房地产估价的概念、程序

目录一、房地产估价的概念二、房地产估价的基本程序三、估价方法如何选用及应用四、房地产估价报告的撰写五、影响房地产价值的因素1一、房地产估价的概念房地产估价活动的核心内容，是根据特定的目的，对特定的房地产在特定时间内的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见。要求估价活动在分析、测算和判断时遵守公认的估价原则，运用科学估价的方法，按照严谨的估价程序进行。2房地产的概念房地产是指土地、建筑物及其地上定着物，是实物、权益、区位三者的结合体。实物：房地产中看得见、摸得着的有限部分、分为有形实体、该实体的质量以及该实体组合完成的功能三个方面。权益：房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益。区位：一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、周围环境和景观、外部配套实施等方面。

3房地产估价的本质1、评估房地产的价值而不是价格。2、模拟市场定价而不是替代市场定价。3、提供价值意见而不是作价格保证。4、有误差但误差应在合理的范围内。5、估价既是一门科学也是一门艺术。4二、房地产估价的基本程序1、受理估价委托，明确估价基本事项，订立估价委托合同。这个阶段最重要的是明确估价目的、估价时点、估价对象，委托人不会无缘无故地花钱委托估价机构估价，而是为了某种需要才委托估价机构估价。因此，任何估价项目都有估价目的，并且对估价的不同需要决定着估价目的的不同。估价目的从本质上讲，应是由委托人基于其估价需要而提出并决定的。5

但在实际中，我们不应期望委托人像专家那样提出估价目的、特别是提出符合估价要求的那种明确、具体的估价目的。因为委托人往往不懂得要提出估价目的，不懂得如何表达其估价目的，甚至不懂得什么是估价目的。但估价又必须明确估价目的。这就要求我们主动提出相关的问题，与委托人进行充分沟通，认真细致地了解委托人的估价目的。在弄清了委托人的估价目的之后，估价人员应当用符合估价要求的表述将其表达出来，然后请委托人确认。估价时点既不是由委托人决定的，也不是由估价人员决定的，本质上是由估价目的决定的。在实际估价中，估价时点是由估价人员根据估价目的、在征求委托人同意后确定的。估价对象是由委托人指定但又不是由其完全决定的，是在委托人指定的基础上由估价人员根据估价目的并征求委托人同意后决定的。明确估价对象包括明确估价对象的实物状况、权益状况和区位状况。62、拟定估价作业方案。

在弄清了估价对象基本情况和估价目的之后，我们需要根据估价对象情况的不同、估价目的的不同拟定相应的作业方案，估价作业方案应包括下列内容：估价人员的组成，明确项目负责人、参与的估价师及助理人员；拟采用的估价技术路线和估价方法；拟调查搜集的资料及其来源渠道；估价作业时间进度。该方案的主要内容应当告知委托人。73、搜集估价所需资料。

针对不同的估价目的和估价对象，所需资料也有所不同，这些资料一部分需要临时搜集，比如说估价对象产权资料、相关规划指标，委托人的基本情况等；还有相当一部分需要估价人员平时积累，比如说各区域房地产价格水平，各种类型土地的交易、出租、出让等案例资料，各项成本费用、相关税费的取值及依据，包括房屋重置价格水平、造价信息、土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿费、青苗补偿费、安排被征地农民的社会保障费用、耕地开垦费、耕地占用税、征地管理费、房屋拆迁补偿费用等。总之资料调查收集应当遵循以下基本原则：代表性原则；地域差异原则；可比性原则；市场准则原则；时间性原则。84、实地查勘估价对象实物状况、利用状况、周边区域状况。

不同类型房地产的价格影响因素也不尽相同，这就要求我们在实地查勘过程中，针对不同的估价对象查勘的重点有所区别。实地查勘有利于加深对估价对象的认识，形成一个直观、具体的印象，获取文字、图纸、照片等资料所无法或难以表达的细节。在实地查勘时，一般需要委托人中熟悉情况的人员陪同，估价人员要认真听取陪同人员的介绍，详细询问在估价中所需要搞清楚的问题，并将有关情况和数据认真记录下来，形成“实地查勘记录”。95、选用适宜的估价方法进行测算。

根据《房地产估价规范》，通常的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法等，估价方法应按照评估的技术规程，根据当地房地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等进行适当选择。不同的估价方法适用的估价对象也不尽相同。估价方法间的关系有以下3种：一是可以同时使用，以相互验证，而不能相互替代。因为不同的估价方法是从不同的角度来衡量估价对象的价值，同时采用多种估价方法进行估价，可以使估价结果更加客观合理。二是可以相互补充。例如，有些估价对象适用成本法估价而不适用市场法估价，如无交易实例的工业房地产；有些则可能相反，适用市场法估价而不适用成本法估价，如位置和环境很好的住宅和商铺。三是可以相互引用。例如，成本法中的土地取得成本、收益法中的租赁收入可以采用市场法求取；假设开发法中的开发完成后的房地产价值可以采用市场法、收益法求取。10

因此，我们应当熟知、理解各种估价方法及其综合运用，结合估价对象，正确运用估价方法进行估价。每种估价方法都是从某个角度或者某个方面建立起来的，它们或多或少存在一些局限性。在估价实务中尽量同时采用多种估价方法进行估价，就是出于对不同估价方法局限性的调整和综合平衡的考虑。针对不同的估价对象，如何选用合适的估价方法，如何对不同估价方法测算出的结果进行取舍、调整得出最终的估价结果，这个过程是估价人员对房地产市场规律的把握，对估价理论和方法的掌握以及其实务操作能力的综合体现。最终的估价结果是否客观合理，也依赖估价人员的判断力。116、确定估价结果。采用不同估价方法测算的结果不同，这是很正常的。在确定最终估价结果之前，应该比较、分析这些测算结果。当这些测算结果之间有较大差异时，应寻找产生的原因，并消除不合理的差异。较大差异产生的原因主要有：①测算过程是否有误；②基础数据是否准确；③参数选取是否合理；④公式选用是否恰当；⑤所选用的方法是否切合估价对象和估价目的；⑥是否符合估价原则；⑦市场是否处于特殊状态。总之估价测算中的每一个数字都应有其来源依据。127、撰写估价报告。最终估价结果确定后，应当撰写估价报告。估价报告应全面、客观、准确、概括地记述估价过程、反映估价成果，不得有任何虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。具体要求有：全面性、客观性、准确性、逻辑性、概括性、完整性、规范性。13

1、全面性：信息的全面性、分析的全面性（全国、所在城市、板块；国民经济、政策、城市规划；总体房地产市场状况、本类房地产市场状况；权利、利益、收益）。2、客观性：站在中立的立场；想他人所想；既分析优点，也分析缺点；既分析机会，也分析风险；既分析交换价值，也适当考虑使用价值；既从经济角度考虑，也适当从社会的角度考虑；既看到市场的力量，也注意政府的力量。14

3、准确性：结果描述要准确，用词准确，对估价对象界定准确，对估价术语理解准确。4、逻辑性：判断推理要有充分的理由；前后呼应，特别是估价分析与估价测算的呼应，数据来源有出处。5、概括性：用简洁的文字对估价所涉及的内容进行高度概括，在大量资料中选择有典型、有代表性、能反映事情本质的特征的资料来说明和表达观点（市场背景分析）。15

6、完整性：要件齐全，过程完整，结果完整（总价与单价，市场价值与抵押价值、文字与表格），资料完整。7、规范性：格式规范、用词规范（如：“评估基准日、估价基准日、评估期日、收益还原法、成本逼近法、剩余法”等均为不规范用词），尺寸规范，排版规范，名称规范，没有错别字。8、一致性：致委托方函和估价结果报告、技术报告的估价结果要一致，整个报告在数据的精确性上要一致。168、审核估价报告。

审核估价报告的目的是为保证估价报告的质量，防范估价风险，对于经审核认为不合格的估价报告，应当进行修改或者重新估价、撰写。只有经审核合格的估价报告，才能交付给委托人。179、出具估价报告。估价报告经审核合格后以估价机构名义出具并交付给委托人，并就估价报告中的某些问题作说明或解释。1810、估价资料归档。出具估价报告之后，我们应及时对在该项估价项目中直接形成的有保存价值的各种文字、图表、声像等不同形式的资料进行整理，并将它们分类保存起来。这样做的目的是建立估价资料库和估价档案，以方便今后的估价及相关管理工作，有助于估价人员和估价机构不断提高估价业务水平，有助于解决日后可能发生的估价纠纷，还有助于行政主管部门和行业组织进行有关检查等。19三、估价方法如何选用及应用

房地产估价的本质是估价人员模拟市场对估价对象进行定价。房地产估价方法的实质是模拟房地产价格的形成过程确定估价对象的价值，不同的估价方法反映了不同的房地产价格形成过程，体现了不同的估价技术路线。估价方法的选用就是根据估价目的、估价对象及获取的估价资料选择估价技术路线。20

《房地产估价规范》里对估价方法的选用是这样规定的：同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。

根据已明确的估价目的，若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍；若必须取舍，应在估价报告中予以说明并陈述理由。

有条件选用市场法进行估价的，应以市较法为主要的估价方法。

收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。

具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法。

在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。21市场法的估价技术路线及应用市场法理论依据：房地产价格形成的替代原理。在一个完全公开的房地产市场上，效用相同的房地产经过市场竞争，其价格最终会基本趋一致。市场法体现的是这样一种对价格形成过程的认识：房地产的正常市场价格是该房地产在公开市场上最可能实现的价格，或者说是被大多数买家、卖家认可的价格。正是按照这样对价格形成过程的认识，市场法采用“选取类似房地产的实际成交价格经过处理后作为评估价值”的技术路线。22市场法的估价技术路线及应用市场法适用的估价对象：同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产，例如：①住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等。特别是存量成套住宅，由于数量较多、可比性较好，最适用市场法估价。②写字楼。③商铺。④标准厂房。⑤房地产开发用地。难以采用市场法的估价对象：①数量很少的房地产，例如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等；②很少发生交易的房地产，例如学校、医院、行政办公楼等；③可比性很差的房地产，例如在建工程等。23市场法的估价技术路线及应用市场法估价的操作步骤：①搜集交易实例，即从房地产市场中搜集大量的实际成交的房地产及成交日期、成交价格、付款方式等情况。②选取可比实例，即从搜集的大量交易实例中选取一定数量、符合一定条件的交易实例。③对可比实例的成交价格进行适当处理。④求取比准价格，即把经过处理后得到的多个价格综合成一个价格。24市场法的估价技术路线及应用市场法应用中的一些问题：1、可比实例的选取上不符合要求；类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或者相似的房地产。2、进行房地产状况调整时选取了因素千篇一律，不同使用性质的房地产，影响其价格的自身因素不尽相同。例如，居住房地产讲求宁静、安全、舒适；商业房地产着重繁华程度、交通条件；工业房地产强调对外交通运输和基础设施条件；农业房地产重视土壤、排水和灌溉条件等。3、没有考虑各种价格影响因素重要性的差异。例如，房屋新旧程度对商业房地产价格影响程度不大，但对居住房地产的影响较大。25成本法的估价技术路线及应用成本法理论依据：生产费用价值论。房地产的价格是依据其生产所必要的费用而决定。成本法反映的估价技术路线是：在无法通过市场直接得到估价对象的正常市场价格的情况下，可以通过对估价对象房地产的价格组成部分进行分解，了解各价格组成部分的正常市场价格，再累加（积算）作为估价对象的正常市场价格。也就是说，成本法认可这样一种价格形成过程：房地产价值是由其各部分的价格累加而成的。26成本法的估价技术路线及应用成本法适用的估价对象：很少发生交易而限制了市场法运用，又没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产，例如学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、行政办公楼、军队营房等以公益、公用为目的的房地产。化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场之类有独特设计或者只针对特定使用者的特殊需要而开发建设的房地产，以及单纯的建筑物或者装饰装修部分，通常也是采用成本法估价。27成本法的估价技术路线及应用成本法估价的操作步骤：①弄清估价对象房地产的价格构成，搜集相关资料；②测算估价对象的重新构建价格；③测算估价对象的折旧；④求取估价对象的积算价格。28成本法的估价技术路线及应用成本法应用中的一些问题：1、如何确定建安工程费。①单位比较法；②分部分项法；③工料测量法；④指数调整法。2、如何确定折旧。引起建筑物折旧的原因：①物质折旧；②功能折旧；③外部折旧。计算折旧的方法：①年限法（直线法、成新折旧法）；②市场提取法；③分解法。29收益法的估价技术路线及应用收益法理论依据：预期原理，决定房地产当家价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。具体地说，房地产当前的价值，通常不是基于其历史价格、开发建设已花费的成本或者过去的房地产市场状况，而是基于房地产市场参与者对房地产未来所能带来的收益或者能够获得的满足、乐趣等的预期。收益法体现了对价格形成过程的这样一种认识：可以将购买房地产作为一种投资，将该投资未来可以获得的所有净收益折现之后累加，用所得结果作为估价对象房地产的价格。30收益法的估价技术路线及应用收益法适用的估价对象：有经济收益或潜在经济收益的房地产，例如住宅、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。但对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性的房地产的估价，收益法一般不适用。31收益法的估价技术路线及应用收益法（报酬资本化法）估价的操作步骤：①确定未来收益期限；②求取未来净收益；③求取报酬率；④选用恰当的报酬资本化法公式计算收益价格。32收益法的估价技术路线及应用收益法应用中的一些问题：1、净收益如何确定。分出租型和自营型。2、报酬率如何确定。①累加法；②市场提取法；③投资报酬率排序插入法。3、收益年限如何确定。33假设开发法的估价技术路线及应用假设开发法理论依据：预期原理，具体为预测的房地产开发完成后的价值减去预测的后续开发建设的必要支出及应得利润后的余额，以此来求取房地产的价值。假设开发法体现的房地产价格形成过程也即估价技术路线是：未完成的房地产的价值取决于它完成后的房地产价值与从未完成到完成阶段所需要增加的各项投入以及相应的利息、利润、税费的差额。34假设开发法的估价技术路线及应用假设开发法适用的估价对象：凡是具有开发或者再开发潜力并且其开发完成后的价值可采用市场法、收益法等方法求取的房地产，都适用假设开发法估价，包括可供开发建设的土地、在建工程、可重新改造或改变用途的旧房等。假设开发法在本质上是一种收益法，在形式上是成本法的“倒算法”。35假设开发法的估价技术路线及应用假设开发法估价的操作步骤：①调查、分析待开发房地产状况和当地房地产市场状况；②选取最佳的开发利用方式，确定开发完成后的房地产状况；③预测后续开发经营期；④预测开发完成后价值；⑤预测后续必要支出及应得利润；⑥测算待开发房地产价值。36假设开发法的估价技术路线及应用假设开发法估价的基本公式为：待开发房地产价值=开发完成后的价值-后续必要支出及应得利润后续必要支出及应得利润=取得税费+后续开发成本+后续管理费用+后续销售费用+后续投资利息+后续销售税费+后续开发利润37假设开发法的估价技术路线及应用假设开发法应用中的一些问题：1、现金流量折现法和传统方法的区别。2、开发完成后的价值如何测算,可采用市场法或长期趋势法求取，也可以采用收益法求取，不能采用成本法。3、后续必要支出及应得利润如何确定。38四、房地产估价报告的撰写（一）封面的具体写作要求：1、七项内容：标题、估价项目名称、估价委托方、估价结构、估价人员、估价报告出具日期、估价报告编号。注意事项：⑴标题要使用“房地产估价报告”，也可以用“房地产抵押估价报告”、“房地产拆迁估价报告”。⑵估价项目名称重点要突出估价对象所在的区位及物业名称，如遇到证载地址与实际地址不符的情况，要进行说明。⑶封面上所写的估价人员要与声明及结果报告中人员一致。⑷报告出具日期要与结果报告中估价作业日期的终止日期一致。39

（二）目录的具体写作要求要求有二级标题的目录，目录中要有页码，目录中的内容与后面报告内容相匹配，特别是所对应的估价报告的页码要求准确无误。40

（三）致委托方函的具体写作要求1.规范的要求：致函内容包括标题、估价委托人全称、估价目的、估价对象及其范围（名称、坐落、规模、权属）、价值类型及其定义、估价时点及其确定理由、估价结果的披露（包括假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值、房地产估价师知悉的各项法定优先受偿款以及抵押价值，总价、单价）、估价报告使用期限（新的要素要求）、估价机构全称、法定代表人、致函日期共11项。41

（四）估价师声明的具体写作要求1.形式上的要求：所有参加该项目的注册房地产估价师的姓名、注册号、签名，最少要有2名（包括2名）2.内容上的要求（1）声明对哪些部分没有或无法进行查勘（2）声明哪些人进行了实地查勘，哪些人没有进行实地查勘（3）声明没有核实或无法核实的内容或证件（4）声明依据的技术标准（5）声明与估价对象的利害关系（6）是否得到重要的专业帮助以及其他（见规范）42

（五）估价的假设和限制条件的具体写作要求估价的假设是指一个估价项目中对那些估价所必要、但尚不能肯定、而又必须予以明确的前提条件作出的某种假定，以及对于由估价目的决定的评估的估价对象状况与估价对象现状不同之处作出的说明。限制条件是指估价结果成立