首单仓储物流公募REITs成功扩募经营业绩超预测完成

目 录TOC\o"1-2"\h\z\u红土创新盐田港REIT：国内首单公募5基金管理人：国内首家创投系公募经验丰富 5原始权益人：背靠深国资委，股东优势强劲 5扩募再添优质底层资产，天然竞争优势凸显 6行业逆周期韧性显现，进入高质量发展 8经营业绩超预测值，运营水平保持稳定 9核心业绩指标超进度完成 9高效运营，经营韧性持续显现 9当前估值与投资建议 风险提示 12图目录图1 红土创新基金管理有限公司介绍 5图2 红土创新盐田港REIT基础设施项目原始权益人股权结构 6图3 现代物流中心项目总平图 6图4 现代物流中心项目位臵图 6图5 世纪物流园项目现状 7图6 世纪物流园项目位臵图 7图7 红土创新盐田港REIT营业收入和可供分配金额（万元） 9图8 红土创新盐田港REIT项目平均租金情况（元平方米月） 9图9 红土创新盐田港REIT项目出租率情况 9图10 红土创新盐田港REIT收入和可供分配金额达成率 9表目录表1 红土创新盐田港REIT基础设施项目情况 7表2 红土创新盐田港REIT租金水平（单位：元/平方米月） 8表3 各产品二级市场表现 表4 各产品估值情况 12红土创新盐田港REIT：国内首单公募2022621（以下简称“红土创新盐田港RT9只基础设施公募RIs。2.530元/10%2022REIT9项目中排名第二，二级市场业绩表现亮眼。2023616REIT之一。经验丰富红土创新盐田港REIT的基金管理人为红土创新基金管理有限公司。公司成立于20146月，是国内首家创投系公募基金管理公司，打造以客户为中心，权益类投资2023630日，公司的公募基金管理规模达221.95亿元，创公司历史新高。作为国内首批公募REITs管理人之一，公司已布局仓储物流和保障性租赁住房方向2只公募REITs，并连续两年荣获深交所“优秀REITs基金管理人”等奖项。图1红土创新基金管理有限公司介绍资料来源：红土创新基金官网，红土创新基金由深圳市创新投资集团有限公司100%领域做了长期的布局和探索，2017基金投资的专业投资管理机构深创投不动产（深圳投资管理和运营经验。1.2原始权益人：背靠深国资委，股东优势强劲REIT盐田港物流有限公司作为扩募的原始权益人。深圳国资委持有深圳港集团100%股权。根据集团官网显示，深圳港集团目前拥有51.5公里岸线、国内外14个港航项目，建设运营89个泊位，形成网络化、多元化、136个保税园区、3个冷链项目，2952022555.1亿元，净资产255.6亿元，营业收入52.4亿元，归母净利润12.8亿元。72万平方米，向海内装箱堆场等物流设施资源与物流综合服务。图2红土创新盐田港REIT基础设施项目原始权益人股权结构100%100%100%100%深圳市盐田港物流有限公司深圳港集团有限公司深圳市人民政府国有资产监督管理委员会（深圳市国资委）基金扩募项目原始权益人资料来源：基金扩募招募说明书，扩募再添优质底层资产，天然竞争优势凸显REIT首发时投资的基础设施为现代物流中心项目，位于深圳市盐AB1仓库、B2仓库、B3仓库、综合办公楼、气瓶站及入、出区盘道和行车道，总建筑32.026.6万平方米。20141）通过将基础设施项目进20222344%99%，租户结构具有较强的产业集聚性。图3现代物流中心项目总平图 图4现代物流中心项目位臵图资料来源：基金招募说明书（更新）， 资料来源：基金招募说明书（更新），图5世纪物流园项目现状 图6世纪物流园项目位臵图资料来源：基金扩募招募说明书，20236REIT4.148亿元。扩募新购入的基础设施项目为世纪物流园项目，主要为港口运营商、国际海运船公司、世纪物流园项目包括1座仓库（含配套办公及地下车库，总建筑面积为7万平方米，仓储及配套部分总可租赁面积为5.2万平方米。表1红土创新盐田港REIT基础设施项目情况现代物流中心 世纪物流园地理位臵深圳市盐田区盐田综合保税区所处行业仓储物流行业项目原始权益人深圳市集团限公司 深圳市田港流有公司运营时间2014年（部分项目于2020年运营）2017年总建筑面积（万㎡）32.046.74总可租赁面积（万㎡）26.615.24仓库可出租面积23.645.09配套可出租面积2.970.15主要租户深圳市田港团 通捷利司资料来源：基金招募说明书（更新）、扩募招募说明书，我们认为红土创新盐田港REIT的底层资产优质，具备天然竞争优势，主要体现在以下几个方面：区位优势明显。两处底层资产均处于盐田综合保税区内，享受出口加工区、保独特的政策服务优势。租户结构优质稳定。产生较大波动。4.7年；我们认为通捷利公司整体财务情况定优质的现金流提供方。租金水平逐年递增20223%。世纪物流园与通捷2022912027531税租金增长率为5%，第四个租赁年度起，租金及综合管理服务费用标准参考可比物业市场平均年租金金额确定。表2红土创新盐田港REIT租金水平（单位：元/平方米/月）首年 第二年 第三年 第四年地上1-6层36.0036.00*1.05=37.8038.63*1.05=39.69市场均价地上1-6层36.0036.00*1.05=37.8038.63*1.05=39.69市场均价地上2层夹层50.0050.00*1.05=52.5052.50*1.05=55.13仓储部分37.5037.50*1.03=38.6338.63*1.03=39.78-配套办公部分50.0050.00*1.03=51.5051.50*1.03=53.05-资料来源：基金扩募招募说明书及2022年年报，行业逆周期韧性显现，进入高质量发展2021租期较长的特点，仍保持强劲稳定的发展，呈现高韧性常态。5个区域级规模且拥（二期已顺利通过验加多元化，由此增强盐田港作为华南地区枢纽港口的战略地位，提升影响力。们认为这将进一步扩大盐深高标仓和保税仓供不应求。区位条件优越、自动化水平高及合规属性良好等特点，备受市场青睐。尤其在长三角、缺口大。我们认为受益于跨境电商需求与国内消费水平回升202251元/平方米月（含37-52元/平方米月（含增值税，不含物业管理费。202295%及出租率的稳定，另一方面也使得更多投资人和开发商将目光投向存量市场。经营业绩超预测值，运营水平保持稳定核心业绩指标超进度完成截至2022年年末，红土创新盐田港REIT基金实现收入11765.5万元，净利润4121.92.3213元；20228694.8万元，单位可供0.1087107%。此外，红土创新盐田港REIT基金分别于2022年4月和2023年4月进行分红，场460085001.31亿97.23%97.76%，持续为投资者提供长期稳定的收益。根据基金2023年中期业绩最新披露，红土创新盐田港REIT基金截至2023年6月底的合并层面收入为6111.4万元，净利润为2273.91万元，EBITDA为4817.68万元，4628.452354.7%。图7红土创新盐田港REIT营业收入和可供分配金额（万元）资料来源：基金21-23年年报和22-23年中报，图9红土创新盐田港REIT项目出租率情况资料来源：基金21-23年年报和22-23年中报，

图8红土创新盐田港REIT项目平均租金情况（元/平方米/月）资料来源：基金21-23年年报和22-23年中报，图10红土创新盐田港REIT收入和可供分配金额达成率资料来源：基金21-23年年报和22-23年中报，注：收入和可供分配金额预测值按季度平分目前看，红土创新盐田港REIT运营业绩的核心指标已超进度完成，资产运营情况始终保持稳健发展。高效运营，经营韧性持续显现1-499%的水平。我们认为这主要得益于：且可调配的仓库配套资源众多，能够较快响应客户需求，为客户提供优质服务；12022年全年进出口贸易量实2023202363099%100%，且两处项目的收缴率均100%20234.51-439元/202240.86元/平方米，租金水平整体维持在较稳定水平。根据基金23年中报，首发资产现代物流中心和扩募资产世纪物流园项目23年上半41.60元/月/38.22元/月/平方米。此外，2223年上半年3%及以上的递增率。20222344%，其他非关联关系租户占比超过56%。2023年上半年，两个基础设施项目共有租户24户，其中前两大租户深圳港集团和通捷利物流公司的租赁面积占比分别达到36%和16%，其他非关联关系租户占比超过47%。我们判断项目总体而言现金流合理分散，后续出现拖欠租金不续租、提前退租等情况的概率偏低。当前估值与投资建议从二级市场表现看，红土创新盐田港REIT较上市以来涨幅明显，周期波动中具备韧性。2023927REIT2.73元。与中金普REIT同属于首批上市产品，该两只产品二级表现在走势、换手率、波动率方面具备一定相似性。整体上看，稳定的出租率支撑仓储物流经营表现稳健，体现出一定的抗周期能力。跌幅 动率 换手率 跌幅 动率 换手率 跌幅 来涨跌幅年化波动率日均换手率 跌幅上市累计涨2022年化波2022日均2022年涨2022年以2023以来的2023以来的2023以来涨上市日期REIT名称类型仓储物流红土盐田港REIT2021-06-2123.56%31.28%1.11%2.57%-4.43%15.31%0.43%0.41%-6.82%中金普洛斯REIT2021-06-2115.67%16.49%0.74%13.93%-6.57%17.62%-18.00%嘉实京东仓储基础设施REIT2023-02-08-0.84%///-0.84%18.80%1.50%-0.84%产业园华安张江光大REIT2021-06-2111.62%22.86%1.21%8.14%-5.13%16.90%1.09%-12.28%东吴苏园产业REIT2021-06-217.35%20.32%0.90%2.82%-7.74%15.04%15.12%0.60%-10.27%博时蛇口产园REIT2021-06-21-6.94%26.09%1.46%10.41%-11.91%0.47%-20.21%建信中关村REIT2021-12-17-30.03%21.45%1.72%-7.40%-34.56%18.81%0.82%-29.33%华夏合肥高新REIT2022-10-10-19.20%/3.14%-14.12%-19.20%11.77%1.27% -5.91%国泰君安临港创新产业园REIT2022-10-13-2.26%/4.69%-3.10%-2.26%14.22%13.96% 0.87%国泰君安东久新经济REIT2022-10-14-1.43%/3.41%-0.23%-1.43%2.16% -1.20%华夏和达高科REIT2022-12-27-9.62%/10.92%0.33%-9.62%13.79%1.77%-9.91%中金湖北科投光谷REIT2023-06-302.20%////17.13%2.31%2.20%高速公路浙商沪杭甬REIT2021-06-214.66%12.00%0.66%-5.25%-8.34%8.84%0.38%-3.26%国金中国铁建REIT2022-07-08-4.30%6.91%1.88%1.91%-4.30%11.15%0.75%-6.09%华泰江苏交控REIT2022-11-15-0.49%/2.89%0.90%-0.49%10.58%1.09%-1.38%中金安徽交控REIT2022-11-22-3.66%/1.06%1.05%-3.66%13.48%14.19%0.69%-4.66%平安广州广河REIT2021-06-21-21.19%10.34%0.81%-5.23%-24.30%0.44%-20.13%华夏中国交建REIT2022-04-28-35.11%6.62%1.89%-10.98%-35.11%14.47%1.18%-27.11%华夏越秀高速REIT2021-12-14-13.70%17.17%1.68%-10.38%-17.29%9.56%0.42%-7.71%生态环保富国首创水务REIT2021-06-2111.75%34.88%2.81%-9.89%-19.83%13.16% 1.29%-11.03%中航首钢绿能REIT2021-06-2111.31%17.81%1.07%-5.02%-8.85%9.43%0.74%0.71%-4.04%能源鹏华深圳能源REIT2022-07-26-0.84%66.74%1.80%13.93%-0.84%13.47%-12.96%中航京能光伏REIT2023-03-29-0.97%////21.17%1.38%-0.97%中信建投国家电投新能源REIT2023-03-290.49%////10.04%10.52%1.88%1.42%1.17%1.64%0.49%保租房华夏北京保障房REIT2022-08-31-13.82%283.67%1.43%-12.81%-13.82%-1.16%红土创新深圳安居REIT2022-08-31-15.45%274.03%1.33%-15.79%-15.45%13.72%0.40%中金厦门安居REIT2022-08-31-17.67%309.94%1.81%-14.17%-17.67%10.97%11.42%-4.08%华夏基金华润有巢REIT2022-12-09-6.34%/3.92%-8.71%-6.34%1.36%2.59%资料来源：、，数据截至2023年9月27日。从估值指标总净值和营运现金流REIT体量中等但营运现金流较为可观。2023年二季报披露最新净值，而根据其2022年年报披露信息，202218.57亿元，新购入资产世纪物流园的3.722.27亿元。其余三只扩募产品，除中金普洛斯于2023年中报披露最新净值外，华安张江光大、博时蛇口产园均为根据2022FFO并FFO进行估计，FFOFFOREIT状况良好，产生了较为可观的营运现金流，即便不考虑世纪物流园，实际上近四个季度REITFFO0.88亿元左右。从相对估值指标上看，红土创新REITREIT的P/FFOREITREIT。种类REITs名称收盘价（元）市值（亿元）种类REITs名称收盘价（元）市值（亿元）NAV（亿元）P/NAV（元）FFO（TTM,亿元）P/FFO（倍）中债REITs估值收益率（%）仓储物流类红土盐田港REIT2.7326.0022.271.171.0424.944.48中金普洛斯REIT4.2682.6373.331.133.6522.624.98嘉实京东仓储REIT3.8919.4517.661.100.7426.245.21华安张江光大REIT3.3432.0728.581.121.2625.564.07东吴苏园产业REIT3.9535.5335.071.011.7520.334.81博时蛇口产园REIT2.3433.2732.141.041.1728.396.00产业园建信中关村REIT2.7524.7528.960.851.3218.795.79类华夏合肥高新REIT2.2215.5415.521.000.7520.645.28国泰君安临港创新产业园REIT5.1710.348.361.240.4324.185.51国泰君安东久新经济REIT3.7518.7715.361.220.8123.095.94华夏杭州和达高科产园REIT2.7013.4914.090.960.5623.895.80保租房类红土创新深圳安居REIT2.6413.2012.551.050.5424.323.95中