临安大厦精装修酒店式公寓销售计划申

临安大厦精装修酒店式公寓销售策略临安房产市场现状分析临安小户型项目销售现状分析个案详析本地精装修公寓畅销的缘由透析本案销售策略本案区域分析本案户型分析本案客户群分析定价策略具体销售策略一、临安房产市场现状分析近年来，以真山真水的生态环境著称的临安房产开始走入杭城人的视野，并且受到了杭城人的热情追捧。随着杭徽高速公路全线通车，随着交通、商业等基础配套设施的日益成熟，以及家庭购车的普及，住在临安会越来越方便.临安的房产有一个最吸引人的地方,就是它的生态环境.临安市森林覆盖率达74.9%,境内山清水秀，风光迷人，名山、秀水、奇洞、大树、温泉、峡谷汇聚一身。目前杭州主城区内，房价相对较高，到郊区置业已经成为杭州购房者的重要选择。在这样的大背景下,临安以其与杭州主城的特殊地理优势，势必成为今后杭州楼市的主流供应板块.而事实上，已经有不少杭州人选择在临安置业。临安房地产特别是青山湖区域，其地理特征决定了在塑造健康房产品方面有不可比拟的优势。临安有大片郊区土地和主城接近，尤其是青山湖区域，属湿地地貌,自然环境优美,是开发排屋和别墅等低密度房产品的绝佳之地。临安市区由于还是以多层住宅区为主，因此在房产品生态和健康方面，比主城区房产更有优势。目前临安市区的房子,主力价格在3０00—４00０元／平方米左右,比如目前在售的吴越山庄排屋价格３50０元/平方米，别墅４7０0元／平方米；玲珑花园二期价格也在２800元/平方米左右。由于整个长三角房产大环境好转，加之临安市相对稳定的房产价格吸引，前三季度临安市商品房市场呈现价销两旺，20０7年房地产销售创历史新高已成定局。具体表现为：ﻫ１、房地产开发投资速度适中,2007年1到9月临安市房地产行业实际完成投资１６．12亿元,与上年同比增长3．3％,高于杭州郊区、县1。４9％的平均增长速度,投资量和投资增幅在七县（市)中均排第四位.

２、施工面积增幅较缓，新开工面积减少。1到9月房屋施工面积１8２.９1万平方米,同比增8.91％，其中住宅面积145．9９万平方米,同比增５。９8％，新开工面积３8.04万平方米，同比减少14。５0%，其中住宅新开工面积２9.7６万平方米，同比减少28。97%。ﻫ３、商品房销售面积同比翻番。2００7年前三季度临安市商品房销售面积达46。４4万平方米，是去年同期的2．4倍，其中住宅为43。12万平方米，计２845套（其中总交易量含经济适用房交易４.0１万平方米，住宅含经济适用住房3．7万平方米，计3３3套；总计销售住宅多层2０40套,高层5３６套,低层26９套），同比分别增长143。0７％和1４３.16％，即使剔除经济适用房交易,销售面积仍同比上升１2０%之多。其中成交量较大的楼盘集中在三类产品中:一是市区性价比高的楼盘，主要有樱花公馆4。６6万平方米（37８套)、左邻右里２．69万平方米(23８套）;二是市区高品质楼盘，主要有春天3.8５万平方米(26４套）、枫林小城0．８5万平方米(５6套）；三是青山湖别墅楼盘，主要有青城山语间３.0３万平方米（121套)、锦绣钱塘２。5０万平方米(７7套）、中都房产1．9５万平方米(51套）。

４、商品房新增供应量减少。与投资项目数量放缓对应，市场新增供应量减缓。07年1至9月，临安市批准商品房预售40.５3万平方米,同比下降６。７2％，其中住宅上市量为33.20万平方米，计2１０4套(其中多层１１８9套,高层76０套,低层15０套），分别同比下降14．61%和2１。9９％，历年首次出现上市量小于交易量的情况,一方面说明房地产投资动力已经减缓,另方面也可能成为今后重新刺激房价上升的潜因。1至9月上市量较大的楼盘有：樱花公馆6。０8万平方米（4８８套）、黄金水岸二期４．5１万平方米(284套）、恒晟逸家2。9１万平方米（222套）.

５、住宅低价房涨幅变小,高价房涨幅变大。２００７年前三季度,临安市商品房成交金额累计达1７．8亿元，成交均价为444６元/平方米。其中多层住宅商品房平均价格为2９70元／平方米，同比上升7．７６％，高层住宅商品房平均成交价格为416３元/平方米,同比上涨２．０6%，低层成交价格为９０16元／平方米,同比上涨5２。17%,商业用房成交均价5652元/平方米，同比下跌７。１0％。ﻫ６、存量房消化压力仍然巨大,市场遗留的有效供给不合理依然未得到扭转。自2０0３年开始备案管理以来,截至200７年9月30日,临安市累计批准商品房预售面积为210万平方米,已经实现商品房成交1０３万平方米,待售房源总量为107万平方米,其中待售住宅面积为79万平方米，计51４９套。ﻫ７、二手房市场仍显低迷。前三季度临安市二手房市场共累计实现成交２０。2４万平方米,比上年同期上升１７．８1％，其中住宅二手房成交10。81万平方米，计976套,同比分别下降1。0９％和0．4１％。二手房中各类成交均价分别为：多层住宅2277元/平方米，同比上升0。8９％；高层住宅,28５7元/平方米,同比下跌11.93％；商业用房7683元/平方米，同比上升102．５6％。二、临安项目销售综合表现目前临安市场在售的房产项目有30余个，已售率从80%至2０%不等，其中销售率在60%以上的项目占8层左右，但销售率达90％的项目却也只有１0％左右的项目.也就是说,临安房产的需求接近饱和,过剩是事实。其中,项目中普通高层的销售率只有20%至65%之间，只有单身公寓或酒店式公寓等小户型则销售较好好，基本上达到９0％以上。０8年以来,本地房产市场唯一的亮点就是广场花园精装修酒店式公寓的销售,短短数月内即完成项目97％的销售，现余4套。1。环宇公寓（售楼电话建筑类别:1—6层为商业楼、７—１7层每层有4套单身公寓和4个大套(1３0多方），毛坯楼盘售价:第7层定价３30０元/㎡，以50元的等级按层数的增加而递增。透明售房网显示成交均价为3600元/平方米。销售情况：楼已结顶，处于外立面建设中。销售情况较好,总共1０６套房源，内部预留38套，目前剩1７套可销售。项目点评:位于城东北,大学路上,离浙江林学院仅百米之隔。整个项目虽然只有一幢高层住宅，但所属地块为临安成熟住宅区板块，周边碧桂苑、筑境20５0等大型住宅区在本地声誉度较好，居住人群众多.生活配套等可以与周边社区共享。最重要一点是因为环宇公寓户型与周边住宅项目有明显的差异度，其部分户型为５０平方米左右的单身公寓，颇受年轻客户喜欢。另一半小户型设置人性化,配备两个阳台。据销售人员反应，许多客户购置相邻的两套单身公寓,然后将其打通,目的是花少量钱却能享受多样化的精彩居住氛围.单身公寓的低总价高回报的特点也吸引了部分投资客户。该项目直接在期开发公司所在地进行销售，没有在繁华街区设置售楼部。2。尚城国际建筑类别:小高层。1-4层为商业楼，5—12层为ＬOFT公寓。广告推广：在人民广场旁有墙体户外广告。销售情况：项目处于地下室施工阶段,尚未领取预售证。销售部在０８年一月启动，接受客户咨询,发放项目资料等。目前预约客户已达套房数量的两倍以上。项目点评：地处人民广场旁，位置极佳，周边配套齐全。是临安首个LＯFT项目,5。5米挑高的通透空间、５5-７０平方米主力户型面积，一层房间的价格，两层空间的使用价值，销售前景看好。由于人民广场板块商业氛围浓厚，该项目的商铺销售应该能够引起较多目光的关注。同时，首个LOFT项目的卖点无形中给项目的销售增加了砝码。3、广场花园精装修酒店式公寓建筑类别:多层，精装修,酒店式公寓。销售情况：项目处于改建当中,之前为大户型套房,现加工隔离为单身公寓。主要户型有53方、４0方、43方、３3方、２6方等，其中97%已售完，只剩下４套20多的户型。起价450０/㎡，最高价65０0/㎡,均价约在５６00-—5800元／㎡。项目点评：地处人民广场旁，位置极佳,周边配套齐全.是临安首个市中心高档精装修小户型公寓,面积2３—65㎡，总户数1２0户，由于人民广场板块商业及居住氛围浓厚，销售前景看好。该项目一开盘销售即吸引大量本地和外地的客户关注,在数月内即基本完成销售。同时,地上集团作为本土开发商在当地有较好的口碑。4。宝亿·御景园３号多层单身公寓物业类别：普通住宅，主要户型30—60平方米.毛坯建筑类别：多层为主，其中多层3号楼为50M左右的单身公寓。建筑面积:12６１68㎡,东区在售楼层总共1８栋楼盘售价：起价2700元（单身公寓)，在售的主力户型(中央景观带旁）基本价格为3６00元左右。购房98折起！广告推广：在临安入城公路旁、临安汽车东站、城西案场有户外广告。销售情况：一期东区开盘正销售，销售情况良好，尤其是单身公寓。但交房较晚,要到０9年底。项目点评:该项目因为地处城市西南角，在玲珑风景区旁，低价优势较明显。总结：最近３年来，本地的多层和高层住宅供大于求,表现为各个项目具有不少余房。而仔细调查发现这些年来本地市场竟没有出现过真正意义上的精装修公寓；而这个细分市场的需求一直是存在的，如相当一部分外地客户(包括杭州和其他地方)对低总价高品质物业的投资需求、本地青年一族的一部分需求、周边乡镇进城前的过度性需求(低总价和低首付）、及由于该类产品在本地市场的稀缺所引起的炫耀心理导致的需求.精装修酒店式公寓的典型案例为广场花园项目，它地处市中心最繁华地段，周边商业繁华、配套齐全、生活便捷等利好。精致的样板房赋予了本地相当部分市民,尤其是本地青年一族一种全新的生活方式,导致了该类产品的畅销；而其他一些项目的毛坯单身公寓的销售率和销售速度均不及该产品.三、临安楼市的辐射力及需求市场分析临安很小，传统的市中心,主要是城中街、衣锦街，商业氛围很浓，锦城新天地的开业和筹划中的市政广场将进一步巩固市中心的黄金地位.以人民广场为中心的城西区块以开发住宅为主，居住气氛已形成，但目前商业氛围还较弱.此外，还有新兴区块——苕溪两岸，目前也开发了几个住宅商业项目。而苕溪北面的文教区和锦溪两岸的地块则是临安未来两三年房地产开发的预留地。这两年，临安本地的消费能力增强很快。临安虽然有不少的供应量，但销售形势总体较好,说明了稳定需求的存在。除了本地人之外,临安对外辐射力比较强，周边有相当部分具有购房能力的私营经营者在临安买房。比如周边县市的农民进城，从前年开始农民的观念在改变,从一贯的租房到买房；旧城改造,老百姓换房需求增大,房改房更新占整个购房比例达到了5０％,去年临安市实际拆迁面积20万平方米,去年开工项目也达到了８0万平方米。此外,还有以浙江林学院为龙头的学校教师消费力的增强,临安现每年有数百名教师引进，也引来了购房需求。临安市区人口并不多，只有8万-１0万常住人口,对于今后几年供应量的消化尚有难度，临安除了依靠本地和周边县市之外，一直吸引杭州人的购买力，例如玲珑花园一期80%的客户是杭城人，二期杭城客户占60％;锦绣钱塘一期８5％的房子被杭城人买走。最让人关注的是,在楼市敏感时期,青山湖畔第一批70多套联体别墅上月底开盘，目前只剩下１0多套，其中大多数的主人也是杭城人……近年来，以真山真水的生态环境著称的临安开始走入杭城人的视野，并且受到了杭城人的热情追捧.酒店式公寓的需求分析近两年临安酒店式公寓的市场需求相当旺盛，推出的酒店式公寓的销售率基本超过８5％，有的甚至达到１00％.经调查，临安酒店式公寓的主要消费群主要集中在以下几类人群:１、外资公司或国内知名企业驻临安的工作人员。他们大多数选择比较高档的酒店式公寓,是酒店式公寓最强势的消费群体.国内知名企业驻沪的高级管理人员也具备极强的消费能力,他们绝大多数为公司的领导者和决策者,同样也享受着公司给予的丰厚的福利待遇，而且工作时间也并非长期或永久性的,所以这部分人群大多数选择中、高档的酒店式公寓。2、杭州以及本地的投资客.3、“海归创业派"人士。他们回国主要是为了自己创业,由于多方面原因,前期他们不大会将资本用于购房，但是长期受到国外思想的影响,对自己生活品质相当重视，这部分人群大多数选择中档的酒店式公寓。4、临安本地的处于金领和白领之间的高收入年轻阶层。便利、自由、让自己全身心地放松都是他们选择的理由,他们大多数选择中、低档的酒店式公寓。５、部分比较特殊的客源。如一些昼伏夜出的特殊工作群体等。当然，居住或使用酒店式公寓的人群未必是房产物业的购买者，酒店式公寓产权拥有者一般不同于普通住宅的所有者,他们更多的是以投资为目的，所以投资客户是该市场需求主体。而且在酒店式公寓的购买需求人群中,还有以下几个特点:其一，年轻客户低积累,高收入，高预期的特点，决定他们的需求重点是小户型公寓，而酒店式公寓面积一般为３０～50平米,为全装修住宅,对物业管理的要求较高,地理位置相对优越，总价基本低于30万，因此近年来酒店式公寓的购买人群中，年轻客户所占比例逐步提高。其二，由于对临安生态环境以及总体居住环境的认可,他们中有相当比例的选择投资酒店式公寓。需求预测：根据有关资料，临安每年的租房者在1５0万左右,其中月薪25０0元以上的白领占到2０％,大约３0万人。另据临安市公安局统计，目前海外人士在临安为数约6万人，实际就业的达１.６万人,台商的数量不下2０万人.因此，临安房地产市场目前对单身公寓的需求量约在4万到6万户左右，更为乐观的预测甚至可达1０万户。而且，中国加入ＷTＯ和临安申博成功的利好效应对楼市的刺激作用逐渐突显出来,公众对酒店式公寓租售市场具有良好的预期，尤其对CBD地区良好的发展前景非常乐观。由此可见，酒店式公寓及市中心小户型房屋的需求量，在一定时间内仍将呈上升趋势,尚有一定市场潜力。酒店式公寓的供给分析自19９0年临安出现首家酒店式公寓——临安商城以来，临安已有酒店式公寓１０0余家，总建筑面积20０～225万平方米之间，区域集中分布在长宁、徐汇、卢湾、静安、浦东等中心区域。从酒店式公寓的供给来看，其供应总量从1993年起不断增加,１998年的供应量达到顶峰,直接造成１99９年供应量相对剧减,虽然2000年有所回升,但是2０0１、２00２年的供应量处于递减状态,而2003年又突然放量,上半年市场供应量将达到４0万平方米（包括整盘小户型),约7500多套.2００3年临安销售的主要酒店式公寓如表三所示。由于酒店式公寓在临安持续热销,不少房地产开发商会顺势跟进，再结合央行对房地产市场中高档物业的宏观调控政策,可以预见,在未来的一段时期内，临安的酒店式服务公寓每年的新增量将趋于稳定,整体供应量缓慢上升,３~５年后逐步达到市场需求和供给相对平衡。从开发商供应的物业形态来看，临安市面上的酒店式公寓有高、中、低档之分,主要有三类:开发商长期投资型、整盘出售型和产权分散型。目前，市场上多数的单身公寓均属产权分散型，而且中低档酒店式公寓位居市场主流，但随着国际客源的不断涌入,高档酒店式服务公寓将有很大发展潜力，其供应量会有所上升.从酒店式公寓的分布走向看，酒店式公寓的发展与整体城市发展战略息息相关，眼下长宁区及徐汇区市场已接近饱和；随着新的“泛ＣBD区”中心在南京西路形成可能性的逐渐加大，静安区特别是南京西路地带，由于较优越的地段位置、便利的交通、宜人的居住环境，将成为发展酒店式公寓的黄金地块;浦东新区由于“国际航班东移”以及“成功申博"的利好消息，大量的外资客源也将带动区域内酒店式服务公寓需求;作为传统高尚地段的卢湾区，其北区仍然受淮海路商圈和新天地时尚圈所依托，短期内可以成为酒店式公寓的机会点，其南区受世博会的影响，从长期来看，必将成为酒点式公寓的机会区域;黄浦区依托其固有的地理位置、强势的商业氛围,也将成为酒店式服务公寓的机会区域。以上区域将是临安酒店式公寓的主要供给区域.酒店服务式公寓迅速崛起的宏观经济背景1、商务旅游性人口的增加临安正逐步发展成为国际金融中心,各种经贸洽谈、国际展览、国际会议等商务交流活动频繁，远程客人增加,停留时间变长，境外高消费水平的公务、商务客人、旅游客人有较大幅度增长。据有关数据显示,除3００余万外省市人口外,港、澳、台和外籍常住人口约８-1０万人，约占临安总人口的０.5－0。6％，而流动性人口现已达3０万人，接近临安总人口的2％。在强大的消费前提下，临安的酒店消费前景广阔。而酒店式公寓拥有酒店的管理与服务，又具有比星级酒店更合理的价格,是对未来全球化发展需求的一种呼应,将会成为市场中的一个亮点。2、储蓄的保值、增值功能弱化和证券收益的起伏不定长久以来，银行储蓄一直是中国人投资理财的首选，但截止200２年2月的第8次降息（一年期定期存款利率已降到1．98％），利息税的增收，储蓄保值、增值的功能开始弱化,社会理财观念发生了根本性变化.与银行储蓄相比，酒店式公寓的投资性能更强,这也是酒店式公寓热销最大的卖点。另外，伴随着证券市场的持续低迷、欲涨乏力，市场资金流在不知不觉中发生转移,最为明显的，就是催生了房地产市场的“投资风潮”.在政府的支持下(包括蓝印户口政策、购房退税政策等），临安的房地产业的投资环境得到了很大改善,而且随着市中心地块的日渐稀少，房地产的投资价值更是弥足珍贵.购房贷款利率大大低于其他商业贷款利率，与投资股票债券相比，产权酒店总价低，月还款额少，随着临安房地产市场的不断健全和完善,银行利率的下调，投资风险也随着降低了不少，越来越多的人加入到了投资酒店式公寓的行列中来。成功开发酒店式公寓的四要素在开发酒店式公寓的过程中,选址、规模、产品定位、物业管理等四大要素决定了项目开发的成功与否。首先在选址上要有交通便捷、商业服务配置齐全、客流密集的优势,这是开发的前提。酒店式公寓不是适合临安所有地区,成功的酒店式公寓主要分布在三个区域:其一是闹市中心,如CBD核心区、市中心，其二是外国人聚居区，其三是以工作为导向、从业人员多数为白领年轻人的地区。这些区域对酒店式公寓的需求较大、较集中，而远离闹市中心的偏远区域或城郊结合部则不适合开发酒店式公寓项目.其次，酒店式公寓的规模也要控制好.大规模的开发可以增加项目的知名度,降低开发成本，但若无足够的需求,会影响销售率,导致开发成本的积压。同时,也不利于日后的出租率、租金，在车位、配套设施的使用上也会造成不便。再次,产品定位要准确，表现在外观设计、户型设计、装修标准、功能配置、辅助设施的安排要有针对性。最后,物业管理上要选择管理经验成熟、管理水平高、客源资源丰富、营销能力强的专业酒店管理机构担纲，这是酒店式公寓销售业绩的保障之一,也使开发的物业在租赁市场有良好表现，为今后继续开发打下基础。酒店式公寓设计的新趋势1、总体规划注重自然、地理、文化、交通、社会等资源与物业的良好协调。2、强调酒店式公寓外观设计具有与消费者观念相匹配的、鲜明的“主题”。（表四）３、酒店式公寓的外观设计和内部设计中更加注重连贯性。４、科学、合理地设计和分配户型，尽量减少户间干扰。5、四边形的户型仍然是酒店式公寓设计的主流，但力求以多元化的户型适应消费者日益增长的个性化需求６、室内居住空间设计更加注重舒适而不仅是好看.这意味着更加有特色的室内装饰和更多的生活空间.７、强调更完善的配套设施体系,会所成为酒店式公寓不可或缺的部分,而且会所更强调休闲或商务功能。８、室内外装饰、建材等方面注重选择国际上专业领域内具有权威的品牌.（表五)9、设计有良好的智能化体系。表四主题／概念典型楼盘轴心产权酒店式物业世纪时空、金银汇产权酒店巴黎时韵、感性达利取财之道，时尚之风自由自宅、静安新格国际投资品种东方时空、国际金融家独立居住意识独立时代城市时尚主义青年汇表五项目装修配置品牌世纪时空伊莱克斯、阿里斯顿、海尔、澳仕、松下静安新格伊莱克斯、阿里斯顿、三星、西门子、立邦、摩恩骏豪国际奥帝斯、ＭcQuay、Loos、HａnsGroｈe、德国海福乐圣天地瑞士迅达、海尔、德昕君悦静安三菱、日立酒店式公寓的开发风险风险之一：酒店式公寓物业的细分越来越明显。目前，酒店式公寓的定位出现细分的趋势,比如世纪时空是针对世界性客户的投资产品，比较强调商务功能；静安新格则侧重自由生活的理念，强调的是居住产品;君悦静安则将居住和商办相结合，宜商宜居。物业的市场定位和产品特性锁定了目标客户群，也意味着放弃了其他客户群。而且，当更多相似性产品的出现形成潜在但必然的竞争，当商铺、办公物业为投资者提供更可观的回报,投资客和消费者会出现分流,这势必影响物业的销售前景.风险之二:户型和装修设计落伍。酒店式公寓经过几年的快速发展,在户型和装修设计上有了很大发展，酒店式公寓不再等于小户型,不再等于小面积。据统计,京、沪、深的人均居住面积已达2０平方米，人们更加注重居住的舒适性,因此酒店式公寓的户型和装修必须满足人们的这种需求。简单地将烂尾楼改建，增加一些配套，现在已经很难再有市场，因为这类酒店式公寓在硬件方面存在诸多“硬伤”,在许多方面无法满足消费者的需要。由于很难预见将来消费者喜好的户型和装修,因此,设计如果落伍,将给酒店式公寓的销售带来较大隐患。风险之三：酒店式公寓租赁市场的疲软.房租市场的价格是酒店式公寓价格的标杆，租金是支撑酒店式公寓价格的脊梁。近两年酒店式公寓的热销是因为其空置率较低（平均1５％以下），投资回报较高(平均１2％以上),但随着酒店式公寓产品的迅速增长,租客选择的余地加大,空置率将会有所上升，在售价只升不降而租金水平可能保持稳定甚至下调的情况下,将导致酒店式公寓的投资回报变低，进而影响投资客的投资热情，使新开发的酒店式公寓销售难度加大.风险之四：宏观调控房地产市场的政策影响。房地产市场一向受政策影响较大，如前几年的契税减半政策、蓝印户口政策、购房退税政等对拉动临安楼市取到了积极的作用。如今房地产市场经过一波行情后,面临新一轮的调整。在政策方面,蓝印户口早就停止实施了,契税也恢复到１。５%，购房退税则于今年５月3１日终止,央行于6月5日出台新的房贷政策.新的房贷政规定商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款，对购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上（含第二套）住房的，商业银行按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行,而且规定提高首付。新的房贷政策还对严格控制土地储备贷款的发放、规范建筑施工企业流动资金贷款用途等方面作出了规定。这些政策将对房地产市场进行结构性调整,对酒店式公寓开发而言,属利空，将增加房产开发商的风险。第四部分本项目市场定位分析一、地理位置本项目位于泰州市青年南路东侧，海陵南路西侧，暮春街南侧,在电视塔的东面。本项目西面有目前泰州人气最旺的文峰千家惠，有一条河流贯穿本地块。南面为梅兰芳大剧院，地理位置优越。单栋楼主要位于青年南路和暮春街的交叉口,为西北－东南朝向.人文、景观、商业，独一无二的地段优势，为本项目的开发提供了有利的条件.二、项目SWＯT分析１、优势分析：地段优越。本项目地处泰州老城区位置,原先在此经商者及本地居住者都对之怀有浓郁的区域情结,为本项目后期销售打下良好人气基础.交通便利四通八达。本项目位于主干道青年南路,公交线路众多，对外交通枢纽汽车西站距离本项目较近,为引导各区人流汇聚以及外地旅游客源创造有利交通条件。周边及自身配套设施完备。地处老城区,本项目周边银行、邮局、医院、学校配套设施具全，方便日常生活及办公需要。而且可依托凤城国际项目,社区具有集休闲、娱乐、购物配套.电视塔形象标志。本项目所在区域有电视塔的明显标志，随着城市行政中心的南迁，泰州的商业中心也将往南转移。该区域将成为一个繁华的片区。人气较旺。由于千家惠商厦和千家惠超市的成功经营和泰州市经营最好的时代超市，而暮春路、青年路、海陵路的巨大人流量,市民对项目区域认可感越来越强，可以说成为了泰州市的次市中心.体量小易消化.本项目总建筑面积为１87５0平方米，体量小，容易消化.2、劣势分析：竞争逐渐激烈.随着泰州的逐步发展,房地产开发越来越热，本项目周边竞争住宅项目较多,尤其坡子街、财富广场小户型以及即将开盘的城市公馆将分流了部分客户。项目规划非南北向，导致项目朝向、日照方面不良影响。本项目地块为交叉口地段,为合理、最大限度利用地块面积，项目西北朝向，对今后房间朝向不利,影响市场接受度.沿马路噪音大。本项目周边为主干道，如定位为住宅，对住户来说，车流量大,环境欠缺、噪音大。靠近电视塔有辐射。有客户认为本项目距离电视塔较近,有一定的辐射。3、机会分析政府大力扶持。本项目为凤城国际一角,广场为泰州政府市政形象工程，是政府投资营建，不仅具有景观优势，而且将来必定会越来越繁荣。市政府一直予以高度关注。而且周边城市环境的改善、道路配套的完善都将为本项目创造良好的外部条件.商务市场正在逐步扩大。由于泰州近年来发展速度加快,有很多企业也逐步成长壮大起来,商务市场正在逐步扩大，而且对高档办公楼的需求也在逐步增加。利用好时机引导市场.目前泰州的房地产市场还处于兴起阶段,创新物业稀少，因此需要有创新的物业、理念引导市场,而目前正是引导市场的好时机，如果本项目能与其它项目形成差异化竞争策略，引进先进的规划设计、灌输新颖的居住、办公消费理念,则将成为泰州房地产市场的领跑者。住宅项目市场前景看好。从市场调查来看,泰州住宅项目普遍热销,无论大户型还是小户型都销的比较顺利,很多用于改善居住环境。吸引投资目光。泰州不断增长的人均可支配收入和居民储蓄余额显示出大量未被释放的潜在消费需求;而随着泰州城市建设加快，对外的知名度和影响力也在不断提升。如能有效引导本地投资需求和吸引外地投资客户将是本项目快速去化的关键。4、威胁分析先进理念的不断涌入。随着近年来泰州开发建设脚步加快,上海、无锡、常州等各地开发商大量涌入，带来先进的开发理念和建设经验,给本项目带来一定威胁。商务消费群体不会太大.由于目前泰州中低档办公楼较多,分流了部分客户群,对于中高档办公楼的需求，又限于较有实力的企业,又正好有改善办公环境的需求，因此筛选之后这部分消费群体不会太大。受低档办公市场的影响，要引导价格有点困难.由于当地办公楼普遍低档,售价、租金一般偏低，因此如本项目定位高品质办公楼，则在价格引导上有困难。总结：从项目ＳWOＴ分析来看，决定项目成败的关键因素在于地段,本项目的地段升值潜力巨大，项目市场前景较好.由于泰州住宅项目竞争激烈，尤其是LOFT型住宅产生越来越多，性价比较高。而办公楼项目趋于低档、同质化.因此只要产品根据目前市场的需求状况、市场竞争状况合理定位，并差异化定位,且在品质上有一个较大的创新,给老百姓看得见的好品质，市场接受度会比较高.并且在泰州，投资客也占据相当部分,自用、投资两用,消化会更快。三、项目定位结合上述泰州市住宅、单身公寓以及办公楼市场现状及未来趋势的分析,结合自身的项目地形、地段,适合于做商务公寓，也可称为第三代商住楼(C·Ｈ·O）。C·Ｈ·O是ＣitｙＨｏusｅaｎdCｉtｙOffiｃｅ的简称，它具备四大特点：其一是远离现有商务办公空间的冰冷；其二是营造集聚人气之感；其三是纵向划分,“商”、“住”人群自然分流；其四是OFFIＣE形式上注重开放、现代、商业化、国际化的感觉。

第一代商住楼是在纯粹的住宅里办公;第二代商住楼就是现代城（SOHO)那样的产品，厨房卫生间俱全，不过户型结构方面考虑到了办公用途；第三代商住楼设计建造基本上是按照HYPＥRLIＮＫ”ｈｔtｐ:／/wｗw.offｉｃｅ”\t"_blank”写字楼的标准做的。比如楼层有公共卫生间，电梯数量和速度、楼层层高、空调都是按照HYＰEＲLINK＂ｈｔtp:／／ｗｗw。officebar．cn”\t＂＿ｂlank＂写字楼标准配置，空调一般用分户式中央空调等等。室内可设厨房、卫生间，其余部分不做分割，进门就是通畅的一大间。(本项目在办公层设置公共卫生间，不做室内空间分割;在居住层可做室内空间分割）。在产品设计上，第三代商住楼除保留每个户型内的厨房卫生间外，几乎完全脱离了住宅的形态。建筑结构采用可灵活分隔、组合的大空间框架结构,层高满足办公要求，配备了综合布线系统、中央空调系统，有更多的电梯应付高峰时段人流。大堂等公共空间更豪华、气派.为满足中小型公司降低运营成本的需要,不仅提供生活配套的设施，还设置了宽带局域网、商务中心、会议室及充足的车位等完备的商务硬件设施和多种商务服务。由于市场定位明确，基本消除了商住混杂的尴尬现象。新三代商住楼有了自己的衍生产品.第一类是拒绝商住的纯商、纯住综合社区,公寓楼和写字楼在同一个社区环境里和谐共存，但彼此完全分离,各自设立出入口，形成相对封闭的独立系统,物业分开管理,不同人流不在楼内混杂。第二类是更注重商务设施的配套，如商务中心、秘书服务、智能化配套等。目前第二代商住楼例如北京的SＯＨO现代城已经显现了很多缺陷:ＳOＨO（中国)董事长潘石屹曾表示，刚开始并没有想把现代城做成一个完全的投资型产品，当时的思路是,投资（商务办公)和居住都不耽误.结果ＳOHＯ现代城造成公司与住户的互相干扰。楼里的公司人来人往，破坏居住氛围,并存在安全隐患.同时,交通阻塞、污染加重,影响生活品质.在硬件上,例如电梯像公交车一样拥挤而且难等，楼层内没有公共卫生间，很不方便。由于本项目定位比较高档，尤其在硬件设施及配置上更趋向于写字楼的标准,营造了比普通公寓更加舒适、健康的生活环境。因此建议定位第三代商住楼。分析如下:1、项目位于老城区，依托电视塔广场项目的建设,将是未来的城市商务服务休闲区，旁有商圈、酒店、娱乐业，未来繁华指日可待；2、位于青年路主干道,内外交通便捷，同时可塑造泰州城区的地标效果;3、就市场需求与接受程度而言,该产品目前在泰州市场稀缺,因此具有较强的可操作性:4、泰州是快速发展的年轻城市,随着各种小型企业的逐步壮大，对高档办公场所的需求日益增加.5、崇尚发达城市，追求时尚，新事物在泰州较容易获得客户心理上的认同；6、泰州城市很小，交通都在十几分钟的车程之内,为本项目的投资客源与使用客源提供了基础.7、本项目的定位在于对区位未来发展定位的前瞻性。建议:单套面积中大型,1００—200平方米左右,产品的使用功能以商住两用;2、客户群体以中小型企业、经济实力较好的家庭、投资客为主。因此本项目定位比较合适的是Ｃ·Ｈ·O高级商务公寓。(一）Ｃ·H·Ｏ高级商务公寓特征:商住两用本项目从功能上看,既可舒适的居家生活又可便捷的商务办公，从配套上看既有适合居住的生活环境又有便利的商务设施。２、特别适合成长型公司随着律师事务所、广告、信息等新兴行业的兴起,泰州大批中小型公司逐步完成原始积累,在不久将来会寻找真正意义上的办公场所，而不愿再跻身于低档次的办公楼，但购买高档写字楼有两个门槛使它们很难逾越，一是最小面积单元偏大,二是价格不菲.而本项目商务公寓恰好解决了成长型中小公司的难题。３、良好的生活和商务环境本项目可提供打字、复印、传真、票务定购和酒店咨询等业务。还有些项目通过合作方式引进与商务办公有关的商业配套,如小型超市、员工餐厅、快递公司等。同时也可以项目可设置中心花园、生活会所等设施.4、投资回报率高投资者可以以较低的首付款获得房屋的使用权，之后以高出每月还款额的租金出租而获取投资回报,因此本项目适合私人投资。５、硬件配置较好、售价比住宅高本项目硬件配置较好,例如奥迪斯电梯，电梯间及其走廊都进行了精装修、房间内预留上下水接口、预留电话、网络接口、中央空调、新风交换系统、双层中空玻璃等等。特点:我们项目的硬件配置要比泰州普遍的住宅项目更加先进,建筑成本也较高,因此定价比普通住宅高，比单纯的办公楼低.从差异化定位入手,并弥补市场空白份额。易商易住,市场前景良好。项目建筑外形尽量采用时尚元素,例如酒店式大堂、建筑外形上欧式风格、凯旋柱、采光中庭,屋顶大型飘板等等,采光日照、安全管理、公共设施、人车分流等需合理设计.ﻫ(二)C·H·O高级商务公寓目标客户群定位：结合泰州城市的实际情况,参考大城市办公楼客户群的构成，泰州将来办公楼主要使用群体是：1、泰州本地中小型商业：服装、家电、五金、医药、电信,他们希望商务综合优势强，又希望运营成本低，对办公场所的要求是面积小，一般在１０0～１5０平方米，带有居住和会客的功能，交通便捷，离开经营场所近;2、泰州周边及下属城镇的制造型企业在泰州设立办事处和销售中心，以及江苏省内企业驻泰州的办事处，对办公场所的要求是兼带居住功能,面积合理租金便宜，位于市中心区域,出入方便；３、泰州本地服务类专业机构，如会计师事物所、律师行、咨询和广告公司等,这些公司自身实力经过多年积累已成为同行业的中坚力量，它们对办公部分的要求为提升公司形象及品牌知名度,面积合理、物业和信息配置良好，交通便捷;4、泰州当地政府机关下属企业、建筑安装工程公司、房地产企业、杂志社、保险公司，要求地段好,档次较高一些,在企业自用的同时，又具有资金的保值及增值的资本运筹.５、泰州和周遍投资客，比较看中市中心、面积合理总价不高,转手方便兼带居住和办公两重性质的办公楼.(三)C·Ｈ·Ｏ高级商务公寓设计及配置建议1、外观造型——地标性建议本项目的建筑外形、立面为现代极简主义风格，板式结构，外立面为金属板、石材等,衬以深灰玻璃幕墙，整个建筑物富于理性、高贵、大气、现代,硬朗之中不乏柔美之感,表现现代商住楼的品质和超前气质,将成为成泰州未来商务地标.２、户型设计——两用性本项目户型力求创造多样化和可变形，基于居住、办公不同选择，文化生活的多元性追求,建议本项目户型采用框架结构，业主可根据自身需要拆分组合,以适应不同的需要,保证户型、户数、面积比例的情况下，主要考虑了如下三个方面:（a)尽量保持方位朝向的“均好性"，保证房间有良好的日照及自然通风.(b）平面布置的合理性,在保证日照、采光、通风的前提下，每个户型最好有直接采光,同时，片面布置动静、干湿分离，视线干扰小，卫生间与厨房布置合理，便于管线的集中敷设，部分户型设置生活阳台,保证生活质量。3、户型面积—-１０0~２０0平方米泰州目前中低档次办公楼分割普遍为:几十平方米到一百多平方米每室，借鉴扬州,该地区的办公楼一般主要需求在１30平方米，因此,建议本项目户型面积大致在100—200平方米之间。对于居住户来说,这个面积在当地并算大,其他住宅项目大户型也一般在1８0平方米—200平方米,定位也正适合改善性需求，针对部分当地富裕阶层.４、功能分区-—合理性地下室：员工餐厅、商务会所第一层：设计豪华大堂,挑高5米.其余设商务中心、小型商务超市、咖啡吧等.2—７层，办公楼。第8层：多功能会议室,提供专业音像、摄录系统，满足中小企业会议、教学培训及产品发布、演示。健身房，提供多种健身器材。９—18层：居住区.5、智能系统-先进性建议本项目内部将建设现代意义的智能系统——楼宇自动化系统(BAＳ)；办公自动化系统(OAＳ）；通信自动化系统(ＣAS）；消防保安自动化系统（FＡＳ）；信息网络自动化系统（MAＳ）。６、其他配置—领先性建议配置品牌高速电梯,上下轻松自如。通过智能化的调度管理，将客户候梯时间降到最低程度,并极大的提高了运行的稳定性和安全性。建议采用新风系统，各客户提供舒适的居住、办公环境。建议采用恒压变频供水，公共洗手间24小时热水供应.建议设双回路电源进线,高容量发电机组，确保客户紧急用电。建议聘用知名物业管理机构，遵循高档写字楼物业管理规范和要求,为入住的客户提供顶级物业管理服务.（四）C·H·Ｏ高级商务公寓价格定位由于本项目以中高档写字楼的标准建设配置，成本比普通住宅高500元/平方米,在品质上比较领先，因此售价比普通住宅高8０0元／平方米，均价建议4６00元/平方米。由于泰州办公楼均为低档，没有可参考类物业，稍微较好的是金茂大厦，价格在5０0０元／平方米以上.其余办公楼３00０—4000多均有,市场价格并不规范.泰州住宅一般在3６００—3８00元/平方米,ＬＯＦT型成本较高,售价在4５00—５０0０元/平方米之间。因此本项目借鉴LOFT项目,价格高于普通住宅,但是处于当地可接受水平。第三部分项目的开发策划——曹家渡项目的开发策划1、楼盘价格定位根据最近对静安区(含周边)类似项目的市场调查，待建地块附近已建或在建住宅楼盘的价格分布范围从最低的7000元/Ｍ2至最高的20000元/M２，购房户有较大的选择空间，绝大多数楼盘价位集中在高价范围。具体调查结果见表六。表六价格范围楼盘家数建筑形式代表楼盘7０00-8000３高层、小高层上海知音、水岸名邸8００0—100005高层、小高层达安花园三期、静安晶华园10０００-12000４高层圣天地、静安枫景、静安诺丁汉１200０－14０００4高层君悦静安、静安枫景１40０0-2高层骏豪国际、世纪时空从上表可以看到,附近已建和在建竞争楼盘（主要指酒店式公寓）的均价多数分布在１1000~14000元／Ｍ2。经过综合分析，拟定待建酒店式公寓以外地投资者、上海本地高收入年轻人、特殊工作群体为主，以港、澳、台人士为辅，根据自身楼盘的特点，拟定项目的酒店式公寓销售均价在１1００0元/M2。在销售运作时,可根据市场的供求关系,在已制定的销售价格基础上,进行适当的调整。2、房型定位及占比方案近年上海住宅市场新开发楼盘户型面积偏大的情况比较普遍，根据上海市房地产交易中心和上海市统计局联合发布的2０0２年上海市房地产市场商品房预售结构分析数据，2０0２年房地产市场商品房户型面积70Ｍ2以下的仅占2。2％,房型面积７0~１００Ｍ２的占１6.3％，户型面积100～150M２占５３.9％，户型面积在150M2以上的占27．7％。由于户型面积在1０0Ｍ２以上的占81.6％，户型面积明显偏大，使许多想住在交通便利的市区的人们望房兴叹。实际上，目前上海酒店式公寓市场最为抢手的户型是小房型，面积主要在35~6５Ｍ2,同时尽可能打造立体错层空间，即增加层高。这种户型实用性强，总价适中,可以在有限的空间拓展出二室二厅的功能格局,对消费者具有极大的吸引力。经综合分析对比，拟建住宅小区开发项目的房型、建筑面积和占比定位如表七。表七房型一室一室一厅二室一厅二室二厅二室一厅二室二厅建筑面积３５左右4５左右55左右６5左右5５左右６5左右层高3。４３．４3．43。44．54.5占比2０％2８％26％15%6％5%销售目标客户外企及金融证券信息界白领年轻人、特殊工作群体外地来沪经商人士、港澳台人士、高级管理人员3、购房对象购买力分析根据上述建筑面积定位与销售价格,主力房型一室和一室一厅、二室一厅每套房屋销售均价为：38。５万元~６0．5万元。一般情况下购房者首付30%,即１1。55万元-１８．15万元左右，余款向银行按揭分２０年偿还,以６０.5万元（二室一厅)房型为例，首付１8．15万元,余款４2．35万元分２0年偿还，根据新的房贷政策，贷款月利率为0.４８％,每万元每月还本付息额为7０.27元，每月还款额经计算为29７5.７４元,对于高收入白领、中等偏上收入家庭购房户应该有还款能力.另外，如果购房户能够得到部分公积金贷款，由于公积金贷款利率比商业贷款利率低,则每月还款额将有所下降，购房客户还款能力更能得到保证。４、开发方案策划及参考经济指标的确定开发方案:随着上海国际化进程的加快和房地产市场的理性回归,对酒店式公寓的开发提出了更高的要求，促使酒店式公寓建筑形态向舒适和实用方向发展，传统的小面积+装修+酒店式物业管理模式已不能满足现代消费者的需求，而另一种折衷方式立体错层结构,因与普通2．8米层高的物业相比具有更多的生活空间，具有更良好的通风、采光优势,成为当前和未来较受购房户欢迎的建筑形态。本项目酒店式公寓开发方案原则上选用3.4米和4。5米的立体错层结构。在设计上,坚持方正，厅的开间以3．9米为主，每户窗户采用凸窗，清晰分割公私、动静、干湿区域,使用面积最大化，公寓内无明管设计,为偏重生活或办公的业主最大程度提供自由发挥的余地。参考经济指标：（1）住宅幢数、建筑面积、住户数的估算项目占地136８0平方米，容积率6。８，可建建筑面积９３024平方米,去除45０0０平方米左右的商场面积，其他面积为4８０00平方米。根据房型定位及占比方案,待建楼盘住宅每户平均建筑面积:3５×20％＋45×2８%+５5×2６％+65×15%+55×6％＝4６．9５Ｍ２若48000平方米全部用于做酒店式公寓，总户数可达10２2户,就曹家渡商圈而言,此体量过大。可考虑24０00平方米左右面积用于做酒店式公寓。酒店式公寓设２４层,每层１０００平方米,则平均每层21户。参照类似项目电梯数量布置（如表八),酒店式公寓设4～5部知名品牌的电梯（载重1吨/部)。另外2400０平方米左右面积可用于建造有卫生设备和茶水间的小户型（6０～15０平方米)产权式写字楼(关于小户型产权式写字楼的开发前景分析见下期报告）。表八楼盘层数每层户数电梯数品牌世纪时空2４16３Otis圣天地25204Ｓchｉndler君悦静安２44０7三菱蓝朝部落3224４三菱骏豪国际2930６Oｔｉs(２）会所配套设施会所设在第6层、第7层,会所配套服务设施包括：健身房、棋牌室、网吧、咖啡厅、美容美发、游戏房等，部分设施可在裙房商场招商时一起考虑。（３）室外附属设施室外附属设施包括地下停车库。考虑到家庭轿车今后在上海的普及趋势，以及部分房客是短期租住，假设酒店式公寓每3户住户拥有一辆轿车,则需总停车位为：462/3=１54个(不包括商场及办公楼所需车位）.每个车位平面尺寸为2.5M×５Ｍ，占地面积12．5M２.地下车位包括分摊车道面积一般为3０~４0M２,本次估算取上限值，则地下停车库面积为:１５４×40＝６160M25、参考建设标准表九结构框架剪力墙层高３。４/４。５米幢数1幢2４层建设标准建筑层数：地下３层,地上5层为裙房商场，6层以上1幢2４层酒店式公寓，１幢2４层产权式小户型办公楼。基础：钻孔灌注桩，箱形基础地面:室内实木地板、地砖、地毯，底层电梯大厅花岗岩地坪，其余楼层电梯厅采用大理石门窗:塑钢或彩铝门窗阳台：金属扶手，玻璃拦板外墙：商场为通透大玻璃，公寓为有色玻璃内墙:室内高级乳胶漆、高档面砖,公共部位贴面砖、大理石屋面：树脂珍珠岩板保温，双层钢筋混凝土防潮层,双层ＡPP防水卷材，铝基反光隔热材料电气：照明配电箱、动力配电箱，暗管敷设，高档开关及插座管道：铝塑复合水管,塑料排水管，消火栓系统浴房：淋浴房厨房：高级厨具空调:每户配进口分体式空调１～２台电梯：每幢楼配知名品牌电梯4～５台电话：IDD智能系统：有线电视网、宽带进户、家庭紧急救助系统、周界报警系统、可视对讲系统、楼宇管理监控系统五、本案销售策略1、本案区域分析本案位于临安衣锦街、江桥路、临水路三条路交叉地块中间，城市市中心繁华地段,交通四通八达。本案楼顶有钟楼，一度成为老城市中心的地标性建筑，知名度较高。周边商业氛围浓厚,临安国贸大楼，家电城，名品专卖店、女人街等分居四周.市人民医院在北端2０0米处。沿衣锦街从东边到本案，依次有浙江林学院、市政府、锦城新天地购物中心等，学校以及商业街保证了该地段的人流量。地处老城区，除北端笤溪河一侧的黄金水岸项目外,周边住宅类项目等都未有新项目出现，但商业业态分布及生活配套十分完善。2、本案户型分析１）环宇公寓畅销户型2)广场花园酒店式公寓畅销户型３）根据前两个项目分析可知，面积在30-5０之间的户型是最适销的，而总价在2５万以下的是一般意向客户的一个心理价位。３、本案客户群分析根据环宇公寓购房客户显示为本地人为主，许多客户是买相连的两套作为一户自住.而花园酒店式公寓的购买者相当部分是外地投资客,而根据本公司掌握的临安本地客户反馈显示，有相当部分人对没有买到花园的精装修公寓惋惜。本案的客户群可以选定为以投资客为引(包括温州、台州、义乌及杭州的客户),带动本地的市场需求，迅速完成销售任务。４、定价策略本地大部分毛坯交付的单身公寓和小户型公寓的价格在3０00至50０0之间，目前价格最高的是广场花园酒店式精装修公寓均价约５600-58０0元/平方米，其价格包含了该地段的价值、装修成本、开发公司品牌及该类产品在市场上的稀缺性.本案与广场花园相比,地段上可以归为同类，装修成本高于对方40％（对方装修约500元/平方米),在临安的品牌号召力不及对方，产品稀缺性已经不如对方(因为对方已抢先入市并基本售完)。从以上分析可以得出，本案入市可以分步走,即将房源分成三批（50、10０、50),第一批５０套以均价63０0入市，根据市场的接受度及时调整后续房源的价格.以达到利润最大化。从广场花园项目的销售过程及结果看，本类产品的需求还是相当大的；关键是抢占市场的时间和如何策划出供不应求的热销场面.5、具体销售策略1）本案的卖点提炼及广告推广方案；2)4月初之前完成大楼及各种户型精致的模型制作，不同装修风格的三维动画或图片的制作,并开始对其中主力户型进行样板房施工。这个月到项目开盘应该造势并且大量囤积客户，当然包括外地客户,至少要达到每户２人以上预约，开盘时可以通过摇号或其他方式来进行造势抢购。2）销售前的准备事项:售楼部设置，楼书、销售资料准备、销售人员到位及再培训等。3)在销售条件具备后,可组织本公司的客户资源:如温州看房团、台州投资客、义乌及杭州本地的客源，每地有一、二百人不等；前来看房，通过有关宣传和推广手段吸引本地客户竞相抢购。4)针对本地客户的大型促销活动.作为后续的准备,在销售过程中可以通过有关活动加快销售速度和给项目造势。杭州酒店式服务公寓起步虽然相对较晚,但是伴随着杭州在长江三角洲经济地位的日益突出和国际化商务活动往来的日渐频繁,商务形态的国际化必然要求商务配套物业提升和匹配，这无疑助推了作为商务公寓升级版的酒店式服务公寓的快速发展。同时,衡量一个城市国际化和发达程度重要标志的高级服务业，比如,咨询、金融、科技、法务、物流、会展等行业在快速发展和提升，完善杭州高级服务业结构的同时，必然会拉动国际资金、机构、人力资源、信息的交流和互动，使得酒店式公寓开发前景广阔，这也成为一个城市高级服务业发达和国际化程度的象征。目前,杭州市场酒店式服务公寓方兴未艾，即将投放及在售的酒店式公寓有10余个项目，主要有世贸丽晶城欧美中心、锦绣天地、西湖金座、东方金座、深蓝广场、华润西子中心、名珏商务公寓、龙禧硅谷等,总计为1200多套，分布主要在西湖、市中心、世贸黄龙三个板块.位于杭州最成熟的商业板块武林广场附近的华润西子中心共有400套酒店式公寓,新近推向市场,位于该区域的深蓝广场目前已进入尾盘销售阶段。而最近，位于世贸黄龙区的欧美中心依托于其近20万平方米的建筑体量和成熟的商务氛围,将于９月份向市场推出100多套酒店式行政公寓，引起了国内外的广泛关注。这类酒店式服务公寓都以高标准的精装修产品，高档次的管理模式推向市场，虽然目前还未交付使用，但从销售情况来看，都取得了不俗的市场表现，成为一支新的“生力军"。酒店式公寓城市高级服务业发达的象征酒店式服务公寓的概念在杭州的兴起是近两年的时间，而市场上对这种物业形态的理解部分还停留在单身公寓或者商务公寓的基础上,这就非常容易混淆。事实上,无论是单身公寓还是商务公寓区别于酒店式服务公寓的最大之处便是服务，这不仅仅是服