商业地产软文-推崇动态管理模式

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-推崇动态管理模式，令商场“进化”得比人类更完美

我喜欢在进化论中寻找与商业经营管理发展的共通之处。

商场是活的“社会整合体”，它在发展，其生存形式在不断“进化”，

人类历百万年才能显现出进化痕迹，

我，期望穷一生的努力，能令商场的经营模式达至进化历程中的一个高潮。

生命的时机

.-物业经理人

我感受到的长沙是一个异常活跃的城市，GDP增长远超全国平均值，居民消费意愿和实力之强出乎我的意料。创新文化气息浓厚是长沙的独特之处，甚至整个商业市场都融入这股文化气氛之中。这里的年轻人乐于接受新鲜事物，尤其是港台、沿海地区的潮流文化，在年轻人中不断模仿，大胆创新，并且在揉合本地与外来文化的独特元素的过程中，为商业市场创造出一个庞大的发展空间，而且是一个具备了个性化发展方向的空间。

富有生命力的事物最使我着迷，种种迹象表明，这里的条件已然成熟了。在这片活跃的土地使我产生一股于此创造新“生命”的强烈意欲。我坚信，充满个性的生命，将会推动整个长沙的发展！

动态发展

我认为商场就应该是一个活体，它一直以一种动态的形式存在，无时无刻都在运动，从不断的发展之中体现出整个“进化”的历程，像人类的进化一样，逐步趋于“完美”，足可以抵御任何的冲击和轻松面对变化万千的生存环境。

每到一个城市，我都保持一个考察商场的习惯，从中可以学习和借鉴很多经验也带来了很多启发。商场的经营管理在中国是一门新的学问，系统的理论还没有形成，大多商场的管理模式还是基本处于静态，无非是进行一些绿化、清洁、安保等基层的、与一般住宅物业管理无异的工作。

众所周知，知名度和消费力是等不来的，商场的经营成果，必须依靠主动出击、主动创造。试问，被动静止的管理，对于商场的生存和发展能起到什么作用？这无疑是一种导致恶性循环的束缚。既然我们有能力主导商场的发展，就必须肩负这个重大的责任，主动地创造商业物业的价值，这种工作是复杂、多变的，必须是持续的。遵循优胜劣汰的原则，我们可以做些什么？

全方位经营管理的起点

商场的经营管理应该从什么时候开始？我认为从主题定位、布局规划、业态内容组合规划、招商执行甚至建筑设计等一系列前期工作就已经开始了。商场需要合理发展，不能只满足于现阶段的市场状况，必须要准确地预测未来若干年的市场动态，构建出项目充足的可持续发展空间。

我之所以强调全方位经营管理的时间起点，是因为项目的建筑布局、配套设施规划与其主题定位必须是一致的，主题定位与招商经营内容必须是一致的，这些前期的准备筹划工作构成了商场开业后经营业绩的“因”，面对变化万千的动态市场，缺少客观、合理、创新的“因”将难得好“果”。

我将商业物业经营管理看作像人类的发育和成长，试想一下，从一个带有46股核酸链的受精卵细胞逐渐形成一个十万亿细胞并各自安排在正确位置上，组成组织和器官共同执行自己的功能满足整体的需要。与全方位经营管理共通的是，它的形成和持续发展与人体细胞布置一样，充满艰难和挑战性，它必须是“完整”和“精确”的。

商场要得到充分的发展，它必须要成长得与别不同，充分发挥出充满个性的光彩，就如进化论中所言，人类的进化模式以个体的生存机会为基准，我们每一个个体都是有所区别的，各有个性与特色，对我来说，商场也是如此。

品牌→形象→文化→气质

商场所能容纳的品牌及经营内容数百上千，管理不善将导致鱼龙混杂，要不商品和服务同质化严重，要不与商场主题定位相背离。在这点之上，统一商场的形象将是最重要的第一步，从消费群体的定位、项目整体视觉形象的包装，到业态内容的统一规划都是商场经营管理的必要工作。

我们要做到的是统一、聚焦，没有丝毫的偏差，商品和服务内容必须得到目标消费人群的认可。试想一下，若在一个定位为潮流青少年商品业态的商场内，出现一家售卖老年人服饰的商铺，后果是可想而知的。我们要为商场内的经营者做出清晰甚至强制性的指引，确保商品及服务都必须奔向同一个主题，有了这个“规矩”，才能成就商场良性、持续发展的“方圆”。

广州的地王广场是地铁物业，周边商业经营氛围成熟，最初开业时出租率也接近八成。但是，开业后的地王广场生意可以“惨淡”形容，苦守半年的经营者难以为继，地王广场的管理商连一分钱的经营收入都收不到。这当中，最主要的原因是其主题定位的模糊，商场内的商品和服务内容混杂参差，没有特色。商场管理商面对“这样的商场你期望是哪些消费者来消费”的简单问题哑口无言。商业合城接手地王广场之后，做了大量的调查工作。综合众多的数据支持和论证成果，我们将地王广场清晰定位为广州最大规模的青少年潮流文化基地，将商场名称更改为“动感地王”，清退原来质素不高的经营商，重新规划业态组成、重新招商，引进肯德基、绿茵阁、屈臣氏等主力品牌，与高校合作成立“大学生创业基地”，与媒体合作电台直播室，改造商场装饰景观，定期举办街头秀、动漫展等推广活动……通过一系列的系统工作，地王广场在重新开业后的首年就达到超过1000万的经营收入，商场也成为青少年流行主题商场的旗帜之作。由此可见，准确的定位，以及品牌及形象的统一对商场的经营发展相当关键。

建基于准确的定位，商场的管理者就应该作为一个带动者、一个协调者，整合和引领商场内的经营者一道动态地、持续地去实施、完善、成熟和发展这个定位，让定位实现为“品牌”，让品牌塑造为“形象”，再让形象成长为“文化”，最终让文化升华为“气质”。当有人提及商场的名称，就马上能联想到它所代表的商品与服务、形象与文化，就如有人说到“关羽”这个名词的时候，都会知道他是《三国演义》里面，昂高九尺，骑赤兔马、舞青龙偃月刀，过五关、斩六将、千里走单骑的红脸长须大将，那么商场的成功也就成为必然了。

“互动”诱发崭新的管理概念-

我从事了十年的商场运营管理工作，操作了数十个大型商场的规划和经营，与无数的开发商、品牌商、经营商甚至投资商，因此非常明白商场的经营管理需要顾及多个方面的利益和需求。商场的管理不单要在整体层面上进行宏观考虑，更要对商品、服务和消费引导上进行微观操作，我要求经营者在商场里面不止做到生意，还要做好生意。

在这个环节上，创造经营者与消费者之间、经营者与经营者之间的互动非常重要。商场必须要有持续的推广活动，必须要有系统的客户沟通，让主动引导消费者的光临和消费、牵线经营者之间的资源互动成为商场管理者的责任。

最后，我想说的是，我们也要经常回头看看，看看自己做的事，看看自己创造的物。对于我来说，每一道过去的痕迹，都可以诱发我对未来的

感悟。商场的经营管理，唯一跟人类进化不一样的是，我们可以操纵它，可以把控它，它并非被动的，而是主动的，超前的，我们就是商场的智慧基因。

工种

平均

级别

施工

准备

基础

阶段

主体结构

施工阶段

装饰

高峰期

装饰

收尾期

木工

5.5

20

55

55

20

20

钢筋工

5

20

40

40

5

/

普工、砼工

4

10

25

25

15

5

瓦粉工

5.5

10

20

50

70

5

架子工

4

5

5

20

10

10

机械工

5

4

6

12

12

6

电焊工

5

4

4

4

4

4

油漆工

5

4

/

/

60

60

管道工

5

6

6

6

20

20

电工

5.5

6

8

15

20

20

后勤、保卫

3

3

3

3

3

3

累计

92

172

230

239

153

说明：高峰期作业人数达239人左右，并根据施工进度计划随时调整。

④各施工阶段劳动力计划直方图

篇3：工程项目施工进度监控动态管理

工程项目施工进度监控及动态管理

1、施工进度监控管理组织

2、施工进度监控办法

1)根据网络计划关键线路工程项目计划进度与实际进度，按旬、月检查进度偏差。

2)根据工程管理曲线计划完成与实际完成百分数，按旬、月检查进度偏差。

3)根据进度偏差，进行进度趋势预测。

3、施工进度计划动态调整

1)通过对进度执行情况的综合分析和趋势预测,发现在那些具体部分出现了问题，查明产生这些偏差的原因，并确定需要采取的补救措施。

2)在进度计划中，并非所有的工作都会直接影响进度，只需对那些重要的、直接影响工程进度的关键工程和那些可能转变为关键工程的任务发生较大偏差时，才需要采取补救措施。

3)采用建立临界曲线的方法，即在制定工程管理曲线的同时，在其两边制定两条临界曲线，作为容许的差异限制。如果在项目实施过程中出现实际进度与计划进度要求不相符时，只要进度差异始终保持在临界曲线的范围以内，则不需采取特殊的补救措施。如果种偏差超过了容许的临界曲线范围，则要全面检产生偏差的原因，制定纠正措施计划，以求限制偏差的进一步发展，并使总进度按原计划继续付诸实施。

4、进度报告

1)在中标通知书签发日之后28天内,按监理要求的格式和细目,向监理提交工程进度计划，取得监理的批准。

2)每月末向监理提交当月工程进度完成情况和与批准计划的偏差，以及下月工程进度计划。

3)每3个月或工程的实际进度与已取得批准的最新进度计划不符时，对进度计划进行一次修订，并取得监理的批准，确保按合同工期竣工。

篇4：工程项目施工现场优化动态管理

工程项目施工现场优化与动态管理

1、优化与动态化管理的原则

根据施工总平面布置及各阶段布置，以充分保障阶段性施工重点，保证进度计划的顺利实施为目的。在工程实施前，制订详细的大型机具使用及进退场计划，主材及周转材料生产、加工、堆放、运输计划，同时制订以上计划的具体实施方案，严格执行、奖惩分明，实施科学文明管理。

2、优化与动态化的管理体系

由现场经理负责总平面的使用管理。建立健全调度制度，根据工程进度及施工需要对总平面的使用进行协调和调整，并由施工总承包管理部对总平面的使用负责日常管理工作。

3、优化动态化管理计划的制定

施工平面科学管理的关键是科学的规划和周密详细的具体计划，在工程进度网络计划的基础上形成主材、机械、劳动力的进退场、垂直运输等计划，以确保工程进度，充分均衡利用平面空间为目标，制订出切合实际的平面管理实施计划。并将计划输入微机电脑，进行有效的动态管理。

4、优化动态化管理计划的实施

根据工程进度计划的实施调整情况，分阶段发布平面管理实施计划，包含时间计划表、责任人、执行标准、奖罚条例，在计划执行中不定期召开生产调度会，经充分协调确定后，发布计划调整书。施工总承包管理部负责组织阶段性的定期检查监督，确保平面管理计划的实施。其重点保证项目是：安全用电、场区内外环卫场区道路，给排水系统，垂直运输、料具堆放场地管理调整，机具、机械进退场情况，以及施工作业区域管理等。

篇5：楼盘营销须慎用软文

现在,地产界流行一种宣传方式——软文,翻开各家媒体,大大小小的软文不计其数。软文宣传,平常得就如我们隔三差五下个馆子一样。软文是一种相对于硬广告的柔性的力量,追求的是一种春风化雨、润物无声的传播效果。运用得好,对市场推广有促进作用。但如今,软文已演化得万种风情,或万言,或千语,或长篇连载,或豆腐小块,这个楼盘诗情画意,那个楼盘风花雪月,动辄全城关注,至少是老少咸宜,港台明星才去,体育新秀登场。效果如何,恐怕谁也说不清。

总之,时下的“软文”越走越偏。长、虚、多、假,空话连篇,套话累牍。将楼盘名字一去,也不知道究竟说的是哪个楼盘。笔者在房产媒体从业多年,后又转做楼盘代理,对于名记们炮制软文的作业流程是再熟悉不过了,对于楼盘宣传究竟需要什么样的软文有切肤之体验。现在这样说,多有些抛墙角的嫌疑,但不能因为别人要打我鼻子就不给经纪同行们以警醒。

滥用软文害处不少

滥用软文的第一害,就是适得其反。软文的重要目的之一,就是借助新闻的高关注率,制造热点,引发关注,或者丰满形象,塑造美誉度。而对于看似精彩,实际不着边际的所谓软文,或者楼盘名字一去,不知其谁的软文,或者为了迎合把1说成2、把芝麻说成西瓜,不仅无益,还会适得其反。让原本的几分好感生出厌恶,或者觉得这个项目是王婆卖瓜未必有这么好,或者觉得这帮人是不是缺乏责任与诚信。

滥用软文的第二害,就是浪费钱财。现在的媒体,软文大多没有“免费的午餐“,按版面收费是业内铁定的规矩。没有人看的软文,或者让人心声厌恶的软文,就是一种极大的浪费。软文,是中国特色的传播方式,它的出现,缘于老百姓对媒体与政府的信任,因为中国的媒体从诞生的那一天就是政府主办的,代表政府的声音,代表政府的权威。而今,政府逐渐开明,多了市场这只手,老百姓也逐渐明白,言论只是一种自由并不是权威,特别是许多广告公司进入媒体,操作专版,更进一步损害了媒体的自信与威望。现在,读者阅读媒体,大都是属于娱乐,了解信息。双方的定位与期望已经发生了严重的背离。

是什么原因让这么多垃圾软文登堂入室的呢?

一、写手素质不高

许多的编辑记者并非房产专业出身,对许多专业术语往往是一知半解,不知道这些专业术语对买房人的触动有多大,更不会嚼烂给买房人转述。甚至不一定学过新闻传播学,对于营销更是知之甚少。消费者关心什么?需要什么?是怎么关心的?兴奋点在哪里?这些都是写手必须冥思苦想的。

二、开发商好大喜功

是一滩水,说成一个湖泊,是一块绿地,说成一个广场,是一块鹅卵石,说成……好大喜功,“一鸣惊人”,是许多开发商的通病。最主要的还是,“老板喜欢”,对老板的“味”。写手当然图个方便。于是垃圾软文就这样“炼”成了。

三、迷信软文

不知道垃圾软文泛滥使软文已经成为昨日黄花。不知道怎么打广告了,或者没有找到恰当的市场爆破点,就把希望寄托于软文的大有人在。其实软文不是不可以用,好的软文总是给我们出乎预料的回报。但不能迷信。

怎么才能写出具有较强市场震撼的软文呢?

一、牢牢把握新闻传播的力量

笔者主张的软文,一定要具备新闻性、新颖性,立意要巧,观点要独到。软文的写作关键,就是在新闻传播与营销心理之间找到平衡与默契。从营销学的角度出发,寻求介于新闻与广告之间的一种全新的文体与表述方式。文字不在长短,该长则长,该短则短,300字能说清的,决不要用500字。

二、给标题一双锋利的爪子

挑逗消费者阅读的第一个环节就是“标题”。好标题就是长着锋利的爪子,能够