大型综合体项目营销策划报告图文并茂

新世界新起航----金阳新世界花园营销策划报告目标解析本体分析核心问题梳理解决问题的方向及策略市场分析营销执行目油录:P欺a利r膝t谋1熄:目标解析解决问题的方向及策略本体分析市场分析核心问题梳理营丢销庙执摘行目激标涛解睬析量室价休目披标依恩据稍本议次端招唤标敌要绩求勇：喂在的2性0共1质2崖财垦年疏完怨成筒1咳0戚个沈亿喊的你住紫宅棵销考售趁任钟务我执们触的腥销涂售若任颗务营招销腾目偷标针：调碧特潭晚2撒B晃2剑D落住棍宅锋（矛2近451趣8城0垮㎡宝）+御停岭刷3缘瑞A米别冬墅尚（遣2剥3赢6津0者7皂㎡屈）幼+嫂高紫层疯4送3缸0巾3肌0㎡战剧略活目木标怀一羊：忽保似底1敲0亿妇产梅值忠；融力钥争1装5亿战膛略外目融标讽二临：价促格拌目幕标住将宅碗：控精逐装搂均踏价馒保震持6堵3诞0零0元/㎡，桥努逐力辞达毕到6若5旁0间0肾-具6光6忍0瓜0元/㎡别钱墅鉴：子均辉价叛超句过1集3锦0右0泼0元/㎡叮，置力件争1发6夫0橡0浪0元/㎡商古业醒：环均兄价侧超走过2悠0贯0体0岗0元/妻㎡，蛙努姿力浪达静到2议5疏0支0旱0吼-凝3须0糊0休0税0元/㎡战莫略未目弦标滑三狸：树妖立捞良裂好苦的喂项勺目等品改牌丘形堪象鼻，潮实尘现亭新慈世弊界秋公补司酷品霜牌蓝化线战泥略战略目标价值飞跃自歇我伐运谷转/超斧值冻利奥润/品俘牌刺战牵略P乱a核r竖t终2素:目标解析解决问题的方向及策略本体分析市场分析核心问题梳理本飞体系分崇析项栏目拨本羞体S拼W荐O态T金嚼阳蛇新鸟区稼是检借拍全踢省从之垂力迎打岗造木的牙新秤城贞区殖；贵丧阳急市防级燃行情政换所纠在肠地;政般府俗着亲力展打沾造浅的者贵突阳渣市痕第招二期中斯心它城益区:第胜一练阶毛段诱：从2观0雾0滚0年劳到2拜0表1霉0年拢，跟规裹划曾建蔽设萌用屠地1垂7平偷方组公魂里碰，驾聚防集1柜8万多人畏口岸；第念二恩阶燥段乞：到2驼0梦2飘0年追，极规租划浪建丹设叛用俯地4晓0平诱方移公删里劲，拼聚鹿集4困0万蜡人宵口倡；第犹三众阶谊段亡：到2均0乳5棵0年糕，品规疫划刷建积设乔用财地1摇0恋6平塞方匠公愚里斑，怠聚永集5头0万翠人村口怜。>净>炕>县>贵请州泡的起“绑浦抹东默新优区小”御，披是梢一竖个宣高梯起锈点所、贺高滴标就准露建兽设猾的舍政锡务尽新梅区本图体削分们析—区壁域充规低划八匹马金阳商业中心贵阳市行政中心三帅马末片馅区主多城冰区本贯项滥目美遥的远崭大织生耀态会失展须城红占华虽物功流爱园>代>兔>公>金霞阳径新套区霜的刊北黄中绞心泼：项项目牲紧到邻荐区糖域虑行邻政别中目心泽，忍金冒阳援新雁区许文马化脑、兵科锄教冈、脾金司融皂中坡心破和拣金礼阳江交您通钱枢玻纽喇重局要锻位徐置她，贡发稼展悄前狸景逼利现好蓝。约1紫2公晒里本谷体湖分钢析—区焰位危特下征本倍体零分断析—交抛通不属回性>坝>萄>橡>便塞捷供交里通鸡条具件幕：位赵于钢金哨朱畏路贞与帆金喊阳己大界道疗交峰汇芦处警，租紧向邻断轻钞轨内控级制突中严心宽，轻子轨窝沿买线，滋交研通惑十未分越便处利。中娱心轿环链线贵雹遵奋路长绢岭叉路观饮山债路北僚京茅西易路贵铁金幻玉线金漫阳结大窃道新婚贵哑阳美北做站本厚项夺目本杜项单目9金冶阳终新乐世挖界钥总址占献地3窜3绢0杆0亩愚，裂总奶建天筑老面腹积3笼8稠0万忘平沟方且米岂，梯规富划梁居认住酷人叙口7万贴人牺，拜投术资乘总拍额拴将烧超悼过1叼0动0亿奋元蜓人王民弦币逢。微金挪阳孙新绣世概界尝分锹为毅五菊期别进慈行践开某发反，纲建帆成糠后照，券将捆成河为槽集左居桨住馒、直商摸贸曾、醋娱数乐基于堆一妻体惯的碑大金型跪文介化征生秘活皮社母区限，宋拥逼有圈大雾型搏购郊物舍广果场锹、倘商缓业芳风熔情欣步给行淘街活、值五用星己级最酒绝店攻、胡公梢寓庆及鼻办犹公趣楼俭等惠配咸套完设迷施落。本词体著分篮析—整疯体扩规肆划香血港戒新蹈世央界大喝品蜂牌遥：外满来象知袭名混地猫产涌企讲业恳、廉拥其有泪较遍强估的流各到项攻实蓝力设，沫在脉全俘国屑地怠产判圈称拥大有挠较热大陈的峡品桑牌泳影刃响叛力栽！本蓝体沈分雨析—交袜通壳属厘性优势（Strength）1、港资企业、品牌实力大2、功能配套齐全的综合性大盘3、二期产品以中小户型洋房为主，较受市场好评4、配套设施齐全5、国际化物管服务6、项目内设立未来轻轨站点7、项目设立专为业主服务的社区巴士8、停车位充足劣势(Weakness)1、市场品牌号召力度不够2、前期负面新闻造成消费者对项目持怀疑态度3、项目外场包装品质感不足4、售楼部功能布局较为凌乱，不支撑项目的品质感5、交通设施及市政生活配套有待改善机会(Opportunity)1、轻轨的建设2、未来贵广高速公路的开通3、城市重心向北的规划发展4、传统少数民族体育运动会的召开5、白云区工业的快速发展6、类似项目定位较少，存在市场空白点7、区位逐渐被认同，不存在陌生感SO策略在宣传与推广中强调未来区域的发展潜力以及优越的生活空间，因势利导提升项目关注度。WO策略利用项目的具备的高级物业优势，结合优质产品的稀缺性，提高吸引力威胁(Threat)1、本土企业的扩张，外来名企的增多，导致贵阳房地产市场竞争异常的激烈2、国家宏观调整政策日渐收紧，未来大方向政策利空较多，行业ST策略A、用产品优势抛离对手，不在同一个高度进行拼杀；B、利用自身优势创新概念和营销手段，综合所有有利条件突出重围扩大市场份额。WT策略A、拟定合理价格和竞争策略，以自身产品冲击力征服人心，同时改善配套。B、线下体验营销活动，培育客户额品牌忠诚度。本捎体宇分某析S肯W绣O利T分裂析P配a耕r遮t梯3只:目标解析解决问题的方向及策略本体分析市场分析核心问题梳理营犁销袋执和行市们场萝分办析宏文观考政盒策惩分惯析金在阳亲新科区脂住勾宅凉市吧场遭分死析市请场伏竞仇品笨环撤境名分结析及毕对怎比亚分毯析贵佳阳希市晒住验宅绝市摩场归分跪析1妹3宏骄观脖政壶策差分风析目标解析解决问题的方向及策略本体分析市场分析核心问题梳理营眯销极执遍行《国务院常务会部署遏制部分城市房价过快上涨措施》“新国十条”出台后，随着政策及相关细则不断被市场消化，调控效果逐渐减弱调控密集期4.15-7月底8-9月9.29-2011年1月中2011年1.26以来力度再次加强力度“史无前例”调控淡化期调控强化期调控强化期4.154.17《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》4.30“京十二条”（包括限购令）5.5“深十三条”5.17“浙十八条”5.22“穗24条”5.266.36.56.21《关于土地增值税清算有关问题的通知》《关于加强土地增值税征管工作的通知》《关于规范个人住房贷款中二套住房认定标准通知》《关于做好住房保障规划编制的通知》9.29《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》《关于进一步贯彻落实国发【2010】10号文件的通知》15个城市限购令取消7折利率上调存贷款基准利率上调住房公积金贷款利率上调存贷款基准利率1.26《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》2.9上调存贷款基准利率上调住房公积金贷款利率取消首套房8.5折优惠调控力度：日趋严厉，前所未有调控手段：利率、首付、限购等调控逻辑：促供给，抑需求3.21大型银行存款准备金率上调至20%4.6银行利率上调0.25%天骡骜五观幸点雀：在湿央乘行1月2才0日影上宏调难基妻准北金虚当糊日丑，机地治产籍板切块报股糖市缎，涝整劳体羡下矮跌简超既过6桑%，洁股保民汉对赌地麻产秀市赚场材信软心线明惑显可趋妨于思下桐落是。2灵0病1槐1年甩上掩半摇年文两挣度愤加勒息6次坟上疏调茎准居备骄金妈率卖使盐得运新览增巾信滩贷挥相望对五有训限纲，功存飞量冠流捧动窄性弓的穗结薄构斯也期随崇之选发里生陪变波化钢，罢高曾压虑政食策岔下唇囤掉积备在仓房趁地斧产傍市断场晒的源资评金马开魔始阶寻被找涝新捉的怠方湖向态，巷同棵时孤对胳于叮购膛买晴者致来衫说窝，群无始疑晌加化大胃了柜购先买皱压酱力饿，伞从杜而刘使暗得诞刚显好围满蚁足添购滑房少计冻划绸的伙人傍只铸能作搁续浅颜购喂房样计把划拌；逮在攀此感开话发蝴商售资茎金俗来漂源案的戏局冲限抗与铁回退收找资钻金假难担度肆加真大智；脑预请计挎下壳半剥年业将狗会袖再乎有2次点以讽上努的及利钞率临变蹄动刊。2灯0碧1链1年猎以乎来涛的阔房愿地姿产券新尾政厌影倘响（爷两芳个扯层销面崖）银隐根候紧豪缩限惯购后牛果1、船住起宅科滞汽销2、牙压指抑慕购栗买结力3、顶转游向架商锤业垦、趟商按务4、励按怕揭机回节款酱差5、采转说向求不厘限仇购泰城烟市6、埋投疮资坦置痛业句预育期勾看垂淡7、辈中候小愤型藏企描业旺困袍境/开之发乡丰并件购模、详重奖组趁加每剧8、笨民萌间档借组贷鞋泛脊滥9、咐拿贱地腐持悲续1归0、扔租仆赁蛛市岛场素上券升>优…2坦0刮1爱0年磨楼用市熊调肌控的主援旋棚律锯从“新用国婚十旧条”向“国夸八尼条”转掉变网，贯力炉度狗前册所倡未厉有倚。盈相疾关劣政少策蚀对折住猜宅广市之场旗的游调弃控盒越番来芝越环严栽厉句，嫌住跑宅缝物祸业邀的羽投真资众受夜到膊极垄大屑限曲制柔，未这秒将除促弯使跟资夹金良流闸向鞋商己业掌及饭办廉公置市蝴场取。自列去谎年庆货性币秒政烦策贯开降始带收亲缩随后促，淘央携行膊第爽九诱次胖上志调萌了长人峡民勺币稳存眠款栏准缩慧备竞金例率潮。墙这意些陈政竭策稍对释市器场辣的稼影湖响羊是来全亩方津位漆的伐，羞不厕管岛是假住含宅直还鹿是翠商崭业酒，淘因吧为等整日个堂社暂会忆上骂可缺以蒸进异行毯投父资必的斜流敌动误资周金勉越遗来远越哄少穗。赵但筑是唤总委体烛来虚说荷，份商呼业却所价受且的悉影圾响鼻要厌小狗于汗住喷宅僚市归场篇，湿因层为会住嚷宅浪市棍场轮除珍了撇受垫到饭资位本侄流坟动主性居的浅影葬响巨以辆外湾，根还锯受牙到蠢其看它倚行何政动政笋策泼（语如墙限思购凝、妖限约贷酒等公）晴的税影蜡响环，笼相幅比面较惭而患言切，潮商落业马市煌场的的机发听展宝空成间魔就杀更企加白宽担松诉。商梅业顶、欢办喷公漫地沙产逐开读始妥迎配来宅发勤展恋的让机甜遇汤。贵阳楼市（商品房市场）贵纱阳电商般品逼房蔑供杨应且情拦况图2晶-设2胜-碧1：遇贵锤阳否上痒半臂年徒商同品茂房姨区占域做供劫应季情驱况2楼0冬1岸1年诞（1慈-彻6）问，惯贵诉阳自市直上犁市域房南源月主减要练集胶中浸金追阳峡、膊主课城起两缴区拖。耗全皱市项上打市执面且积3极0仍1乱.德0患1万他方辛，铲同场比询下旁降2肥9衔.延8计%；阳总日计2展5啊3货1诞2套斜，乳同迹比酬下宫降2稀7蒸.腾8%绢，格相舒比2符0漆1鄙0年丽上班半纵年贝上旷市梢房需源弱，蛮本愤半以年敬平毕均销套剂面柄积这上盟涨犹。图2爪-沸2乘-索2：蚕贵级阳志上柳半毕年逮商汁品挤房而月描份饺供批应午情钩况2密0的1壤1年汽（1纠-手6）份，啦贵伙阳除市剂上惰市叮房坟源柏主句要暗集店中觉在1、3、5月病。遥呈朱现肃隔酷月哈供件应云明顶显回情堡况夸。1月寄受拘两拆城蓄区逆推骑量伤作伴用抱，3月易受碧金笑阳壁与尘两掉城扒区摸作所用笨。5月寒受鼻两负城密区福与性乌毕当躲区张作公用舒。贵阳楼市（商品房市场）图2义-墓2拨-萌3：驼贵抬阳畜上织半微年迎商董品裳房根各薪区岁每场月芦供播应饺情宰况灵（却单宇位防：史套柴）图2亡-栋2笋-侨3：约贵劝阳稻上兰半匆年创商冷品肉房摄各宇区悄每位月耽供姿应担情扬况肿（蚕单陵位层：孤万由方跃）从扩供贤应肯来径看起，3岸/夺5月牺各竞区真房轨开戚商妄都惯新最推杯房研源绑上略市怪。睛预膛计断下踩半腰年钩放君量蓬主滴要役集释中镇在牌两感城春区隐与事乌坚当妈区嘉，检其提中管南奇明厨区捡主秒要坟集际中慌在优花冶果垦园趟与位中打铁役建柿设秆国帮际早城紫。谊保爬利蛋国刘际罩广现场坦与牛升攀远扭大忠厦晶有敏公宁寓长推刻出朵，拔全爆区叶推结量半在7为0万饥方柴左写右季。近云哭岩嘉区疯推浊量谷集势中曲在昨未抚来指方移舟漆，肾银把海振元送隆哥广宋场端，芹全启区锁估热计感推兔量野超堡过1恳0赠0万染方瞒。秘乌思当毅区摸主慈要封来乔于忠保驻利2碎0执1悲0与秆保跌利围春扫天些大引道禽。岩全驰区泄预故计3踏0万永方续左被右命。贵阳楼市（商品房市场）面积类别60以下60-9090-120120-150150-180180-200200-250250-300300以上300-350350-400别墅66108复式错层跃层024614961024385242450以下50-6060-7070-8080-9090-100100-110110-120120以上一室16014654两室4422112374401714277490以下90-100100-110110-120120-130130-140140-150150-160160以上三室19263439128871910210533631632四室074467198301298132写字楼3886116220410以下10-2020-3030-4040-5050-7070-9090-110110以上110-130整体商场车库160614121156512商铺14050551042059664593749表2缴-走2链-穗1：辫贵踢阳码市2稠0泡1更1上南半哲年绒上骨市凑房肚源摔情血况翠（合单单位向：庸套废）2等0蓬1劈燕1年门上少半汁年毕贵观阳够市邀上塘市遣房柄源荷中饥住辣宅场类留房垂源2讲1搅3屑4更5套讨，孔占哈比8阶4豪.朽3滑2歌%；呼写灵字添楼8伪1到5套铲，绳占吴比3饰.捷2喊2沾%岩;商那业8秃5济9套欢，讽占传比3膀.更3净9判%；滚车姓位2宰2孕9怀3套友，绑占无比9招.臭0慈5筹%。从慰住杆房欧供沾应亚来顺看折，半户全型键主言要咱集硬中袖在护两正室邻和明三僚室剖，姨其桨中毁三鹅室茶面塌积押主时要芬为1掀1垫0抖-挡1博4已0险㎡间称；扇两卡室邪房协源恨面坐积规主拨要乞集菊中躲在7铜0阳-殊1撇0安0平管方努米剑之聋间晓。您其筋中生复银式浆房通中恼，6渔0志-秘9登0平置方床米蚀复艇式档房抵主亩要伯来妄源虎于筹幸秤福眯里童（抬经埋适旧房揭）赤。在牙商星业护用仍房淹供素应索上污，嘉写楼字荡楼而与胃商腾铺氏供坑应热量铜一肆般廉，丈写牺字爹楼朱主言要美来切源申于艺世炎纪突城林；荡商究铺闸主谎要焦来统于酱绿战地压联度盛驱国渡际遵，调其插余穷大关多捷为辫社延区照商奔业税；详车粥位术供堪应坊主染要胞来仰源狭于势会吉展描城汗。2骗0槐1脊1年置（1型-阵6）婚贵浸阳新市梳共币计姻销烛售派房逼源荷面熄积3我4右0玩.处5殿1平窗方交米体，彩同劲比鸭下锁降2底.砌6畏%，童销黎售乡丰套炸数3绩3触4四2际3套梢，芹同桶比框上落涨1盐1伤.呈9增8竖%，李套葬数马均坊面锅积1鸽0眯1晒.交8则㎡，贩销袜售筛均讨面奥积炒下垒降施。读全们市古上震半朗年院销浇售泼均临价4很8兆9灯5元/平蔽方荷米闪，羡同剩比抽上障涨1御3酷.深8竖3瓦%。（吼三拆）池贵饶阳闯商膀品秀房地成苹交其情回况贵阳楼市（商品房市场）图2吓-默3摄-浴1：唤贵瞒阳虽上叫半彻年柳商毯品班房凶每充月励成穗交填情轧况图2包-量3债-袍2：邮贵铅阳仓上房诚半侄年若商墓品掌房遮各高区崇成施交殃情爱况2聚0醉1粗1年怕上课半腾年辩，技从汇区挺域蹈成巴交村来宗看蜓，绪两摔城倡区扛成纽奉交毅第资一凑，姓面纷积1公4絮9歉.须0扩5万者方绒，叨同芝比1林6穗.达4登5尿%，浙均迁价特上崇涨1置0很.剖2掩1证%；进其牲他耀区飘域屠均难价担分这别针上够涨腿：迷金是阳1趴3贯.亭1庸6挨%，非小佳河2顺5耻.价9窃6志%，迈白液云2榨4兴.减5唉4付%，晕乌卧当3露.废5归7宋%，候花振溪1赵0糟.川7录7婚%。贵阳市房地产市场半年报【2011/上】贵阳楼市（商品房市场）图2饰-床3叶-瞧3：肠贵训阳助上企半卫年跟各屠区议每饱月亮房劲屋久成尼交背面搞积单情宴况化（绣单伙位西：示万时方梨）图2国-闹3哀-帐4：腾贵末阳骂上赛半患年梳各邮区音商督品按房毒（葡住蛋宅报）促成华交游价加格森走邀势疮（锣元晃/足㎡帝）图2潮-违3劝-猾5：益贵全阳风上质半嗓年厘各猛区旅每姿月通房此屋税销召售捷套肉数舟情忠况认（彼单制位柏：戴套鉴）各容区评成脊交忘面林积眉套游数械表慎现捷平效稳悉，皇有感开田盘赏活拘动堪月拆变镜化轧较济大事，选均只价怠显步平肚缓楼上逢涨矩趋景势建。贵阳市房地产市场半年报【2011/上】贵阳楼市（商品房市场）图2世-经3悉-捐6：2悟0政1澡1上炭半迈年耍每旗月沫同略比2亡0胶1候0年钥面枣积跨销腊售缘瑞情研况图2馋-蝴3屈-留7：2幕0任1妙1上凑半莲年晴每首月塞同桨比2挖0忧1裳0年验均叉价宜走关势2穗0前1急1年席上损半昏年皂，写在拦销棕售啦面术积往上烦同庆比2民0未1祥0年陡有梦较返大弊变事化些，1月雀往镇年表销燃售殿的旅平烦常蓝期毯在2惜0胀1驰1年蹦表努现钻抢咐眼挑，悬而还常届规菊的刚销矮售馅旺到季4劣,风5月继在2君0翼1密1年绵表粗现晨同佛比遵下欧降屯，兽销掉售跨受黑环阅境作因镜素孔影威响管严取重饱。2孔0焦1沾1年弃上肚半比年惑价皆格炸同语比2感0批1高0年川来碍看控，1、2、3月确涨凳幅欣依磨旧重较弊高酿，4月胃开悦始我放予缓头增怪长脚速育度接，虎但姨又伸缓且慢环上膨升首，强环若比党涨么幅御在1榴4煤%吸-夜3堆1劝%之蜜间屈，椅涨论幅短值吓处勤于瞧较辟高真区稿位剂。贵阳市房地产市场半年报【2011/上】贵阳楼市（区域市场）（粱四设）写区般域殃市讯场谎情忧况图2糕-忙4锁-脏1：撞两套城疫区2聋0尖1餐1（1载-铜6）吩供友销侍情始况楼盘位置套数面积㎡均价元/㎡销售额（元）花果园彭家湾7709686408.856783897429356.61天誉城小关猫冲72766482.574383291433970.1金狮小区百花山路70775415.433576169685588.7保利·云山市北路148号69161010.335982364999973中天花园添大道南段51276005.55249398952906.1众华上居沙冲南路31123340.074640108311298.3兴隆枫丹白鹭后坝路29916678.74435172569929.53绿苑小区沙冲南路28331931.77307798276985.37美树阳光大庆路22415545.41384559777942星宸商住楼改茶大道16420462.1406782523354.2表2际-去4露-叠1：残两炎城烛区2陷0陷1扒1（1碗-巡寿6）故套痒数萝销影售祖前寄十2壳0调1怀1年恢上夜半克年骗两脉城价区蔽共被计成供窄应勒房举源覆面女积1适1售7宋.俘6泉8万虚方庙，归同螺比冷下单降1管3占.鬼3诊%，聋成端交礼面西积1俊4犁9届.陈0帖3万现方久，烛同沙比耕上絮涨7拦0胜.畏3姑3帐%，术成勤交网套映数1挎5赖5贴0件4套附，梨同云比欢上毅涨5潜5狂.骆5阔6害%茂,成驶交伟均煌价5针4腿8兴9元/平彻方须米室，挤同嘉比护上荣涨1亮0药.单1搏9氏%。繁未周来料半瓣年予推岂量蜂主法要灿在邪写盈字狱楼参公露寓更市饼场盒，罢有的保棚利烦国禁际涛广科场坑、搂银估海倒元烂隆腾广叛场辰、短雄花峻清国劝际穴、沾升修远笨大脊厦丹，动预符计适下犁半唱年僻上晕市劫量7象0万年方狂。贵阳市房地产市场半年报【2011/上】贵阳楼市（区域市场）图2降-习4羡-普4：殿金励阳疯区2督0尿1厉1（1子-润6）茎供害销茂情障况楼盘位置套数面积㎡均价元/㎡销售额（元）世纪城金阳南路4589537872.74754/182002782953718.7会展城长岭路1823208320.13785/25164788493471.9睿力·上城金阳南路928111934.64126/30000471826367.2绿地联盛国际诚信路79747950.1211176535934891.2金阳乾图中心金阳北路4486148.23843051831907远大·生态风景长岭南路31734772.575035175090116中铁·逸都国际石林路24721904.355005109642381.1新世界金朱路1号21826449.955835/24914154943834.8景怡东苑金阳南路11421109.553434/1080871550962金元国际金阳北路485499.394085/1797332479606表2虽-晋4拦-戒5：检金患阳心区2侮0畜1撒1（1生-甩6）绣套畜数年销墓售斩前果十2哄0械1甩1年胖金藏阳播上拼半慨年奸供灯应贯面末积8麦5聪.巴9诱1万矛方鬼，正同泛比蕉下五降5舞9振.格6获%，席成舍交浸面迎积1题0灵3踪蝶.竹9安2万衰方陷，屡同丙比伐下食降3受3盐.宣3贴%。政成突交9袖7桌9榴1套和，茶成喉交残均晶价4造7狠1前3元/平望方山米员，虑同袄比晋上选涨1流3永.煤2帝3苏%。鉴两叙“应城砍”庭销余售声依投然果是远金气阳券区傲领首先尽楼诉盘迫，晌下座半岂年罩新慨世贴界乡丰、拥中挣铁能逸律都抄国完际庙、手美纺的桐林姻城把时终代己等闹楼燥盘驻相愈继祖推责出讽，歇预灿计彼推赏量笔在1美0觉0万摧方穷以及上泪。户等型谊面座积家：奶8腹8简-隔1嗓5孕3糊㎡目膛前兄均平价蜻：次4暑7见0蜓0闹元地/绑㎡地雁理谣位革置才：杯长伪岭蒸路亦1缩慧号户型面积：116-130㎡目前均价：5200元/㎡地理位置：长岭南路1号户型面积：50-130㎡目前均价：5000元/㎡地理位置：金阳北路1号中疑天缎会总展恐城（幅大医型巾社旬区粥）占姨地笛面膊积:袭9诸3红9报1钩3泡6㎡建产筑封面姥积:埋2键0堪3修0器0聪0脉0㎡开拌工食时时间:帆2惧0秀0卸8孩-霜0头6即-重3冠01惑月菌旗饥下蚕楼情盘9父2折尼团彼购攀活笛动2射-扒4饶月禾一杠次音性垂付谣款年享9摩5折彻，献按端揭9督7折5误.抹1虫节8撇8昏-裙1霞5堂0禁㎡惠攀民单房6套皱，射幅易度7铸.泳7万6成月臣一悄次配性扭付惜款矿享9许6折兄，拾按冠揭9抢7折7利-些9关发辟售熟风祥情娘街占肃地煌面鸣积:次1吧3序0蔬6办5屋2平承方侦米建宅筑股面广积:迹2丙6谦3压1娇3驾4平蜜方茫米开棚工迟时乒间:烫2郑0茂0陷8滨-杨0膀8习-狮0语1远猫大矮生看态条风增景（度宜爱居泻地叔产珍）1葡-宽4葱月闹交遇2荡万甲优沸惠吧5芳万圾元联。4器-饮5光月竟总严房敌款煎减1万闻元创优盘惠+全颠款9瞒5折5骡月1万胳元夏认撑筹错金凭开驰盘超总树价跃减3万哨元6填月扣总僵房揪款帜减3万尾元+贿9拥9折根优页惠中刚铁辰逸但都阻国托际（命大杂型台社征区续）占旨地念面涝积:目1港3驼5耍0凳0德0翠0㎡建译筑蓝面域积:励2巴3着0魄0巷0淹0环0㎡开蜂工蹄时废间:厚2僻0贱0元9肾-善0怠9谁-潮1射01队-衫3蛙月岩一炭次外性贪付往款9光8折糟，述按退揭9炕9折味3帽-愈4循月码9示8框、赔9捷9蔑折叹+列9每8其折包优偿惠6载月"端圆午琴逸开香•粽慎有骡情"活甲动首翼届排家夺居豪文映化离节6月2荒8日锄上籍演7疫-台*助月美推惰出卸大刊平贸层抛“携逸葬郡片”讨组势团2护6核触心债问装题农梳邮理市舌场姜容臂量毕问味题竞质争爪力钢问矛题价滚格蚁问映题去附化凶速敬度搭问袖题目标解析解决问题的方向及策略本体分析市场分析核心问题梳理营销执行工津程巴问可题2垮7市夹场子容膊量障问尝题目标解析解决问题的方向及策略本体分析市场分析核心问题梳理营销执行贵点阳非楼烈盘掉显功现乱出凤大赵盘残崛吨起界，腔品腔质挖盘抚相浙争控现惭象游。赤大楚盘糕代雾表裁之拐世巡寿纪姜城延、励会变展歪城箭、陶新掩世怪界萍、冠国茎际榆城涂、建花帜果探园倍、冻未蜜来泳方条舟…；甩品目质既牌妈代迅表杠金拘域繁华扒府虾、订银词海影元陈隆筐、艇林自城让时忌代念、朋玲锤珑作湾邻、奔乐球湾怕国盗际…。缺贵维阳聚房许地仍产采市侄场拔已澡经泪表骡现程出掌了哈沿夫交蛾通厨、笔水驾域跪建洁成缓大涌盘亦、喉沿俘中蝇心抗、企用答品恐牌炕建燃设荣品针质韵盘倘的蛋地管产停思骑维宇，携未西来坐几亿年钢贵货阳重市熔将景是硬被议大逗盘选与隆品写质族盘肥充穿斥柳的竹时岁代杀。贵易阳险大员盘接品新质磁盘等时猪代面积区间（㎡）50以下50-6060-7070-8080-9090-100100-110110-120120以上合计一室(套)16014654

216各面积区间所占比例7%0%68%25%0%0%0%0%0%01两室(套)44221123744017142774

10111各面积区间所占比例0%0%22%23%40%14%1%0%0%01面积区间（㎡）90以下90-100100-110110-120120-130130-140140-150150-160160以上

三室(套)192634391288719102105336316328803各面积区间所占比例2%7%4%33%22%24%4%4%0%01四室(套)00744671983012981321407各面积区间所占比例0%0%0%0%33%14%21%21%9%01合计160以上140-160120-14090-12070-9070以下2053716412514680542466372381所占比例1%6%23%26%32%12%市踢场膛容谢量柿问叔题—盏—贵披阳米房塔地额产崇供跪应汉情颤况目标解析解决问题的方向及策略本体分析市场分析核心问题梳理营销执行2场9市菌场径容箩量处问绑题目标解析解决问题的方向及策略本体分析市场分析核心问题梳理营销执行楼盘

名称项目现状概述区位面积区间70㎡以下71-100㎡101-130㎡131-150㎡151-180㎡181-210㎡211㎡以上会展住宅A9、A10组团为大户型组团，销售均价5600元/平方米，B区为主目前楼盘整体均价4500元/平方米。供应量023920202037262544供应比0%44%0%37%7%1%10%成交量017320145429517150成交比0%32%0%27%5%0%3%远大主售二期栖景湾。销售均价5200元/平方米供应量025687296800供应比0%21%71%8%1%0%0%成交量025549396000成交比0%21%40%8%0%0%0%逸都目前进入逸郡组团销售，云山的日子组团剩余少量房源，逸郡组团均价6600元/平方米。同时在售商业街商铺均价240000/平方米供应量172106437857830830供应比0%47%17%26%1%0%1%成交量1729951112200成交比8%44%0%1%0%0%0%金龙三期金龙国际花园在售三期天鹅堡，诉求均价5700元/平方米成交均价。

供应量0089764316413供应比0%0%23%20%11%43%3%成交量00874515124成交比0%0%23%12%4%3%1%睿力

上城睿力上城在售A组团1/2/4/5#，目前均价5200元/平方米。供应量02621193245046029供应比0%13%58%1%24%3%1%成交量024274091775729成交比0%12%36%0%9%3%1%世纪城世纪城目前进入尾盘销售，剩少量几栋房源做开盘吸引。目前诉求均价4500元/平方米。供应量01724313619182400152供应比0%24%44%27%3%0%2%成交量01705282110011240100成交比0%24%39%14%2%0%1%花果园主售C区房源，C区滨湖观景宅均价8200元/平方米。目前包含商业销售，预计即将推出写字楼公寓。普通住宅均价5600元/平方米。供应量2139688441424022202320供应比0%49%30%3%2%2%0%成交量166045072620234000成交比12%32%19%2%0%0%0%竞孝争线项西目世供逗应浩成塞交套比沸分冶析2狸0弦1李1年献上歉半奋年吵市宋场伟供裁应2谎7抗7淹0妹5套夫，毯其久中修普垂通定住纹宅2到0镰5桥3租7套胸，显占渡总赞推呜量夹的7笼4段%，藏别砖墅予及犯复往式8跪0昆8套桥，建占讨总逐推宋量攀的3体%，痕商遮业忘共缎推领出8雷5护9个说单扣位锐，墙占胜总婚推驻量屈的3业%；面白积戏供犬应静分氏析休：从2催0躲5扔3财7套凶住访宅敌供饰应障面暮积船来检看宿，9辱0平致米拖以鹅下帐的你面顷积姥占绕总锦量屑的4联4斗%；9债0罪-莫1逆2款0；1峡2启0洞-瓣1拒4络0面漆积米分龙别制为2讨6找%，2愧3类%。1广4眯0平搂米未以胁上却的镰占7般%；凡说下明学当捆前敌市妇场妇主株流决产恼品轻面贸积脾以荷求府低盖总丹价载的抚小阳户搂、壮经圆济庆型姨面喇积句开贩发千，咱大铺户肯型斗产招品忆有肢一毯定肃的么市敬场掠空瞧间钟。户骗型沸供厨应指分庄析卸：1房典投芦放岩量窑为2山1换6套糠，6顾8拐%主致要独于6车0静-烈7绍0面下积紧区鹅间孕；2告5猴%主变要晋于7华0批-丘8胞0面刺积摔区梯间道；2房蓄投仆放1吵0钢1牌1填1套荷；4员0铃%于8悬0压-鼻9奋0平咸米范；6尖0馅-躬8丝式0面渠积煎占4讽5俩%；9停0充-使1劝1笋0平凉米促占1诉5恩%；3房忙投冒放8禾8厕0翼3套自，1净1蛾0辱-飘1咐2线0占3格3嗓%，1承3夺0戴-绞1莲4否0，1颤2伏0址-勿1馋3诸0平激米位分斜别确占2龙4炊%、2娃2嫁%；4房滨供捆应1械4升0缓7套读，1劣4傍0答-当1汇6顽0平巴米勿的是占4个3鹿%；1烘2扎0斥-摊1抢3避0平格米质的侦占3挤3抬%，1董6色0平虎米障以胜上具的柿占9聪%。目标解析解决问题的方向及策略本体分析市场分析核心问题梳理营销执行市标场侵容启量插问摇题3注1目标解析解决问题的方向及策略本体分析市场分析核心问题梳理营销执行市标场使比拾较你定趟价筒法方坑法仅阐忘述影欲响共价替格对因稀素旗选承择因饮素秋所择占牙权刻重牙判唯断竞铃争惨项杀目灰所督占理权贩重娘判创断地极段挎价群值交、听产膜品蕉特悠点疗、李综廉合愉配数套朴、策品抄牌猾价汽值牢、内崖外贵环铺境章、川项脂目骨规侍模…瓣…不递同济产最品欺形椅式荣影赖响样因基素嘴不咏同不寨同职产豪品厌形旁式翁相弊同顷的准影科响印因镜素所喘占询权罩重何不昨同竞纯争舍关氧系涝越吐大锅的绝项他目退参介考诞价咱值贵越泡大合塔理族的草价截格—定芽价赖策枕略3桐2目标解析解决问题的方向及策略本体分析市场分析核心问题梳理营销执行高菠层础毛音坏死房严定连价夏建烦议乔为5今8怪0例0～6软0奸0甚0元/坏㎡打如分幅及漂权忍重均倾价店＝赔∑禽权蹄重i李×均唯价i延×何P娱x/P没i壮(田i=堆a～d屡)比较核定法项目新世界花园世纪城花果园铁建国际城均价（元/平方）460051006000比重0.30.40.4区位1512121310交通151212138小区环境1512111210户型产品151110119周边环境101010910商服配套108877规划规模75664项目昭示性54444发展商品牌86555总分10080787267权重价格138020402400预期项目均价

5820元/平方合傻理第的搁价傅格—定台价鄙策搞略3汁3目源标迅解漆析解引决蒜问易题穷的呈方盼向振及菠策搞略本释体悼分掀析市史场桂分牺析核娇心保问帅题旱梳渔理营响销慢执讽行价凝格翁策职略宝：核别怠墅叠定绪价纸建房诚议两为1背2蒙0门0跃0～1漠4佳0讨0仅0元/灵㎡打挠分坝及咬权甲重均散价脱＝范∑费权厌重i免×均诊价i脸×仍P酿x/P伤i岸(故i=驼a～d颈)比较核定法项目新世界花园金华世家托斯卡纳藏珑均价（元/平方）10000830014000比重0.30.40.4区位1512121310交通151212138小区环境1512111210户型产品151110119周边环境101010910商服配套108877规划规模75664项目昭示性54444发展商品牌86555总分10080787267权重价格300033325600预期项目均价

11932元/平方3专4去顷化叶速顽度阵问劈燕题目瞧标全解蒙析解亮决盖问殃题塑的驼方钢向迈及封策职略本潮体娘分独析市名场期分椅析核足心价问络题球梳创理营驴销巾执毒行营销目标=10个亿1、促贵开阳四步驰入丹整糊体扬大便盘浑时馋代您，橡各短项呼目倾竞篇争预日拒常风激凉烈土，杠价叠格尽拉炉锯逮战鞭日仔益体激浸烈是。2、串地膊州步不溜断浴涌笨现使超哲级败大见盘稍，望截钢留坛了江大挺部广分敞地筝州据客经户务，口缩伏紧扎未称来公营以销够渠灿道崭。3、圈当说今典国万家语宏撞观柄政侨策低不意断巩调圈控柏，池银薯行售信未贷毅紧检缩挥，畜楼够市松市统场归声打音孙较淹多颈，炮百鸟姓滴观锅望草态其度圾日霉益富强洲烈迫。第一阶段2011年营销目标销售总量8月至9月2.5个亿25%第三阶段2012年营销目标销售总量1月至3月2.5个亿25%第二阶段2011年营销目标销售总量10月至12月2.5个亿25%第四阶段2012年营销目标销售总量4月至6月2.5个亿25%解闭决省问滑题1控厨制诸货椒量浇，蜡多码次饶开漂盘贿，纳时迫时桶制孙造让市席场党哄累动出、饿截怀流州抢悟占装市帜场掩份倒额撑！目标解析解决问题的方向及策略本体分析市场分析核心问题梳理营销执行720未来方舟560花果园105150美的林城时代203会展城600世纪城230中铁逸都国际远大生态风景330新世界220国际城120乐湾国际700保利公园拟梢推妄产题品已梳犯理户型面积面积套数面积套数套数比面积比70～90㎡492套41431492套19%14%91～110㎡915套91024.7915套36%32%111—130㎡659套80575.5659套26%28%131—150㎡236套33215.1236套9%12%151～175㎡248套41963.7248套10%14%总计2550套2882102550套100%100%户益型壳推使售荡策详略屯：“经留济灰户陵型”、洲高擦价鞠高签量政推烛售策闯略浮目腹标丸：该棍项条目生中赏小薪户壁型州占显整增体斯推梅量黑的8睬0敌%，近在贿项为目鸡的李第蛾一阶阶麦段慢，易项领目映需门要洲通膊过柄重灭新驶建察立翻强歌势肠影你响串力坊来旧构似建耍高吉效娘的夏系沿统妄渠突道安，逮来水积部累圾大荒批粮量谈客绪户知。坏以董中蓄小业类张经材济欠户昼型熔作张为谱市蹲场垄引铸爆禾点休，犁打减破禾僵希局堪，拖产评品尝开斩路色。策出略较实肺施摇：围乔外健截萝内母：通蜓过猜对僻贵拐阳瓶地或区忘客乓户居进让行键形劲象椒传弱播要来返进滔行英泛泄锁跳定更，锄以慨此抗影嫁响裤并示带役动芬其撤他抄区柜域险内在客统户躲；葡同莫时仓利敲用液区抽域毫其哀他锅大智盘咬的墓宣宵传制攻五势修截茅取仪我批们攀的躲有渐效波客蜓户状。驱等动雪投舌资爪：中烦小帮户辅型塘无铸疑档金拣阳顶新圈区甚众崖星绸投乐资违的帝必参选屋之壮地今，结在揪市训场楼疲妄软肚的嫌局倍部源下丘，中朋小斯户妙型器却激可表以朋提验升我为寨金稍阳胃新蚕区小超租高旋性糠价尝比迫的叠投洽资浩住奋宅;同僵时御也荐可祝以圆转宣化锐为顾富宏有达特晌色培的已亲拼情陈居害和束两踢代不居,化弄优片势俘为畏强遵势.2冲0冶1做1沈.捞8～2封0四1像2勺.佳6整探体水资标金真回终笼康测来算好表—饱—年钓度锤销谷售1勒0亿阶段物业户型户均面积套数面积（㎡）单价(元/㎡)回款（万元）备注第一阶段（8～10月）高层二房70～9025020000580011600阶段回款25520万三房91～1301501650058009570四房131以上50750058004350第二阶段（11～12月）别墅双拼220～32041080125001350阶段回款20400万联排300左右41200120001440高层二、三房70～13025025000600015000四房130以上30450058002610第三阶段（12年1月～3月）高层二、三房70～13030030000610018300阶段回款20955万四房130以上30450059002655第四阶段（12年4月～6月）别墅双拼220～32061620130002106阶段回款34056万联排300左右61800125002250高层二、三房70～13040040000630025200四房130以上50750060004500合计1530161200——100931——产诉品披推津售樱安乳排目标解析解决问题的方向及策略本体分析市场分析核心问题梳理营销执行多船次纤组筑织净中浆大庭型湖活市动缸，疮不锣断炸的织引机起予市访场劝的寸关灿注祸，顺形隐成方话刚题罩效舰益脂。毅让烤老贼百市姓捡对箩金跟阳种新川世哈界鼻的溜印奏象既根用深槽蒂拢固误，滚从严而昌达宅到哭要畜买渠房光就户买射金德阳网新诸世亮界夕的傻效感果解败决桑问盘题2大湿型知选捆美迫活秧动1告0显0万谦征膊集侨售管价炼活破动新门世胁界雷国竹际燃教娱育哈交饿流碰学对习跨会3棵9地否州杨团巧购哀、启组啄织博专觉项阻营涝销对臭不采同墙的乌客枪户亲采纹取引不报同铸的民优驱惠什措辅施屯，宽“烈短您、壶平票、屠快岸”请的办去丝式化纷产凭品目标解析解决问题的方向及策略本体分析市场分析核心问题梳理营销执行解个决诉问迹题34室0解翅决扎问铃题4目标解析解决问题的方向及策略本体分析市场分析核心问题梳理营销执行周猛边遮同圣类客产鬼品絮价砍格价窑格客余户润可缝心正理域承膏受趁价凉格政尚策搭因写素价纽奉格朝过乞高剃将拐影浮响猴销该售誓速哪度项隔目脸市挂场晶附树加则值项你目弱市王场当价设值未今来巩市集场谜价鬼格价练格斩过冲低捉则庄影锯响产公绒司罚收