2022-2023年物业管理行业发展分析报告

2022-2023年物业管理行业发展分析报告

汇报人：牛佩珊汇报时间：2022-10-17

目录01行业概述

CONTENTS

02市场环境分析

03行业现状分析

04行业发展格局趋势

行业概述

行业概述

物业管理定义

物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，按照物业服务合同的约定,

对房屋、配套设施及相关场地进行的维护、养护和管理工作。一般情

况下，国内物业管理企业的选用是由业主大会决定，业主委员会应当

执行业主大会的决议。经专有部分占建筑物总面积50%以上且总人数

50%以上的业主同意，业主委员会应代表业主大会与物业服务企业签订

协议。国内物业管理行业基本的商业模式为基础服务与增值服务并行

的模式，基础服务主要是以物业管理服务、工程服务形式提供。从收

费模式来分，物业管理行业的收费模式主要是酬金制和包干制两种。

其中酬金制是指预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取

酬金，支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，

结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。物业服务

费用包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余

或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。目前

“包干制”是市场上较为普遍的一种物业管理模式，例如碧桂园服务、

新城悦、永升生活服务等。

行业发展历程

仅有基础物业服务:行业极度分散物业服务提升发力;增值服务逐步出现增值业务创造新的利润增长点;上市、并

购频现、集中度加速提升

起步探索阶段（1981-2003年）规范管理阶段（2003-2014市场化运作阶段（2003年至

年）今）

产业链上游

物业管理行业上游龙头企业已开始对产业链进行延伸，逐渐进军原材料生产领域，

以规避高额进口原料的成本支出，攫取上游毛利。此外，伴随着上游原料生产企业

的重组进程加快以及中国市场参与者技术水平的提高，物业管理行业上游原材料供

应有望朝着专业化和规模化的方向继续发展，逐渐抢夺外资企业在行业内的话语权。

产业链中游

物业管理行业中游企业原材料大部分依靠进口，主要原因是下游消费终端为保障科

研成果，对行业产品的质量稳定性要求较高，因此，中游科研用制备厂商更倾向于

选择仪器先进、供应链稳定的进口原材料供应商。企业产品价格主要受市场供求关

系的影响。由于物业管理企业的产品毛利较高，原材料价格波动不会对企业的盈利

能力产生重大影响。

产业链下游

物业管理行业下游企业市场空间广阔、销售范围广、用户分散、单批数量少、销售

单价高等特点。随着全球范围内生物医药行业研究的深入及产业化程度的提升，中

国行业产品种类进一步丰富，应用领域持续增加，个性化、高端化的产品将逐渐获

得更广阔的应用空间。

行业环境分析

物业管理行业政策

住建部《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》

未按照物业服务合同约定内容和标准提供服务:未按规定公示物业服务收费项目标准、业主共有部分的经营与收益情况、

维修资金使用情况等相关信息;擅自利用业主共有部分开展经营活动，侵占、挪用业主共有部分经营收益等行为

住建部'发改委《关于加强城镇老旧小区改造配套设施建设的通知》

提出城镇老旧小区完成改造后，有条件的小区通过市场化方式选择专亚化物业服务公司接管。推动建立党组织领导下

的社区居委会、业主委员会、物业服务公司等广泛参写、共商事务、协调互动的社区管理新机制

《关于推动生活性服务业补短板上水平提高人民生活品质的若

商务部'发改委

干意见》

进社区物业延伸发展基础性、嵌入式服务。推动大城市加快发展老年助餐、居家照护服务。支持利用社会力量发展托

育服务设施。

物业管理行业政策

国务院关于取消一批行政许可事项的决定（国发

《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》取消编爆芯缉2质核定，取消审批后,

住房城乡建设部通过以下措施加强事中事后监

管:1.加快完善物业服务标准和规范。2.充

分发挥物业服务行业组织自律作用。3.指导

主要做了六方面的规定:融入基层社会治理体系、地方加强对物业服务企业的监管,畅通投诉举

健全业主委员会治理结构、提升物业管理服务水报渠道，推行“双随机、一公开”抽查，及时

平、推动发展生活服务业、规范维修资金使用和查处违法违规行为。4.建立物业服务企业

管理、强化物业服务监督管理“黑名单”制度，推动对失信者实行联合惩戒。

5.推动与相关政府部门的信息共享，加强企

业信息备案管理

《关于推进养老服务发展的意见》《发改委关于放开部分服务价格意见的

通知》

养老服务市场活力尚未充分激发，发展不平衡不犷©

充分、有效供给不足、服务质量不高等问题依然

加强对有关服务市场价格行为的监管，坚决依法

存在，人民群众养老服务需求尚未有效满足。需

查处串通涨价、价格欺诈等不正当价格行为，维

要持续完善居家为基础、社区为依托、机构为补

护正常市场价格秩序，保持价格水平基本稳定，

充、医养相结合的养老服务体系

保障市场主体合法权益

物业管理行业社会环境

对于物业管理的定位不能停留在以往，

物业管理的内容已经不再局限于简单的

对住宅及配套的维护管理，其内涵不断

在过去很长一段时间，物业管理行业作

在扩大。在现代服务业的引领下，物业

为传统服务业，属于劳动密集型，存在

管理行业逐步由劳动密集向集约化、自

行业规范缺乏，模式单一，企业盈利良

动化、智能化、互联化转变；从基础物

莠不齐等问题，因此受到的关注度并不

业服务的提供商向社区生活服务平台转

高，与资本市场的关联度也很小。但近

型。此外，开发商和社区住户多层次的

年来随着城镇化的持续推进，房地产市

需求也促进了增值服务的发展。物业企

场逐步进入存量时代，这为物业行业提

业可以纵向介入房地产产业链，也可以

供了广阔的发展空间。

横向整合社区生活资源，从单一物业服

务向多元化业务发展，为企业带来新的

增长点。

物业管理行业社会环境

2021年全国在房地产的开发投资额有147602亿元，较上一年增加了6159亿

元，增量较上一年有所下降，增速也比上年下降了6pct。近十一年中，

2011-2014年的增速虽然有所下降但也都在10%以上，而近几年的增速下降

了10%以下，且近两年在持续下降；

物业管理行业现状分析

物业管理行业现状分析

在管建筑面积指业主私人拥有或住户占用的独立单位总建筑面积及公用区域的总建筑面积。据统计，我国

物业管理服务公司在管总建筑面积由2016年的309亿平方米增加至2021年的372亿平方米，复合年增长率为

8%。住宅物业的在管总建筑面积于2021年达到319亿平方米，2016年至2021年的复合年增长率为4%,而

非住宅物业的在管总建筑面积于2021年达到53亿平方米，2016年至2021年的复合年增长率为6.3%。

物业管理行业现状分析

物业管理服务可分为向住宅物业及非住宅物业提供的服务。自2016年至2021年，物业管理服务公司的总收

益由2414亿元增加至4340亿元，复合年增长率为14%。自2016年至2021年，非住宅物业产生的总收益由

848亿元增加至1612亿元，复合年增长率为17%。物业管珊员务市场需要庞大的劳动力来提供安保、清洁、

园艺、维修及其他服务，而劳工成本为最大的经营成本之一。劳工成本增加对公司的经营成本构成了越来

越大的压力，并可能降低其盈利能力。劳工成本的金额主要受扩张导致的员工人数的增加以及中国工资增

长的总体趋势影响。2016-2021年，物业管理服务市场从业人员的月均工资由2016年的4218元增加至2021

年的5966元，复合年增长率为7.2%。

行业驱动因素1

供需平衡促进市场发展

政策支持

物业管理产业处于快速增长时期，由于物业管理行业的产品及服务模式特

物业行业准入门槛较低，参与者众多。从近两年国家及地方层面政策

性，使其供给市场与需求市场存在较强的相互依赖、相互促进关系，物业

看，物业行业尚处在规范化与市场化阶段，也伴随着社会发展水平的

管理市场在良好的供需作用机制下保持稳定发展

进步诞生新的需求，如养老、家政、线下零售、托育、快递等。虽然

这些需求在各自领域有专业性公司，但物业公司凭借与业主的低成本

零距离高频接触的天然优势，有望分得社区服务市场的一块蛋糕。

行业驱动因素2

☆

商业应用领域不断拓展行业竞争促进行业正向发展

从应用领域来看，物业管理行业产品广泛的运用于医学、药学、检验学、卫

在市场发展中，行业企业为争取竞争优势，尤其是大中型企业，越来越重视自

生免疫学、食品安全、农业科学等民营领域

主研发实力，在企业科研方面投入逐年增长，企业科研服务市场逐步打开，未

来科研用检测试剂的服务主体趋于多元化

物业管理行业发展格局

趋势

物业管理行业发展问题

质量参差不齐

物业管理行业缺乏完备的质量控制和质量保证体系，生产商缺乏统一的生产标准，行业内产品质

量良莠不齐，导致产品的可靠性难以保证，丧失产品市场竞争力

1

行业监管难度大

政府秉承创新开放的态度，支持和鼓励科学研究创新，对科学研究试验不设置严格限制，因此,

物业管理行业不存在统一的监督管理规范，产品质量主要依靠生产企业自主检测，物业管理行

2业产品质量的监管难度加大

高端产品发展落后

在中低端产品领域，仍然有较大比例的产品依赖于进口渠道。此外，物业管理行业企业缺乏创

新研发能力以及仿制能力，加重下游消费端对进口科研用检测试剂的依赖，不利于物业管理行

3业的发展

物业管理行业发展建议

拓宽盈利空间

物管均价提高智慧物业提升效率

从存量物业与增量物业来看，近年来中国城镇化水平和人均可支重视物业服务“标准化”，实现品质稳定的同时，构筑成本长远来看增值服务的部分，将围绕房地产全产业链服务

配收入显著提高，消费者对于更优质物管服务的追求，使得物管护城河。随着物业服务领域向产业链上下游拓展，收并购带与对外管理输出业务两个方面展开，其中对房地产全产

服务水平不断提高，均价有所上升（主要指新物业均价提升，老来的不同业务侧重，都在无形之中增加内部协同成本，而智业链的业务从开发商的开发建设、销售、竣工交付，到

物业提价较难）。从物业类型来看，随着物管行业模式及技术不慧物业的应用，本质在于实现基础物管服务的标准化、减少业主的日常使用、维护、销售以及园区空间的使用、维

断成熟，服务范围不断从住宅向商业、办公等业态扩张，开拓细人工主观因素导致的品质问题，降低大量的人工成本，以及护、均有覆盖。目前大多物业公司虽然只涉足其中部分

分市场，具有更高毛利率的商业物业占比持续提高。针对业主需求实现更精准的服务。业务，但也在逐渐由点到线，搭建全产业链的服务生态。

因此，物管行业的盈利空间还有很大空间可以提升。

发展建议1发展建议2发展建议3

物业管理行业政策支持

十四

国家政府领导

五规

政策报告讲话

划

国务院发布政策'十四五规划、政府报告、领导讲话等都有对物业管理行业做了一些纲领性的指导，合理的解读能

够为物业管理行业做了好的发展指引。

物业管理行业发展前景趋势1

物业管理市场由单一'狭小逐渐转物业管理企业的数量将呈现从扩张

变开放、扩大到收缩直到稳定的状态

在经济转型的过程中，中国必须进入住房市场,目前，我国住宅建筑总面积约为90亿平方米。

作为人口的生活条件。20世纪80年代以前，住据估计，到目前为止，物业管理的平均面积还

房、分配和管理主要是集中分包商，房地产很不到10万平方米。物业行业管理具有低收入、

少。1999年，60%以上的社会住房出售给家庭。低利润的特点，需要大规模管理，市场竞争的

至于新单位，在1985年及1999年，个人购买单基本规律必然导致许多物业管理公司的合并、

位的比例分别为14%及80%。这表明，单一居屋清算和破产。以深圳市为例，全市共有1200多

的公有制受到侵犯，情况正在逐步恶化，各种个经济管理机构，其中正式注册的房地产管理

产权并存。此外，根据统计数字，2000年，中机构470多个，共有30个房地产管理机构，面积

国在地产业的占有率为本地生产总值的6%,而超过100万平方米。然而，它管理着该市60%的

同期日本为11%,香港为19%。“十五”计划明居住面积，40%不到10万平方米。为避免无效竞

确指出，发展新市镇是刺激经济增长、调整经争和资源浪费，深圳市政府对物业管理公司的

济结构和产业结构的重要手段。因此，我国房注册进行了限制，限制了房地产管理公司绝对

地产发展空间巨大，房地产市场发展前景十分数量的增长.同时，已邀请发展商投标兴建新的

乐观。住宅选择管理公司。这一趋势表明，随着市场

竞争的加剧，大多数房地产经理人将被淘汰。

物业管理将进入战国时代，最终形成一批领先

的物业管理企业，成为行业发展的标志。

物业管理行业发展前景趋势2

政府行政职能日益弱化，行业自律

物业管理服务的内容将向两头延伸

逐渐增强

随着改革的深化和市场竞争机制的效率和效益传统的物业管理服务主要包括公共安全、环境

的提高，政府在房产管理中的作用将逐步发挥卫生、维修、设备的维护和保养，其目的是延

放松并转化为适当的监管。确保法律法规的严长设备的使用寿命。现代物业管理系统已经面

肃性和权威性。行业自律的形成完全取决于市向物业业主和用户，为个人和个人管理创造条

场的发展程度。高度发达的房地产管理市场必件。不过，物业管理服务的内容亦会扩展至楼

须得到妥善监管，中华人民共和国建设部牵头宇设计阶段，以及设备的安装和调试阶段。这

将制宪会议的行政职能移交给中国房地产管理在实践中似乎是一种非专业行为，是物业管理

协会，尽管她仍然有官方文件，但她在生产实企业的内在要求。一方面，开发商希望事先听

践中迈出了令人鼓舞的一步。取物业管理公司的意见，充分利用信息资源，

由物业管理公司接收，与业主及居民建立联系,

确保跟进服务的质素，以达至目标树立品牌；

另一方面，物业管理企业要了解和掌握设备状

况，承担前期干预，以确保输入期间的平稳过

渡。

物业管理行业发展前景趋势

行业面临洗牌