南京地产行业报告说明书浅述

PAGEPAGE1南京地产行业报告（浅述）目录:１、房地产1。1房地产定义1．２房地产的特征２、房地产的分类２.１根据土地的用途分类2。2按照房屋的使用功能2.3按照房地产的用途2。４根据市场研究的需要3、住宅地产3.1商品住宅的定义3．2产品分类4、商业地产4.１商业地产的定义４．2我国商业地产现状与宏观分析４．3影响商业地产发展的政策回顾4。4商业地产的相关政策回顾5、2009中国房地产百强企业5.1“2009中国房地产百强研究”课题背景５．2２００9中国房地产百强企业综合实力表现5．3百强TOP3的浅析5．４2009年百强企业的城市分布５。５百强企业在南京（附企业清单）6、南京房地产业6.1南京房地产业的概况6.2南京房地产开发业的静态分析—基于第一次经济普查数据的考察６。２。１南京市房地产开发业规模情况分析6.2.2南京市房地产开发业登记注册类型分析6.２。3南京市房地产开发行业资质等级分析６。3重要企业6.3．１南京栖霞建设股份有限公司6.3.2南京金鹰国际6.3。4南京万科6.3．3南京城开６．3.4南京地产企业清单1、房地产1.１房地产定义房地产是指ＨＹPＥRＬINK”htｔp：//baｉke.bａｉdu。ｃoｍ／ｖｉｅｗ/３6１77。htm"＼t”_ｂlａnk＂土地、HＹPERLIＮK"ｈttp://baiｋｅ。ｂaidu．com／viｅｗ／36３７５。ｈtm＂＼t"＿ｂlaｎk＂建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可ＨＹPERＬIＮＫ”htｔｐ：//bａike．ｂaidu．com／ｖieｗ/5０4６3。htm"\t”_bｌaｎk”移动性,又被称为HYPERLＩNK＂hｔtp：/／bａiｋｅ．ｂaｉdu．coｍ／vｉｅw/１09７０．hｔｍ＂＼t"_ｂlaｎk"不动产。房地产可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一.在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态,即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。1.2房地产的特征每一类拍卖标的都有自己的特殊性，这种特殊性是与该类标的物的特性相联系的，房地产有以下几个特点：１.2。1位置的固定性和不可移动性.1.２．2使用的长期性。１。2．３影响因素多样性。１.2．4投资大量性。1。２。5保值增值性2、房地产的分类由于房地产是由土地及地上的建筑物、构筑物构成，对于土地和房屋可以按以下方法分类：2．１根据土地的用途分类,根据《城市用地分类与规划建设用地标准的规定》，城市用地可以分为九类：２．１．1居住用地２.1．2公用设施用地(含商业用地）２。1.3工业用地2．1．４仓储用地2。1．5对外交通用地2.1。6道路广场用地２.1.7市政公用设施用地２．1。８绿化用地2.１。9特殊用地2．2按照房屋的使用功能可以分成八类：2。2．1住宅2.2．2工业厂房和仓库2．2.３商场和店铺2．2.4办公楼２.2．5宾馆酒店２.2。６文体娱乐设施２。2．7政府和公用设施2.2.8多功能建筑（综合楼宇)2.3按照房地产的用途,将其分解为若干副市场：如2。３。1居住物业市场(含普通住宅市场、别墅市场、公寓市场等)2。3。2商业物业市场（写字楼市场、商场或店铺市场、酒店市场等）２。3.３工业物业市场（标准工业厂房市场、高新技术产业用房市场、研究与发展用房市场等）２。3。4特殊物业市场2.3。5土地市场

（各种类型用地市场）等.２。４根据市场研究的需要，有时还可以进一步按物业的档次或等级细分，如：甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、高级住宅市场等.3、住宅地产目前，商品住宅投资占到房地产开发投资的7０％左右。住宅是房地产开发的主体部分。住宅市场是房地产市场的主体部分。3。１商品住宅的定义商品住宅是指房地产开发企业(单位)建设并出售、出租给使用者，仅供居住用的房屋。自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品住宅范围。商品住宅是指开发商开发建设的供销售的房屋，能办产权证和国土证,可以自定价格出售的产权房.3。2产品分类3．2．1可分为高端、中端、低端不同档次的商品住宅。３.２．２按商品住宅的性质分类，可以分为市场性商品住宅和社会保障性商品住宅（经济适用住房、廉租住房)。经济适用住房：是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价,按保本微利的原则确定.廉租住房：是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能,向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。４、商业地产作为一个出现在住宅地产开发之后的地产家族新成员，也是商用地产最重要的成员,商业地产（ｃｏｍｍｅrciaｌpｒｏpeｒｔy）的概念最早出现在中国是2０00年，首先从北京、上海、广州几个经济高度发达地区开始，并逐步蔓延到全国。4。1商业地产的定义商业地产具有地产、商业与投资的三重特性，它既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业.同时，这三方面的特性既相互独立又相互作用,形成了商业地产较为明显的特征-—环环相扣，系统性极强.简单地说,商业地产是一种结合体。首先它是地产与商业的结合体,把不动产范畴与商业类型的两种特性有机嫁接起来；其次它是商务办公与住宅的结合，符合人们的生活快节奏的时代要求;再次它是商业零售与传统百货的结合，开发运营商通过引进主力百货店和世界知名连锁超市来带动其它小商业零售店的这种商业运作模式目前为世界各国普遍采用；此外,它还是贷款与融资的结合体,一个大规模的商业地产项目仅仅依靠银行贷款是无法支撑的，良好的资金链条至关重要，没有支撑后期的管理和运营费用是致命的；最后它是旅游、休闲、娱乐的结合体，一站式的生活配套满足了人们的不同需求，使项目成为一个个附属于城市的卫星城。一个成熟的商业地产模式必然是包括商铺、餐饮、写字楼、娱乐休闲场所、公寓，甚至工厂园区等非住宅形态在内的极为广泛的概念。4．1。1住宅地产、商业地产的推广差异住宅类项目在推广过程中将业主作为主要受众不同，商业地产推广中的投资特点和商业特点表现较为明显，更多地针对投资者为受众。此外,住宅的开发本身可以通过滚动开发的模式回收资金，因而资金压力相对比较轻；而一个大型的商业计划，要通过投资建成商业气氛就要求开发商有雄厚的资金储备和抵御风险的能力，要有大的资金投入，多数情况下,其建设维护成本及单价较之住宅要高出许多。在商业发展成熟地区，一般来讲商铺住宅价格比维持在4：1到5：1之间。这种情况造成了商铺开发及投资总额相对较大,因而风险相对较大,从规避风险的角度考虑，将会出现多个利益主体共同分担风险的局面，因此其相关的利益主体较之住宅类产品明显要多。在商业地产的运作中,最基本的利益主体将由发展商、投资者、经营者、消费者等构成；各个利益主体都有其明显的利益要求，因此，商业地产在推广中必须要根据各个利益主体的不同关注侧重点，选择主诉求点。4.1。2商铺投资商铺投资虽然并不等同于商业投资，但事实上仍占其绝大多数的份额。目前商铺投资方式主要有返租式、自营式两种:返租式投资方式即由大商家租赁商铺并从事商业经营,商铺产权人获得稳定的高额租金回报，投资者无须参与经营管理，收益稳定,因为降低了置业门槛而吸引了更多中小投资者;而自营式投资方式指投资者在投资商铺后是作为商铺的经营者而出现的，投资者必须亲自参与经营管理,收益的稳定性不如返租式，此外对投资者的经营能力也有较高要求.随着近几年中国房地产业的持续升温，商铺地产作为房地产中最具专业化的开发形态，以其惊人的价值提升速度,成为房地产市场中最受关注的投资热点。人们用手中的富余资金购买商铺，然后或返租获取固定回报，或单独出租获取租金，或出售赚取差价，博取更多收益。４。１.３仓库和工业楼商业地产中另外一类是仓库和工业楼.它们占用土地的面积较大，可分割成小块空间以租给零散的租客，也可大面积地租给主流租客.投资仓库或工业楼的优点是:首先，业主只须负有限责任,通常只负责大楼结构和屋顶之维修,而租户则须负责内部的维修等事宜;其次，业主只须支付大楼立体结构的保险费用,而租户则须支付其他所有开销；最后,购买仓库或工业大楼的投资者通常可以用较少的头期款即可获得贷款,用最少的投入(包括头期款）而获得最高的利润,这是一切投资者遵循的守则。投资仓库或工业大楼也有明显的局限：例如,环境保护方面的要求甚严，业主在这方面必须谨慎，尽量避免连带责任；此外，如果分割成小块空间出租给分散的租客，通常签署租约不会太长，租客流动性大，导致费用增加，也容易产生收租困难、资金周转不灵等问题；也要考虑到,若租给主流租客,固然带来稳定的租金收入,但若主流租客移出他处，则会造成整个仓库或工业楼100％空置。4．２我国商业地产现状与宏观分析4。2.1我国商业地产现状20０0～２0０7年是我国商业地产行业保持持续快速增长的几年。据国家统计局统计，2０07年全年商业营业用房投资达２775。6亿元,增长率为17。9%，基本维持了２006年增幅１7．３%的水平。可以看到,20０1~2007年商业营业用房投资增速比较稳定，保持在１５.4％～３9．５％之间，可以认为市场已进入稳定发展时期。2０00~2０07年的８年期间,商业营业用房投资额及增长率见表7－１和图7-１。2007年全国办公楼投资达1036．9亿元，增长率为１1．７％，与2０06年增幅21．６%的水平相比下降了9。9个百分点。办公楼投资额从2000年的—１2.１%增长速度,到2０03年超过33%的增长速度，直到200７年的11。7%发展速度,可以初步论断公办楼投资市场从２00０年开始的高速发展阶段逐步转变成目前的平稳发展阶段.20００～２00７年的8年期间，办公楼投资额及增长率见表７—2和图7－2.商业营业用房和办公楼的主要资金来源有国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金。如表7－３所示,２0０７年我国房地产企业的资金来源方式主要还是依靠银行信贷融资，其次是股票与债券等金融工具的融资,而利用外资的融资方式目前在我国还刚刚起步，所占比例并不大。目前我国商业营业用房和办公楼所采取的投资模式和其他用途的房地产类似,主要以银行信贷为主，债券、股票、信托及基金等作为辅助方式。融资渠道狭窄、过度依靠银行信贷是我国目前商业地产融资市场面临的最大问题,这种问题在短期内很难改变.从２007年开始，为了抑制国内流动性过剩以及固定资产投资增速过快的问题,同时为了防止局部资产价格泡沫膨胀,央行开始执行从紧的货币政策，使得以银行贷款为主要融资方式的商业地产行业将面临一定的贷款限制，建立多元化融资方式成为未来相当长一段时间内行业融资的发展方向.目前房地产信托、基金等国外运用成熟的融资方式在我国刚刚起步，相信也会有较大的发展潜力。4.2.22008～2００9年中国商业地产发展趋势从２00７年下半年开始，深圳、北京、武汉的等大城市的商品房价格开始回调，进入2008年后,国内房地产市场的成交量急剧萎缩。由于银行信贷紧缩导致的房地产企业资金链的紧张，对整个房地产企业造成了显著的影响，商业地产作为其中的一部分,会发生怎样的变化呢?2008年商业地产发展趋势可以总结为以下七点。4。2。2．1由于金融危机的影响全球商业地产行业投资下降，我国商业地产发展较为稳定由于全球性的金融危机以及美国次贷的影响，２00８年上半年，全球商业房地产交易量比上年同期下跌４1％，投资额仅有２360亿美元.２００7年上半年,全球商业房地产交易量曾达到历史最高水平,但2008年上半年同期却下跌了41%。造成交易量下降的主要原因归结于全球金融危机导致信贷市场的不稳定，同时随着全球商业抵押担保证券市场的崩溃以及借贷成本的普遍提高,借贷成本增加的幅度也不小.贷款渠道在减少,借贷成本却在增加，结果是那些融资比例较高的投资者纷纷退出了市场。我国商业地产行业的发展总体而言是较为稳定的,20０7年全年商业营业用房投资达27７５.6亿元，增长率为１7。9％;全国办公楼投资达10３６。９亿元,增长率为１1。7％.同时20０7年全国商品销售零售总额的增长幅度达到１6。8%，可以说保证了市场有一个持续、稳定的发展态势。进入2008年,我国商业地产行业在经过前几年的高速发展后，目前也暴露出不少的问题,值得我们去研究。其中比较突出的问题有两点.一是商业地产空置率有上升的趋势。２006年1～11月份，北京商业地产投资同比增加１1８％,但三年以上空置率也在一倍以上，导致这种情况的主要原因是国内商业地产开发企业在开发模式的顺序上产生了错误。一般而言,商业地产的开发模式是先招商再开发，而国内的不少企业却是先开发再招商，再加上企业的招商层次和水平参差不齐,产生较高的空置率也就不足为奇了.进入200８年以来,北京的商业地产处于一种“火热”的状态.在此期间，西单大悦城、华贸商城、万贸购物中心、龙德广场等大型的商业地产相继进入市场。然而，与火暴开业截然不同的是,很多购物中心在开业后入住的商户寥寥无几，商场内空置率极高，并且客流量也少得可怜。奥运前北京商业地产的投放量呈现了井喷的趋势，出现这种现象的原因是因为对奥运给消费市场带来的影响预期很大,从而加大了投资.但目前看来,奥运带来的这种消费增长是有限的，预期有些过高。二是一方面商业地产的有效供应量缺乏，另一方面很多商业地产的物业在贬值。造成商业地产物业贬值的原因是多方面的,主要包括城市规划不到位、商场自身定位不准确以及运营不善等。一个大型购物中心的建设需要考虑到交通、人流等各种因素，需要政府统一的规划，但是现在政府在很大程度上只把这些作为招商引资的一个项目,对商场以后的经营关注得很少，相应的规划也不到位,缺乏一种长远的意识，就形成了一些商场扎堆开业的情况,这也大大减低了商业地产有效供应量.同时商业地产是集地产、金融和经营于一体的一种商业模式,这就要求从业者具有相关的知识储备,目前商业地产的人才很匮乏，这也是很多商业地产项目运作不成功的原因。4.2.2.２商业住宅市场的不景气导致了房地产企业考虑进入商业地产市场,商业地产的租金有上升的趋势进入2008年后，住宅市场交易量呈现加速下降的趋势,大多数消费者采取持币观望的态势，在这些消费者心中，已有对目前房价还要进一步下降的趋势预测.交易量的下降导致了房地产开发商的资金回笼产生一定的困难，而前期由于高房价所赚取的利润大部分已换作公司储备土地,所以紧张的资金链使得开发商对进一步开发新的住宅采取了谨慎的态度。可以说，在未来3～５年间，我国商业住宅供应十分充足，住宅市场开发空间非常有限。而消费者对商业地产的需求却呈现快速增长的趋势，城市化进程的加快也为新型商业和商圈形成提供了可能性.商业地产具有回报率相对稳定、适合于分散风险的特性，在未来的一段时期内一些房地产企业可能会进入商业地产市场。截至20０8年第三季度，高端商业地产整体租金呈现明显上升趋势,在北京地产市场整体进入一个困难期时，商业地产的投资回报率仍维持在7％~8%。在未来的两三年内，商业地产依然有很大的发展空间，也将成为地产投资者、开发商关注的焦点.一方面是租金的不断上升，另一方面却是商家越来越难找到理想的商铺。以餐饮企业入驻较为活跃的北京东部地区为例,建外ＳOＨＯ、簋街等商圈几乎平均每个月都有一家店开张,越来越少的好铺位和越来越高的房价都让餐饮企业租赁经营地点更加“一席难求”。据了解,目前北京最热的商圈铺位已达到每平方米每天30元,而王府井、国贸、北展、中关村等商圈的铺位租金每平方米每天约在10元~２０元之间。４.２。2.3经营模式的升级速度加快，商业地产由开发转向运营时代经过快速发展时期之后，商业地产的经营模式升级速度加快，商业地产由发展初期以“产权式商铺”为主要销售手段开始逐渐向持有经营模式转变。随着近几年不少开发项目的失利，商业地产开发商更多倾向于专业化和国际化的操作。因此商业地产也逐步回归理性,将更多地追求商业运营价值和不动产稳定收益。目前，已有不少开发商改由自己持有物业，而不是整体出售项目。中国商业地产联盟2007年年初对６9９家商业地产开发商的网上问卷调查显示，选择“只租不售"模式的达到了３9%，而在2０06年的调查中这项指标仅为21．4％(见图７－3）。随着商业地产的理性化发展、实力雄厚的开发商的进入，以“产权式商铺”为特征的经营模式的比例将逐渐缩小，“整体出租、整体经营”策略将更多地受到欢迎。因为“地产＋商业”运营模式从整体上保证了所有权和经营权的统一，特别是对地产资源和商业资源进行了高度整合，分工明确,实现了双赢。不过这一模式的缺点是地产和商业双方是松散联盟,合作关系比较脆弱,同时来自资金方面的压力也会比“产权式商铺”模式大很多。4.2。2。４地产开发商与商业运营商互相渗透，跨业经营模式初现我国商业地产发展迅猛，目前商业地产中的常见模式有两种。第一种是地产开发商占主导地位,地产开发商除完成地产开发外，还参与项目选址、商业运营商的选择，并主导整个运营过程的资本运营；第二种是商业运营商占主导地位，指商业运营商除完成商业运营外，还参与地产开发(主要是商业选址、商业设计和商业规划)，并主导整个运营过程的资本运营。万达集团的“订单地产”模式是第一种模式的代表,而颐高公司的颐高模式是第二种模式的代表，两者的差异参见表7-4。万达集团采用商业和房地产开发相结合的“订单地产”模式，通过和沃尔玛、时代华纳等12家跨国商业连锁企业签订了联合发展协议，在全国各大中城市投资建设万达商业广场项目.20０7年1０月，万达集团自创品牌“万千百货”在哈尔滨率先开业，并公布了“未来5年内将开新店4０家,1０年内争取开新店150家”的庞大计划；２007年11月，零售业巨头北京华联集团宣布，将其旗下上市公司华联股份主业由零售业转向商业地产。２0０７年发生的这两起事件可以说是商业与地产互相渗透的两大标志性案例。随着新世界发展、九龙仓、凯德置地等知名财团进入中国内地市场，预计这一模式在20０8年继续向深度发展，并深刻改变商业地产的开发格局。4．２.２。５购物中心零售模式成为主流,餐饮及休闲业态发展快速过去百货公司一直是零售模式的主流,以百盛、SOGO、中友为百货公司的典型代表.随着２0０6年之后大量以购物中心运营模式为主的新商业项目开业，如新光三越、四季商城、西单MＡＬL,购物中心已成为零售业的主流模式。２00７年，北京有大约200余万平方米的商业项目以购物中心形态出现,占同期商业地产开发和运营总量近六成。伴随着大量新项目开业，国内一些传统百货店先后进行了类似的购物中心化改造，2０07年4月,全国最大的单体百货店新光天地在北京开业，建筑面积达１8万平方米。该店以“统一收银、厂商联营”的百货模式为主，同时还引入众多独立品牌店和餐饮休闲业种，成为近年来百货公司购物中心化的典型案例。随着城镇居民收入水平持续提高,消费类型由需求型快速向享受型方向转化，因此餐饮及休闲业态增长迅速,担当了消化商业地产面积的重要角色.大量商铺面积即将开业，但诸多新开业项目位于非中心商业区域,因此需更多考虑引入餐饮及休闲业态提升项目自身吸引力，所以大量非中心位置的商铺开业将对餐饮及休闲业态的发展产生更大推动作用。４.2.2。6外资商业抢占中国市场，迎合中国消费升级浪潮改革开放以来中国经济蓬勃发展,消费结构不断升级,城镇居民的消费层次有所提高。外资企业也看到了中国发展带来的巨大商机，不断加大对中国市场的资本投资金额,特别是在商业地产领域。国家统计局数据显示，20０６年境外资本投资中国房地产的金额达到4０0亿元，比上年增长55．2％，其中外商直接投资额为３０３亿元,占当年外商总投资的７5。8％（参见表7－5)。2006年，建设部联合其他五部委下发了１7１号文件,首次以立法的形式表明了中国政府对外资进入的准则,提高了外资进入的门槛，此举对于一些中小基金造成了一定影响,但对于目前商业地产市场上主流的外国基金而言，由于其拥有强大的资金实力,只要成立项目公司,保证资金到位就可以继续运作。而20０６年政府一系列打击投机、有针对性地调控住宅市场的政策，也推动了海外基金在中国的投资日益由火热的住宅市场转向稳健的商业地产市场。２007年1１月１日，印尼力宝集团旗下的乐宾百货中国第一家店在天津开业，这个占地面积１0万平方米、集百货与餐饮于一体的综合型商场，也是乐宾的中国旗舰店。与此同时,日本永旺集团和韩国乐天集团也都在加紧筹备其在中国的第一家购物中心。4。2.2．7大公司战略性进入商业地产领域，逐步形成核心竞争力随着商业地产2006年在调整过程中的进一步成熟,市场的竞争压力不断增大，加之外资的进入和政策的不断收紧,中小企业逐渐边缘化,商业地产成为行业巨头表演的舞台.200６年，很多中小开发商已经无力在商业地产市场中搏杀。杭州的太平洋商业中心建设了6年时间,由于资金压力迟迟无法完工；成都熊猫城更以二期卖地的方式来缓解一期资金压力。而在中小开发商苦苦挣扎的同时，大企业扩张步伐却不断加快.2０0６年万达在全国开工40０万平方米,其中商业地产超过了20０万平方米,这是其商业地产面积首次超过住宅，正力争未来成为一家以开发商业地产为主导产业的公司。由于拥有雄厚的资金支持和丰富的管理运营经验,大企业有实力进行大项目的操作,随着其在市场主导地位的加强,市场中大型项目的供给也开始呈现加速趋势。如北京在20０６年完工并计划2007年开业的410万平方米商铺中,以购物中心模式运作的商铺为２0８万平方米，占总面积的6８．３％，CBD的新光三越百货和新世界百货、金融街购物中心、西单ＭALL以及美罗城等大型项目将高调入市.４．3影响商业地产发展的政策回顾影响商业地产行业发展的因素分析和其他房地产行业一样，商业地产企业是处在地产价值链的中心环节，其他主体部门围绕着地产企业发挥着影响作用（见图7-4）。参与价值链中的主体对地产行业发展的影响各不相同,但主要可归纳为两个方面，分别是需求方面和成本方面，下面逐一进行分析。4．3．１需求方面分析影响商业地产需求量的因素是多方面的，诸如国民经济发展水平、城市区域经济发展水平、商业地产本身价格、消费者收入水平和消费结构、区域发展程度、城市商业繁荣程度、消费者对未来的预期、商圈氛围、住宅小区的密集度、区域商业繁华程度、城市居民生活态度等。在这些因素中,有主次之分、直接和间接之分，每种因素的变化对商业地产需求量的影响程度是不同的。目前影响我国商业地产的最主要的影响因素有两点,分别是收入需求和投资需求。第一,收入需求对商业地产的影响。我国城市化率的提高对商业地产的发展有直接的推动作用。改革开放的３0年间,我国的城市化水平不断提高，2007年我国城镇人口达到5９379万人,比上年增长２。9％。城市化水平的提高导致了广大居民更多的商业需求，推动了商业地产行业的快速发展（见表７-6和图７-５)。人均收入水平主要体现了商业活动的繁华与否和居民支付能力的高低。很显然，人均收入水平和商业地产需求量呈正方向变动.人均收入水平高，则对商业地产的需求量大；反之，则对商业地产需求量小。近年来城镇人均可支配收入保持１0％左右的增长，许多家庭有逐渐强烈的商品消费意愿（见表７-7和图7-6)。消费需求结构的升级也是带动地产行业快速发展的因素之一.近年来城镇居民消费的恩格尔系数不断下降，人们的生活水平不断提高，居民不仅仅有满足基本的生活资料的需求,现在对文化、生活等方面也有了更高的要求。在这种趋势下，商业地产行业也被推动向前发展(见表7—8和图７—7）.第二,投资需求对商业地产的影响。由于经济的长期增长,贸易顺差不断扩大，外汇储备不断增加，国民财富相当充裕，货币供应长期宽松（见图7-８).央行近期曾１1次提高存款准备金率，5次提高利率，显示了流动性过剩的严峻局面.而商业地产行业作为回报率比较高的行业之一，也吸引了国内外大量的流动资金。同时投资房地产转手率低，波动性小,是对宏观经济相对安全的过剩流动性容纳空间。从亚洲各国经验和我国的历史来看,房地产的价格波动也远低于股市的震荡.一般而言，投资压力来自两个方面：一方面是国内的投资需求，一方面是国外的投资需求。国内的投资需求来自于流动性过剩、地价房价上涨的预期等因素。目前,我国一年期的存款基准利率由2008年年初的2.52％上升到3．8７%,一年期贷款利率由２008年年初的６.12%上升到７．29％，而200８年4月居民消费价格指数为1０8．5，实际存款利率为负值,大量的居民储蓄存款和社会闲散资金需要投资渠道。而商业房地产作为收益稳定、保值增值的投资品种,满足了多方的投资要求.同时房地产价格的不断上涨也是推动商业地产投资不断加大的原因之一。1998年以来房价的持续上升，实质上是房价上涨的预期不断自我实现。数次关于房地产市场是否存在泡沫的大争论,最终都以房价继续上升告终。预期不断自我强化,使得投资者加大商业地产的投资行为.同时政府的部分政策为这种不断强化的预期推波助澜，如最严厉的耕地保护政策.耕地保护原本是无可厚非的基本国策，但政府和媒体过分渲染土地资源紧缺,怂恿了开发商买地囤地的行为.实际上,建设用地短缺虽然是现实，但除了深圳等少数城市，各地还没有到无地可供的地步。另外,一些地方政府官员发出房价必降的豪言壮语，最终房价不降反升，也削弱了某些地方政府的公信力,进一步强化了“房价必涨”的预期.预期推动的房价上涨反过来助推预期实现,形成了一定的房价泡沫。除了影响本地投资需求的因素,人民币升值也使得国外的投资资金大量进入我国房地产投资领域。人民币升值意味着经济增长和本币购买力上升,宏观经济的向好伴随着房地产开发投资的上升和房地产需求的扩张.人民币升值引发投资者在国际范围内超配以人民币计价的资产，包括房地产.普华永道2０0７年７月的研究报告显示，房地产行业并购金额从2006年同期11亿美元猛增到３３亿美元，并购数由4１起增加到７４起,在各行业中并购增幅第一，并购交易数居第二，并购金额居第三。可见国家的限制措施没有改变外资进入房地产行业的热情。人民币升值是预期逐步实现的过程，长期升值的预期使投资者选择长期持有保值增值的房地产。国家为了防范房价上涨偏快和资产泡沫,已经采取了外汇管制等手段限制外资进入房地产行业.管制有利于鼓励外资长期持有房地产，防范了房价上升过快引起泡沫破裂和金融危机，实际上是有利于行业长期向好的良性调控措施.４．3。2成本方面分析房地产企业的成本包括土地成本、拆迁补偿费、建安成本、资金成本和房地产开发税费等。近年来，除了建安成本变动不大外,毛地价、拆迁补偿费、资金成本、税费等都不断上升.房地产市场的垄断属性和产品供不应求使房地产企业有能力将抬高的成本顺利转嫁给消费者。商业地产行业的成本方面包括非常广泛,在这里只能列举最为重要的几点进行论述。第一，土地的限制与供应短缺。土地是房地产开发过程中最重要的生产要素。我国实行最严格的耕地保护制度,耕地净减少和建设用地占用耕地不断下降。政府号召在２020年前死守1。2亿公顷耕地红线,但20０6年底全国耕地总量已经只有1.2１８亿公顷，因此，202０年前年耕地减少不过13.33万公顷.退耕还林、还牧也要占用一部分耕地，估计２０2０年前占用耕地造成的新增建设用地供应只有7万公顷。我国的城市大多位于平原地区,周边大多是农用耕地，其他类型的土地很难转换为城市建设用地。2００６年，建设用地占用耕地占建设用地净增加的７8％,即使考虑到未来会加大盘活存量土地的力度，占用耕地占建设用地净增加减少到5０％,2０2０年前建设用地年平均净增加也不过13．8万公顷,远低于200２～2００6年的水平（见图７—９）。

同时土地的出让目前是在政府的监管之下。更加透明的土地“招拍挂”方式确实有效地杜绝了“暗箱"操作，同时把土地腐败中个人、某一团体或开发商的收入转化成国家的利益.但“招拍挂”需要通过发布公告、接受申请、竞价拍卖等诸多程序，比起20世纪９０年代出让土地的速度更慢，手续更加复杂。更何况为了保证国家利益的最大化，政府还在“招拍挂”前提下加一个“限量供应”。２00３年“8·31”大限后,全国房地产企业购置土地的面积同比增速就由2003年的４０%左右迅速下降到10%以下,２005年后政府加强了“招拍挂"和土地管理，土地供应持续１７个月同比负增长，土地供应短缺一览无余。第二，商业地产企业融资成本的上升。20０7年上半年，国内贷款占房地产资金来源的２2％，其他资金来源中的定金和预付款大多来自银行按揭贷款支持,自筹资金的一部分也间接来自银行,几项合计,估计房地产投资5０%以上的资金来自于银行(见图7-10）。而伴随着我国执行从紧的货币政策,以银行贷款为主要融资方式的商业地产行业将面临前所未有的资金压力。同时随着近来连续的加息与提高准备金率,一年期贷款利率由2０0８年年初的6.12％上升到７。２９％，商业地产企业的融资成本越来越高。所以，一方面,国家收紧房地产信贷；另一方面,房地产开发的社会化融资难成主流,房地产企业的融资成本水涨船高。第三，房地产企业税金水平的上升。伴随着融资成本的增加，商业地产开发企业承担的税金也一路走高.房地产开发企业承担的税金，包括城镇土地使用税、印花税、营业税和附加、土地增值税等.国家为了控制房价上涨和投资过热，曾多次增加房地产开发企业的税金，特别是在2007年强调严格按照超额累进税率征收土地增值税，市政配套费、勘察设计费等开发税费也不可能减免,房地产开发企业的税费成本水涨船高。4.4商业地产的相关政策回顾2001年以后，国务院、建设部、国家税务局等出台了一系列涉及商业地产以及房地产的相关政策法规,为了更好地归纳总结这些政策法规,下面按照政策类型分别进行简述。４．4.1房地产行业调控：行业方针和制度建设政策我国城镇住房制度改革拉动了内需，帮助宏观经济走出1998年金融危机后的困境。城镇住房改革承认住宅是商品，催生了今天的房地产行业。而房地产业的高速发展，又带来了一系列的问题，国务院、发改委等相关监管部门为了更好地促进产业的发展,从2０03年开始制定和出台了不少行业方针和制度建设政策(见表7－9).

在一系列政策措施中，不乏对整个房地产行业影响深远的政策措施。2０06年5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,会上提出了“重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房；进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用,有区别地适度调整信贷政策；合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长；加强房产开发全过程监管,制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为；规范发展经济适用住房,积极发展住房二级市场和租赁市场；完善房地产统计和信息披露制度,增强房地产市场信息透明度”共六条意见(即“国六条”）,正式拉开了房地产调控序幕。“国六条"是200６年中央指导房地产市场的纲领性文件,明确了房地产宏观调控的目标和方向，２006年，建设部、国土资源部、银监会和国家税务总局等相关主管部门针对房地产市场出台的各项政策措施均以“国六条”为纲,是对“国六条”的具体贯彻落实。4.４．2商业房地产行业调控：金融政策从２003年6月开始，中国人民银行就采取一系列措施来抑制房地产市场发展过快的问题(见表7-10).经过200７年中国人民银行5次上调存贷款利率，11次上调准备金率,２0０8年初我国一年期的存款基准利率由年初的２。5２％上升到3。８7%，一年期贷款利率由年初的6．1２％上升到７。29%。贷款利率的上调进一步紧缩了银根，虽然由于对市场前景看好，房地产的投资增速没有受到大的影响，但在房地产融资仍然主要依靠银行贷款的情况下，土地新政的出台连同银根对地产的紧缩，抬高了房地产行业的准入门槛，资本在地产业显现力量，进一步推动了大型企业在房地产市场中领导地位的建立。２０07年下半年，中国人民银行分别在8月22日、9月15日和12月２1日３次上调存贷款利率，一年期贷款基准利率上调0。18个百分点，一年期存款基准利率上0.2７个百分点。可以说，从2006年开始我国一系列以利率工具作为控制经济过热的货币调控政策，起到了一定的作用.但随着2０08年以来深圳、北京、武汉等大城市住房价格下调，以及成交量不断萎缩的局面，中国人民银行也开始调整其货币政策.在2008年９月1６日与１0月９日，中国人民银行两次下调存贷款基本利率；2008年10月22日，央行和财政部出台了一系列救市方案,主要内容包括居民首次购房最低首付比例减至20％(原比例为3０％）；个人买卖住房暂免征收印花税（原比例为0.０5%），免土地增值税；个人住房公积金贷款各档次利率下调0.２７个百分点;首次购买90平方米以下住房契税下调1％（原全国税率为3％，北京为1.５%）。4.４。３商业房地产行业调控:土地政策表７—1１列举了2002年以来我国针对房地产行业,包括商业房地产业的主要土地政策措施以及简要内容.其中2００２年5月由国土资源部颁布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》无疑是改变整个房地产行业的最重要的一项政策措施,摒弃了之前在房地产行业中的土地“暗箱”操作,使其更加透明化；同时，把土地腐败中个人、某一团体或开发商的收入转化成国家的利益,形成了土地的国家垄断。200４年颁布的《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》与《要求半年内暂停将农用地转为建设用地审批》意见限制了农用土地转非农建设（包括房地产开发）。比如,规定半年内暂停农用地转非农、控制建设用地的审批等，这些措施的直接效果也是减少住房的供给,并使土地价格上涨；同时,央行进一步控制对房地产开发的信贷资金,要求商业银行将开发商项目资本金比例从20％提高到３5％以上.2007年1０月9日,国土资源部公布了经过修订的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部部长令〔200７〕39号，简称３9号令）,其中明确规定：“未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。”该法规于2007年11月1日起正式实施，可以说是对2002年出台的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的有益补充与完善。虽然从中长期看,这一规定可能会影响土地供应量，进而在未来进一步加剧商品住房的供需矛盾,但是它也会进一步加快行业整合的速度。今后资金实力有限的小开发商将越来越难以通过“招拍挂”的方式获得土地.５、20０9中国房地产百强企业5．１“2009中国房地产百强研究”课题背景“200９中国房地产百强企业研究”由中国ＨＹＰEＲLIＮＫ”hｔtｐ：/／www.soｕfun.coｍ/"＼ｔ"_bｌａnｋ＂房地产业协会、国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院四家机构共同主办,从新的研究方法体系确立、数据采集整理到指标计算分析，历时半年,对中国房地产市场上数百家开发企业和策划代理企业分别进行了科学严谨的研究,完成了“２0０９中国房地产百强企业研究”与“２0０9中国房地产策划代理百强企业研究”。这是中国房地产ＴOＰ10研究组自2０0４年来连续六年对中国房地产行业优秀企业群体的又一次客观、公正和全面的最新评价。5。2２００９中国房地产百强企业综合实力表现百强研究报告显示，2008年全国商品房销售额２４０71亿元，同比下降19．47％；同期百强企业的销售额为5244亿元，同比下降3。93％，降幅低于行业水平１5个百分点。伴随全国商品房销售总额的下降，百强企业２008年的市场份额达到2１.79％,较上年同期增加3．3５个百分点,市场份额明显提升,实现过去5年来的最高水平；从发展趋势看，百强企业的市场份额呈现出加速增长态势，行业集中度进一步加强。位列百强的企业为何能逆市成长？5．2.１市场份额：百强企业跑赢大势，市场份额逆市扩大去年，全国商品房销售额２４071亿元，同比下降了1９。47％;同期，百强企业的销售额为５2４4亿元，同比下降仅3.９３％，高于行业水平15个百分点。同时,伴随全国商品房销售总额的下降，百强企业20０8年的市场份额达到２１。7９%,较去年同期增加３．35个百分点，市场份额明显提升，实现过去5年来的最高水平；从发展趋势看，百强企业的市场份额呈现出加速增长态势，行业集中度进一步加强。其中，综合实力TOP10企业市场份额的提升更为显著，２０08年市场份额达到7。7８%，占百强企业市场份额的1/3强.5．２。２规模与效率:资产增长质量更高，运营效率有所下降规模与效率是企业向前发展的双驱动力，规模经济的获取离不开高效率的经营管理。百强企业20０8年的总资产规模均值为1７１。０３亿元，较2００７年增长22。39％；净资产均值6９．88亿元，同比增长３9。5５%,百强企业净资产增长率首次超过总资产增长率。受资产增长快于收入增长的影响,百强企业2008年的总资产周转率、流动资产周转率双双出现下滑，总资产周转率为0.35，同比下降25.53％;流动资产周转率为0．４6，同比下降２0.69％。同期,存货周转率仅为0。４4，同比下降了２5。4２%。5．２．３盈利与成长：百强企业净利润增长，成长能力领先同行2008年，百强企业平均实现净利润8．17亿元，同比增加8。3２％,增速显著下滑。行业领先企业的净利润表现依然突出，２008年净利润超过1０亿元的百强企业有万科、中海、保利、合生、龙湖、远洋等１7家，较2007年增加了２家.5.2。4负债与融资：偿债能力继续提升，现金流量意外改善在过去一年里,百强企业的资产负债率从20０7年的６7．16%下降到６5。15％，下滑2.０1个百分点；扣除预收账款后,百强企业的资产负债率进一步下降至４7.1５%，企业的长期偿债能力继续提升。同期,百强企业的流动比率同样保持稳定,三年均值为1。97，流动资产对流动负债的保障能力也比较强.另外,受外部经营环境影响，企业现金流入减少，但因开发计划调整等，购买经营所需商品、接受经营所需劳务等的现金流出也同样减少，而且减少的幅度高于现金流入减少，使得经营活动产生的现金流量净额变为负2.04亿元,较上年增长7。5４亿元,经营现金流量净额状况改善明显。与开发规模缩减相对应,百强企业2０08年的筹资现金流量净额均值下降了6５。2１％至９。15亿元。企业现金及现金等价物基本保持稳定,2０0８年均值为19.９9亿元。５．３百强ＴOＰ3的浅析万科、中海、保利三家公司在中国房地产企业业绩普遍下滑的情况下,保持了规模大、盈利能力强、成长稳定、稳健性好、营运效率高等良好表现，位列中国房地产企业综合实力前三甲。20０８年，中国房地产市场受金融危机的影响,呈现下滑趋势。但百强企业克服了影响，销售业绩保持稳定，仍以优于行业水平的表现跑赢大势。其中，万科的销售额接近5０0亿元，保利地产销售额甚至首次突破200亿元大关，达到2０5亿元,同比增长了20．37%;中海的销售额增长率也超过10个百分点.同时,这三家企业在市场中的地位也更为显著.万科的总资产规模已接近120０亿元，无疑成为众房地产企业中规模最大的一家,同时，万科2008年销售额占全国商品房市场的比重达到１．9９％，在中国房地产企业中也是占市场份额最高的。规模紧随其后的中海和保利总资产亦都在500亿元以上,位列第三的保利追赶速度尤其快，市场份额由20０7年的０．５8%大幅提升到２008年的0。8５%,增长非常显著。５.4２0０9中国房地产百强企业综合实力表现房地产1０0强的地区分布总部城市百强公司数浙江１７上海1７北京15深圳1４广东1０福建７重庆4湖北4江苏3山东2河北２辽宁2四川1广西1吉林１5.５百强企业在南京２0０9年的百强企业企业中,南京有2家企业上榜，分别是南京栖霞建设股份有限公司,排名第４9名；翠屏国际控股有限公司，排名第8３名。百强企业中在江苏有分公司或者项目的公司有３9个，详细信息见表:２00９中国房地产百强企业—在江苏。2009中国房地产百强企业-在江苏序号公司总部公司性质主营业务排名网址1万科深圳上市公司住宅地产１ＨＹPEＲLＩNK”http：/／nj.vaｎke。ｃｏm/"ｈtｔp:／／ｎj．ｖａ/2中海地产香港港资上市公司住宅地产、商业地产2ＨＹPERLIＮＫ＂ｈｔtｐ：//ｎanjing。cohｌ.com/”http：/／nanjiｎg．ｃoｈl。ｃoｍ／3恒大地产集团广州民营集团地产开发、物业管理、房地产规划设计6HYPEＲLＩNＫ＂ｈttp：/／wｗｗ．evergrａｎde。cｏm．ｃn/”http:／／wｗw。ｅ／4万达大连民营集团商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货7HYＰＥRLIＮＫ"http://ｗｗｗ．wanｄa.ｃom．ｃn/index.ａｓｐ"http：//ｗｗw．wａnda。ｃom．cn/ｉｎdex。asp５绿城房地产集团杭州外商独资上市公司住宅地产8HYＰERLINK＂htｔｐ:/／ｗｗｗ。chiｎａｇrｅeｎtｏｗn。ｃom／Ｈtml／chinagrｅentoｗn／＂htｔｐ://wwｗ。chiｎagｒｅentown。ｃoｍ/Html/chiｎagreentown／6大华集团上海民营集团住宅地产、商业地产、投资置业、物业管理、建筑施工及装潢、商业贸易、市政工程、酒店餐饮、工业仓储等10HＹＰERLＩNK＂http:/／ｗww．daｈuahome．com/”htｔｐ：/／www。ｄahuａhomｅ．coｍ／７金地集团－南京房地产发展有限公司深圳上市公司地产开发为主营，地产金融、物业服务、地产中介等同步发展１1HＹPERＬＩＮK＂httｐ:／/www。ｇemdaｌｅ。cｏｍ／"httｐ：/／www.geｍｄaｌｅ.cｏm８雅居乐地产控股有限公司中山香港上市企业地产开发、物业管理、装修服务、酒店管理１2ＨYPERLINK"http：／／www.ａgilｅ。com。ｃn/＂ｈttｐ:／/wwｗ.ａｇile．ｃom.ｃｎ/9首创置业（无锡）北京上市公司住宅地产、商业地产１5HＹPERLＩＮＫ＂htｔｐ：/／wｗw.bjcapitaｌｌand．com．cn/"htｔｐ：／/wｗw。bjcapitallａｎｄ。ｃ／10招商局地产控股股份有限公司深圳上市公司地产开发、物业管理１8HYPＥRLINK"http：/／wｗｗ。cmｐｄ。ｃn/ｚhａoshａng／＂htｔp：／/www。cｍｐ/ｚhaｏshanｇ/１1阳光10０置业集团有限公司（无锡）北京民营住宅地产、商业地产1９ＨYPＥRLＩNＫ"htｔｐ：/／ｗww。ｓs1０0./ss１0０/ＣＮ／inｄeｘ.ｐhp”ｈttｐ：//wｗw。ss1００.cｏm。ｃn/ss100/CN/ｉndｅx。ｐｈp１2江苏新城地产股份有限公司常州民营地产开发20HYＰEＲＬINＫ＂http：/／www.９０095０．com/ｉｎｄex。asp"http://www。９009５0.ｃom/indｅｘ.ａsp13复地（集团)股份有限公司上海上市公司地产开发21ＨYＰERLＩNK＂htｔp：／/www．ｆortｅ.ｃom．ｃn/"www。forte．com。ｃn14重庆市金科实业（集团）有限公司-（无锡）重庆民营集团地产开发为主业,酒店、现代农业、基建、物业管理等为辅业2３HYPＥＲLINＫ＂ｈtｔｐ：／/ｗww。jｉnkｅ。com／jｉｎke/index.asｐ"hｔtp://www.ｊiｎkｅ。com/jｉnkｅ/index。aｓp15农工商房地产（集团）股份有限公司(江苏)上海规划设计、建筑工程、装饰装潢、商业经营、物业管理、城隍珠宝２7ＨYＰＥRLＩNK＂ｈｔtp：/／www.nｆgｒoup.ｃｏ/Aboｕｔuｓ_Geneｒａｌ．aspx"httｐ：／／ｗww。ｎｆｇrｏｕp．ｃｏ／Ａbｏutuｓ＿Geneｒal.ａspｘ１６融侨集团股份有限公司福建港资上市公司地产开发、物业管理、温矿泉开发、商业、教育、酒店等30HYPERLＩＮＫ”http：／/wwｗ．ｒongqiao.ｃom.cｎ/＂hｔtp:/／wwｗ.ｒｏngqiａo。ｃom。ｃｎ/１７广厦控股创业投资有限公司杭州上市公司建筑、房产、旅游、酒店、水电、教育、医院、传媒、金融、能源、商业、制造等领域31HYPERLINK”hｔtp：/／ｗww。cｅc-ｃeｄa.ｏｒｇ．cn/ｆamousｄb/ｑiye1323/intｒo。html"httｐ：//www．ｃec－cedａ.／famｏusdb/qiｙe１３23/ｉnｔｒｏ．hｔmｌ１8新湖中宝股份有限公司(江苏）浙江上市公司地产开发为主，金融等为辅32HYPＥＲＬINK"htｔp：／/www.６0０２08．neｔ/aｂouｔ。asp”http：//www.60020８．neｔ/about.aｓp19宁波银亿集团有限公司宁波民营集团地产开发为主，工业和国内外贸易为重点发展产业，兼有物业管理、物流仓储、建材商城和五星级酒店等33网站升级20北京金隅嘉业房地产开发有限公司（长三角）北京住宅地产、商业地产（商业楼宇）3７HYPＥＲLINＫ＂hｔtp://wwｗ．ｂｊ-gem.cｏｍ．ｃn／"ｈｔtp：/／www。bj—gｅｍ．com.ｃn／２1方圆地产控股有限公司(长三角)广州民营集团住宅地产,将开展商业项目３8HYPERLIＮK”hｔｔp：／/ｗｗw.finｅlａnｄ.ｃｏm．ｃｎ／cｎ／indｅx。aｓp"ｈtｔp://ｗwｗ。fiｎeｌａnｄ．/ｃn/iｎｄｅｘ．asｐ２2鑫苑（中国)置业有限公司（苏州)北京美国外商独资上市公司住宅地产、商业地产42ＨYPERLIＮK＂htｔp：/／wwｗ.ｘｙ/index01.pｈp＂ｈttp：//www.xyre．ｃｏm/iｎｄex0１.ｐhp2３宝龙集团发展有限公司（江苏)福建厦门民营集团地产、商业、酒店旅游业、信息业、工业4４ＨYPＥRLINＫ＂http：//wｗw。powerloｎg。cｏｍ/"http://www。poｗeｒloｎg．cｏm／24金都房产集团有限公司（安徽）杭州民营集团住宅地产、苗木、园艺、网球俱乐部、吴山酩楼大酒店、生态农业、金都幼儿园、金都酒店、金都装饰4６HＹＰERＬＩNK”ｈtｔｐ：/／www。jindｕ-gｒouｐ．ｃｏm/"hｔtp:／/www。jindｕ—ｇroｕｐ。com/２5南京栖霞建设股份有限公司南京国企改制上市住宅地产、有自己的设计公司、物业公司、营销公司等４9ＨYPＥRLINK”http:／/www.chixia.ｃom/weｂ/indeｘ。asp＂hｔｔp：／／wｗｗ．chixia．coｍ/ｗｅｂ/inｄｅｘ。asp26佳兆业集团控股有限公司(江苏）深圳港资涉及住宅、酒店式公寓、写字楼、商业、物业和成片土地综合性规划开发等领域５１ＨYPＥRLINＫ＂ｈttｐ://ｋaiｓagｒｏup。ｃｏm：８１／maｉn。ａspｘ"htｔp:／/kaisaｇroup．com:81/ｍａｉn。asｐx27南方香江集团有限公司（安徽）广州民营企业集团产业:家居流通、房地产开发、资源能源三大板块和金融投资5４ＨＹPERＬIＮK”ｈttｐ：/／ｗｗw。hｅunｇkoｎg．cｏｍ/”hｔtp://ｗww．ｈeuｎgkong。coｍ/２８浙江国际嘉业房地产开发有限公司杭州民营地产开发57ＨYPEＲLINK＂htｔｐ：/／wｗw。jiayｅhoｕse.cｏm/＂htｔp:/／ｗww．ｊｉａyehouse．cｏm/29上海景瑞地产（集团）股份有限公司上海民营地产开发58HYPERＬINK＂ｈｔｔp：/／wｗw.jｉngruis.ｃoｍ/＂hｔtp：／／www．jingruiｓ。com／30荣盛房地产发展股份有限公司(江苏)河北廊坊民营商业地产为主,以设计研发、物业服务为支撑63HYPEＲLIＮK”ｈtｔp:／/www.riseｓｕn.ｃn／inｄeｘ_ch.asｐ＂htｔp：／/ｗww。risesun.ｃn/iｎdeｘ_ch．aｓp＃３１青岛海尔房地产开发投资有限公司（苏州)青岛民营专业从事房地产投资、开发和经营６6HYPERLIＮK”htｔp：／/wｗｗ。haｉerhｏusｅ.ｃｏm/cn／ｉｎｄex。asｐｘ"http：／／ｗwｗ．hａiｅrhoｕｓ/cn/iｎｄex.aspｘ3２上海市上投房地产有限公司（苏州）上海民营地产开发.公司拥有园艺、物资、物业、营销代理、广告媒介等综合实力6７ＨYPERＬINK"ｈttｐ://www.sｉg－faｎgchan.coｍ/main/inｄｅx。ａｓpｘ＂http://wｗw．sig—ｆａnｇｃhaｎ。ｃｏm/main/ｉndeｘ．aｓｐx33旭辉集团股份有限公司（苏州）上海民营以房地产行销策划、开发经营、物业管理为核心主业68ｈｔtp：/／wｗw.veｒduｒｅｉntｌ.cｏm/”ｈttｐ：／/ｗwｗ。verｄureintｌ.com／36杭州宋都房地产集团有限公司杭州民营地产开发87HYPERLINK”http:／/www。soｎgｄu．ｃｏm/inｄex。ａsp"ｈtｔｐ：//www.ｓongｄu.coｍ/indeｘ。asp３7大发集团有限公司（江苏)上海民营住宅地产、商业地产88HYＰＥRLIＮK"ｈttｐ://wｗｗ.dａｆareaｌ。com．ｃn/ｃｎ/ｉｎdex.html＂http:／/wwｗ。dａfareaｌ。ｃ／cn/indｅx.html38上海中锐地产集团有限公司上海民营住宅地产、商业地产92hｔtp：／/www．ｃhiway．ｃoｍ.cn/docｃ/kｏnggｕ/inｄｅx．ａsp3９中大房地产集团有限公司（无锡）浙江民营以国际贸易、房地产业、投资业务为主营93htｔp://wｗw．zｈoｎgdafａｎgｃｈan.ｃｏm/６、南京房地产业６。1南京房地产业的概况房地产业作为服务业,在国民经济和社会发展中占相当重要的地位。它是国民经济发展的一个基本生产要素,为国民经济发展提供重要的物质条件,改善人们的居住和生活条件,改善投资环境。由于房地产业在现代市场经济的条件下，起着其他产业不可替代的作用，当今世界上许多经济发达的国家和地区，房地产业已经成为经济繁荣的基本支撑点,是国民经济发展的基本要素。因此，研究房地产业的变化和发展，对促进房地产业和国民经济的可持续发展具有现实和长远的意义。和全国一样,进入上世纪９０年代以来,作为现代服务业之一的房地产业在南京得到了快速增长，逐渐成为南京经济中隶属于服务业的一个重要新兴产业,对促进相关产业的发展、拉动经济增长、改善城市面貌、提高人们居住水平正在做出重要的贡献,发挥巨大的作用.正确认识房地产业在南京经济中所起的重要作用，合理确定其在南京经济中应有的重要地位，无论是对南京产业发展，还是对实现本市经济增长的具体目标都具有重大的现实意义。虽然与我国其它一些城市相比，南京房地产业起步较晚,但南京市人口密度较高,特别是城墙范围内的老城区,人口密度超过了北京,加上老城改造和新城开发步伐的加快等等，给南京市房地产行业的发展提供了充实的市场基础.特别是199８年以来,南京市通过彻底停止实物形式分房,让市场成为商品房屋资源配置的唯一手段，使得房地产业在生产、流通以及物业管理等各环节都得到了较快的发展。从1９90年到2005年的１5年间,南京房地产业增加值年平均增速达20．4５%，在1４个服务行业中，仅次于信息传输、计算机服务和软件业，位居第二。“八五”期间,房地产业增加值占南京服务业增加值的比重为３.３5％,“九五”上升到5。４％,到“十五”期间,这一比例进一步上升到７．４5%.虽然在整个服务业中，南京房地产业所占比例还有限,但毫无疑问的是，房地产业正在成为推动南京经济发展的新动力。表1描绘了2０04年南京房地产业的一些基本情况（由于第二次经济普查是2０08年1２月进行的，尚未有官方的数据）。从企业数量来看,在南京全部房地产企业中，开发企业占了约3７.7％，其次是物业公司,约占27％，再次是中介,占2４％多一点，还有“其他”占11%左右。从从业人员构成来看，２0０4年南京房地产业吸纳的全部五万多就业者中，几乎有一半在从事物业工作。从事房地产开发的占到30％多一点,而从事中介和“其他”的约占21％左右。至于其它总量指标，如资产、负债、营业收入、主营业务成本、税金及附加、以及营业利润等等，房地产开发企业所占比例一般都在92％以上,特别是营业利润指标,开发企业占了全房地产行业的９8。４５％。6。2南京房地产开发业的静态分析—基于第一次经济普查数据的考察６．2。1南京市房地产开发业规模情况分析表2列出了２0０4年南京市房地产开发业的部分指标数值.南京市房地产开发业截至2０04年，共有房地产开发企业599个,从业人数１６０28人，其中不乏国内外知名的房地产大颚。但是,和我国房地产行业情况相似，南京市房地产行业具有大小规模房地产公司混杂的局面。全市房地产企业资产总额共计１073．6亿元，2004年主营业务收入为２32.3亿元.从资金来源统计来看,利用外资非常有限,仅2．5９７８亿元，占本年资金来源的０。5％。６.2．2南京市房地产开发业登记注册类型分析表4统计了南京市按注册类型分类的房地产开发企业的发展现状.无论是从开发企业的企业数量、从业人员数、资产总额、本年完成投资情况，还是从经营销售情况看，内资企业中的有限责任公司居于龙头地位,无论哪项指标,在全部类型企业中所占份额都在30％以上。其次是私有制企业,它的所列各项指标所占份额约在２0％到３0%之间。港澳台投资企业各项指标所占份额约为百分之十几,位居第三。国有企业各指标所占份额基本在1０％上下，位居第四。外商投资企业的各项指标所占份额一般在7％以下，在全部所有制主体中,排在第五位。股份有限公司的企业数、从业人员及资产总额在全部类型企业中所占比例不足5％,但它的实际销售面积占当年全部各类型企业销售总面积的8。1%，展现了较好的销售业绩。至于其它诸如集体企业、股份合作企业、联合企业等等，在南京房地产市场上所占份额都相对较少。总之,从南京市房地产企业登记注册的类型来看,南京市房地产市场上唱主角的是有限责任制公司和私营企业，占据了几乎三分之二。港澳台商投资企业、外商投资企业以及国有企业三类企业合计不到整个南京房地产开发企业的三分之一。6.２．3南京市房地产开发行业资质等级分析为了加强房地产开发企业资质管理，规范房地产开发企业经营行为，国家建设部根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》制定了《房地产开发企业资质管理规定》,于２０0０年3月23日颁布实行,将房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四个资质等级，分别从企业注册资本、从事房地产开发经营时间、房屋建筑面积累计竣工面积、建筑工程质量合格率、人力资源专业等级素质、是否具有质量保证体系和有无发生重大工程质量事故几个方面进行界定.图3直观地描绘了2004年南京市房地产开发企业按资质等级分类的企业数量构成.从图3可以看出，构成南京市开发企业主体的是三级资质企业.从表5统计的不同资质等级房地产企业数据来看,南京市目前注册房地产企业以三级资质企业居多,达349个,占全市房地产开发企业总数的58.3％，其资产总额和投资总额分别占全市房地产企业的４6.２％和45．3％。一级资质企业21个,占总数的３．5%，资产总额和投资完成额分别占全市房地产企业的10。7％和１2．5％。二级资质企业在全市房地产开发企业中的企业数占比、从业人员占比、资产总额占比和投资完成额占比分别为1５．7％、2５。6%、30％和3０。3％.一级资质企业比重虽然高于全国房地产开发企业中一级资质企业所占比重的平均水平HYPEＲLＩNK＂httｐ:/／ｗｗw．njtj。gｏv。ｃn/ｏldＳysｔem/images／ｅwｅｂｅditｏr。asｐ?id=Ａｒtiｃlｅ＿contｅｎt＆ｓtｙle=fuｌｌ＿V100"＼t"_blank”金鹰国际商贸集团、南京金鹰国际集团两大实业集团，并成功收购大型国有商业企业－－－—HYPEＲLＩＮK"http:／／www．neｔge。cｏm/left/xｂkg。php＂南京新百投资控股集团，同时成为HＹＰＥＲLIＮK”hｔtp：／/ｇｅ．com/ｌeｆｔ/xb。php＂南京新百股份有限公司（6０0682．SＨ）的最大持股方。旗下拥有HＹPERLINK＂hｔtp：//ｗwｗ.neｔｇｅ.com/lｅｆｔ/real．ｐhｐ"房产、HYPＥＲLIＮＫ”ｈttp:／/wwｗ.ｎeｔｇｅ．ｃom/leｆｔ／reｔａil．pｈp"商贸、HＹＰEＲLＩNK＂ｈｔtp://www．neｔｇe．coｍ/left/inｖstment。phｐ"投资、HYPERLIＮK”ｈｔtp：//www．ｎetｇe.ｃoｍ/ｌeft／hoｔel．ｐhp"酒店、HYPＥＲLINK"ｈttｐ：//wｗw．nｅｔｇｅ.ｃom/left/pm.php"物业等专业集团。7．3.2．２金鹰国际集团攻下南京仙林最大商用地南京金鹰国际集团作为惟一的竞买者拿下了仙林大学城中心区一幅近５0亩的商业地块，将建成一处包括大型商场、书城、商业步行街等在内的地标性建筑，其规模为该地区之最。6.３.3南京城开6.3．3．1公司简介南京城开地产集团（简称：南京城开集团）是全国房地产200强企业、江苏省房地产50强企业，母公司南京市城市建设开发（集团）有限责任公司成立于198１年１１月,注册资金3。07亿元，具有国家城市综合开发一级资质、国家物业管理一级资质、银行特级（AAA）资信。集团主要从事大规模的新区开发、旧城改造、市政道路、桥梁、机场等基础设施建设,以及商业地产、项目管理、工程监理、景观园艺、物业管理、二手房中介代理、酒店、汽车服务等领域。6．３．3.2南京城开千居进军徐州市场６。3．３.３南京城开与上海绿地并购堪称南京最老牌的开发商南京城开集团05年底把４０。11％的股份卖给了上海绿地集团，让其成为第一大股东。6.3。4南京