xxxx年7月29日即墨圣诺第大道营销推广策略开盘前执

圣诺·第1大道营销推广策略开盘前执行方案青岛北辰端拱地产顾问有限公司2011-7-29前言本方案致力于为圣诺·第1大道提供一个准确的市场定位及推广方向，并做出全程策略性指导；我司在对即墨商业市场现状进行深入细致的了解和研究分析的前提下，找出圣诺·第1大道项目的资源优势与机会，以期以最短的时间、最有效的运作方式实现本项目价值最大化；本报告旨在为项目开盘前各个阶段性的营销工作指明方向，在具体操作实施过程中，会根据市场变化进行针对性调整，以确保项目获得足够的蓄水，取得成功的首期认购及良好的开盘销售业绩。第未一黑部昆分作市蚁场携篇第约二规部乡丰分葡项犹目原篇第观三株部靠分蜂定帽位朽篇第幼四盛部疯分剩策悲略走篇第红五悄部璃分告执闹行安篇第崇六泼部泼分小费泻用侍篇目亿录第桌一丝式部孕分浆市孝场刮篇(一)、煌本茂案泻所穷在兵区升域区主烫要婚商属业得项挑目级分您布歇图国脏际前展俊贸切城本跃案世惑贸济商顽都服询装沸城项目名称建筑面积商铺类型销售形式面积区间得房率售价租金即墨服装批发市场6.5万㎡三层可租可售6.5—20㎡约60%13—25万/铺5—20元/天/㎡即墨外贸城约20万㎡2-3层地面商铺组成出售50-200㎡约86%———0.3-1.2元/天/㎡新东家外贸基地10000余㎡出售约40㎡约70%———0.8-1元/天/㎡世贸商都26.8万㎡百货类购物中心出售10-120㎡50%1.3—3万/㎡———国际展贸城20万㎡住宅底商，2层网点出售60-80㎡（主力区间）98%6580—15860元/㎡———(二)、句本镇案绩所葵在小区翅域贩主造要誓商夕业眯项重目殊情砍况超调侨研小仅结筹：1、堂目闲前辽国此家截针纪对按房高地真产巩的悟调劫控捎政淘策谣对劫住起宅武市裤场弦影坐响企较娘大博，标遏兽止暴了烈部津分男投巾资猴资母金耐进骆入恭住件宅键市还场停，叙而泪商妖铺咽作哨为准这碌部订分跳资肢金铃的回可牛选强出租口洋，钱成枣为掏当朵下吩投摸资包者板为矛资道金记保必值汗升谷值扒的接必旧要扫考歌虑墓手楚段阵之众一堡。2、畏即舟墨顺市休区帽内麻大蚊型伍商步业叛项寄目讽呈臭现欲郊谅区鸭化圆发拍展确趋颈势判；3、园本味案票所密在院片答区体商劳业寇环猎境炕较消成移熟犹，骡并直且乐伴训随油大秀型怖商进业宋项山目新的暖不援断愈进详入芝，堪此联区乞域筑将步成腾为逐即跨墨夕市往未用来捧商善业粘新愚中各心艺。（3）魂、宽竞饼品骄分成析项目名称世贸商都位置即墨市鹤山路888号主力户型7㎡、27㎡—45㎡、70㎡（商铺部分）得房率47%商铺类型综合体中的百货类购物中心客源客群主要为即墨当地中高端消费者价格1层2-3万元；2层1.8-2万；3层1.6-1.7万开盘时间2011.7.61、珍销蓬售争策搂略锯：目穿前表购枣房9泰.荒8折翼优钟惠粘；前祸三括年证每怀年缠返8库%，辉签肥合尺同哲时读一慢次注性六返面租樱；第倍四纲年奥起倒按菠实挤际横市贿场滴租烧金福业李主板与港运所营嫂商9：1分恒成2、板销驱售织状纯况确：自7月6日撕开舒盘两以臣来解，搜一桃层捧基紫本岭去译化确、绸二渴层取去膊化6牵0膜%、节三六层蛋去层化3雕0放%；一境层7屡㎡、3偶3横㎡已纤基成本航去淹化果、4樱5泪㎡去洗化伏约5庭0旅%、7焦0班㎡以赴上友几拒乎收无微销粗售稠。（3）忠、活竞缺品短分粪析项目名称国际展贸城位置即墨新服装市场北侧主力户型60-70㎡，另有20、80、110、160㎡等面积（商铺部分）得房率98%商铺类型住宅底商客源当地自用客户为主价格西角：6580-5580-11800元/平东角：6580-5580-15800元/平（价格由北向南递增）（3）钉、县竞盈品甩分敬析1、登销畜售册策同略傅：2、蛇销猎售丛状去况予：大铅部因分泽去亩化部，补剩土下近多距为结东住角稠外践侧甲商疼铺胳。目鸦前肢在胖售践部缝分阔无轿专新业筝商竹业兰运滥营备公蹈司丑，动全坡部告是夺出杯售须，蛛无持出妥租刮。家扇居撑市吴场驶部毯分3年溜返伟租拆，业有依运匙营启团收队斤统抱一俯运库营得，洗每穗年坟返8舟%。丈三患年蛾后扩可顷续屑约坦。（3）阶、该竞破品衬分僵析1、右目吓前笑竞对品旨项锐目迁都等是替地遥上雷、电住级宅贪加病底匠商顺的保建月筑画形舍式哄，轰工确程脾进北度恩及摘外世立逐面裙更赞利赏于艇展够示斗；2、债竞版品栽项霉目美商柜业缠部协分秀作篮为忙住帆宅播部册分膏的都生堵活担配壁套粗，馅因铜此制自上身症已骄有相潜址在愚消产费串群康体吐；3、念竞门品旨商洗铺笔主垦力挖面得积时是2受0饥—霞3珍0远㎡，叔总苗价3寇0访-算4税0万皮左连右觉，愈街弱铺躬主瞧力花面她积凭是7提0桐—带1雨5狗0贼㎡左娃右焦，况总循价缸在1汪0旺0万资左板右类。狠由添此映可锐见艰，旗小陆面西积收商雕铺笼更冶受和市虽场此青球睐冬。4、办聘渠请西专谊业早团袭队崇进族行偏统水一锡经凉营喉管朋理踢，胀销吊售惧中洋采权用堵返王租掩约挺的刻方疲式临，痛吻卸合绳客炎户题保祖值瞒、秒增晌值透的命投四资咱心挡理蔬，商具承有畅一孔定耐的失市愤场摘吸错引怒力半。竞赔品哨小鲜结（键一拴）堡、谢项浸目央经铸济权指车标第麻二拌部齐分乱项闸目袖篇项目名称圣诺·第1大道地理位置即墨市鹤山路与华山一路交汇处建筑形态地下负一层建筑体量约15000㎡面积区间35—70㎡第助二掩部极分秃项述目缩慧篇（另二亲）蚂、痛项沾目S附W则O素T分闷析1、S（发优夕势难）袭分围析略：紧虎邻言即政墨彻服昆装拘城旨，猪具事有围成繁熟疯的麻商洲业扁氛阀围清，扇商货业叙氛备围碗培裙育菊期腾短脊；中婆小例面第积尽分浑割骄，层方呆正题实酸用词，喷并路可渠自背由群组接合露；回壳报图率吹高奴，5年聋返洗租菠，喂年艘返册租8亿%，棕稳恋健匀投把资族保州障流；专掀业泪运裂营行团清队肿圣份诺腿集物团色，佳拥乐有2铅0多壤年竖的鸡商愤场耻运穷营怀经田验州，飞并罚赢薄得摆众炎多本中必小糕业决主街的舰良包好咽口叨碑辩；2、W（贪劣戒势乖）制分题析涂：项害目直为凉地检下很工虾程怜，车施帖工车期县间籍不脆利渣于赛工肉程绞及醋外茅力屡面述形名象自展背示作；项钢目伞公色摊封面雨积圣偏硬大洞，射存距在鲜销泥售孕抗近性旗；项渡目阳只新有恰使笔用会权黑，薯无榴产球权残，敌存蜻在禽一件定茄的雁销闷售滔抗粉性障；（化二刻）谣、谁项当目S迷W被O各T分冰析1、O（钓机史会醉）上分节析研：即略墨柔首翼家固地利下锹街叨区锋式有百矿货着、就精碰品剑商贤城激，萝形四式抛新丑颖列，扒具债有亦市匪场惊吸寄引企力哀；大在型们商租业权项源目偏郊亿区窄化泰发器展幻玉趋宅势漫，臣为修本泊案叶带晴来泼新讨的烛市颠场顽机览遇耗；所件在阁区吐域泰政洋府恶未峰来伍规芦划乖良旦好励；2、T（疫威铲胁颂）设分篮析优：世粉贸以商唤都点引搬进犯香联港能四镇季励百磁货抢等惧大晃型盲商条业贸，具品滔牌平号春召澡力演强胶，鼻并吼且彼物书业耀已慨开兽始粥销控售叨，帽分繁流皱部暗分宰客借源骗；世锹贸泰商此都雾、宵国构际丑展煌贸列城渡等慈在始售露项报目架为钓本饰案望带疤来芦了绸销觉售哨威袭胁主；第胀二箱部城分喜项吨目薄篇小婶结坑：1、龟本布案呈处抗于此一抛个提机痒遇其与舌挑穗战泪并劲存唤的港局曾面茎，开优吐势也较托多撕，大却烫无裹一括个铸优身势朋能绕够爬支梁撑用整毙个迅项培目罚的郑销现售牲；2、借后滥期发推值广旦应挨立继足扬优袍势刚，痕建很立倦项总目绣独帆特质的摸传病播膛体免系胞，拢并炒制省造病本榨案蹈的完差蚂异籍化雄形冲象宣诉洪求挪，焦从代而换与畅区宜域膊竞韵品刑形网成斜品竹牌双区排隔英；3、保销股售研与炕招题商蜓同股步暗进脂行宪，长实得现贞项挽目季收块益斩与当经校营猴的旷双滩赢极。第糊二刃部寻分也项殊目伟篇第酒三酱部恐分锋定箱位勒篇综浇合汽以夜上扇市苗场者及克项贱目座卖催点赌分陆析欣梳贪理贯，恢我昨司湾建宅议买圣界诺·第1大记道捉的宇定仅位统语拢是》卵》顶》蜻》（种一匀）执、婶项蚊目宰定抓位宿（s终l弱o闸g吴a丹n）即稳墨撇首依家·地假下疫式院炫申酷顷商助街定旧位遭解姿析君：即津墨深首驶家委：即界墨野第理一张家蹄，东点我明距项锁目护的室产叮品挂定鸦位暖；地薪下作式陵：说卷明提产核品额的投建抛筑亩形战态怠；炫滨酷锦商爽街祥：炫碧酷骗说含明卫项燥目两业颠态系齐灯全圣，紧产惭品俗档剖次素较注高觉，笋商嘉街科点蛾明掉项丘目疫的陡商福铺率形毯态摇；定逗位暑描洁述昆：第内三浩部脂分储定误位削篇（豪二迁）旁、械形灿象穷定涝位排（闷广救告秃语显）定末位存解圾析椒：定彻位援描蓬述艺：商菠业久第局一摩大忧道财贺富研新默干版线商语业鸦第述一乒大昨道薄：本询案落是编即拉墨教第迈一敏家脊全傅业佛态道类诉商黎业给街普区株，筒并团与差案粮名亚相史呼需应游；财芹富详新构干鹊线弓：服谨装块城荡已循先沃让孙一况部铁分降投址资形者汪富非裕已起敏来穿，窗未交有锣机哑遇点的拐客惜户刑，塞本吃案吗是港弥公补顿他策们晚遗具憾昼的气新翼选旬择他；塞新粪干撤线程形撇象料生锅动赌，图并全与本案膜名坑大符道仍吻共合贼。第张三渣部常分摆定首位扶篇（辉二届）柔、障形涂象娱定颂位攀（删广吗告稍语固）沿备符选1、益吃伤喝占玩蒙乐秀游幻玉购衔娱坊，市一孩站迅式晌购爽物障商前街2、际即谊墨游核旬心周商谱圈迁商铃铺侮投洪资准首尖选3、杏生轮财罪有朝道悟智胞富返人艺生4、财辨富定中窑心地，并投丹资姐良版机滨不捏容沾错益过5、烛成毁熟裙商政圈刮、拥旺域铺菊首洲选第问三体部订分旬定累位界篇（屈三戒）排、优档枪次吗定托位商青业则精薪品·品威牌叮之汁汇定共位猾解派析冤：定咬位轧描酒述愉：商堡业灭精金品允：本巨案僵体的量叫并纸不省是疗很汁大岭，牛有间利岗于有打常造满成轧为笼精趋品辫商蒸业琴的堂优承势亿；品唯牌汪之披汇觉：招避商书时执注赤重趟业忽态夫规誓划茎，雨并员选朋择静知煎名贞度腥美贝誉缝度粗较轰高揪的怠品棉牌兵商曲家隆入撑驻兆，梅利偿于着提强升然本活案腔品炮质归及抗后骆期躬经要营少。第侦三决部贿分策定替位奔篇（听四春）控、叮目舅标赞客朽户丸定谈位通泉过郊与坑开办发塑公派司激沟恢通劳了擦解掏到刚，集本类案节已骨有级一咽定帽客匆户晚资秃源嚼，挣这痒是是本厉案初的荡一稍大桶优厌势渴，竭但忙要推保课证榜本苏案虾的据开务盘异热积销横及叛对宣进且驻党的矩品康牌蜓商老家坦的辈可邮选闸择揉性拌，姐我砌司据建生议衬应沈扩怒大表目锤标卧客肺户牌的汽所岗在披区泡域铅。目事标边客液群1、铲即乏墨苹本军地惹投旅资羡客现户(主缘瑞流表客妹群)2、碌即即墨至本忧地裤自喝营紧客叫户沫，辈尤哀以傻即肆墨允服奏装滥批浙发吉市连场斜经图营址业坑户丘为加主(次亭主桐流叮客静群霸）2、席青股岛馆地幅区返内肆其酱他犹投冤资结及瞎自纳营夏客败户赶（刺可办争蛮取塞客章群尖）3、茎青絮岛吓地酷区则外柄客摇群猫，彼这那部热分激客响群政处拜于棋财关富弹金晃字凡塔拥中超端城，驾具为备馋一摇定醉的插消派费旺能岁力问和榜投遇资大经页验欲，嚼有域部言分倡闲障钱岗可浪用纹于享投当资薄的肺部耐分消人壁（话边旁缘耗客泥群笨）第气三完部泻分腾定李位紧篇（酒五末）锅、汁价号格林定浇位建他议轿定盾价泻：1展5妹0需0铜0元资∕撇㎡定滔位回解浴析寸：定厅位会描捡述歉：一泳般骡市享场端定艇价匠原壳则既由姜三煮个办价英值汪取阶向阁构岗成破：1、亮市钳场施价拍值幻玉取箱向咳：需梯要物考鞋虑港同攀等属片内区习、晒同经等武物阁业至。本集案津商述业赌品区质盏明搂显逆高星于区周凳边锯经途营拒项妄目范。2、草成饰本下价研值偶取侨向秘：项庸目具整查体拉成雀本墙加夜开笛发异商烂期贺望店的忙利贡润且。因佳本翻案古是改地昼下招施涌工建，镇因列此庄相陡对勺成垃本板会闷高题于绘其晨他扰地驴上课工压程。3、桥消躁费哥者累心虫理己价听值笑取稍向该：该侨区外域倘位巾置家、霞档沃次震的坝物惭业川在迈消哈费税者漏心种理腾的贷“左功高能虎价膜格绞比渴”婚。经盗过奔调孤查蹈，胆之疑上熊提假及胸的爪即专墨楚市闷场垄上病周昌边失竞宜品珍的洲情暴况鸦，块均骄带长产语权既销戏售罩，转其披定贫价屡均贩价宗约仪在1裙3冶0融0请0舰—器3雪0稳0即0沙0元/蓝㎡左尾右蛋，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