征地房屋拆迁补偿标准

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附件1征地房屋拆迁补偿标准（完整版）实用资料(可以直接使用，可编辑完整版实用资料，欢迎下载）征地房屋拆迁补偿标准房屋类别补偿标准主要特征钢混结构700二层以上建筑物，桩基础或整板基础，承重部分全部为钢筋混凝土框架结构，现浇楼面、屋面、楼梯、天沟，层高3m，屋面上部应有架空隔热层或平瓦坡屋面，24cm眠墙，地面砖或水磨石地面，外墙钢砖，内墙纸筋粉刷且仿瓷涂料罩面，铝合金门窗、纱窗，油漆木制门及纱门，水、电、卫生设施和厨房设施配套齐全，封闭阳台，入户防盗门。砖

混一

类560二层以上建筑物，标准砖石基础或桩基础，基础深度1.2m以上，钢筋砼地梁，层层有串梁，规定的构造柱，钢筋砼楼面、屋面、楼梯、天沟，屋面上部应有架空隔热层或者平瓦坡屋面，层高3m，24cm眠墙，外墙水刷石，内墙纸筋粉刷且仿瓷涂料罩面，油漆木制门及纱门，铝合金窗、纱窗、亮玻璃，室内水泥地面，独立厨房，无烟灶台，水冲厕所，水电进户（含室内管线）二

类500二层及以上建筑物，标准砖石基础，基础深度1.2m以上，钢筋砼地梁、串梁、部分构造柱，厨房、厕所楼面、楼梯、天沟均现浇，其他楼面预制，屋面上部有架空隔热层或平瓦坡屋面层，层高3m、24cm眠墙，外墙水刷石，内墙纸筋粉刷且仿瓷涂料罩面，油漆木制门窗、纱门窗、亮玻璃，室内水泥地面，独立厨房、水冲厕所、水电进户（含室内管线）。三

类420二层以上建筑物，标准砖石基础，基础深度1.2m以上，钢筋砼地梁，钢筋砼预制楼面、屋面、楼梯、天沟，屋面上部有架空隔热层或者平瓦坡屋面屋、层高3m，24cm斗墙，外墙搓沙，内墙粉纸筋且“106”涂料罩面、油漆木制门窗、纱门窗、亮玻璃，室内水泥地面、独立厨房、水冲厕所，水电进户（含室内管线）。砖木一类350标准砖石基础，基础深度0.76m，24cm眠墙，瓦屋面，前后檐口高度不低于3m，外墙清水，内墙粉灰“106”涂料罩面，室内水泥地面，油漆木制门窗、纱门窗，亮玻璃，油漆纸板顶棚，水电进户（含室内管线）。二类310标准砖石基础，基础深度0.76m，24cm斗墙和部分眠墙，瓦屋面，前后檐口高度不低于3m。外墙清水，内墙粉灰或者涂料罩面，油漆木制门窗、纱门窗、亮玻璃，室内水泥地面，水电进户（含室内管线）。房屋类别补偿标准主要特征木结构类270标准砖石基础，基础深度0.5m以上，木柱屋梁，木板墙或卡砖墙，瓦屋面，前后檐口高度2.8m以上，油漆木制门窗，水电进户（含室内管线）。三合土地面或水泥地面。土木类230标准砖石基础，基础深度0.5m以上，杂砖和土筑混砌墙，木屋架，瓦屋面，前后檐口高度2.8m以上，水泥地面或三合土地面，普通门窗，水电进户（含室内管线）。偏屋类140标准砖石基础，基础深度0.5m，无独立山墙，24cm斗墙或13cm墙，瓦屋面，檐口高度2.2m以上，三合土地面或水泥地面，油漆木制门窗，简易水电进户。杂屋类90砖石基础，基础深度0.5m，13㎝墙或杂砖墙，瓦屋面，檐口高度1.8m以上，三合土地面或水泥地面，油漆木制门窗，简易水电进户。说明：1、以上各类房屋的补偿标准系指拆迁在集体土地上所建房屋的征收补偿单价。房屋拆迁补偿费按合法建筑面积结合成新进行计算。2、上述标准为建（构）筑物建成五年内的补偿标准，五年以上者，按房屋新旧程度及维修使用状况，钢混和砖混类每年递减2%、砖木类每年递减2.5%，木结构和土木结构类每年递减3%，其它类每年递减4%，递减的总额不得超过50%。3、上述房屋主要特征中的子项目，如有增减，按有关规定增减补偿；层高在上述标准规定的层高增减10cm以内的，不增加或减少补偿；层高增加或减少超过10cm以上的，每增减10cm，其单价工业用房增减5%，其他用房增减3%。4、常德市江北城市规划区按上述标准执行，德山开发区、鼎城区武陵镇城市规划区、各县县城规划区、津市市城市规划区、武陵区和柳叶湖旅游度假区所辖城市规划区以外的其他区域按上述标准90%执行，鼎城区、各县（市）所辖乡（镇）集镇规划区按上述标准85%执行。上述区域之外的其他区域按上述标准80%执行。5、房屋建筑面积的测量计算按GBIT50353－2005《建筑工程建筑面积计算规范》规定的标准执行。附件2征地房屋拆迁的误工补助标准

拆迁住宅房屋数量补助标准备注5户以下（含5户）300元/户1、房屋拆迁的误工补助，是补助给直接参与协助配合拆迁工作的村（居）、组干部。2、房屋拆迁的误工补助标准以村（居）为单位，按被拆迁房屋的户数进行核算。3、没有在规定时间完成拆迁工作任务的，酌情补助。

5户以上至15户（含15户）以1500元为基数，每增加1户，加补270元15户以上至25户（含25户）以2600元为基数，每增加1户，加补240元25户以上至40户（含40户）以4000元为基数，每增加1户，加补200元40户以上至70户（含70户）以5800元为基数，每增加1户，加补180元70户以上以15000元为基数，每增加1户，加补160元

说明：1、拆迁非住宅房屋的误工补助费，参照上述标准执行。一户或一个单位（或集体经济组织）被拆迁的建筑面积超过300平方米的，每增加100平方米，增补30元。2、常德市江北城市规划区按上述标准执行。德山开发区、鼎城区武陵镇城市规划区、各县县城规划区、津市市城市规划区、武陵区和柳叶湖旅游度假区所辖城市规划区以外的其他区域按上述标准的90%执行，鼎城区、各县（市）所辖乡（镇）集镇规划区按上述标准的85%执行。上述区域之外的其他区域按上述标准的80%执行。

附件3征地房屋拆迁的经营损失补偿标准

经营类型经营损失补偿标准备注自营门面平均年缴税额+营业面积×180元/㎡自营家庭作坊平均年缴税额+作坊生产面积×160元/㎡

房屋出租作门面平均年缴税额+营业面积×160元/㎡后一部分的补偿费的30%由房屋所有人支付给租赁户房屋出租作生产、办公等用房平均年缴税额+出租面积×80元/㎡每户最高不超过10000元，后一部分的补偿费的25%由房屋所有人支付给租赁户房屋出租作住宅平均年缴税额+出租面积×60㎡每户最高不超过8000元，后一部分的补偿费的25%由房屋所有人支付给租赁户说明：1、平均年缴税额=征地公告前三个月的实际所缴营业税的平均值×12个月。营业税系指自营门面及家庭作坊所缴纳的营业税，或出租房屋应缴纳的营业税。2、营业面积系指门面直接用于经营的实际净建筑面积，不含配套的辅助面积（如厕所、楼梯间等）。3、作坊生产面积系指直接用于生产的实际净建筑面积，不含配套的辅助面积（如厕所、楼梯间等）。4、出租面积系指直接的出租面积，即协议（合同）面积，不含为其提供的公用面积（如公用厕所、楼梯、走廊、过道等）。5、常德市江北城市规划区按上述标准执行。德山开发区、鼎城区武陵镇城市规划区、各县县城规划区、津市市城市规划区、武陵区和柳叶湖旅游度假区所辖城市规划区以外的其他区域按上述标准的90%执行，鼎城区、各县（市）所辖乡（镇）集镇规划区按上述标准的85%执行。上述区域之外的其他区域按上述“其他补偿”各表内标准的80%执行。附件4征地房屋拆迁的其他补偿标准1、类别补偿标准备注搬家费400元/户三人以上户每增加一人，增加100元过渡费300元/户·月三人以上户每增加一人，增加100元重建误工费1000元/户·月按三个月计算2、拆迁非住宅房屋的搬家费和重建过渡费补偿标准类别补偿标准备注搬家费6元/m2按拆迁房屋的建筑面积计算（杂、棚面积除外）过渡费12元/m2、月按拆迁房屋的建筑面积计算（偏、杂、棚面积除外）3、按时搬迁奖励标准类别补偿标准备注按时搬迁奖10元/m2按拆迁面积计算（杂、棚面积除外）4、迁坟和埋电杆、拉线及绿篱补偿标准类别补偿标准备注新坟（五年内）旧坟（五年以上）迁坟土筑坟1000元/座700元/座在公告迁坟期限，逾期不迁的，由建设单位深埋处理，不再补偿。水泥坟、三沙坟1200元/座900元/座砖坟、石坟1500元/座1200元/座埋电杆、拉线占用耕地的按350元/根补偿占用耕地以外的其他农用地按250元/根补偿占用非耕地的按150元/根补偿不再给予其他补偿绿篱4元/m高度在1.5米以下绿带8元/m高度在1.5米以上

说明：常德市江北城市规划区按上述“其他补偿”各表内标准执行。德山开发区、鼎城区武陵镇城市规划区、各县县城规划区、津市市城市规划区、武陵区和柳叶湖旅游度假区所辖城市规划区以外的其他区域按上述“其他补偿”各表内标准的90%执行，鼎城区、各县（市）所辖乡（镇）集镇规划区按上述“其他补偿”各表内标准的85%执行。上述区域之外的其他区域按上述“其他补偿”各表内标准的80%执行。山东确定铁路建设工程征地拆迁补偿标准

2021-06-1110:27:09

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评论：0点击：60山东省政府日前发布《关于做好铁路建设工程征地拆迁工作有关问题的通知》。通知规定，铁路建设征用耕地应做好“占补平衡”工作，工程建设须按照“先安置、后拆迁”原则妥善解决好被征地拆迁居民的居住问题。山东确定，纳入收费和补偿范围的铁路建设征地包括铁路正线，站场及配套设施等建设用地和改沟改路、拆迁安置用地。其中，耕地开垦费标准为每亩1万元。被征地农民社会保障资金政府应补贴部分由铁路建设单位承担。具体缴纳标准为，征地区片综合在地价5万元／亩以下（含5万元）的每亩1万元；征地区片综合地价在5万元／亩至10万元／亩（含10万元）之间的每亩1．5万元；征地区片综合地价在10万元／亩以上的每亩2万元。同时，山东还对铁路工程施工期间临时用地制定出逐年补偿的具体标准。标准为占用农用地的每亩应补偿2300元，占用其他土地的每亩补偿1500元。山东规定，临时用地应缴纳土地复垦保证金，缴纳标准为梁场及预制场占地每亩1万元，其他临时用地每亩7000元。在取土场用地补偿方面，山东规定补偿标准为农用地每亩3万元，其他土地每亩2万元。取土场用地应缴纳每亩1万元的土地复垦保证金。在此次公布的铁路建设工程征地补偿标准中，山东省政府规定，土地补偿费和安置补助费按照山东现行的《关于实施征地区片综合地价标准的通知》中规定标准执行；青苗和地上附着物补偿标准按照各设区市政府制定并报经省级财政、国土资源等部门批复标准执行。山东省人民政府办公厅关于实施征地区片综合地价标准的通知鲁政办发〔2021〕20号

各市人民政府，各县(市、区人民政府，省政府各部门、各直属机构，各大企业，各高等院校：为认真做好建设用地管理工作，切实维护被征地农民合法权益，按照《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号要求，结合我省实际，省国土资源厅会同有关部门研究制定了《山东省征地区片综合地价标准》。为做好征地区片综合地价标准的实施工作，经省政府同意，现就有关事项通知如下：一、本征地区片综合地价标准，是指征收一般农用地土地补偿费与安置补助费之和，其他地类以综合地价标准为基础按以下系数调整：农用地中的基本农田1.2；建设用地1.0；未利用地0.8。未经批准任何单位和个人不得擅自提高或者降低上述标准。二、地上附着物和青苗补偿费，按照《山东省人民政府办公厅关于调整征地年产值和补偿标准的通知》(鲁政办发〔2004〕51号规定，由设区市人民政府制定，报省物价局、财政厅、国土资源厅同意后执行。三、各类建设项目涉及征收使用农村集体土地，应严格执行同地同价原则，同一个区片内，相同土地类别的征地补偿价格相同，不因项目不同而变化。四、《山东省征地区片综合地价标准》由省国土资源厅统一印制下发，自2021年7月1日起执行。凡过去有关征地补偿规定与本通知不一致的，以本通知为准。五、对征地区片综合地价标准实施以前，已按法定程序和权限批准征收的土地，仍按原批准的征地补偿方案执行。六、随着经济社会的不断发展，征地区片综合地价标准每3年调整一次，由省国土资源厅会同省财政厅、农业厅、统计局、物价局提出调整方案，报省人民政府批准后公布实施。

山东省人民政府办公厅

二○○九年三月三十日山东省人民政府办公厅文件

鲁政办发〔2021〕61号山东省人民政府办公厅

关于做好铁路建设工程征地拆迁工作有关问题的通知

各市人民政府，各县（市、区）人民政府，省政府各部门、各直属机构，各大企业，各高等院校：为贯彻落实全省铁路建设工作会议精神，依法维护被征地拆迁单位和群众的合法权益，确保铁路工程建设顺利进行，根据国家有关土地管理的法律、法规和政策规定，经省政府同意，现就全省铁路建设工程征地拆迁工作有关问题通知如下：一、铁路建设征地范围

-1-铁路建设征地范围包括铁路正线、站场及配套设施等建设用地和改沟改路、拆迁安置用地。

二、征地拆迁有关费用标准本着依法依规、实事求是、统筹兼顾、公平合理的原则，铁路建设征地拆迁有关费用标准为：（一）土地补偿费和安置补助费标准按照山东省人民政府办公厅《关于实施征地区片综合地价标准的通知》（鲁政办发【2021】20号）执行。（二）青苗和地上附着物（不含1万伏以上的高压线及土地、地下通讯电缆、光缆，地下输油、气、水管线）补偿标准按照各设区市政府制定并报经省物价局、财政厅、国土资源厅批复的地上附着物和青苗补偿标准执行。在城市规划区内涉及房屋拆迁的，其补偿标准按照城市房屋拆迁管理的有关规定办理。（三）耕地开垦费标准为1万元/亩。（四）被征地农民社会保障资金政府补贴部分，由铁路建设单位承担，具体缴纳标准：征地区片综合地价5万元/亩以下（含5万元）的为1万元/亩；征地区片综合地价5-10万元/亩（含10万元）的为1.5万元/亩；征地区片综合地价10万元/亩以上的为2万元/亩。

-2-（五）工程施工期间临时用地，按以下标准逐年进行补偿：占用农用地的为2300元/亩年，占用其他土地的为1500元/亩年。临时用地应缴纳土地复垦保证金，缴纳标准为：梁场及预制场占地1万元/亩，其他临时用地7000元/亩。临时用地上的青苗和地上附着物，按有关规定据实补偿。

（六）取土场用地补偿标准：农用地为3万元/亩，其他土地为2万元/亩，取土深度原则上不能超过3米。取土场用地上的青苗和地上附着物，按有关规定据实补偿。取土场用地应缴纳土地复垦保证金，标准为1万元/亩。（七）森林植被恢复费按照财政部、国家林业局财综【2002】73号文件规定执行。（八）征地管理费按照省物价局、财政厅鲁价费发【2001】301号文件规定执行，具体标准为征地总费用（土地补偿费、安置补助费、青苗和地上附着物补偿费）的2.45%。（九）铁道部与我省合资项目的各级铁路办公室工作经费按照财政部《基本建设财务管理规定》（财建【2002】394号），以市为单位计算计提。三、妥善解决征地拆迁中的有关问题

-3-（一）认真贯彻落实保护耕地、节约集约用地的原则。铁路建设施工前，应将耕作层的熟土剥离，用于土地开发整理复垦。要合理确定临时用地和取土场用地的位置和数量，严禁占用基本农田，不占和少占耕地，尽量结合农田水利建设、土地开发整理、荒山整治等解决工程用土问题。临时用地和取土场用地由铁路建设施工单位申请，报当地市、县（市、区）国土资源管理部门办理临时用地审批手续。临时用地结束后，施工单位要及时进行复垦，恢复土地原貌，经县级国土资源部门组织检查验收合格后，退还土地复垦保证金。

切实搞好耕地占补平衡工作。铁路建设占用耕地和基本农田的，原则上在所在县（市、区）或设区市范围内进行补充和补划。在设区市范围内确实无条件解决的，经省国土资源厅同意，由省统一协调安排有条件的地方解决。（二）铁路建设造成的“边角地”和“夹角地”，铁路建设单位要本着支农惠农的原则，视具体情况进行妥善处理。对于面积超过50亩的，由铁路建设单位结合施工提供必要的水、电、路等设施条件，以保证该区域土地的耕种，并对由此造成的生产不便和土地减产，酌情给予补偿；对于面积小于50亩且通水、通电、通路比较困难的，由铁路建设单位按照征地补偿标准给予相关经济组织和农户一次性补偿，不再办理土地征收手续。

-4-（三）铁路建设涉及拆迁居民住房的，必须按照“先安置、后拆迁”的原则，妥善解决好被征地拆迁居民的居住问题。对城市规划区外农村集体土地上居民房屋拆迁后需要集中安置的，要结合社会主义新农村建设统筹安排。安置用地的位置、面积，由当地政府组织国土资源、规划、住房城乡建设等部门，以及被拆迁安置单位和工程建设单位共同确定。拆迁安置用地补偿及有关费用按照铁路正线征地费用标准计核，同意纳入拆迁安置总费用之中，由铁路建设单位负责支付给所在市、县政府，在办理拆迁安置用地报批手续时，再由市、县政府根据规定用途列支。

对铁路建设造成的道路、沟渠永久性改移用地、被拆迁居民和企事业单位的搬迁安置用地，要认真做好规划设计，可随铁路正线用地一并办理农转用、土地征收审批手续。四、切实加强征地拆迁资金管理铁路建设单位要切实做好征地拆迁资金的筹措，确保征地拆迁工作顺利进行。有关市、县（市、区）政府及有关部门要切实加强征地拆迁有关费用的使用和管理，按照规定的用途和标准，实行专款专用，及时、足额兑付给有关单位和个人，不得挪用、拖欠和截留。各级监察、审计等部门要加强对征地拆迁资金使用管理情况的监督监察，对违反规定挪用、拖欠、截留征地拆迁补偿费用的，要依法追究有关人员的责任。五、加强组织领导，确保铁路建设征地拆迁工作顺利进行

-5-各级政府和有关部门要高度重视征地拆迁工作，切实加强组织领导，加强对征地拆迁工作的指导和协调。沿线市、县（市、区）政府为征地拆迁实施工作的责任主体，要按照省里的统一部署和要求，精心组织，周密安排，加强调度，抓好落实。要依法履行征地拆迁工作程序，严格执行征地拆迁法律、法规和政策规定。要加强政策宣传和舆论引导，深入细致地做好群众工作，营造良好的舆论和社会环境。各级政府、各有关部门和铁路建设单位要密切联系，加强沟通，通力协作，确保铁路建设工程征地拆迁工作顺利进行。

二〇一〇年十月十四日(青岛市人民政府办公厅关于调整征地年产值和补偿标准的通知chn148来源：未知日期：2021-12-115:59:46人气：87导读：青政办发〔2005〕38号各区、市人民政府，市政府各部门，市直各单位：

为维护被征地单位和个人的合法权益，根据省政府《关于进一步做好征地补偿安置工作切实维护被青政办发〔2005〕38号

各区、市人民政府，市政府各部门，市直各单位：

为维护被征地单位和个人的合法权益，根据省政府《关于进一步做好征地补偿安置工作切实维护被征地农民合法权益的通知》(鲁政发〔2004〕25号和省政府办公厅《关于调整征地年产值和补偿标准的通知》(鲁政办发〔2004〕51号及有关法律法规规定，现就我市调整崂山、城阳、黄岛区及即墨、胶州、胶南、平度、莱西市征地年产值和补偿标准等有关问题通知如下：

一、各区市耕地年产值最低标准为：平度市、莱西市城市规划区内每亩1500元，城市规划区外每亩1200元；即墨市、胶州市、胶南市城市规划区内每亩1600元，城市规划区外每亩1300元；城阳区、黄岛区城市规划区内每亩1800元，城市规划区外每亩1400元；崂山区城市规划区内每亩2000元，城市规划区外每亩1500元；市南、市北、四方、李沧四区仍按市政府《关于进一步加强和改进市区土地征用工作的意见》(青政发〔2004〕25号执行。

二、征地补偿安置标准。征地补偿费包括土地补偿费、安置补助费及地上附着物和青苗补偿费。农用地的土地补偿费和安置补助费合计不得低于亩产值的16倍。人均耕地02亩以下的，耕地的土地补偿费和安置补助费按法定上限的30倍补偿。地上附着物补偿标准见附件。

三、各区市可结合实际情况在不低于以上规定标准的情况下，制定具体实施意见。

四、在城市规划区内要积极推行“区片综合价”制度。已经执行区片综合价的区市，应根据以上标准酌情修改；尚未执行区片综合价的区市，应根据以上标准合理确定区片综合价。对修订或新制定的区片综合价应报市政府备案。

五、对地上附着物补偿标准，本通知未能覆盖的及实施中有争议的，可由国土资源部门委托有资质的价格鉴证机构进行鉴证，作为征地补偿的依据。

六、国家重点工程建设项目征地另有规定的，从其规定。（二○○五年九月九日

山东省征地区片综合地价标准--2(2021-02-2221:50:28转载标签：杂谈中华人民共和国国家征地补偿标准

一）征收土地补偿标准

1征收耕地补偿标准

旱田平均每亩补偿1.3万元。

水田平均每亩补偿2万元。

菜田平均每亩补偿3万元。

2征收基本农田补偿标准

旱田平均每亩补偿1.76万元。

水田平均每亩补偿2.64万元。

菜田平均每亩补偿4.4万元。

3征收林地及其他农用地平均每亩补偿0.64万元。衰果期12年以上平均每株补偿80元。

5枣树

培育期（1-3年）平均每株补偿5-10元;

初果期（4-8年）平均每株补偿10-80元;

盛果期（9-30年）平均每株补偿80-650元;

衰果期31年以上平均每株补偿320元。

6板栗

培育期（1-4年）平均每株补偿5-10元;

初果期（5-7年）平均每株补偿10-180元;

盛果期（8-35年）平均每株补偿180-900元;

衰果期36年以上平均每株补偿450元。

7杂果树

培育期（1-3年）平均每株补偿5-10元;

初果期（4-10年）平均每株补偿10-30元;

盛果期（11-25年）平均每株补偿30-80元;

衰果期26年以上平均每株补偿40元。

六、电力设施动迁补偿标准

1低压线路改移（0.4KV）每公里补偿30000元;线路加高木杆平均每根1000元，砼杆平均每根1500元（含金具、线、占地、税金等费用）。

2高压线路改移（10KV）每公里补偿47000元;线路加高砼单杆平均每根6000元，砼H杆平均每基8000元（含金具、线、占地、税金等费用）。

3高压线路加高（66KV）：砼单杆平均每根5500元，砼H杆平均每基8000元，砼A杆平均每基10000元，铁塔平均每基10万元（含金具、线、占地、税金等费用）。

4高压线路加高（220KV以上）：砼双杆平均每基2万元，铁塔平均每基20万元（含金具、线、占地、税金等费用）。

七、邮电通讯设施动迁补偿标准

1线路

木杆平均每根（含话线横担瓷瓶等）1000-2000元;

砼杆平均每根（含话线横担瓷瓶等）1500-3000元。

2架空光（电）缆

木杆平均每根500元;

砼杆平均每根1000元;

光（电）缆每米50-150元。

3地下电缆

电缆、光缆每米100-200元。

八、农田灌溉水利设施动迁补偿标准

采取工程修复和补偿相结合的原则，按成本价适当补偿。

1农村小型水库

3#回复

齐人行歌

回复日期：2021-4-1120:56:00现在上面知道下面乱，没办法。只要别出大事就让下面先乱着。

参与天涯用户调查送红包4#回复

百姓维权难难难

回复日期：2021-4-1120:57:00水库水面（灌溉与养殖兼用）每亩补偿9000元;

水库水面（灌溉）每亩补偿6000元;

水库荒滩每亩补偿100元。

2农田灌溉水利设施

小型闸门（砼结构）每个补偿5000-10000元;

排灌干渠堤坝每延长米补偿10元。

九、厂矿企事业单位动迁补偿标准

国有和集体所有制的厂矿企事业单位的动迁，考虑实际损失给予适当的补偿。办公用房参照民房动迁标准;厂房等生产设施按重置折旧计算，适当考虑停工搬迁损失费用。

十、施工运输道路补偿标准

凡工程施工指定的乡村运输道路，施工期间由施工单位负责维修养护，工程竣工后按补偿标准由各市组织修复。

乡村道路（沥青路面）视取料难易、路面宽度情况，每公里补偿10-15万元。

乡村道路（砂石路面）每公里补偿5万元。

乡村道路（土路面）每公里补偿2万元。

十一、乡村道路和田间作业道补偿标准

考虑农民群众生产和生活需要，确需修建的乡村道路连接线和田间作业道，按补偿标准由各市组织实施。

村道路连接线（砂石路面）每公里补偿6万元（含征地费用、简易构造物）。

乡村道路连接线、田间作业道每公里补偿4万元。

十二、征地及动迁不可预见费

按签订的征地和动迁补偿投资协议中所核定总费用的5%计算。不可预见费由建设单位负责使用，主要用于因工程设计变更引发的扩大征地和地上附着物动迁的补偿;工程设计时没有发现，征地动迁协议中没有列入的不可预见的地下构造物动迁补偿;因国家政策性调整及不可抗拒的地震灾害等不可预见项目的补偿。涉及征地的不可预见项目，由省交通厅和省国土资源厅共同核定。

十三、各市动迁办公室管理费

按省市签订的动迁补偿投资协议中所核定的总费用的3%计提。

各市动迁办公室为临时性机构，主要负责高速公路建设项目拆迁地上、地下附着物和地方协调工作。市动迁办公室应严格按有关规定包干使用，不得超支。

4征收工矿建设用地、村民住宅、道路等集体建设用地平均每亩补偿0.72万元。

5征收空闲地、荒山、荒地、荒滩、荒沟和未利用地平均每亩补偿0.16万元。

（二）其他税费

1耕地占用税，按每平方米2元计算。

2商品菜地开发建设基金，按每亩1万元计算。

3征地管理费，按征地总费用的3%计算。由国土资源部门严格按有关规定使用。

4耕地占补平衡造地费，平均每亩4000元，由辽宁省征地事务服务处具体组织实施，统筹调剂使用，省国土资源厅负责监督验收。

三、房屋地上物补偿标准

1房屋补偿标准

楼房(二层以上每平方米补偿650元。

捣（预）制砖砼结构房屋每平方米补偿550元。

砖瓦房每平方米补偿400元。

平(草房每平方米补偿300元。

2其他地上(下附着物补偿标准

仓房每平方米补偿120元。

室外水泥地坪每平方米补偿25元。

沼气池每个补偿400元。

厕所每平方米补偿50—100元。

猪鸡舍每平方米补偿50—100元。

塑料大棚每平方米补偿25—30元。

菜窖每平方米补偿50—130元。

砖石墙每延长米补偿50元。

格栅（含工艺格栅栏）每延长米补偿150元。

大门楼每个补偿400元。

饮用水井（含压水设备）每眼补偿2000元。

农家排灌水井（含泵水设备）每眼补偿2000元。

排灌大井（含设备）每眼补偿1万元。

排水管（塑料管、铸铁）每延长米补偿10—30元。

移机补助费每户200元。

有线电视迁移补助费每户300元。

坟每座补偿300元。

3异地安置补助费（包括宅地、配套设施、租房费等）每户6000元。

四、征占林木补偿标准

按《中华人民共和国森林法实施条例》和《辽宁省实施〈中华人民共和国森林法〉办法》的有关规定补偿。

1林木补偿标准

⑴杨、柳、榆、槐树林木补偿费

1—3年平均每亩补偿1200元;

4—13年平均每亩补偿1800—3600元;

14—20年平均每亩补偿3000—1800元;

21年以上平均每亩补偿1200元。

⑵柞树林木补偿费

1—3年平均每亩补偿1200元;

4—20年平均每亩补偿1800—3000元;

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百姓维权难难难

回复日期：2021-4-1121:01:0021—50年平均每亩补偿4400—6000元;

51年以上平均每亩补偿2400元。

⑶红松林木补偿费

1—3年平均每亩补偿1200元;

4—20年平均每亩补偿2000—3100元;

21—40年平均每亩补偿4600—6200元;

41—70年平均每亩补偿16800元;

71年以上平均每亩补偿9600元。

⑷落叶松林木补偿费

1—3年平均每亩补偿1200元;

4—20年平均每亩补偿1800—3000元;

21—50年平均每亩补偿6000—2500元;

51年以上平均每亩补偿1100元。

2村民房前屋后林木补偿标准

一般林木（杨柳榆槐等）

幼龄林（1—10年生）平均每株补偿5—20元;

中龄林（11—20年生）平均每株补偿22—50元;

成熟林（21年以上）平均每株补偿11元。

3森林植被恢复费

用材林、经济林、薪炭林、苗圃地每亩4000元;

未成林每亩2667元;

防护林、特种用途林每亩5336元、国家重点防护林和特种用途林每亩6667元;

疏林地、灌木林地每亩2000元;

宜林地、采伐迹地、火烧迹地每亩1334元。

4林业设计费按林地、林木和森林植被恢复费总和的3%收取。

五、果树补偿标准

1苹果树

培育期（1-5年）平均每株补偿5-90元;

初果期（6-8年）平均每株补偿90-210元;

盛果期（9-25年）平均每株补偿210-1200元;

衰果期26年以上平均每株补偿600元。

2梨树

培育期（1-5年）平均每株补偿5-45元;

初果期（6-8年）平均每株补偿45-144元;

盛果期（9-25年）平均每株补偿144-1200元;

衰果期26年以上平均每株补偿600元。

3桃树

培育期（1-3年）平均每株补偿5-45元;

初果期（4-8年）平均每株补偿45-144元;

盛果期（9-20年）平均每株补偿144-360元;

衰果期21年以上平均每株补偿180元。

4葡萄树

培育期（1-2年）平均每株补偿5-10元;

初果期（3-5年）平均每株补偿10-90元;

盛果期（6-11年）平均每株补偿90-180元;

衰果期26年以上平均每株补偿40元。

六、电力设施动迁补偿标准

1低压线路改移（0.4KV）每公里补偿30000元;线路加高木杆平均每根1000元，砼杆平均每根1500元（含金具、线、占地、税金等费用）。

2高压线路改移（10KV）每公里补偿47000元;线路加高砼单杆平均每根6000元，砼H杆平均每基8000元（含金具、线、占地、税金等费用）。

3高压线路加高（66KV）：砼单杆平均每根5500元，砼H杆平均每基8000元，砼A杆平均每基10000元，铁塔平均每基10万元（含金具、线、占地、税金等费用）。

4高压线路加高（220KV以上）：砼双杆平均每基2万元，铁塔平均每基20万元（含金具、线、占地、税金等费用）。

七、邮电通讯设施动迁补偿标准

1线路

木杆平均每根（含话线横担瓷瓶等）1000-2000元;

砼杆平均每根（含话线横担瓷瓶等）1500-3000元。

2架空光（电）缆

木杆平均每根500元;

砼杆平均每根1000元;

光（电）缆每米50-150元。

3地下电缆

电缆、光缆每米100-200元。

八、农田灌溉水利设施动迁补偿标准

采取工程修复和补偿相结合的原则，按成本价适当补偿。

1农村小型水库

水库水面（灌溉与养殖兼用）每亩补偿9000元;

水库水面（灌溉）每亩补偿6000元;

水库荒滩每亩补偿100元。

2农田灌溉水利设施

小型闸门（砼结构）每个补偿5000-10000元;

排灌干渠堤坝每延长米补偿10元。

九、厂矿企事业单位动迁补偿标准

国有和集体所有制的厂矿企事业单位的动迁，考虑实际损失给予适当的补偿。办公用房参照民房动迁标准;厂房等生产设施按重置折旧计算，适当考虑停工搬迁损失费用。

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百姓维权难难难

回复日期：2021-4-1121:02:00十、施工运输道路补偿标准

凡工程施工指定的乡村运输道路，施工期间由施工单位负责维修养护，工程竣工后按补偿标准由各市组织修复。

乡村道路（沥青路面）视取料难易、路面宽度情况，每公里补偿10-15万元。

乡村道路（砂石路面）每公里补偿5万元。

乡村道路（土路面）每公里补偿2万元。

十一、乡村道路和田间作业道补偿标准

考虑农民群众生产和生活需要，确需修建的乡村道路连接线和田间作业道，按补偿标准由各市组织实施。

村道路连接线（砂石路面）每公里补偿6万元（含征地费用、简易构造物）。

乡村道路连接线、田间作业道每公里补偿4万元。

十二、征地及动迁不可预见费

按签订的征地和动迁补偿投资协议中所核定总费用的5%计算。不可预见费由建设单位负责使用，主要用于因工程设计变更引发的扩大征地和地上附着物动迁的补偿;工程设计时没有发现，征地动迁协议中没有列入的不可预见的地下构造物动迁补偿;因国家政策性调整及不可抗拒的地震灾害等不可预见项目的补偿。涉及征地的不可预见项目，由省交通厅和省国土资源厅共同核定。

十三、各市动迁办公室管理费

按省市签订的动迁补偿投资协议中所核定的总费用的3%计提。

各市动迁办公室为临时性机构，主要负责高速公路建设项目拆迁地上、地下附着物和地方协调工作。市动迁办公室应严格按有关规定包干使用，不得超支。

山东省人民政府办公厅关于调整征地年产值和补偿标准的通知

各市人民政府,各县(市、区人民政府,省政府各部门、各直属机构,各大企业,各高等院校:

为维护被征用土地农民和农村集体经济组织的合法权益,保障被征地农民的基本生活,根据《山东省人民政府关于进一步做好征地补偿安置工作切实维护被征地农民合法权益的通知》(鲁政发〔2004〕25号和有关土地管理法律法规规定,现就调整征地年产值和补偿标准等有关问题通知如下:

一、限定征地年产值最低标准。根据各地经济发展水平,参照新增建设用地有偿使用费征收等别,将全省划分为四类地区。城市规划区内耕地最低年产值标准为:一类地区每亩1800元,二类地区每亩1600元,三类地区每亩1400元,四类地区每亩1200元;城市规划区外耕地最低年产值标准全省均为每亩1000元。设区的市政府可根据当地经济社会发展水平和作物产值,在上述最低标准的基础上制定具体执行标准,并报省物价局、财政厅、国土资源厅备案。其他土地年产值最低标准参照同类地区耕地年产值标准执行。

二、合理确定征地补偿标准。征地补偿费包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。土地补偿费标准和安置补助费标准,由设区的市政府在合理确定年产值标准的基础上,按照《山东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》规定的倍数确定,补偿倍数原则上不低于法定倍数的中限。地上附着物和青苗补偿标准,由设区的市政府制定,报省物价局、财政厅、国土资源厅同意后执行。各地在制定年产值和地上附着物补偿标准时,要注意搞好与毗邻地区的衔接。

在城市规划区内征用土地,各地要积极推行“区片综合价”制度,合理确定不同区位的征地综合补偿标准。

三、建立征地补偿听证制度。各地在制定征地补偿标准时,要按有关规定举行听证会,广泛听取社会各方面的意见。征地补偿标准确定后,按规定进行公示,接受社会监督。

四、国家、省重点交通、水利等大型基础设施建设项目征用土地补偿标准,由省物价会同财政、国土资源等部门制定。征地补偿安置工作统一由市、县人民政府负责组织实施。国家重点工程建设项目征地另有规定的,从其规定。

五、本通知自2004年6月1日起执行。各地要在2004年12月底前确定并公布年产值和地上附着物补偿费标准。在新标准出台前,地上附着物补偿费标准仍按省物价局、省财政厅《关于调整征用土地年产值和地面附着物补偿标准的批复》(鲁价费发〔1999〕314号规定执行。

山东省人民政府办公厅

二○○四年五月二十七日

附件:山东省年产值标准地区分类表

类别地区一类

济南市历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区,青岛市市南区、市北区、四方区、崂山区、李沧区,淄博市张店区、烟台市芝罘区,潍坊市潍城区、奎文区,威海市环翠区

二类

青岛市黄岛区、城阳区,淄博市淄川区、博山区、临淄区、周村区,枣庄市市中区,东营市东营区,烟台市福山区、牟平区、莱山区,潍坊市寒亭区、坊子区,济宁市市中区、任城区,泰

安市泰山区、岱岳区,日照市东港区,莱芜市莱城区,临沂市兰山区,德州市德城区,聊城市东昌府区,滨州市滨城区,菏泽市牡丹区,莱州市、龙口市、文登市、荣成市

三类

济南市长清区,枣庄市薛城区、峄城区、山亭区、台儿庄区,东营市河口区,莱芜市钢城区,临沂市罗庄区、河东区,章丘市、胶州市、即墨市、平度市、胶南市、莱西市、滕州市,莱阳市、蓬莱市、招远市、海阳市、青州市、诸城市、寿光市、安丘市、高密市、昌邑市、曲阜市、兖州市、邹城市、新泰市、肥城市、乳山市、禹城市、临清市、桓台县、广饶县、高唐县、博兴县、邹平县

四类

栖霞市、乐陵市、平阴县、济阳县、商河县、高青县、沂源县、垦利县、利津县、长岛县、临朐县、昌乐县、微山县、鱼台县、金乡县、嘉祥县、汶上县、泗水县、梁山县、宁阳县、东平县、五莲县、莒县、沂南县、郯城县、沂水县、苍山县、费县、平邑县、莒南县、蒙阴县、临沭县、陵县、宁津县、庆云县、临邑县、齐河县、平原县、夏津县、武城县、阳谷县、莘县、茌平县、东阿县、冠县、惠民县、阳信县、无棣县、沾化县、曹县、单县、成武县、巨野县、郓城县、鄄城县、定陶县、东明县最新军队营房建设工程质量验收全国统一标准与工程量清单造价、计价、概预算定额及工程安全施工全过程控制国家强制性条文作者:编委会出版社:中国建设工业出版社出版日期:2021年5月出版开本:16开精装册数:全五卷光盘数:0定价:1398元优惠价:650元详细介绍:军队营房建设工程质量监控与竣工验收统一技术标准第一篇军队营房建设工程造价计价第—章工程造价的构成第二章工程造价的计价依据与方法第二篇军队营房建设工程定额标准第一章工时消耗研究第二章施工定额第三章预算定额第四章企业定额第五章概算定额与概算指标第三篇军队营房建设工程设计概算第一章基本概念第二章单位工程设计概算的编制第三章单项工程综合概算的编制第四章建设项目总概算的编制第五章设计概算的审查第四篇军队营房建设工程施工图预算第一章概述第二章施工图预算的编制方法及程序第三章工程建筑面积的计算第四章工程工程量计算及实例第五篇军队营房建设工程结算和竣工决算第一章工程竣工结算第二章工程竣工决算第六篇工程量清单编制与投标报价第一章工程量清单概述第二章分部分项工程量清单第三章措施项目清单第四章其他项目清单第五章工程量清单表格第六章投底价格的编制第七章投标价格的编制第七篇军队营房建设工程量清单计价技术规范第一章工程量清单计价方法第二章土石方工程清单项目及计算方法第三章桩与地基基础工程清单项目及计算方法第四章砌筑工程清单项目及计算方法第五章混凝土及钢筋混凝土工程清单项目及计算方法第六章金属结构工程清单项目及计算方法第七章屋面及防水工程清单项目及计算方法第八章防腐隔热保温工程清单项目及计算方法第九章工程量清单计价实例第八篇军队蕾房建设工程造价控制第一章建设项目决策阶段工程造价的控制第二章建设项目设计阶段工程造价的控制第三章建设项目招投标阶段工程造价的控制第四章建设项目施工阶段造价的控制第九篇军队营房建设工程质量控制技术规范第—章建筑结构施工控制技术措施第二章砌体施工质量控制技术措施第三章混凝土及其施工质量控制措施第四章建筑节能及北方地区施工质量控制第五章地下及基础工程的施工质量控制第六章屋面及防水施工质量控制第七章建筑材料使用的质量控制第八章建筑钢结构及工程施工质量监理控制第十篇军队营房建设工程质量监督检验第一章质量监督工作的机构第二章质量监督的工作方法第三章工程质量监督抽样检验方法第四章工程质量监督检验方法第十一篇军队营房建设工程施工验收工作规范第一章工程施工质量验收规范的编制特点及其组成第二章有关质量验收的术语第三章质量验收规范的基本规定第四章工程质量验收程序和组织第十二篇工程原材料质量检验第一章水泥第二章钢材第三章集料第四章砌体材料第五章外加剂第六章防水材料第七章保温绝热材料第八章装饰材料第九章气硬性胶凝材料第十章安装材料第十三篇工程施工工序质量检验第一章地基第二章桩基础第三章砌体结构及砂浆第四章结构混凝土第五章钢筋连接第六章建筑门窗第七章外墙饰面砖第八章玻璃幕墙第九章室内环境检测第十章安装系统检验第十四篇分部分项工程质量验收第一章检验批质量验收第二章分项工程施工质量验收第三章分项工程施工质量验收方法第四章分部(子分部工程施工质量验收第五章分部(子分部工程施工质量验收方法第十五篇军队营房建设工程竣工验收第一章工程项目的竣工验收第二章工程质量验收基本要求第三章工程竣工验收质量管理第四章工程质量保修第十六篇军队营房建设工程安全生产管理规范第一章安全生产管理及安全生产预控第二章施工安全技术措施第三章施工机械与安全用电管理第四章安全文明施工工程建设标准强制性条文(2021第一篇军队工程建设与质量管理概述第二篇军队工程设计施工质量监督第三篇军队工程地基与基础工程质量规范第四篇军队工程建设砌筑工程质量规范第五篇砼工程质量规范第六篇钢筋工程质量规范第七篇门窗工程质量规范第八篇金属油罐工程质量规范第九篇屋面工程质量规范第十篇地面与楼面工程质量规范第十一篇装饰工程质量规范第十二篇洞库工程质量规范第十三篇暖卫工程质量规范第十四篇电气工程质量规范第十五篇通风与空调工程质量规范2021年版房屋工程建设标准强制性条文第一篇工程设计标准强制性条文第二篇设备标准强制性条文第三篇防火标准强制性条文第四篇节能标准强制性条文第五篇勘察和地基基础工程标准强制性条文第六篇结构标准强制性条文第七篇抗震标准强制性条文第八篇鉴定,加固和维护标准强制性条文第九篇施工质量国家强制性条文第十篇施工安全国家强制性条文工程施工质量与安全控制技术规范工程造价概预算定额标准与工程量清单计价编制国家工程建设法律制度及规章最新军队营房建设工程质量验收全国统一标准与工程量清单造价、计价、概预算定额及工程安全施工全过程控制国家强制性条文最新军队营房建设工程质量验收全国统一标准与工程量清单造价、计价、概预算定额及工程安全施工全过程控制国家强制性条文最新军队营房建设工程质量验收全国统一标准与工程量清单造价、计价、概预算定额及工程安全施工全过程控制国家强制性条文军队营房建设工程质量监控与竣工验收统一技术标准第一篇军队营房建设工程造价计价第—章工程造价的构成第二章工程造价的计价依据与方法第二篇军队营房建设工程定额标准第一章工时消耗研究第二章施工定额第三章预算定额第四章企业定额第五章概算定额与概算指标第三篇军队营房建设工程设计概算第一章基本概念第二章单位工程设计概算的编制第三章单项工程综合概算的编制第四章建设项目总概算的编制第五章设计概算的审查第四篇军队营房建设工程施工图预算第一章概述第二章施工图预算的编制方法及程序第三章工程建筑面积的计算第四章工程工程量计算及实例第五篇军队营房建设工程结算和竣工决算第一章工程竣工结算第二章工程竣工决算第六篇工程量清单编制与投标报价第一章工程量清单概述第二章分部分项工程量清单第三章措施项目清单第四章其他项目清单第五章工程量清单表格第六章投底价格的编制第七章投标价格的编制第七篇军队营房建设工程量清单计价技术规范第一章工程量清单计价方法第二章土石方工程清单项目及计算方法第三章桩与地基基础工程清单项目及计算方法第四章砌筑工程清单项目及计算方法第五章混凝土及钢筋混凝土工程清单项目及计算方法第六章金属结构工程清单项目及计算方法第七章屋面及防水工程清单项目及计算方法第八章防腐隔热保温工程清单项目及计算方法第九章工程量清单计价实例第八篇军队蕾房建设工程造价控制第一章建设项目决策阶段工程造价的控制第二章建设项目设计阶段工程造价的控制第三章建设项目招投标阶段工程造价的控制第四章建设项目施工阶段造价的控制第九篇军队营房建设工程质量控制技术规范第—章建筑结构施工控制技术措施第二章砌体施工质量控制技术措施第三章混凝土及其施工质量控制措施第四章建筑节能及北方地区施工质量控制第五章地下及基础工程的施工质量控制第六章屋面及防水施工质量控制第七章建筑材料使用的质量控制第八章建筑钢结构及工程施工质量监理控制第十篇军队营房建设工程质量监督检验第一章质量监督工作的机构第二章质量监督的工作方法第三章工程质量监督抽样检验方法第四章工程质量监督检验方法第十一篇军队营房建设工程施工验收工作规范第一章工程施工质量验收规范的编制特点及其组成第二章有关质量验收的术语第三章质量验收规范的基本规定第四章工程质量验收程序和组织第十二篇工程原材料质量检验第一章水泥第二章钢材第三章集料第四章砌体材料第五章外加剂第六章防水材料第七章保温绝热材料第八章装饰材料第九章气硬性胶凝材料第十章安装材料第十三篇工程施工工序质量检验第一章地基第二章桩基础第三章砌体结构及砂浆第四章结构混凝土第五章钢筋连接第六章建筑门窗第七章外墙饰面砖第八章玻璃幕墙第九章室内环境检测第十章安装系统检验第十四篇分部分项工程质量验收第一章检验批质量验收第二章分项工程施工质量验收第三章分项工程施工质量验收方法分部(子分部第四章分部(子分部工程施工质量验收分部(子分部第五章分部(子分部工程施工质量验收方法第十五篇军队营房建设工程竣工验收工程项目的竣工验收第一章工程项目的竣工验收第二章工程质量验收基本要求第三章工程竣工验收质量管理第四章工程质量保修第十六篇军队营房建设工程安全生产管理规范第一章安全生产管理及安全生产预控第二章施工安全技术措施第三章施工机械与安全用电管理第四章安全文明施工工程建设标准强制性条文(2021工程建设标准强制性条文(2021第一篇军队工程建设与质量管理概述第二篇军队工程设计施工质量监督第三篇军队工程地基与基础工程质量规范第四篇军队工程建设砌筑工程质量规范第五篇砼工程质量规范第六篇钢筋工程质量规范门窗工程质量规范第七篇门窗工程质量规范第八篇金属油罐工程质量规范第九篇屋面工程质量规范第十篇地面与楼面工程质量规范第十一篇装饰工程质量规范第十二篇洞库工程质量规范第十三篇暖卫工程质量规范第十四篇电气工程质量规范第十五篇通风与空调工程质量规范2021年版房屋工程建设标准强制性条文第一篇工程设计标准强制性条文第二篇设备标准强制性条文第三篇防火标准强制性条文第四篇节能标准强制性条文第五篇勘察和地基基础工程标准强制性条文第六篇结构标准强制性条文第七篇抗震标准强制性条文鉴定，第八篇鉴定，加固和维护标准强制性条文第九篇施工质量国家强制性条文第十篇施工安全国家强制性条文工程施工质量与安全控制技术规范工程造价概预算定额标准与工程量清单计价编制国家工程建设法律制度及规章无法显示图像。计算机可能没有足够的内存以打开该图像，也可能是该图像已损坏。请重新启动计算机，然后重新打开该文件。如果仍然显示红色“x”，则可能需要删除该图像，然后重新将其插入。全国货到付款，元免运费。全国货到付款，满300元免运费。建筑安装工程费用概、预算表(表二设计负责人:审核:编制:编制日期:年月日

论城市房屋拆迁中的房屋承租人及其补偿安置何福平詹文天【学科分类】房地产法

【出处】本网首发

【摘要】城市房屋拆迁中承租人获得补偿安置的依据并非是其与房屋所有权人之间存在合法的租赁关系，而是其对被拆迁房屋的合法占有。属于债权的房屋租赁权同时具有收益性的特征决定了承租人在拆迁中具有独立性与从属性的双重属性，同时由于承租人占有被拆迁房屋的原因多种多样，导致承租人享有的权利存在着较大差异。故在拆迁中应根据承租人的不同类别，确定不同的补偿安置办法，进而保护承租人及其他拆迁当事人的合法权益。

【关键词】房屋；租赁；拆迁；补偿安置

【写作年份】2021年

【正文】

在城市房屋拆迁中，如何对被拆迁房屋承租人（以下简称承租人）进行补偿安置一直是拆迁工作的难点之一。这是因为：其一，形成租赁关系的原因比较复杂，有因政策原因形成的，有因市场原因形成的，不同原因形成的租赁关系导致承租人的权利义务有重大差异。其二，拆迁出租房屋涉及到拆迁人、被拆迁人、承租人三方之间的权利义务，其法律关系较为复杂。其三，补偿项目争议较大，哪些补偿项目属于被拆迁人，哪些补偿项目属于承租人，相关法律并未作出明确规定，实践中争议较大。“虽然承租人不是被拆迁房屋的所有权人，但拆迁活动也会影响他们的生产、生活，给其带来损失。同时，对住宅房屋而言，承租人往往属于经济实力相对较弱的群体，如果不能给予其利益强有力保护，有可能带来严重的社会影响，不利于社会稳定。”因此，《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《拆迁条例》）在制度设计上“侧重于保护被拆迁房屋承租人的利益”。在实践中要做到充分保护承租人的合法权益，就必须准确理解承租人的概念，正确把握其法律地位。

一、承租人的概念

何为承租人，《拆迁条例》并未明确作出规定。《城市房地产管理法》（以下简称《房地产管理法》）第五十三条规定：“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”据此，房屋承租人可以理解为与房屋所有权人有房屋租赁关系的公民、法人或其他组织。在城市房屋拆迁中，承租人可理解为与被拆迁人有房屋租赁关系的公民、法人或其他组织。事实上，有的地方就是这样规定的，如杭州市人大颁布的《杭州市城市房屋拆迁管理条例》（2002年5月8日起施行）第四条第三款规定：“本条例所称房屋承租人，是指与被拆迁人具有租赁关系的单位或个人。”但有的地方如哈尔滨市政府颁布的《哈尔滨市城市房屋拆迁管理暂行办法》（2007年4月15日起施行）第四条第三款则规定：“本办法所称承租人是指与被拆迁人具有合法租赁关系的单位和个人。”上海市政府颁布的《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》（2001年11月1日起施行）、南京市政府颁布的《南京市城市房屋拆迁管理办法》（2004年2月1日起施行）等与哈尔滨的规定相同，都强调合法性。这就带来一个问题，即《拆迁条例》中所涉房屋租赁关系（以下简称租赁关系）是指事实上存在的租赁关系，还是指合法的租赁关系？抑或承租人的权利义务是否以其与被拆迁人存在着合法的租赁关系为前提？笔者以为要厘清这一问题就必须对租赁合同违法的原因及操作的可行性等进行分析。

首先，《合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”、“根据法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”《房地产管理法》第五十四条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”也就是说房屋租赁应当签定书面合同，口头形式和其他形式的房屋租赁合同是不符合法律规定形式的，即口头形式和其他形式的房屋租赁合同属于形式不合法的合同。但由于各种原因在实际生活中形成了一些口头形式的房屋租赁合同，如果将此类租赁关系的承租人排除在外显然侵犯了承租人的合法权益，不利于房屋拆迁纠纷的解决。

其次，如果租赁合同违反了地方法规、规章的规定或是违反了一些滞后的行政法规的规定，此时是否就对承租人不予补偿安置呢？如1983年国务院公布的《城市私有房屋管理条例》第二十二条规定：“机关、团体、部队、企业事业单位不得租用或变相租用城市私有房屋。如因特殊需要必须租用，须经县以上人民政府批准。”由此可见，未经县以上人民政府批准，机关、团体、部队、企业事业单位租用私房的合同无效，但这显然是与《合同法》等法律规定不一致的，而该条例直至2021年1月15日才被《国务院关于废止部分行政法规的决定》（国务院令第516号）予以废止。又如建设部于1995年颁布实施的《城市房屋租赁管理办法》第六条第一项规定“未依法取得房屋所有权证的”房屋不得出租，该办法目前仍在实施，但若依该办法将承租未依法取得房屋所有权证的承租人全部排斥在补偿安置范围外则显然不妥。因为当事人对房屋是否享有所有权与是否取得房屋所有权证是两码事，没有产权证，不等于当事人对房屋就没有所有权。《物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”故对于当事人依法建造的房屋在“事实行为完成之日起，不动产物权即产生法律效力，无须先进行登记。”即不应把是否具有房屋所有权证作为评判房屋租赁合同是否合法的依据。从另一角度讲，就算租赁合同违反地方法规或规章的，也不能因此否定当事人享有的实体权利。

再次，从操作层面上看，将实体不合法的租赁关系排除在外难以操作。如果有生效法律文书确认租赁关系不合法尚可处置，若无相关生效法律文书时，则难以处置。从拆迁纠纷的处置程序来看，可分为三个阶段：第一个阶段是拆迁人、被拆迁人、承租人自行协商阶段，此时让当事人自行判别其租赁关系的合法性显然勉为其难；第二个阶段是拆迁行政主管部门主持调解及进行裁决阶段，而根据法律规定，合同是否违法无效，应当由仲裁机构或人民法院认定，拆迁行政主管部门是无权认定的；第三个阶段是复议诉讼阶段，但若当事人提起的是行政诉讼，则又涉及到民、行交叉的问题。

所以，只要没有生效法律文书确认租赁关系不合法，则均应将承租人列入拆迁补偿安置考虑的范围，即不应当将合法性作为租赁关系的必要条件。事实上，如果拆迁当事人对租赁关系的合法性有争议的，可以向仲裁机构申请仲裁或向人民法院起诉。如果拆迁当事人申请仲裁或提起诉讼但尚未取得生效法律文书的、或拆迁行政主管部门认为租赁关系可能因侵害国家利益而导致无效的，则可参照《拆迁条例》第二十九条中关于产权有争议房屋的处置方法进行处理，所以将合法性作为租赁关系的前提条件实无必要。当然，这并不是说不合法租赁关系的承租人与合法租赁关系的承租人有同等的法律地位。笔者在这里所主张的是合法推定原则，即只要没有生效的法律文书确认其租赁关系不合法，就应当推定该租赁关系合法，只有这样才能充分保护承租人的合法权益。

在理解承租人概念时，还有三个问题应当予以注意：

第一，城市房屋拆迁中的承租人是否包括转租关系中的承租人？各地虽然对承租人的认识不一致，但在这一问题上却是高度的一致，即均将转租关系中的承租人排除在外。笔者认为将转租关系中的承租人排除在外是正确的。因为从实践来看，转租关系可分为两种：一种是经房屋所有权人认可的，另一种是未经房屋所有权人认可的。对前者而言，根据《合同法》第二百二十四条第一款的规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”由于在此情况下，转租合同并不影响原来的租赁合同的效力，故只需对原承租人进行安置，而无须考虑转租关系中的承租人，若原承租人与转租关系中承租人有纠纷，则可另行通过民事诉讼等渠道解决。对于后者而言，根据《合同法》第二百二十四条第二款的规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”此时产权人可以解除合同，也可以按原租赁合同履行，无论在哪种情况下，都与转租合同中的承租人无关，故无须将转租关系中的承租人列入拆迁当事人范围。

第二，租赁关系的时点问题。由于在城市房屋拆迁评估等均以房屋拆迁许可证核发之日为基准日，对应于这一时点，租赁关系可分为三种，即在基准日前已经终结的租赁关系、在基准日未终结的租赁关系、在基准日后新形成的租赁关系。在基准日前已经终结的租赁关系的承租人不在拆迁补偿安置考虑范围内，这是显而易见的。同时由于《拆迁条例》第十二条明确规定：“拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：……（三）租赁房屋”，所以在基准日后新形成租赁关系的承租人也不应列入拆迁考虑的范围。即只有在房屋拆迁许可证核发之前已经形成，至房屋拆迁许可证核发时未终结的租赁关系的承租人才是拆迁当事人。

第三，某些因历史原因形成的与被拆迁人没有租赁关系的房屋占用人可否归入承租人的范围？

这主要体现在落实私房改造退还政策时出现的一些问题。原城乡建设环境保护部颁布的《关于城市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见》（〔85〕城住字87号）规定：“原属出租的房屋，只退产权，不负责腾退房屋。房管部门应协助住房与房主建立新的租赁关系，住户应向房主交纳租金，房主不得强撵住户搬家。”根据这一规定，在落实私房改造退还政策，实行的是只退产权，不退使用权，有的地方将其称为“带户发还”。这些承租人原来承租的是公房，但由于落实政策，将公房退还给私人，导致公房承租人变成了私房承租人，但其租金并不是租赁双方协商的，而是执行政府主管部门公布的标准租金。还有一部分原公房承租人并未与私房所有权人签定书面合同，有的甚至没有向私房所有权人缴纳租金，此种现象是因历史原因形成的，将其排除在外也不妥。客观地看：“由于长期实行住房实物分配制度，有许多房屋虽不符合房屋租赁的要件，但已形成了事实上的租赁。其表现为：（1）虽有租赁协议（或房屋分配单），但没有租赁期限。……（2）虽没有租赁协议，但也定期交纳租金。……（3）既没有租赁协议，也不交租金（主要是历史遗留问题）。对这些事实租赁，在拆迁时应当按照租赁房屋的拆迁补偿安置原则进行安置。”这些房屋的承租人或占有使用人的共同特征是最初占用或使用被拆迁房屋时是合法的。所以笔者认为，天津市政府颁布的《天津市城市房屋拆迁管理规定》（2007年5月1日起施行）第四条第四款规定：“本规定所称房屋承租人，是指与被拆迁人具有房屋租赁关系的单位和个人，包括历史形成的、实际租用被拆迁人房屋的单位和个人。”是符合实际的。

至此，我们可以对承租人下一个完整的定义：城市房屋拆迁中的承租人是指与被拆迁人具有房屋租赁关系的单位和个人，包括因私房改造退还等历史形成的实际租用或占用被拆迁人房屋的单位和个人。

可以看出，这一定义的核心是承租人对被拆迁房屋享有合法的占有使用权。换言之，承租人是否能获得拆迁补偿安置的依据不是其与被拆迁人之间是否存在着合法的租赁合同，而是其对被拆迁房屋是否享有合法的占有使用权。从操作层面看，以承租人是否对被拆迁房屋享有合法使用权为标准要比以承租人是否与被拆迁人之间存在合法租赁关系要容易得多。首先，占有使用是一种事实状态，容易判别。其次，若不属合法占有使用，则由被拆迁人举证，这样就免除了承租人的举证责任，有利于保护承租人的合法权益。

二、承租人的法律地位

要准确把握承租人的法律地位，就必须厘清房屋租赁权的法律属性。

1、房屋租赁权是债权而非用益物权。

房屋租赁权是债权还是用益物权，对确定承租人在拆迁中的法律地位有决定性作用。因为“用益物权是优先于所有权的物权。……如果所有人对标的物的占有、使用和收益，与用益物权人对标的物的占有、使用和收益两者之间发生冲突，则由用益物权人优先占有、使用和收益。”《民法通则》第八十四条第一款规定：“债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。”《合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”据此，房屋租赁权一直被认为是基于合同关系具有用益性质的债权。在《物权法》颁布前，有人提出应将房屋租赁权归入用益物权体系。《物权法（草案四审稿）》第十五章也对“居住权”作了专项规定，但其第一百九十一条明确：“本章规定的居住权，不适用因婚姻家庭、租赁产生的居住关系。”而且全国人大在进一步审查时“法律委研究认为，居住权的适用面很窄，基于家庭关系的居住问题适用婚姻法有关抚养、赡养等规定，基于租赁关系的居住问题适用合同法等有关法律的规定，这些情形都不适用草案关于居住权的规定。而且，居住权大多发生在亲属朋友之间，一旦发生纠纷，可以通过现行有关法律规定的救济渠道加以解决。因此，法律委建议将草案第十五章删去。”这说明，认为房屋租赁权是用益物权只是学术界的一种观点，并未被我国立法机关采纳。由于《物权法》第一百一十七条规定：“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。”因此有人认为：承租人对产权人所有的房屋，享有占有、使用和收益的权利，所以房屋租赁权属于用益物权。笔者以为这一观点不能成立：首先从逻辑上看，根据“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。”并不能推出“对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益权利的是用益物权人。”这就犹如不能从“山羊有胡子”得出“有胡子的是山羊”的结论是一样的道理。其次从法律依据上看，《物权法》第五条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”而《物权法》中只规定了土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权四种用益物权以及海域使用权等特许物权，根据物权法定原则，法律没有规定的，则不属用益物权