他应补交地价的。违反本条规定，登记机构不得办理登记。(破产后的抵押房地产处分所得的处理)抵押人破产的，破产前己抵押的房地产不属于破产财产；但处分抵押房地产所得价款按照本条例第一百四十九条规定扣除应交地价后，超过所担保债权金额的，超过部分属于破产财产。（以数个房地产设定的抵押权的实现）以数个房地产为同一债权设定抵押的，抵押权人可就一个或数个房地产主张抵押权，但当事人对各个房地产担保份额有约定的，从其约定。（抵押权的实现）债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押房地产折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以依法提起诉讼或申请仲裁。抵押房地产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。第五章房地产登记一般规定（房地产登记的概念）房地产登记，是指房地产登记机构依当事人申请或者依职权，对房地产的相关事项进行记载并设定、变更、消灭房地产权利的行为。（登记机构）依法设立的房地产登记机构，负责本市的房地产登记。（权利一体化原则）土地上已有建筑物、附着物的，土地及建筑物、附着物应同时登记。土地使用权未经初始登记的，建筑物、附着物所有权或他项权利不予单独登记。（公示公信原则）在房地产登记册上记载的房地产权利，推定该权利存在。在房地产登记册上涂销的房地产权利，推定该权利消灭。基于房地产登记册的记载而享有的房地产权利受法律保护，但取得人于取得权利时知道或应当知道该权利有瑕疵的除外。（顺位原则）在同一房地产上设定两个以上房地产权利的，各项房地产权利依其纳入房地产登记册的时间先后享有顺位。顺位依登记日确定。同一房地产上存在着两个或两个以上相互冲突的房地产权利时，顺位在先的权利优先实现。（登记依据单位）房地产以一宗土地为单位进行登记。宗地内的建筑物以建筑单元为单位进行登记。本条例所称一宗土地是指以权属界线组成的封闭地块。本条例所称建筑单元是依据土地使用权出让合同及批准的规划设计文件确定的，在利用上和结构上具有独立性的建筑空间。依法或依土地使用权出让合同约定不能单独转让的建筑物禁止以独立建筑单元进行登记。（登记事项）房地产登记事项应当包括权利人状况、房地产状况、权利状况等。（申请登记的文件）申请登记的文件应当为原件或者经核对原件的复印件，复印件应加盖核对章。（登记册）登记机构应当建立房地产登记册。房地产登记册可以采用纸质形式，也可以采用电子形式。登记册的格式文本由主管部门制定。登记册应当对规定的登记事项进行全面、真实、准确的记载。房地产权利证书记载的登记事项与登记册不一致的，以登记册为准；登记册与原始凭证不一致的，以原始凭证为准。房地产登记册有涂改的，应当由房地产登记工作人员签名并加盖登记机构的核对章。房地产登记册和申请登记的原始凭证应当永久保存。（房地产证）房地产权利证书是权利人依法占有、使用、收益和处分房地产的凭证。房地产权利证书应当对房地产登记的主要事项进行记载。房地产权利证书不得涂改，涂改的证书无效。房地产权利证书文本由政府统一印制。（登记权利人的名称）房地产登记的权利人名称为：（一）自然人姓名；（二）企业或其他组织的注册名称；（三）企业或其他组织依法进行清算的，为依法成立的清算组织；（四）国家机关、事业单位的名称。（登记共同申请与单方申请的情形）房地产买卖、抵押、分割、交换、赠与等房地产登记应由当事人共同申请。下列情形的房地产登记，当事人可以单方申请：（一）土地使用权或建筑物所有权的初始登记；（二）因继承或遗赠取得房地产的转移登记；（三）因人民法院已经发生法律效力的判决、裁定而取得房地产权利的登记；（四）因仲裁机构已经发生法律效力的裁决而取得房地产权利的登记；（五）变更登记；（六）因土地使用年期届满或提前收回土地使用权的注销登记；（七）因房地产权利证书灭失、破损而重新申领、换领房地产权利证书等其他登记。以上情形中，房地产权利为共有的，应当由共有人共同申请房地产登记。（受理登记申请日的确定）登记机构收到申请人的申请登记文件之日，为受理登记申请日。两个或两个以上的申请人对同一房地产申请登记的，按受理登记申请的时间顺序确定受理登记申请日。（登记日的确定）经登记机构核准的房地产权利，其受理登记申请日为登记日。（申请登记的代理与公证）委托他人申请房地产登记的，应当向登记机构提交授权委托书。自然人之间的委托行为应经公证。申请人为境外或港澳台单位或个人的，（委托人或受托人）身份证明和授权委托书应经我国驻该国的使(领)馆公（认）证，或经房地产所在地公证机关公证，并履行必要的外交认证、转递等手续。依照法律、行政法规规定或当事人约定，申请文件应当经公证机构公证的，申请房地产登记时，申请人应当提供公证文书。（登记办理时限）登记机构的登记办理期限为：（一）土地使用权初始登记，自受理登记申请日起三十日；房地产初始登记，自受理登记申请日起六十日；（二）房地产转移登记、变更登记、抵押登记，自受理登记申请日起三十日；（三）预告登记（除预查封外）、注销登记、补发、换发房地产证及其他登记，自受理登记申请日起十五日。（四）查封、预查封及其它限制房地产权利登记，自受理登记申请日起五日。前款规定的登记期限均为工作日。（房地产档案管理）房地产登记册记载的权利人名称、房地产状况和权属状况等事项可以公开查询，但以权利人的姓名或名称为查询条件的除外。权利人和利害关系人需要查阅、抄录和复制房地产权属原始凭证等档案材料，应当经登记机构同意。涉及国家秘密和其他须保密的房地产档案，应当按照国家有关安全、保密的规定予以保管和利用。房地产登记记录的查询办法由主管部门另行制定。（公告期限）房地产初始登记及补发房地产权利证书的，应当公告，公告期限为三十日。登记机构认为有必要时，可以对其他登记事项进行公告，公告期限为三十日。公告费用由申请人承担。公告期限为自然日，不计入登记期限。（公告异议）在公告期限内，利害关系人提出书面异议的，登记机构应对异议予以审核，异议成立的，书面驳回登记申请。异议不成立的，书面驳回异议。（登记的办理程序）房地产登记一般程序如下：（一）提出申请；（二）受理申请；（三）审查申请文件；（四）依本条例规定进行公告；（五）核准申请；（六）将登记事项记载在房地产登记册；（七）计收税费；（八）颁发房地产权利证书。（登记的申请与受理）申请人申请房地产登记，应当按照本条例规定提交申请文件，登记机构在受理申请人的申请后，应当编号并出具登记受理凭证。（登记审查）登记机构应当对当事人提交的申请文件是否齐全进行审查，并依据申请文件对其房地产权属进行审查。（登记与驳回）申请人的申请登记事项符合本条例规定的，登记机构应当在本条例规定的登记期限内予以登记。有下列情形之一的，驳回登记申请：（一）申请文件需要修正或补齐而申请人没有在限期内修正或补齐的；（二）当事人隐瞒事实或伪造有关证件、文件的；（三）存在权属争议的，尚在诉讼、仲裁过程中或书面异议经审定成立的；（四）共同申请登记的，在核准登记之前，一方提出登记异议的；（五）属于违法用地、违法建筑的；（六）属于临时用地、临时建筑的；（七）人民法院依法作出的已经生效的没收房地产、查封房地产、撤销核准登记或以其他形式限制房地产权利的判决、裁定的；（八）公安、检察机关依法对已立案的案件，根据案件需要查封房地产或以其他形式限制房地产权利而作出决定的；（九）市政府或市政府房地产主管部门依法作出没收、收回、征收土地或以其他形式限制房地产权利决定的；（十）法律、法规规定应当予以驳回的其他情形。（更正登记请求权）房地产权利人或利害关系人发现房地产登记册的记载有误时，可以向登记机构申请更正登记。申请更正的事项涉及第三人房地产权利时，有关当事人应当共同申请登记机构发现登记有明显错误的，应当书面通知有关的房地产权利人在规定期限内办理更正手续；当事人无正当理由逾期不办理更正手续的，房地产登记机构可以依据申请登记资料或者有效的法律文件对房地产登记册的记载予以更正，并书面通知当事人或予以公告。（撤回登记申请）申请人可以在房地产登记机构核准登记之前撤回登记申请。申请人共同申请的，应当共同提出撤回登记申请。(迳为登记)登记机构对下列情形迳为登记：（一）依法被人民法院裁定为无主房地产的；（二）有本条例第一百五十五条第二款第（七）、（八）、（九）项规定情形的；（三）土地使用权使用期限届满未批准续期或者依法终止，房地产权利人未在规定时间内申请注销登记的，登记机构迳为注销该土地使用权及依附该土地使用权上的他项权利；（四）按照本条例规定，登记机构依职权作出撤销核准登记的；（五）法律、法规规定的其他情形。除以上第二项情形外，登记机构迳为登记完毕，应将登记结果公告。(登记规费的收取原则)申请房地产登记，权利人应按下列规定交纳登记费：(一)初始登记的，按登记价值的千分之三交纳。但登记价值超过五千万元的，超过部分按万分之五交纳；(二)转移登记的，按登记价值的千分之一交纳。但登记价值超过三千万元的，超过部分按万分之五交纳；(三)抵押登记的，按抵押价值的万分之五交纳。但每项最低不低于二百元；(四)变更及其他登记的，每项交纳一百元。前款第(一)、(二)项所称的登记价值，是指经登记机构核准登记的房地产价值。登记费作为登记机构的登记管理及业务经费，不得挪作它用。（领取房地产权利证书）房地产权利人凭身份证明领取房地产权利证书，也可以授权并经公证后委托他人领取房地产权利证书。房地产权利人逾期不领取房地产权利证书的，由登记机构代为保管，自逾期之日起登记机构计收保管费，保管费的收费标准由市政府另行规定。（当事人虚假登记的法律责任）当事人提交错误、虚假的登记文件，利用欺骗手段获得核准登记，或虚报灭失而获补发房地产权利证书，进行诈骗或牟取不正当利益的，由登记机构撤销核准登记，没收其非法所得，并处以非法所得一倍以下的罚款。情节严重构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。造成他人损失的，应承担相应的法律责任。（登记机关工作人员的法律责任）登记机构工作人员玩忽职守、徇私舞弊的，应追究行政责任；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。（登记机构的损害赔偿责任）因登记机构及其工作人员的过错，导致房地产登记错误，且因该错误登记造成权利人损失的，登记机构应负赔偿责任。对登记错误有故意或重大过失的登记机构的工作人员，登记机构有权予以追偿。（登记机构的免责）因下列情形而导致房地产登记被依法撤销的，房地产登记机构不承担赔偿责任：（一）因当事人的民事行为被依法认定为无效，而导致房地产登记被依法撤销的；（二）因登记所依据的法律文件被依法认定为无效或依法撤销，而导致房地产登记被依法撤销的；（三）有本条例第一百六十条规定情形造成第三人损失的；（四）法律、法规规定的其他情形。第二节初始登记（初始登记）初始登记，是指登记机构对土地使用权或土地使用权及依附于土地的建筑物、附着物的所有权的第一次登记。（初始登记的申请）国有土地使用权受让人在签订国有土地使用权出让合同并付清地价款后，应当向登记机构申请国有土地使用权初始登记。国有土地使用权未经初始登记的，该土地范围内的其他房地产权利不予登记。国有土地使用权人在定着物竣工验收后，应当向登记机构申请定着物所有权的初始登记。一宗土地存在两个或两个以上权利人的，应当共同提出登记申请。（土地初始登记提交文件）申请国有土地使用权初始登记应提交下列文件：（一）申请书；（二）申请人身份证明；（三）国有土地使用权权利来源证明文件。按土地使用权出让合同约定及其他文件规定需要缴纳地价的，还应提交付清地价款凭证；（四）登记机构认可的有资质的测量机构出具的测绘报告。（五）法律、法规、规章规定需要提交的其他文件。（定着物初始登记提交文件）申请定着物初始登记应提交下列文件：（一）申请书；（二）申请人身份证明；（三）国有土地使用权权属凭证；（四）建设用地规划许可证；（五）建设工程规划许可证；（六）建设工程施工许可证；（七）建设工程竣工验收凭证；（八）建设工程规划验收证；（九）登记机构认可的有资质的测量机构出具的测绘报告；（十）法律、法规、规章规定需要提交的其他文件。（增加面积的初始登记）已办理初始登记的房地产增加面积的，增加部分应当办理初始登记。第三节转移登记（转移登记的适用范围）已登记的房地产有下列情形之一，当事人应当申请转移登记：（