TLPM-QP751-HJ01环境管理程序

文件名称：环境管理程序版次：D文件编号：TLPM-QP751-HJ01修改状态：0编制杨朋辉审核曾优良批准黄秀华1.0目的通过对公司物业公共区域清洁、绿化和消杀/毒的质量实施全面指导和监督管理，确保环境无蛇鼠、虫害滋扰，为业户创造舒适的工作和生活环境。适用范围适用于公司所辖物业公共区域所有清洁、绿化、消杀/毒工作的检查、监督和管理。主要职责和权限3.1管理处主任全面负责环境管理的组织和领导工作；3.2事务助理具体负责清洁、绿化和消杀/毒等环境管理的检查工作。4.0内容4.1清洁检查管理4.1.1清洁检查内容检查项目检查内容／要求检查频次填写表格（如发现问题记录）服务供方员工服务供方员工的仪容、服装、工卡、出勤记录。日检环境《物业服务品质监督检查记录表》玻璃玻璃面上明亮、无污迹，水珠。日检环境《物业服务品质监督检查记录表》不锈钢亚光材料：表面无污迹、无灰尘。抛光材料：表面光亮、无痕迹。日检环境《物业服务品质监督检查记录表》地面砖目视干净、无污渍、有光泽、可反映通道照明灯轮廊。日检环境《物业服务品质监督检查记录表》墙面砖目视干净无污渍，清洗后用纸巾擦拭砖面60公分后纸贴不被明显污染。日检环境《物业服务品质监督检查记录表》涂料墙面整洁、无尘土、无痕迹。日检环境《物业服务品质监督检查记录表》大理石地面目视地面有光泽、无痕迹。日检环境《物业服务品质监督检查记录表》大理石墙面有光泽、无痕迹、无灰尘、可影象。日检环境《物业服务品质监督检查记录表》仿石地砖砖面凹进部位无沙土沉淀，无积水、无油渍、无痰渍。日检环境《物业服务品质监督检查记录表》水泥地面光洁、无积水、无油渍、无痰渍。日检环境《物业服务品质监督检查记录表》地毯无污渍、无斑点、无明显污渍。日检环境《物业服务品质监督检查记录表》洗手间地、墙面见前项目，其他便器洁净无污垢、无锈渍，室内无臭味、异味。日检《洗手间定时清洁记录表》环境《物业服务品质监督检查记录表》停车场地、墙面见前项目，通道无堆积、无泥沙、无杂草，裸管线无蛛网、尘土，地面无积水。日检环境《物业服务品质监督检查记录表》路灯、招牌目视灯罩上无明显积尘，灯罩内无虫尸，目视牌面清晰，无明显污染。日检环境《物业服务品质监督检查记录表》地下室污水井井内积水不过半，水面漂浮物无结块。日检环境《物业服务品质监督检查记录表》灯具目视光洁明亮、无尘土。日检环境《物业服务品质监督检查记录表》玻璃幕墙表面上无明显的污迹。日检环境《物业服务品质监督检查记录表》扶手及台阶目视干净无污迹，用纸巾擦抹60公分长不被明显污染。日检环境《物业服务品质监督检查记录表》垃圾周转站垃圾桶摆放整齐美观，桶外无垃圾粘附物，装修垃圾无散装，地面冲洗清洁、无积水，站区范围无异味、积水。日检环境《物业服务品质监督检查记录表》天面地、墙面见前项目，通道无堆积，裸管线无蛛网、尘土，地面无积水，地面上2米幕墙及女儿墙清洁。日检环境《物业服务品质监督检查记录表》绿化区域内无杂物。日检环境《物业服务品质监督检查记录表》消防设施目视光洁明亮、无尘土，用白色纸巾擦拭设备表面无明显污染。日检环境《物业服务品质监督检查记录表》卫生设施目视光洁明亮、无尘土。日检环境《物业服务品质监督检查记录表》广场小品真。日检环境《物业服务品质监督检查记录表》按清洁质量标准化巡查物业公共区域的清洁质量4.1.2清洁卫生监督流程图按清洁质量标准化巡查物业公共区域的清洁质量发现清洁未达标，即通知清洁服务供方处理发现清洁未达标，即通知清洁服务供方处理将每次检查情况记录在环境《物业服务品质监督检查记录表》中将每次检查情况记录在环境《物业服务品质监督检查记录表》中对当月清洁质量对当月清洁质量进行评分，填写《清洁服务质量月评分表》；根据此表进行评估及费用结算，填写在《供方服务质量评价表》内4.1.3对清洁服务供方的工作检查程序为确保服务供方提供的服务达到我公司的工作标准，有效保证我公司所辖物业区域内的清洁卫生质量达到高标准，为业主/住户创造一个清洁、卫生、舒适的工作环境，管理处事务助理对分包公司的工作进行日检和月检。A.日检：在日检项中发现不合格项要求清洁公司定期整改。B.月检：按每月定期实施的清洁内容进行检查，发现不合格项要求清洁公司定期整改。在每次检查后通知分包主管签名确认，如在限定期限内未整改完，我方发出书面的《分包服务整改通知单》，如在收到通知的限定期限内还未整改完毕，我方发出书面警告，并依据《清洁服务合同》中的相关规定作出相应处理。4.1.4对清洁服务供方的管理工作①管理处应对供方的经营资质、信誉、服务质量等进行综合评价、审定和选择，并记录在《策划方案/合同呈批表》中。②《清洁服务合同》中注明分包工作内容、工作频次、工作标准要求作为服务检查依据。③管理处事务助理负责根据本程序和《清洁服务合同》每日对项目清洁情况进行巡查不少于一次，并填写环境《物业服务品质监督检查记录表》。④管理处事务助理每月月底根据环境《物业服务品质监督检查记录表》进行汇总，并填写《清洁服务质量月评分表》，同时填写《供方服务质量评价表》作为费用结算的依据，并报管理处主任审批。⑤管理处应对供方的年度工作进行考核，编制《供方年度考评报告》报管理者代表审核、总经理批准后作为与服务供方续签合同依据。4.1.5垃圾清运垃圾清运情况记录在《垃圾清运记录表》中，管理处事务助理每日检查垃圾的清运情况，如有不合格情况记录在环境《物业服务品质监督检查记录表》的清洁一栏中，并要求限期整改，如在限定期限内未整改完，可发出书面警告，并按《垃圾清运合同》中的相关规定处理。4.1.6外墙清洗管理每年由管理处委托有资质单位对外墙进行一次清洗，清洗单位的选择按公司采购控制程序进行，清洗时间的选择则由管理处根据当年台风情况而定，避开台风季节进行清洗。清洗前，由管理处事务组负责向全体业户发出幕墙清洗的通知，事务组人员应检查幕墙清洗人员的高空作业证书，同时要求施工单位在清洗现场所对应的地面设立隔离带并放置警示标识。幕墙清洗完毕后，由管理处组织对幕墙的清洗质量进行验收，并与外委方一同验收并填写《外墙清洗验收表》和《供方服务质量评价表》作为付费的依据。4.1.7化粪池的管理客服、工程组每季度对化粪池检查一次，检查的内容主要为井盖是否完好，池内物质是否外溢，如发现问题，应填写在环境《物业服务品质监督检查记录表》中，并立即组织整改，当发现化粪池内污物接近上盖面30CM左右高度时，应立即委托环卫相关单位进行清理。4.2绿化检查管理4.2.1绿化检查内容分类内容检查频次填写表格剪修乔木无枯枝，树不阻车辆和行人通过，主侧枝分布均匀。日检灌木成型，整齐，新长枝不超过30厘米。日检黄金叶成型，整齐，新长枝不超过30厘米。日检台湾草路牙、井口、水沟、散水坡边整齐、草坪目视平整。日检施肥乔木、灌木采用穴施或沟施，施肥、浇水及时，覆土平整，施肥料不露出土面。日检草地播施和喷施，不伤花草。日检花卉日检防病治虫日检抗旱花卉、苗日检树木、草地冬季早晚不浇水，夏季中午不浇水，浇水时不遗漏，浇水透深度为：树木3厘米，草地2厘米，无旱死、旱枯的现象。日检日常护养管理中耕、除杂草无明显杂草，台湾草地纯度在90％以上，树木底下土面层不板结，透气良好。日检补栽、补种无明显黄土裸露，最大裸露块在0.4平方米，裸露面积在总面积的0.5％以下；缺株在0.8％以下。日检防风、排涝、巡视、暴风雨过后12小时，草地无1平方米以上地积水，树木无异常倒斜，断枝落叶在半天内处理。日检穿整齐的工作服，配带工作证，按时上下班，注意自身形象。日检4.2.2绿化监督工作流程：发现绿化未达标，即通知绿化分包商处理发现绿化未达标，即通知绿化分包商处理每天的检查结果记录在《每天的检查结果记录在《》中对大厦每月绿化养护状况作出评估，对大厦每月绿化养护状况作出评估，填写《绿化摆放养护评分表》，根据此表进行评估及费用结算，填写在《供方服务质量评价表》内4.2.3花卉植物的摆设与绿化管理标准为调节室内空气，营造舒适幽雅的工作环境，特制定如下标准：1)屋顶及会所花卉植物的管理：①通常可用一些大型盆景，也可砌植物花槽；②屋顶及会所植物应选择抗风性强、耐干旱、耐生长的低矮植物，花卉摆放时要固定，减少台风侵袭时造成损伤；③雨季容易积水，应注意排水防涝，严禁直接将水外排，造成墙面污染；④室外植物在阳光下，生长旺盛，要适当施肥，补充养份；⑤要经常修剪，保持外形，保持养份并及时清除杂草。2)楼层走道与大厅花卉植物的管理：①楼层走道的布置，首先要考虑交通方便，人流集中的地方应将花植物装饰于周围，在不影响交通时也可适当摆一些小盆栽，但要保证花草安全，不至于常碰倒。在大厅应摆设以花艳枝茂的花卉和观赏性强的植物，大厅会显得丰富多彩。②室内花卉因长期不见阳光，因此会缺光造成叶绿素减少等问题而导致生长不良而影响观赏效果。所以选择盆栽时要根据植物的习性来选择，并将其摆在空气流通的位置。③由于室内空气湿度小，容易引起植物叶面缺水，因此在养护时要求每天叶面上喷水，增加叶面湿润。④由于室内通风条件不好，病害、虫害容易发生。农药是有害物品，因此治理时必须将盆花搬在室外治理。⑤及时修剪下部变黄、变枯的老叶。3)公共场所花卉植物的管理：公共场所的花卉摆放，主要以节日前后或迎接佳宾时应用，首先要保证交通方便。通常选用高大壮观的盆栽植物和花大而艳丽的花卉整齐分列广场四周或建筑物周围，如用矮小盆花围绕大棵植物或灯具周围、通道镶边或组合成一个临时花坛时，一定要品种单一和整齐，并成群成片布置，要密集，从远看有整体效果。4)行政人事部和会议室花卉植物的管理：行政人事部和会议室花卉植物可选用一些观赏性强，具芳香，适于近处欣赏的花卉植物。4.2.4对绿化服务供方的工作检查程序为确保服务供方提供的服务达到我公司的工作标准，有效保证我公司管辖内的绿化环境达到高标准，管理处事务助理对分包公司的工作进行日检和月检。①日检：在日检项中发现不合格项要求绿化公司当日整改。②月检：检查中发现的不合格项要求绿化公司定期整改。在每次检查后通知分包主管签名确认，如在限定期限内未整改完，我方发出书面的《分包项目整改通知单》，如在收到通知的限定期限内还未整改完毕，我方发出书面警告，并依据《绿化养护服务合同》中的相关规定作出相应处理。4.2.5对绿化服务供方的管理工作①管理处应对供方的经营资质、信誉、服务质量等进行综合评价、审定和选择，并记录在《策划方案/合同呈批表》中。②《绿化服务合同》中注明分包工作内容、工作频次、工作标准要求作为服务检查依据。③管理处事务助理负责相关检查标准和《绿化服务合同》每日对大厦绿化情况进行巡查不少于一次，并填写环境《物业服务品质监督检查记录表》。④管理处事务助理每月统计清洁检查情况，将结果填写在环境《供方服务质量评价表》中，作为每月应支付的服务费用的依据报管理处主任审批。⑤管理处应对供方的年度工作进行考核，填写《年度供方评价报告》报管理者代表审核、总经理批准后作为与服务供方续签合同依据。4.3消杀/毒4.3.1消杀/毒检查内容①服务供方员工的检查：服务供方员工的仪容、服装、工卡、出勤记录在每周消杀/毒时检查，如有不合格记录在《消杀/毒不合格记录》上。②外围和楼内消杀的检查：外围地面污水井无蚊、蝇、鼠、蟑螂等滋拢，绿化带草坪无鼠蛇洞。楼内死角、水电管井、空置房、洗手间无鼠、蚊蝇、蟑螂滋拢，地下停车场、库房、机房无鼠蛇，蚊蝇、蟑螂滋拢，如有不合格记录在《消杀/毒不合格记录》上。③每周的消杀/毒情况记录在《消杀/毒工作记录》上。4.3.2消杀/毒管理规程为控制“四害”的密度，改进完善预防设施，有效保证我公司管辖内的卫生质量达到高标准，为业主/住户创造一个良好的工作环境，制定如下规程：1）保证垃圾、污水、粪便等卫生基础设施和防鼠防蝇设施合格。2）使用的消杀/毒药物必须符合国家规定，消杀作业必须做到严格、规范。3）每月对大厦/住宅进行全面消杀的次数不少于4次，消杀范围必须覆盖整个大厦/住宅，并对重点部位及时进行局部重点消杀。4）对大厦/住宅的蚊、蝇、鼠、及蟑螂现状进行巡查、监控，杜绝“四害”超标现象的发生。5）执行上级主管部门下达的有关消杀/毒工作的各项任务。6）我方人员如在同一天接到业户对消杀/毒引起的投诉达三次以上，经供方确认属实的，记录在《消杀/毒不合格记录》上，限期整改，并发出书面警告，并依据《消杀/毒服务合同》内相关规定处理。7）我方在检查时如发现同一楼层内的蟑螂达3只以上、蚊蝇3只以上、老鼠1只以上视为不合格，记录在《消杀/毒不合格记录》上，开出《分包项目整改通知单》限期整改，如在限定期限内未改正，发出书面警告，并依据《消杀/毒服务合同》内相关规定处理。4.3.3对消杀服务供方的管理工作①管理处应对供方的经营资质、信誉、服务质量等进行综合评价、审定和选择，并记录在《策划方案/合同呈批表》中。②《消杀/毒服务合同》中注明分包工作内容、工作频次、工作人员资质、工作标准要求作为服务检查依据。③管理处事务助理负责根据相关检查标准和《消杀服务合同》对所辖区域内消杀情况进行巡查，并填写《消杀/毒工作记录》和《消杀/毒不合格记录》。④管理处事务助理每月统计清洁检查情况，将结果填写《消杀服务质量月评分表》及《消毒服务质量月评分表》中，根据此表进行评估及费用结算，填写在《供方服务质量评价表》内作为每月应支付的服务费用的依据报管理处主任审批。⑤管理处应对供方的年度工作进行考核，编制《供方年度评审报告》报管理者代表审核、总经理批准后作为与服务供方续签合同依据。5.0注意事项5.1清洁管理注意事项5.1.1在电梯、楼梯、洗手间等相对窄小的区域进行清洁时，尽量在客流量稀少的情况下进行清洁；5.1.2台风前注意天面、外围广场地漏排水是否通畅；5.1.3地下室、天面清洁时注意防漏水；5.1.4在作业时注意裸露的电线、破碎玻璃，湿手不要触摸任何电器。不许赤脚、穿拖鞋，要穿长裤、保护鞋；5.1.5不要进入不熟悉的黑暗地带，以免发生意外；5.1.6不要把工具横在过道上，擦拭高处的物品，要使用梯子，控制高空作业或可能危及施工人员及第三者安全的作业；5.1.7完工后，要及时关闭在作业时打开的门窗等；5.1.8清洁作业过程中用洗地机、刀片之类或高空作业时，必须放置警示牌，操作前检查工具是否损坏、检查接电是否良好，如有损坏或漏电现象禁止使用；高空操作时需有专人扶梯子或守护；用刀片作业时应注意安全，做好相应的防范措施，避免事故的发生，每次作业完毕后都应清理冲洗刀片及刀箱内的杂草。5.2绿化管理注意事项5.2.1放长假期间注意做好室内花卉的护理工作；5.2.2台风暴雨前应注意加固部分易受损植物，并注意好低凹地的排水顺通；5.2.3修剪工作完工后收拾干净现场树枝，碎叶；5.2.4严禁将绿化工具存放在绿化带中；5.2.5药水杀虫作业时，应站在上风方向，避开行人及物品，注意不得接触生活水源等；5.2.6对使用完毕的药水空瓶，应用垃圾袋装好封闭后运往垃圾站。5.3消杀管理注意事项5.3.1在进行大规模消杀活动前两天，以公告形式通知各业户，明确消杀时间范围及注意事项；5.3.2作业人员要戴好胶手套、口罩、注意风向，从下风区域开始，先喷高处，后喷低处，严防药液喷到行人；5.3.3楼层灭蚊蝇、蟑螂喷药时间定于周五17：30—19：30最佳，灭鼠药物一般投洒在各阴暗角落及洞口附近，注意做好标志。放药后应将及时收捡死老鼠；5.3.4凡业户需进行消杀的必须以书面形式通知管理处，管理处派人实施监控；5.3.5对使用完毕的药水空瓶，应用垃圾袋装好封闭后运往垃圾站。6.0对于一次性服务供方的管理工作6.1对于一次性分包的项目，应在《分包服务合同》中注明验收标准。作为服务检查依据。6.2管理处根据《分包服务合同》在每次分包服务项目完成后对完成情况进行检查验收，并验收填写验收表。7.0操作安全守则7.1对于任何不正常运作和损坏的机器、设备，检查巡视人员必须马上报告当班上级。如：裸露的电线、坏的灯泡、坏的梯子和坏的工具等；7.2在进入黑暗地带之前要先找到光源或自备电源。湿手时，不要触摸任何开关，以免发生意外；7.3当天在工作时所受的工伤，必须马上报告当班上级，并视轻重缓急，不要延误，到就近医院作急救处理；7.4在工作时不要把工具横在过道上，如吸尘器吸尘管、电线等，以免拌倒他人；擦拭高处的物品，要使用梯子，不应使用椅子、桌子和箱子等搭架。不要站在洗手台盆边，拿高处的东西；7.5操作人员在操作设备时应注意操作安全,严守操作规程，避免发生意外，对新到的设备，要通过专业技术人员的培训及考核，方可正式操作；7.6在日常工作中，不要赤手捡碎的玻璃、瓷器、刀片或锋利的物品，要用扫把和簸箕清除；7.7当班人员应随时检查、留意衣、裤、鞋、帽等防护用品，如有破损必须立即更换，避免事故隐患；7.8在使用清洁工具时，要注意其性能是否良好，适用安全的工具，能节省时间和避免发生意外。不要使用钝的、破损的工具；7.9清洁用具和库房所有清洁剂容器上都要标清内容和稀释比例，存放时应摆放整齐，应注意通风并锁好（特别除渍剂应锁在金属柜中）；7.10在使用设备时，应经常检查电器电源线，如有破损应即更换；7.11在扔弃垃圾时，对气压容器、废弃电池、气瓶摩丝瓶等应另行放置、处理，不可近热源，不得焚烧；7.12随时清理走廊及过道两边的杂物，并在任何时候都必须保证消防通道的畅通无阻；7.13台风来临，天面作业人员要注意风力情况，当风速已达到人力无法自持时，停止作业，立即撤离，以免发生意外；7.14清洗地下车场要注意楼层漏水，特别注意重要机房顶端部位；7.15清洗地下车场注意人身绝缘保护，防止漏电造成伤害；7.16大厦各区域进行各种作业时，做好各种防护警戒标识，特别有异味或有毒操作时，提前疏散人员及封闭区域，以免伤害业户；7.17清擦玻璃门（墙）时，身体及工具不可靠在玻璃上，更不可用力碰撞；7.18在外围及人流较多处作业时，应设置明显标识以免意外；7.19对立面装饰进行作业时，注意防止物体松动或落下。8.0支持性文件8.1TIPM-WI751-HJ01-01《清洁管理作业指导书》8.2TIPM-WI751-HJ01-02《绿化养护管理作业指导书》8.3TIPM-WI751-HJ01-03《消杀管理作业指导书》9.0质量记录9.1TLPM-QR722-9.3TLPM-QR823-01-03《物业服务品质监督检查记录表》9.4TLPM-QR740-01-08《供方服务质量评价表