土建与精装修交接标准移交管理指引

财务管理制度（试行）编号：LM-ZD-CW01版号：A/1页码：第1页共7页土建与精装修交接标准移交管理指引编制__________日期__________审核__________日期__________批准__________日期__________修订记录日期修订状态修订内容修订人审核人审批人目的为加强集团房地产开发精装修工程管理，为提高精装修工程质量，促进精装修工程进度，降低工程成本，特制定本指引。适用范围本指引适用于一线公司项目开发定位为精装修项目工程。术语与定义无职责4.1一线公司工程管理部具体负责土建工程与精装修工程交接与移交管理。4.2集团精装修管理小组工程口负责监督、检查的指导项目公司的精装修工程交接工作。4.3项目公司工程管理部组织项目部、预算人员参与。关键活动描述土建、精装修交接流程土建施工单位自查：土建施工单位组织人员对土建和安装进行自查，不符要求进行整改，检查依据为施工蓝图、设计变更及国家相关土建验收规定。土建施工单位通知监理公司：土建施工单位以书面形式通知监理公司，监理公司组织甲方（工程部、预算部、技术部、材料装修部）、土建设计方、土建施工方质监部门对土建和安装进行验收，依据施工蓝图、设计变更及国家相关土建验收规定。不符标准开具整改单进行整改。土建整改期：土建整改过程中，监理公司应及时做好跟踪工作，直至整改完毕，符合交付使用标准。监理公司通知甲方（工程部、材料装修部）、装修施工单位进行验收：土建整改完毕，交于监理公司以书面形式通知甲方对土建和安装进行验收，以书面形式办理移交手续。监理公司以书面形式通知甲方及装修施工单位对土建和安装进行逐套验收，以施工蓝图，设计变更及国家相关规定，不符标准的由土建进行整改，整改项目由监理公司鉴定完成。装修施工单位逐套验收合格后签字接收，不合格由土建在限定时间内整改完毕，如仍未按时按质整改完成则由装修单位整改，费用由土建承担，费用多少由甲方依据相关合同确定。土建与精装修交接标准为在招标时明确主体施工单位（土建总包单位）的施工范围，要求该项工作在招标之前确定。各土建总包施工单位在各幢楼号应按合同内容完成的土建，水电安装，内外墙粉刷，外墙面砖和涂料、门窗、屋面防水、阳台栏杆等项目均须达到毛坯房竣工的质量验收标准。各土建总包施工单位对各幢楼号在以上工程项目完工后须组织自检自查，按国家有关各项质量标准提供自检的质量评定表交监理，由监理抽查验收，整改完后由项目公司工程部牵头，组织监理单位，土建施工单位，装修施工单位进行验收，验收合格后移交装修施工单位施工。土建总包需按甲方制定的房屋实测实量要求，在每套房间将建筑1m线、墙体控制线、天花控制线、冷热水管线、电气线路标识清楚，并在墙面标注平整度和门洞尺寸等数据根据工程特点，土建与精装修施工交接界面：关于墙面粉刷：内墙面墙体的双面粉刷每边粉刷厚度严格控制在20mm,按建筑施工图要求留出洞口尺寸；门洞口处全部粉刷压平（包括侧边）；厨房（包括烟道）、卫生间墙面粉刷打毛不压平，其余墙面均压平，厨房、卫生间有上下水立管背面亦须做粉刷，做到先粉刷后安装管道；关于每层户内楼地面：土建单位不做找平层,但混凝土面的平整度应达到质量验收规范要求；关于顶棚：厨房、卫生间顶板及装修图中有吊顶部分(具体范围另行要求)不做处理；其余顶棚均要求土建单位水泥浆加胶抹平，平整度达到国家相关验收标准；关于楼梯：单元楼梯及复式楼梯底板及侧面须按施工图粉刷到位，踏步面层不粉刷；其踏步高度等结构尺寸误差应符合质量验收规范的要求；单元楼梯踏面不做找平，墙面要求土建单位粉刷到底（踢脚处无须留），地砖、栏杆、扶手及涂料由装修施工单位完成；关于防水：二层以上（含二层）的厨房、卫生间、阳台及一层除阳台以外的户内各房间的防水均由装修施工单位施工，具体做法见装修施工图；露台及露天阳台（上面无混凝土顶盖的）全部由土建单位施工到完成面，屋面及露台的防水按建筑施工图设计施工；关于阳台、露台：阳台（不含露天阳台）的防水及地面砖铺贴、封闭阳台的涂料由精装修施工单位完成；露台及露天阳台的防水、地面砖铺贴、栏杆工程均由土建单位施工完成；土建施工单位完成非封闭阳台顶棚的涂料工程、栏杆工程；阳台（不含露天阳台）找平（坡）层由精装修单位施工，外墙面砖由土建施工单位贴至阳台结构层以上3cm；关于飘窗：窗台找平标高要求较窗框底边高5mm，以方便精装修窗台石的铺贴；关于管线（主要指户内）：由土建单位埋设水（含冷、热水）、电（含所有强、弱电）管线到位（严格按装修设计图定位、预埋接线盒）。冷热水管接用水点处管头出内墙面15厚、平外墙面（均指粉刷面）。厨房，洗手间，走道等有装饰吊顶的部位，顶部灯具在楼板下预留电线400mm长，所有2.4米高度及以下（距楼地面）灯具做接地；关于栏杆（主要指户内）：户内临空处、户内楼梯栏杆及外窗防护栏杆均由装修单位施工，具体详见装修施工图；关于预留洞口：空调、脱排、浴霸、燃气热水器其预留洞均由土建单位完成，且土建单位在预留以上设备的相应外墙洞口时应提前考虑与雨污水立管位置是否冲突，并作相应调整，以利设备安装后可以正常使用预留洞口（燃气热水器的预留洞口不设塑料套管）；关于门洞高度（主要指户内）：所有户内入户门、房门、卫生间门、单扇平开厨房门均按楼地面建筑设计标高以上2100高洞口尺寸施工，其余厨房移门均按2150高洞口施工。空洞口高度均按结构圈梁高度预留施工；关于滴水及滴水槽施工位置：外墙所有沿口和板底均按规范要求做滴水线及滴水槽。精装修/土建施工移交根据预先约定的工作内容对土建方完成的工程进行验收，质量有问题的提出限时整改。责任部门：公司工程部负责组织项目部、监理公司、土建总包单位、装修单位及门窗、栏杆等分包单位参与。工作程序：当土建总包单位已按土建/装修交接标准完成全部工程量并自检合格后，通知监理进行移交；监理公司检查满足条件后通知工程部组织各方进行验收；工程部组织项目部、监理公司、总包单位、装修总包单位及其他单位进行办理房屋中间移交验收，要求每户全数进行，形成一户一表（《毛装修房屋土建移交装修移交验收记录表》），要求项目和监理、装修单位和总包需存档各1份，同时，装修单位负责复印1份粘贴在该套房屋的客厅阳台门玻璃上，作为以后复查整改的跟踪记录；装修总包应编制专门的中间移交验收的计划报监理和甲方项目部审批，监理负责抄送知会土建总包；在规定的中间移交期间内，土建总包和装修总包根据移交计划有流水的办理移交，土建总包需积极对移交过程中提出的质量问题进行整改，否则项目部可以直接委托装修总包进行整改，相应费用由土建总包承担；中间移交验收完成后，必须办理移交签字手续，如果超过规定的中间移交验收期间，除结构安全、土建结构裂缝、外墙渗漏外的其它质量责任转移到装修总包，装修总包承担相应的接收后房屋质量责任；中间移交验收按照装修工程交接界面质量验收标准相应规定每户验收并记录，应重点验收土建结构大小头、装修标高控制线、门洞口尺寸、给水管道试压、排水管道通畅和保护、厨卫防水施工质量、空调洞等，同时形成以下移交验收附件：装修总包对照销售一户一图和装修设计图纸，进行一户一图符合性验收；装修总包需和土建总包办理装修标高线确认移交记录；装修总包需和土建总包办理门洞口尺寸移交确认记录；厨卫要求装修总包和土建总包进行蓄水移交试验验收；阳台、露台部位要求装修总包进行排水倒坡验收；给水管道要求装修总包和土建总包进行试压验收；排水管道要求装修总包和土建总包进行排水通球试验；电气工程要求装修总包和土建总包进行通电试亮工作。中间移交接收后，装修总包承担总包管理责任，负责整个装修工地现场的现场出入管理、安全文明施工、成品保护管理、装修分包管理等总包管理职责；移交并不免除总包对工程质量的保修和相关责任，工程部组织监理、总包单位、装修单位就土建及装饰的工作界面划分进行界定，并形成书面文件；对验收中发现的问题，监理公司详细记录整改意见并下发到各施工单位，限时整改；监理公司会同装修单位对整改内容进行验收、签收，不符合要求的须重新进行整改。工作接口及工作周期：主体工程已按土建、装修交接标准完成所有工程内容，并经监理验收合格后组织交接；交接时间包括整改时间每批次应在15-20天内完成。注意要点：为保证精装修施工有足够时间，建议主体工程按批(1-2幢)达到交接标准，就组织相关单位进行验收、移交；验收应按现行验收规范进行，特别是针对房间尺寸、净高、墙面空鼓、裂缝、外墙渗水、屋面漏水、外窗渗水、洞口尺寸等方面要重点关注，发现问题要认真要求各责任单位限时整改；验收过程中发现的问题在现场要做好明显标志；验收应逐户逐套进行，并且严格进行实测实量，其实测实量验收标准见相关工具《土建工程实测质量分户验收记录表》；土建与装修移交时应注意以下几点：初验时由土建单位负责标示每层的+1000标高位置，由装修单位复核各房间几何尺寸、标高、预留门洞的位置尺寸等是否符合原设计要求，由装修单位按土建质量验收标准复查平顶墙面、地坪墙面阴阳角、内墙粉刷等装修单位需要确认的项目。初验时由装修单位检查各功能之上下管道位置是否准确、有否遗漏并检查是否畅通，冷热水管需要打水试压检查。初验时由装修单位检查各功能照明开关、插座及弱电部分的各种线盒是否到位、标高、位置是否有误。初验时由装修单位检查内外墙各功能预留洞口是否正确（空调、脱排、浴霸、燃气热水器）初验时复核门窗是否开关灵活、密封度情况、玻璃有否破损、配件是否齐全、落地门下槛是否捣嵌密实等，按门窗安装质量验收标准确认各分户内外门窗安装质量。初验时所有卫生间、厨房、阳台交接时要求土建单位做盛水实验，由装修单位确认不渗漏。初验时所有卫生间、厨房给排水设备应按照给排水安装工程质量验收规范作给水水压测试、排水通球测试、管线密闭性等相关测试，由装修单位现场确认。初验时土建单位应在地面、墙面弹线标出室内水管位置，由装修单位现场确认。土建施工单位在每幢楼号土建主体、公共及户内部位内墙面粉刷、外门窗安装、屋面及露台防水施工完成，且施工单位质量自检合格后由监理公司书面通知装修单位进行初验。初验后土建存在的问题，由装修单位书面提出并交监理单位，负责落实处理、限时、按质量监督土建施工单位整改，整改完成后由监理公司通知装修单位进行复验，复验合格后为装修与土建正式交接时间。相关资料由监理单位保存。以上验收项目需土建单位提供测试工具及相关配合的，土建单位应提供相应测试工具并协助测试，装修单位应在土建单位测试完成后，现场确认。土建整改根据预先约定的工作内容对土建方完成的工程进行验收，质量有问题的提出限时整改。责任部门：公司工程部负责组织，土建总包单位、门窗、栏杆等分包单位参与，监理公司进行监督。工作程序：监理公司将验收过程中发现的问题当场作现场记录，填写整改通知书，下发给各责任单位，并报工程部一份备查；土建总包单位、门窗、栏杆等分包单位接到整改通知，即安排维修人员进行维修；各责任单位将维修好所有质量缺陷后通知监理验收，监理验收合格后通知工程部、装修单位、材料装修部等相关部门进行验收；对验收未通过部份继续进行整改，已验收合格的各部门进行签收，需成品保护的，做好成品保护，如门窗等。工作接口及工作周期：土建/装修进行交接验收后限时进行；一般问题必须在10-15天内完成，对问题比较大的如外墙渗漏、屋面渗漏、门窗渗漏等问题可适当延长，但不得影响精装修的正常施工。土建与装修移交时应注意以