幸福城中国银发产业基地

山水之间颐养天年幸福城置业有限公司二零零八年五月1中国银发产业基地建设总目标为区域发展策划一个引领市场引领生活方式的目标项目为目标项目确立一个足够专业足够获取市场的综合战略为综合战略提炼一个凝聚愿景凝聚核心价值的可行诉求引领中国老年专业服务新潮流，创造和谐退休社区新典范2目录一、项目背景及国内外行业发展二、幸福城概念三、幸福城主题构想四、幸福城规划构想五、幸福城运营模式3一、项目背景及国内外行业发展1、老龄化现状2、中国产业政策3、国外行业发展4、国内行业发展及反思4老龄化成为突出的社会问题一、中国老龄化社会的特征国际标准:60岁以上老年人或65岁以上老年人在社会总人口的比例超过10%或7%,即社会老龄化。规模巨大:2004年老年人口为1.43亿，2014年到2亿，2026年将达到3亿，2037年超4亿。发展迅速:老人比例从7%升到14%，发达国家用45年,中国仅27年，位速度最快国家之列。未富先老:发达国家GDP在7000美元时开始老龄化，中国GDP在1400美元即达老龄化。服务水平低:以北京为例，北京仅30％的养老机构能提供护理服务，而92.9%的老人需要社区医疗保健服务，70%的老人需要托老、家政、护理服务。二、养老需求井喷式增长目前全国各类老年福利机构3.8万个，养老床位120.5万张，平均每千名老人占有床位仅有8.6张，与发达国家平均50-70张的水平相差甚远。未来十年中国老年人口将达2亿人，如仅按每年养老支出570亿元的规模估算，未来市场化养老产业整体潜力在5000亿元人民币以上。5老龄化成为突出的社会问题发展阶段时间比例特点向老年型的过渡期1982－9910.1%十几年完成几十年历程人口老龄化加速期2000－1012.54%平均每年上升0.1个百分点老龄化高速增长期2010－4026.53%每年平均上升0.4个百分点老龄化发展减速期2040－6025%每年上升速度回落0.1个百分点老龄化发展稳定期2060年后25％以下老年人口比重将停止上升6中国政策导向与产业发展中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定充分认识加强老龄工作的重大意义；老龄工作的指导思想、原则和目标；切实保障老年人的合法权益；发展老龄服务业；采取措施加快老龄事业发展；开展生动活泼的老龄工作；加强对老龄工作的指导。中国老龄事业发展的“十一五”规划纲要（2006-2010）建立老年政策法规体系，完善老年社会保障体系，健全老年服务体系，发展老年用品市场体系，推进方便老年生活的基础设施建设；形成高效规范的老龄工作体系。构建以居家养老为基础，以社会服务为依托，以机构养老为补充的养老模式。国家老龄委《关于加快发展养老服务业的意见》发展老年社会福利事业；发展社会养老服务机构；鼓励发展居家老人服务业务；支持发展老年护理、临终关怀服务业务；促进老年用品市场开发；加强教育培训，提高养老服务人员素质。7解决老龄化问题国外已有成熟经验

配备有专业化的老年服务人员与志愿人员为老人提供即时服务，不仅将社会劳动人口从原来的家庭劳动中大大解放出来，更使老年人保持了很高的身体独立性与精神独立性，降低了老人在心理和生理上对子女的依赖，使家庭不同代之间相互独立又相互尊重。具备专为子女们准备的度假场所，促进子女与父母之间的融洽关系。养老社区与度假区相结合的特点，令社区内具有完备的居住休闲、旅游观光的功能。将成功弥补家庭养老功能的不足，促进家庭生活的融洽，保障了老人独立且有尊严的生活状态。国外养老理念、人文关怀的表现都值得我们借鉴。在建造中国特色的养老社区上应考虑两方面内容：一方面，社区必须为老年人提供基本的养老设施与硬件配套。社区乃至老人居住的空间必须是特别为老年人设计、符合老年设计规范的居住设施和服务；另一方面，提出适合老人养老的健康环境以及为老年人配套的软性服务。国外的老年住宅四种模式独立式老年住宅、集合式老年住宅、护理型老年人住宅、公立养老院8世界先进老年社区的主要特点国家产品特点借鉴之处美国建筑规模大，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动超过80种以上。代表楼盘：太阳城中心、凤凰城。完善的配套设施与功能区划分日本生活质量是在良好的社会保险保障体系的基础上实现的，提供无障碍设施和具有看护性质的老龄人住宅产品，能和家人共同生活的住宅产品。代表楼盘：港北新城。老年人住宅产品突出自助自理。欧洲国家政策倾向于让老年人居住在独立的公寓中。建筑将三种元素结合在一起：城市意味、社区功能和生态目标。代表楼盘：荷兰弗莱德利克斯堡老年人公寓。建筑元素的集合处理，让老年公寓不显孤独。新加坡一般兴建在成熟的社区中。公寓户型一般分为３５平方米和４５平方米，为一位或两位老年人提供生活空间。住宅的户型设计及内部结构设计标准的特殊化考虑。解决老龄化问题国外已有成熟经验9国内老年社区的发展状况

1、市场规模：仍然处于初级阶段：几乎一片空白，但市场潜力及前景引起注意。需求与供给之间的矛盾越来越激烈，老年住宅的发展将是未来不可抗拒的必然趋势。2、目前存在的主要问题：

(1)老年公寓的建设供不应求：我国目前只有0.8%的老年人能够住进养老机构，而发达国家的比重是5％；部分老龄化特别严重的地区的养老设施所能安置的老年人也不到地区人口总数的1%。

(2)老年公寓的布局不合理：没有例入各个城市的总体规划，缺乏科学合理的建设规划。目前存在的老年公寓地点远离社会、远离亲友，交通不便；居住高层塔楼并密度较高，活动空间少等，造成生活和社会活动的不便。(3)大多数的老年公寓和养老机构建筑老化，设施不全：单位和个人资助的养老机构，环境条件和服务较差，不能达到老有所养、老有所乐的目的。(4)政府和社会对老年人的住宅建设重视和支持力度不够：目前国内相关支持政策较少，老年公寓和养老机构普遍存在资金投入不足，管理不善的问题。10国内老年社区的发展状况及反思中国初级老年社区规模投资人及投资额特点太阳城老年社区（北京昌平区）2000住户规模不详1.无医疗和护理规模且公共配套设施有限2.已不限于老年人入住秦河园老年社区（上海南汇区）12幢公寓共1600住户ShanghaiNewgenchEnterpriseGroupCoLtd，总投资为3亿人民币1.不售只租（租金为3000元/月)2.仅面向55岁以上的女性和60岁以上的男性Augustinum上海颐养中心（上海国际医学园区）两期：第一期：85万平米总规划，500套公寓及配套；第二期提供750套公寓以及商务总部与培训中心德国Augustinum公司，总投资为9.4亿人民币利用该公司德国的品牌知名度开拓中国市场包头国际养老城（内蒙古包头市新特新生态园区）三期：4000住户规模SunnylifeGlobalInc(台湾人投资）），第一期投资为1亿美元集养老，休闲，娱乐，保健于一体的服务模式中国的老年社区规模都不大，且管理粗放，形式多有不同，简单模仿型、日常看护型等，从商业运作的业态上也以短期盈利为目标，未考虑长远发展及社区精细化管理。因此，我们提出一个大胆的设想，能否将国外先进的养老理念引入中国，结合民政部、老龄委的倡议，建设一个全国性、规模化、标准化的中国养老基地呢？建设一个大而全，吸取各种优秀经营业态于一身的中国退休社区呢？即幸福城－－中国银发产业基地呢？11二、幸福城概念1、幸福城由来2、幸福城概念及产业延伸3、幸福城建设原则4、幸福城产业辐射12缘起民政部、国家老龄委的倡议、指导、参与及全程战略支持，目标是建立全国连锁的品牌退休产业社区幸福城，由大型国有企业及大型民营经济集团牵头组成的一个全新的股份制公司，其发起人在基础设施建设、房地产开发、资本运作等方面具有丰富的经验正值中国步入老龄化，与美国第二大退休社区管理机构艾瑞克森合作，现已完成海南选址，目前正在全国选址以银发产业基地为契机，积极开拓和推广具有公益事业的其它大型养老活动及健康老年人活动，特别是老年创意产业的开发，进行从银发基地建设者至银发产业带动者的转变，带动地区经济产业链发展,已成为幸福城未来重要的发展战略13引幸福城退休社区策划构想Preface经幸福城置业股份有限公司的努力，目前已和美国专业退休社区管理商艾瑞克森公司达成意向，双方将共同投资，计划在中国建设连锁的具有浓厚中国风味的退休产业社区。该社区将全面引进艾瑞克森的管理模式和运作经验，同时将邀请国内著名策划大师挖掘悠久中华文明的精髓，弘扬中华民俗文化，形成鲜明中国特色的退休产业社区，集展示性、娱乐性于一体，寓教于乐，老人可以在清新的环境中感受生活的静谧，在浓厚的安全感中细细回味人生岁月的记忆。据美国专家预计，该项目一旦建成，每年将至少吸引5000名常住人口，并吸引50万名游客，创造约5000－10000个就业岗位，对当地经济乃至整个区域经济都将产生深远的影响。引子14银发产业基地（暨幸福城）概念

银发产业是指为老年人提供特殊商品、设施和服务，满足老年人特殊需要的，涵盖老年人口衣、食、住、行、用、医、学、为、乐、葬以及精神文化生活方面需求的具有同类属性的行业、企业经济活动的集合。

幸福城所打造的银发产业基地是指通过提供中高档老年住宅、五星级医疗康复中心、五星级酒店、体育公园、生态体验等多种主题概念为龙头，以全国连锁化经营为手段，引进美国专业的退休社区管理团队及理念，从而吸引大规模、成批量的中高端老年群体入住。通过为以上主题项目提供的配套和运营等相关支持，带动区域就业增长、及银发延伸产业的发展，最终形成具有多种高端第二、第三产业为集群的银发产业基地。15银发产业基地（暨幸福城）发延伸产业领域：老年产品加工业：银发食品、用品（如老人服装、防滑器具、老人交通工具）加工产业及延伸化的商贸发展，并间接带动农产品加工业的发展；心灵开发产业：老年人是智慧的宝库，有丰富的经验，有自己的追求，老年人有丰富的阅历和深邃的智慧，这种智慧开发属于创意产业，它是银发产业的最高层次。利用高端群体开展对外咨询、创意产业服务；卫生保健服务业：如生产老年特定药品、老年医疗器具、延缓衰老保健品等；家政服务业：如老年家庭护理、老年设施修缮、老年临终关怀等；老年商业：老年食品、老人用品的流通及批发等；人寿保险业：如老年人身保险健康保险、投资连接保险、特定保险等；旅游娱乐业：如老年旅游服务与陪同、老年棋牌、运动、曲艺等；房地产业：如老年公寓开发、托老所、专科护理机构建设等；老年教育产业：如老年学校、老年职业培训、老年职业介绍等；咨询服务业：如老年心理咨询、老年婚姻介绍等。16定位目标幸福城金色绿色项目主题化产品多样化配套系列化服务专业化环境山水化心态年轻化运动休闲化社区环保化居住田园化产业公益化老龄人群，养老产业户型丰富，档次齐全休闲服务，综合产业贴心服务，贴身服务公益理念，公益运作真山真水，大山大水自耕自种，怡然自得郊区户外，休闲养生绿色社区，环保生态静心轻松，积极阳光按照“医、食、住、行、乐、动、游、购、学”的原则，幸福城将建设一个配套设施相对完善的老年健康社区。针对不同的目标人群和养老需求，幸福城将建设不同的功能区域和服务模式，满足差异化的要求。产品规划原则17银发产业基地（暨幸福城）产业组合及辐射力18三、幸福城主题构想1、幸福城解读2、幸福城创意主旨3、幸福城选址、设计、服务标准4、幸福城的产业延伸模式19解幸福城策划构想幸福城直观认识Recognize第一，构建有吸引力的养老休闲地，创造最佳人居环境。第二，构建有想象力的度假地。第三，构建有产业延伸力的银发产业，创造绿色生态经济增长点。第四，通过经营出租各类居住产品和配套服务设施，同时对产业发展用房进行充分市场化的管理，使其成为安徽乃至全国的老年产业科研开发实践基地。20解幸福城策划构想延伸幸福城再认识幸福城是一种养老、度假产品(体验)的制造(教育传播/审美和情趣/文化活动/文化产品)幸福城是一种养生旅游产品又是一种生活享受(爱—---梦境、梦想和向往)(自我认知-----满足知识/满足梦想体验)(自我实现-----亲身居住)幸福城生态体验区主题的选择,以及主题演绎下的产品(体验)设计/产品核心功能的拓展、延伸与再定义都是相互关联的(文化制造/文化传播/文化展示/文化延伸/文化服务)Recognize21四增强入住客户的有所作为、有所娱乐的互动性、参与性游乐项目，可缓解因年纪增长所带来的孤寂感五在硬件功能完善的条件下，深刻挖掘人文、社会、文化内涵，重视形象包装及全国品牌的互动六创新的策划主题使之成为区域中心的品牌项目，带动区域经济发展和增值

幸福城策划的主旨思想Majorideas一赏心悦目的环境／卓越的服务管理（如美国太阳城）作为强有力的感召二应该是集养老／度假／疗养／观光／主题教育等于一体的综合性生态区，适应不同年龄层的游客．三产业布局合理、各功能区相互独立又紧密连接，使幸福城与延伸产业形成有利的互动，可增强其持续性和号召力22建设幸福城－－中国银发产业基地的选址标准开发幸福城的地域条件■文化底蕴雄厚■自然环境优美■交通条件便利■旅游资源丰富■人口众多，经济发达■旅游资源丰富■地方政府的支持但同时由于老年人较为孤寂且中国老人有传统抚养孙辈的习惯，较难吸引老年人的长期入住，因此给幸福城－－中国银发产业基地的开发提出了更高的要求，必须具备优美的自然环境、生动的生活体验、健全的医疗康复、便捷的交通、鲜明的文化特征和极强的号召力，使其具有更前瞻性的可持续发展能力．Designing23主创思Designing建设幸福城－－中国银发产业基地的设计标准校园生活化：社区具备适合退休人群“乐、游、购、学”特点的软设施；每天有50种以上的活动可供选择医疗现代化：社区具备针对退休人群特点的医疗康复体系；老年医疗技术和康复水准高于普通医院；环境宜人化：社区选择交通方便，气候宜人，山水环境优美，旅游景点丰富的地块，养老社区化：社区具备适合退休人群“衣、食、住、行”特点的硬设施占有紧缺生存资源，创造最佳的生活家园，实现多活30年的理想目标；管理人性化：根据喜好和身体条件，在遍布各地的社区安排换位居住，实现旅游生活的梦想生存个性化：在不改变目标人群财务状况的情况下，提供一个符合其特点的全新生活方式开发幸福城的设计标准24建设幸福城－－中国银发产业基地的服务标准开发幸福城的服务标准定位于让老人在社区里的生活无忧无虑：即消除老人对于维护管理房屋，看病买药，环境治安以及给家人带来负担的担心，使其安全放心并且愉快开心创造校园的生活氛围和条件：突出强调要让老人们感受到欢乐有趣，精力充沛和美好健康的校园般感受。社区的宗旨之一就是提供一切条件和机会使老人充分享受闲暇时光的娱乐休养学习，发展自己的个人兴趣，达到人生阶段的另一个新的高度以人为本，建设和谐社区：一项“以人为本”的服务业(People’sBusiness)：如何通过具体周到措施和耐心热情的服务满足老人的需求，并表达对老人的关怀就成为成功的关键

Designing25

按幸福城发展战略,结合项目自然资源优势，以发展生态宜居环境为主体，开发绿色生态投资产业，并赋予其特色鲜明、极具号召力的疗养、体育公园、生态体验等主题旅游概念，将会迅速提升地区知名度，加速小城镇建设步伐。以发展生态宜居环境为主导,以幸福城建设为核心品牌,促进区域经济整体协调发展幸福城康复医疗体育公园

改善生态环境扩展产业投资促进基础设施生态居住区疗养旅游区休闲度假区带动区域特色经济提升区域知名度促进交流合作Developing幸福城－－中国银发产业基地的产业延伸模式26四、幸福城规划构想1、幸福城整体创意设想及规划构想2、幸福城分主题区的规划构想3、幸福城项目整体规划示例（北京、安徽）4、社区组团构想2728我们的幸福城－中国银发产业基地创意设想幸福城疗养康复生态宜居休闲运动品位眷恋文化传播幸福城旅游观光29规划构幸福城策划构想Definition建设幸福城－－中国银发产业基地的规划构想（一）设定不同服务需要为主题的居住区，并根据社区规模配备医疗保健、休闲运动、生活娱乐、生态体验等不同背景的设施，辅以老年服务、老年产品研发、老年康复研究等产业发展的综合园区。

（二）居住区和配套园区建设在景观建筑和情景模拟设置上将会独具特色，同时以合理的环艺布局将其串联起来，从整体上看既有大的主题概念和娱乐项目，又有不同的分主题区域。（三）每一个分主题区域都将独立实现该主题的人文、景观、生态特色和风格迥异的特色游乐项目（四）充分体现整个园区的开放性和包容性，不断开发具有区域特色的旅游产品，并冠以同样的品牌，最终实现全国幸福城的统一品牌。30由承德避暑山庄所联想的……承德外八庙是以避暑山庄为核心,建立的不同主题,扮演不同外交角色的主题寺庙,为清王朝稳固边疆起到了积极作用溥仁寺----孪生的皇家首寺(蒙古)普宁寺----恩威并施的昭示(归顺)普拓寺----三喜临门的纪念(回族)安远庙----归顺者的家园(新疆)普乐寺----天人归一的期盼(哈萨克)普陀庙----献给回归的贺礼(西藏)广安寺----佛教戒台殊像寺----兼收并蓄的庙堂(佛经)31按照规划构想中明确的居住及配套的概念和娱乐功能的差别设置不同功能区，在整体规划设计上将主要分为八个分主题公园,通过便捷清晰的游园道路（生态景观长廊）使之连结为一个整体。下面是我们不同功能区的规划构想规划构幸福城策划构想G1G2G3G4G5G6G7G8生态景观长廊生态景观长廊中心广场32分主题选定和情景设置构想G1主题定义：生态宜居

主题概念：按不同服务需求分为自理区、助理区、护理区

主题环境：清新的空气和开阔的视野，是老年人对居住生活环境的重要要求。低密度住宅和良好的绿化设计时老年社区建筑设计的必然考虑。一般来说，清新的空气和开阔的视野，对老年人修身养性、保健身体大有裨益主题建筑：房屋设计方面，楼层不能太高，无障碍设计，充分考虑扶手的大量使用，门、走廊的宽度，楼梯踏步的高度，主要地点的紧急呼救按钮设置等等。各种警示标志应适当放大，方便视力下降的老年人阅读。住宅应选用医用电梯，方便担架出入，在老人看病、就医时方便上下楼。主题活动：居住并享受到小区会所、医护中心、文体娱乐场所、供配中心和家政服务中心等高品质的服务设施辅助活动：老年运动。游戏设施：社区常备健康设施享受自然33旅游接待中心及快捷酒店主题定义：五星级酒店及旅游接待中心主题概念：提升城市品位和区域价值，完善城市旅游功能，提高旅游接待能力和档次。主题环境：“五星级酒店、旅游接待中心、快捷酒店、旅游集散中心。主题建筑：依山傍水，周边山地环绕，别墅式套房及快捷式公寓酒店，道路两边设局部区域特色的街景建筑，其功能是区域特色、特产销售、民俗风情模拟等。主题活动：旅游接待辅助活动：特产、区域风情表演游戏设施：游泳池、桑拿、SPA、