物业管理概论课件

物业管理教研室《物业管理概论》主讲：张国平物业管理的起源及其原因

我国物业管理的发展先进国家与地区物业管理的发第二节物业管理的产生与发展

一、物业管理的起源及其原因1、物业管理雏形源于19世纪60年代的英国。2、真正现代意义上的物业管理起源形成于19世纪末20世纪初的美国。二、我国物业管理的发展（一）改革开放前我国的物业管理萌芽阶段12冬眠阶段二、我国物业管理的发展（二）改革开放后我国现代物业管理的发展1、第一阶段：物业管理的探索和起步阶段（1981年3月—1989年9月）——1981年3月10日我国第一家物业管理公司——深圳市物业管理公司成立，拉开了我国物业管理的帷幕，标志着我国物业管理的诞生。1989年9月建设部在大庆市召开了第一届全国住宅区管理工作会议，部署了有关住宅小区管理规章和标准的文件起草工作，拉开了全国统一性小区管理工作的序幕，也标志着我国物业管理工作的全面启动。二、我国物业管理的发展第二阶段起步发展阶段1989年9月—1994年3月“共管式管理”模式——业主自治与专业服务相结合——1991年，深圳天景花园“酒店式管理”模式——寓酒店管理于服务之中——1995年，深圳荔景大厦“无人化管理”模式—物业管理与智能化的高度结合——1997年，深圳城市花园。“个性化服务”模式——以客户个性需求为中心的服务理念——1999年，深圳俊园“管理服务报告”制度——规范化管理新概念——1999年，率先在行业中推行“邻里守望”模式——亲情化管理——2001年，深圳四季花城“氛围管理”模式——营造和谐、温馨的社区氛围——2002年，深圳温馨家园“体验式服务”模式——致力于物业与客户的互动感受——2003年，深圳东海岸二、我国物业管理的发展（二）改革开放后我国现代物业管理的发展第三阶段。物业管理进入快速发展的阶段（1994年3月—2003年5月）以建设部33号令《城市新建住宅小区管理办法》的颁布和实施为标志，它是第一个全国性的物业管理方面的法规。1994年6月18日，深圳市颁布了国内第一部物业管理地方法规——《深圳经济特区住宅区物业管理条例》，开创了物业管理地方立法之先河。二、我国物业管理的发展（二）改革开放后我国现代物业管理的发展第四阶段：物业管理进入市场化、规模化发展时期（2003年5月至今）2003年5月28日，国务院第九次常务会议通过了《物业管理条例》，它以维护全体业主合法权益为主要原则，规范了物业管理活动，使物业管理的法制建设更加完善。三、先进国家与地区物业管理的发展状况美国物业管理12意大利的物业管理3英国的物业管理我国香港的物业管理4第三节物业管理的目标与原则物业管理的目标

物业管理的基本原则物业管理的基本环节一、物业管理的目标1、从管理对象（物业）的角度而言2、从服务对象（业主和使用人）的角度而言3、从社会的角度而言通过物业管理实现物业的保值增值是物业管理的最终目的或首要目标，也是业主委托物业服务企业实行统一有效管理的初衷。具体应达到以下目标：（1）提供服务以达到最佳财务效益。（2）提供服务以保障各业主及用户可以不间断地享用物业。（3）重视物业管理的服务性质，提供所需的增值服务。通过以人为本的物业管理，以业主及用户的利益及需求为依据，开展全方位、多层次、高效率、高质量的管理服务工作，满足物业产权人和使用人多元化需求，为广大住用人创造良好的生活和工作环境。社区由众多的居住小区和物业群所组成，通过物业管理，可以促进社区管理和社会的和谐稳定，提高城市管理的水平和现代文明程度。二、物业管理的基本原则物业管理的基本原则以业主和住用人为本合法守法注意安全环保权责分明，量出为入尊重业主物业财产权利公平竞争保障物业合理使用改善业主生活工作环境和提升业主公共生活品质三、物业管理的基本环节物业管理的策划阶段物业管理的前期准备阶段物业管理的启动阶段物业管理的日常运作阶段物业管理公司前期介入由于所住的房屋将要拆迁，李先生打算用政府补偿的拆迁补偿费和自己多年的积蓄购买一套新房。在与家人讨论买房之事时，在南方工作的孩子告诉他一些买房的经验。特别强调了一点就是要选那些物业管理前期介入的房产。李先生感到比较疑惑，对于物业管理前期介入不太理解，他认为前期介入没有什么意义，这种想法也存在于很多业主之中。请问：1、什么叫物业管理前期介入？2、物业管理前期介入有些什么好处？三、物业管理的基本环节----------导入案例（一）物业管理的策划阶段1、物业管理的早期介入

即指物业管理企业在接管物业之前，参与房地产项目的投资立项、规划设计及施工建设等过程，并提出相应的意见和建议，以便建成后的物业能够更好地满足业主和物业使用人的需求。具体包括：立项决策阶段规划设计阶段施工建设阶段竣工验收阶段1、物业管理的早期介入

（1）立项阶段主要内容：对项目的可行性提出意见和建议1．项目的市场定位

2．潜在客户的构成

3．消费水平与需求

4．

项目周边情况

5．周边物业管理概况

6．日后的物业管理内容

1、物业管理的早期介入

（2）规划设计阶段主要内容：完善物业的功能和管理功能设计1．配套设施2．水电气等的供应容量

3．建筑材料的选择

4．其他一些细节问题（生活垃圾的处理方式等）1、物业管理的早期介入

（3）施工建设阶段我国的施工建设实行建设监理制，但监理公司并不排斥物业公司的专业人员介入。主要内容：（1）审视工程土建构造、管线走向、保安系统、设施建设、设备安装的合理性。重点查看消防安全设备、监控设备、通讯设备、给排水设备、空调设备、车库及泊位设备、电力设备、交通运输设备、电梯设备等。（2）对施工现场提出符合物业管理需要的建议方案、协商解决办法。（3）在施工现场做好日常养护、维修的要点记录、图纸更改要点记录。（4）参与工程验收、进行器材检查、外观检查、性能测试、功能测试、并按整改计划督促整改。1、物业管理的早期介入

（3）施工建设阶段【案例】某小区尚处于施工阶段，开发商委托物业管理公司早期介入。

物业管理公司根据管理经验，发现：

1．该小区在高层或多层住宅的楼道、走廊两边的墙上，东一块、西一块补丁般地布满了有线电视、水表、电表、电子保安、电话等箱子。

2．在小区设计图纸中发现，原先的垃圾房设计不够合理。

3．有几幢楼的楼板内无任何预埋管道，这将影响今后的“穿线”工作。物业公司提出整改建议：

3．物业管理公司向开发商汇报了此事，开发商立刻命令施工队返工，并要求物业管理公司和监理方共同监督施工过程。

1．根据不同房型的特点，留出一定的空间，将所有的表具安装在合适的位置，既方便不同单位来安装，又为今后抄表工作省去不少麻烦。

2．就向开发商建议设置骑墙式垃圾房，一面朝向小区存放垃圾，一面朝向交通道路，便于装运垃圾。此垃圾房建筑面积在二十平方米左右，内外设门，内墙面贴瓷砖，设水龙头便于清洗，下置排水道，外立面与小区整体建筑风格相协调。本案例是一家物业管理公司在早期介入阶段，向开发商提出了几条合理化建议，既使开发商节约了成本，又避免日后因这些细节引发纠纷。

物业管理早期介入的最大好处，是物业管理公司能从业主的利益、需求出发发表意见，从是否有利于日后物业管理服务等具体细节上提出意见或建议，从而把一般楼盘开发中容易出现的问题降到最低限度。1、物业管理的早期介入

（4）竣工验收阶段主要内容：★参与工程的验收★与开发商商定前期物业管理委托事宜1．验收的准备

2．验收的实施

3．验收的结束

作业：你认为物业管理企业在早期介入中，承担什么样的角色？

物业管理早期介入可以在四个阶段介入，你认为在哪个阶段介入最好？为什么？2、制定物业管理方案物业管理方案，主要内容有：●物业基本概况●物业公司简介及管理优势●质量方针及管理目标●物业管理模式计划●机构设置●工作方案●管理费用测算●物业管理物资配备计划●提请委托方解决的事项

※前期介入工作

※管理规章制度制定

※文件资料的管理

※人员培训

※质量保证措施

※依法管理大厦物业3、确定物业管理档次根据物业类型、功能，规划物业消费水平，确定物业管理的档次。物业管理的档次必须与物业本身的档次相匹配。包括：●依据政府的有关规定，根据物业管理服务的标准，进行费用测算，确定各项目的收费标准及支出预算；●进行费用分摊；●建立完善的能有效控制管理费用收支的财务制度。4、选聘或组建物业管理企业在第二章会详细讲解（二）物业管理的前期准备阶段物业管理企业内部机构的设置与拟定人员编制物业管理人员的选聘和培训规章制度的制定物业租售的代理物业管理的四大公共管理文件，包括：《物业管理服务协议》《管理公约》《业主公约》《业主委员会章程》（三）物业管理的启动阶段1、物业的接管验收2、住户入住3、产权备案和档案资料的建立4、首次业主大会的召开和业主委员会的成立（三）物业管理的启动阶段1、接管验收物业管理企业在接受委托物业管理时，对新建物业或原有物业按行业接管验收标准进行综合检验的过程。接管验收是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的验收。

1、接管验收（1）接管验收的对象新建房屋12原有房屋1、接管验收（2）接管验收的条件首要条件是竣工验收合格物业的竣工是指该物业所属的工程项目经过建筑施工和设备安装以后，达到了该工程项目设计文件所规定的要求，具备了使用或投产的条件。工程项目竣工后，由建筑商向开发商办理交付手续，在办理交付手续时，需经开发商或专门组织的验收委员会对项目进行查验，在认为工程合格后办理交付手续，建筑商把该工程项目交给开发商。从物质形态上说，施工单位完成了一项最重的建筑产品，而开发商也完成了该物业的开发任务。1、接管验收（2）接管验收的条件物业验收的常规条件

1）凡竣工的工程，一般须做到“五通一平”。2）高层住宅楼生活供水系统，必须具有卫生防疫部门核发的用水合格证。3）高层住宅楼电梯，必须具有劳动部门核发安全运行合格证。4）高层住宅楼消防供水系统，必须经消防部门检验合格。5）房屋应按图纸、文件要求达到设备齐全，功能可靠，手续完备。

1、接管验收（2）接管验收的条件新建房屋接管验收条件1）建设工程全部施工完毕，并业经竣工验收合格。2）供电、采暖、给水排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用。3）房屋幢、户编号经有关部门确认。1、接管