物业管理的职责和行政监督

物业管理的职责和行政监督

一、物业行政主管部门的职责房地产管理包含很多东西。房地产管理活动的顺利进行，需要政府行政主管部门的监督和支持。因此,《物业管理条例》(下称《条例》)规定了政府行政部门的职责,《物权法》中也有类似的规定。按照《条例》和《物权法》的有关条款规定,物业行政主管部门在指导成立业主大会,业主委员会的备案,撤销业主大会和业主委员会违法违规的决定,批准选聘物管企业,实行资质审批,会同物价部门对物业服务收费进行监督,处理物业管理投诉,处罚物业管理方面的违规行为等方面负有一定的职责。但在实践操作中,由于《条例》不完善,缺乏可操作性,致使很多职责无法落实。1.行政管理部门的责任没有被进一步明确《条例》第5条规定:“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。”第10条明确规定,同一物业管理区域内的业主,应在当地人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但操作困难极大,主要存在以下几个问题:一是责、权、利不统一。根据国务院《行政法规制定程序条例》中起草行政法规应当体现行政机关的职权与责任相统一的原则,在赋予有关行政机关必要的职权的同时,应当规定其行使职权的条件、程序和应承担的责任”的规定,行政管理部门在增加其责任的同时,相应的机构、人员却得不到调整。往往是省一级的建设行政主管部门只有1~2个人,却要负责全省几千家物业服务企业和成千上万的业主委员会的指导和监督等相关行政工作,市、县一级的行政管理部门也只配2~3名行政人员,而管理的物业企业却有几百,甚至上千家,以及几千个物业小区和业主委员会。二是《条例》没有明确规定行政管理部门指导的程序和工作责任。物业管理是业主自主治理的活动,业主大会及其业主委员会是业主自主治理的组织,这样的组织不应由房地产行政主管部门指导,否则业主的权利容易受侵害。例如,聘请物业服务企业提供物业管理服务,是典型的民事行为,一旦有纠纷,应属于“民不告不理”的范围。但《条例》却规定房地产行政部门负责监督全国物业管理活动,并且物业服务企业出现违反合同的事项,可以用行政处罚权对其进行处罚,这有扩大行政管理权力之嫌。法律、法规应尽快明确行政主管部门的责、权、利,同时把物业管理的监督权授予广大业主,只有如此,才能够确保业主和物业公司的利益。2.费的监管制度《条例》第43条规定:“县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门,应当加强对物业服务收费的监督。”可见,物业服务收费的标准实行国家监管制度,其监管机关是县级以上人民政府的价格主管部门及其同级房地产行政主管部门。过去实施监督,一般从审批制度、备案制度、许可证制度和处罚制度等四个方面实施。但是《行政许可法》实施以后,以上四项监督措施中的行政审批制度、许可证制度已依法取消;行政处罚制度因相关法规废止或比较原则,使处罚无法可依;备案制度虽然可以实行,但力度有限,作用不大,一些城市基本采取了放任的做法。3.从民委员会的性质看《条例》第20条规定:“业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的居民委员会,并认真听取居民委员会的建议。”该条规定了业主大会、业主委员会与居民委员会之间的职责协调问题。但如何协调业主大会、业主委员会与居民委员会之间的关系,一直是我国物业管理立法过程中有待解决的问题。因为从最基本的法理来看,业主大会、业主委员会和居民委员会各自所行使的职责有本质的差别。协调它们之间的关系,事关城市社区治理的顺利发展,需要在实践中继续探索和积累经验,也需要全国人大及其常委会进一步制订、修改和完善基层群众自治的相关法律。4.行政主管部门的投诉近年来,由物业管理纠纷引起的投诉日益增多。《条例》第49条规定,县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。但在实践中,针对各种纠纷的投诉,政府部门缺乏介入民事纠纷处理和限制各民事主体的法律依据,往往只能采用协商、调解的办法,常常费时费力,却收效甚微,不能够有效地调解物业管理中的相关纠纷。5.根据《行政有待》第5条第4款的法律规定,可《条例》第59条规定:“不移交有关资料的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业服务企业予以通报,处以1万元以上10万元以下的罚款。”上述行政处罚措施一般应该由物业所在地的县级以上人民政府房地产行政主管部门做出。但是按《行政许可法》规定的原则——谁审批、谁主管,物业服务企业一、二级资质分别由建设部和各省建设厅审查批准,因此涉及到一、二级物业服务企业的投诉处理、行政处罚等,都应该由建设部和各省建设厅等行政审批机关来办理,可实践中,依上述两部门的人力、物力却是不可能履行的。实践中,一些一、二级物业服务企业对各级县、市行政主管部门的管理和处罚也置之不理,造成了管理上的脱节。二、政府当局应该改善对房地产管理活动的监督管理1.关于法的适用《条例》对不产生外部影响、不涉及公共利益的纯私人事务,不设置政府行政管理权;对不属于政府行政职责的事务,不设定行政规制;对应当由业主自行处理的事务,不设定行政强制措施;对凡是能够通过民事责任解决的,不再设定行政处罚;对违反行政管理规定,又同时构成民事违约或侵权的行为,则坚持损害赔偿优先的原则。市场规则的完善是市场主体行为规范的基础。物业管理的发展从根本上取决于市场规则的完善和市场机制的良性运行。《条例》按照社会主义市场经济的原则,对物业管理活动的竞争机制、物业服务的定价、物业服务合同等作出了规定。这些规定的目的,就是培育市场,充分发挥市场优化资源配置的作用。《条例》是一部体现政府转变职能的行政法规。各级房地产行政主管部门,应该把完善市场机制放在重要位置,转变职能,才能做到不越位、不缺位、不错位、不扰民,管好政府该管的事。2.居民是社会主义社会的维护者在整个物业服务体系中,政府、物业公司和业主构成了有机联系的三方,做好了物业管理服务,广大居民就能安居,实现社会和谐才有保障。因此,政府行政部门应该树立这种服务理念,既要强调物业服务企业为业主提供更好的服务,也要提倡政府相关部门通过综合服务,为广大业主和物业服务企业创造更加良好的生活空间,为物业服务企业的健康发展提供更有利的平台。3.政府部门对公司有序进入物业管理市场的影响对于物业管理行业中的纠纷,政府不得不经常动用大量的行政资源参与物业公司、业主大会和业主委员会的活动,进行协调、处理。政府部门应根据《物权法》