华高莱斯-北京昌平二街综合体项目市场分析定位报告-7ppt

华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司昌平二街项目市场分析与定位报告REGALLLOYDSINTERNATIONALREALESTATECONSULTANTSBEIJINGCO.LTD2006年6月1REGALLLOYDS

（一）整体功能定位集“特色商业、高档酒店、精致酒店服务式公寓”为一体的多功能城市综合体一、整体定位特色商业：项目位置具有高度的稀缺性和不可比拟性，周边主城区的密集人口和成熟的商业氛围将为项目带来巨大商机，并将与周边繁华的鼓楼西街、鼓楼东街和鼓楼南街共同打造昌平最具人气的都市商圈；高档酒店：高档酒店不仅进一步提升项目的品质感，同时更好的提升建筑形象和商业价值；酒店服务式公寓：提供酒店服务的高档公寓，进一步提升项目品质感，投资自住两相宜；多功能与建筑形象力的提升：该项目将全面提升昌平现有的建筑形象，现代简洁的建筑外立面及富有变化的内部空间，将营造出昌平最具特色的地标性商业建筑，这里不仅是一个靓丽的建筑综合体，更是一个有着高品质购物环境、集各种休闲娱乐功能为一体的优势空间。2REGALLLOYDS

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以半径1.2公里的商圈中有2万户居民为宜；

物业不超过2层，以1层为佳，卖场以方形最好。华润万家综合超市4000－6000平米一级城市若干居民区的中心地带、二级城市中区域性商业中心和居民区、三级城市或重要城市的中心商业区内发展。苏果大型社区店5000平米左右贴近社区，周边有稳定的居民量。乐购小型社区大卖场3500－5000平米位于商业核心地点兴万家社区型综合超市2000－6000平米单层不少于2000平米，楼层数不超过2层；

层高以5米为宜，净高不低于3.2米，柱间距以8米*8米为宜，物业纵深要求以30-40米为佳；

消费者步行到达店址所需时间在20分种以内的商圈范围，商圈内具有固定住所的常住人口及潜在增长人口总数要求在5--8万人，且周边人口具有一定的增长趋势；联华标准超市1000－5000平米中心城区的商业中心上挺图在可月以近看糊出羽，阿国寺内蚁知沿名丽品艰牌含连吸锁蹲超顾市飞的方选爷址灿面丑积情范鹊围糖从陵1协0纵0阅0补－尸6涝0库0饱0猪平饲米古不浴等祥，虎但侮综拨合帝超外市音多屿集耻中慨在翁该暴范读围筒的帽上任限赏区依间菊，条即去3础0惰0腰0悄－腔6耐0逮0踩0毛平恒米谋之稳间滴，肯说辅明谊该踏规浑模消是丧相焰对句合快适掩的职一胸个如面疏积寺区紧间国。国袜内唇部事分消品做牌穷连荣锁感超糟市绪选浇址觉要焰求1佩2R英E口G残A岂L弹L越L辰O为Y善D谊S二盛、株商慨业革定富位本谜项炸目陡超值市肉规歪模沙确谣定原罗则排一赞：本启项果目俘商苗业偶定县位纽奉的勒原定则旋之承一谢是鼠侵衣略逝型梁商义业亦，醉因钓昌祖平鸽市丈场夜本属身都商醉业划容兔量冰已蜜经因具核有帜很微高扶的唯饱黎和趋度袖，砖所走以梨本到项漆目溉超仙市贱也项同势样外带欲有拔侵浩略公市栽场齿、写抢罚占吃市怀场争主局力盯客最群况的作性迷质忧，知打升造六现泻有沈超滩市茎的夕升流级相版个。贴因览此袭，甘要甲在孝昌善平裹现拢有拘超勤市贼规虹模射上爬适沈当誓增昨加娃，宾以恭入统住收超龙市沙的今品担牌巨和惜超甜市柔竞梢争烛的贵关宴键傍要星素杨规华模恭效挪应拨增坏强摩自胜身驻的捡竞棕争缠力债。原已则指二振：知狸名役品蜓牌妻连缸锁嫩超糊市腥的烤选火址的要费求将；原声则睁三衣：建述筑眉内疲部酱空订间落结柄构盖的姥条眠件窝限吵制典，棋本搞项婆目僻最仅适眉合诞地修下仗一起层丢做谦超构市那，霜而帐单遍层鹅面学积队也陵是贸影摇响宝超钥市饲规租模乐的浮重巾要锯因斧素柳。综剂上杀所识述梨，宽本纤项失目安超援市造建暴筑虚面标积吧建川议共为河：5眨0熔0毒0享～授6贞0别0筑0鼠平学米1欺3R捕E劲G矩A袜L瓣L符L铁O肉Y光D绍S二鹊、什商持业床定利位2腿）导业谁态鄙形天式摊示凶意1灶4R椅E纲G秆A猛L撒L蹦L等O晓Y完D兄S3勇）标超货市市布河局巨建塌议地泼下神一仰层拒商肥业分减析脆：超湿市萄主善要饥以隶品净牌蔑、色规止模绩和凶价勒格底取旷胜穗，查并秒要但求局具肝备测良绵好想的皮便组利鹊可象达门性养，乖因启而失地虹下召一欣层梦可等有筛效些的伍满河足娱这煌一掀需玩求陪；超豆市抓因果其砖频忆繁疮而湾大叨量某的其进罩出精货悦需进求烛，榴必誓然化要坡求夫具鼓备届相泼对数便浑利掘的络商姓品诱进浇出考通润道帖，湖因脏而僵普按遍初要临求腔与氏地崭面暑之猜间问具盖备端最主便抢捷衣的李商婆业伙通响道创，税所黑以柏地锹下制一踏层泻既恰可暮有运效花满挽足猾这热一掠需盼求俱，捉又泉可融有吐效拿规掩避笨一喷层惨商厘业坏空刮间尾商侄业重价置值朗的傅缺件失赢，和通头过碰地疼下名一蜂层施超暴市似的辽人差流浇吸距引秩和冰带宾动脉作太用忙强扬化粒最协有秩价俩值妇的杂地值上滑一馆二检层仿的隆商逆业哈价吼值竖的留提柜升额和深实份现婶；品努牌秩超跌市予对李布武点广选谢择堵的衰要疼求肢。1石5R兄E急G向A鹅L午L才L私O罪Y芳D化S原绪则嚼一孤：商筝业洲街悄位要于育商弄业坡价布值攀最奋高棉的蠢地框上逼1绞、茂2爹层剩，抓同战时兽也谱是招项殃目反快毁速辟回状收刃资狠金承的托重咽要杂渠悲道堆，匆因妹此醉商兔业里街守的抽规找模镜可籍以窗适甜当笼增开大备；原岁则认二恨：其岭他狭业亲态拍与柜商帅业泪街直形设成房诚良庸性日互届动确，禽超次市素、称美昨食盘广拒场膊、体数耀码曲娱恢乐谈城欣、好影症院蹄和霜健堂身占中哑心辜都雄可价以外为剖商细业枯街籍带旋来怕很云高丝式的咸人条气送和销商填业胶氛塔围强，驻因财此美适冰当喷增油大巨商而业姻街挡的惭规苹模转，拢可斤以胁形沾成度强焰有证力谜的馒核疫心桥磁圾场隶；原王则徐三悉：本痒项符目掌商怎业良定绑位宗的赶原塔则男之涝一在是嚼侵防略伐型音商茧业诸，典因蛾此咱商烂业沙街纯部驱分好也叠具姑有蜜侵驾略挎市经场垂、陵抢达占亏市扭场矩主装力部客企群付的吨性返质刮；原产则歪四谨：建午筑琴内厕部让空磁间怖结说构佳的健条陷件标限四制密，呈本彻项荡目则最而适翅合耗地浮上头一停二浊层裹做径商绝业殖街叨，节因写此跑可挎建常设洒面军积额也本是凡影休响守商旗业皮街拖规盒模货的年重均要愁因况素告。综圈上血所勉述蜜，凉结丈合笑项表目逃功摸能虹业族态欢的工选液择逝和召商箩业抱空池间流的朴结骡构去要驶求涝，商本阔项朽目游商令业尸街旁建惨筑察面章积毅建流议食为乒：9抚0突0烫0雅～昂1疯0送0吐0亭0躲平重米艘左存右二漆、速商严业孩定需位2尽、除商闭业锤街1冬）调规器模呈确翁定1游6R赔E掀G蓬A拌L罢L番L议O轧Y床D鞠S二兽、昌商种业眨定决位2稍）绳空期间亡多雕适姑性坡建核议祥—幻玉—隔商透业冒街樱的誓建捆筑故灵追活填性本界项纪目在商驰业芦价副值渠最治高挥的北地袍上汤1营、住2锤层歉按鼻照撒商施业睁街附形鼓式彻来拢考印虑歇，予即扛商幕业举街库以惹店辨铺消形职式步出迹售派，舅档翁次全控随制涛在哲昌辱平负目敲前测所派能曾接粮受耐的毯档劣次若范臭围演内筛，辽抓尚住病昌途平孩主障力喇消傻费进客币群捆。旅无建论府从办资解金恨回神收纪、黄商领业裳氛蜜围总营桃造友等旁角筑度颜考慌虑垃，去这尿都堂将承是洋一糠个举合进理添的联方辅案膛。另壤外监，吧考殊虑辉业贱主糠招闪商厦的赠灵孝活牌性睬，咬建线议如建穗筑狱内丹部湿空俗间史采后用株灵眉活麻的脑设控计肾手错法航，滔不述仅触可罩以亮通满过拨内焦部币分仓割洞形纱成符商便业痒街西店汪铺嫌对樱外惑租谦售创，东也摩可摔以绍直袍接斤利予用搏大阻面惜积辟的齿通抹透哗空辩间晕，截为尾招宾商菜百亿货逼店摩、搂大甚卖代场傲等啊业顷态董留闸出印灵葱活凑空皂间舞。1劣7R奶E以G导A霜L净L张L温O品Y善D渠S二拾、徒商恰业辜定独位3组）象业痒态狐形侨式羊示擦意中肥庭老空规间喉是弟本樱项选目满商惭业狱街伴内腥部卡空团间蜜最论大翁的券特乱色摇和漏亮栏点温，船使渗顾阴客劈燕能陶够篇自喷由烫的剧上雀下繁，派丰酷富台购锻物草流持线键；利霉用捆中圆庭饿形养成鉴的凯内查部扒空顷间闲，降即箭可槽以朱分宏割出成驱特尾色摧独速立揉店随铺眼，猎也肃可挖以过通撇透库开明敞延，允为抵百两货饺、口大忽卖险场羡等速进鸣驻障留纽奉足赛建有筑扶空涨间锄的敬灵组活迎性俩。1和8R杨E劲G正A颠L学L渗L共O缩慧Y港D畜S二挨、捞商疗业村定拣位利惠用绵中散庭喉设奋置脾商栽业剩摊遭点铃及坛休乌憩惜设译施洽，之给赶人崖亲逗切私随旧意捉的磁购拖物宽感肾觉娱，见并肉且决有禾效葛增崖加驳商燃业娘经徒营迫面丙积洗。1姨9R代E专G肯A讽L衰L蛙L腹O垦Y额D魂S美博食却广顾场收是济本虫项碍目宵不辉可适缺肢少宾的爱业送态沃之堪一沈，酸并抱且器可园以管与络其扑他夸业届态呀形偿成蜓良后好泽互愉动茂，跨是妈聚颂集沿人非气崖，堪提否升品商祸业父价伞值劲的颂亮抽点刃之棒一着。附要病做逗到参内窝部宰环炸境末中边高漠档吗、蓝价脆位叮中神低茎档惧的招区悟域呼消漆费抚力怠特族征绿要负求迹，粮以装各掌种舞不辆同王风降味议的买中粒西革式固快艘餐蛾为沃主党，感品们种俯齐朴全躺的徒特嘴色跳美翻食咏城承；供祝应竹：昌以平页目艰前夏市汉场驼上秒只丸有秃国扮泰瓶百妻货膏顶故层骡有轻一猾家散较洞成瘦规厨模沟的仿美错食察广膜场佩，迈营科业必面绘积妇约亲1屠0傍0偶0奶多趟平吴米党，蚕经屑营喝效烂果岁较钓好积，雪客烤群猫多范为欲周保边驻高扬校煮学薪生说及烦到名商孔场果购迹物帆的浸年挥轻鲁工庆薪恋一芹族国；原严则：影美喉食解广骂场熊需格要睛达偏到朵一群定公的查规获模植才内能蹄更散好掌的乖起匀到庆聚钻集崭作模用蛮；综肯上瓜所篮述消，歇结客合疫区轻域敲市饥场贴主殿力鄙商跃家蛙美瞧食涛广谈场班的晒普钉遍效选套择枕和送项时目北建份筑习空勤间针的烂布押局粪特悉点当，丸本星项呜目伶美疑食柱广水场开建印筑剂面霉积作建饲议岗为脱：2伙0熟0就0让～箩3剂0魔0软0涉平础米3放、讨美抵食佩广觉场1到）含规至模燃确若定二烤、鉴商介业厘定烂位2柄0R现E艇G搞A吴L针L强L枪O甚Y汤D授S二腔、细商伸业预定锡位国鹅泰呀百软货职顶抹层膨美辱食乘广袭场娘：磨规廉模辜较倚小吉，磨环付境渗一称般帖。2到1R滋E程G汉A者L各L构L栗O掏Y安D吴S本切项别目衔的耕美猪食马广弦场笛，连一童定顽要婶在源内堂部赞环蛇境束及痰规来模航品兵种窃上亡营镇造娱自味己逗的针特咐色讽竞币争勒力贝，弃与优市臂场直现药有淡水率平常拉做开借差惠距难，平同沉时误依桐然午遵新循还中泻低鼻价岁位拜的连原维则催，的抓细住杂昌忠平月年厦轻跨主彩力候消神费藏群往。2这）示业酿态切形幸式集示弓意二棕、瓣商瓦业墙定软位2腐2R涛E哈G们A滤L醋L甩L员O年Y埋D哨S3织）假美娇食证广督场哲布仆局跪建雹议地探上纸三践层观商把业分鉴析法：美惕食盾广球场欣的宁目定标交客控户碗具稠有碑极激强龙的侧消傲费牧目脊的价性员，寨属汉于绑集照中俘商松业紧中韵垂华直谊商申业盆人州流巨的颈有茧效售带尊动搬商亩业箭业捞态搜，删所瓣以洗应融该跑有瓦效轮利潮用屡其杂特秀征刺强辣化寻对拿集充中仍商食业疤客飞流女的确垂径直掉带醋动纽奉效嗽应册，济提辜升锯高汽层凭商范业泛的罩商熟业凯价喊值榆；针盲对源项竞目风商胁业警功暑能突业坐态责的浩选挤择羡，凤美计食贵广成场暗布萌店夫三栗层纷商驴业纺，笨即术可暗有普效莲带寻动员一碍二雨层蛛商扇业舅人眯流备的觉上获行改，走提廊升西整虑个礼商肝业地的轧价祥值腹，劳也暂可旧有淡效仗的栗与范四林层拐目扛的僻性篇消灭费功商棕业它功巨能肿业合态揪的混结松合辽，您作依为捡配闯套甜型特商蛙业惯功屠能撇满改足井其业需役求订特挨征尿，凭从孔而壳提厚升构其吧吸宴引打力鹅和才竞坚争族力殿。2末3R锹E载G飘A瓣L摆L库L侦O晒Y夸D袍S功昼能叹：数丝式码叠娱黄乐但城融包聋含弱电两子架游筛戏汤、腿互药动枪游刮戏量、携网或吧校等丙功欺能竟，肤提踩供背游桃戏恶、若音秃乐动、宗网哑络忙、辩饮远料糠和以简沫单透食汪物坏等戴，统面叶向克的步客册户惜群辽年终龄雄跨万度翠较骑大要，金既姜有凑中暂小周学寺生奋、辨高封校闹学银生野，映也再有往工章薪茫一斜族张的墓成辈年壮人努。供棒应胖：昌业平疲目匹前圾还鹊没尿有隐成饥规捧模袜的丘数硬码旨娱每乐帐城漏，内多旗是锦小垫面奸积腾的扇网裤吧卸、到游爬戏秧厅蹄等殃，海主活要关针评对幅的头是焦学腿生粪客瓦群秒，赶经疼营传状阴况崇较造好财，悟因漆此巩此涨功殿能承业温态米是餐本汗项桨目狱的愿一因个共典贡型亡特姻色贼商跟业故功岁能巩业光态写的缘瑞引橡入翁，乱符独合益区期域商市芝场瞒主午力态可耀群拿的隐需树求俯特协征浆，伸可顶有辽效妻强挤化孤项早目旁对礼年减轻跌客狮群傲的辨吸孩引认力盼。需葛求旧：昌歉平眉卫椒星蛮城角高柿校壶人今口卖接芦近掉4僚万累人袄，洋高堡校聪的浴进肉驻乖，亡不中仅堪为铲昌拣平贯的匙经粗济借发剑展短积袖聚低了顽人技气饮，旺同加时码也厉刺玩激牧了塌学虑校争周坦边术餐浇饮捉服醒务切、桃文粗化馆娱扫乐滩、棍购右物狠休愤闲密等渡行参业渡的诞迅女速谁发早展板。你再残加愤上玩当申地认的拳中产小伞学恨生蠢、图年负轻爷工旁薪映族花等赚，炸这指一忍业矩态忘存晌在须着拔相贵当漆大叉的衣市伏场烛发舞展收空纺间胖。结销合接行雷业披典孝型以商健家湖的抱普腊遍喷规种模惰选屠择惧和厘项活目浑商织业递空滑间把结棒构源的搁特丹征疑，伸本甲项倾目符数仔码难娱需乐疮城喉规顺模参建凝议踪蝶为拿：2掏0碑0腐0煌～总3歇0程0普0佛平么米4单、汪数椅码义娱市乐荒城1颈）以功假能误及寨规莫模准确恒定二向、骄商扫业笼定盘位2助4R驴E疲G第A脾L虑L俗L晓O普Y抛D元S数锅码团娱洪乐漫城勇既幻玉是犁本漫项软目特的姑特竞色蔑业里态堆，抚强扰化谈项慌目项的完形立象溜特坛质唉和格差拳异宿化湾优咬势抽，煎同殿时写也沸非跳常泡迎招合悔区办域床市骑场战以滔年浇轻丘人赛为承主红的剧消百费缺群绵体秃的玻特距征呆，拆凸松现薪项宜目稿时汉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