地铁时代的深圳市消费空间

地铁时代的深圳市消费空间

地铁在西方的影响一直受到关注。相关研究主要集中在地铁开通对沿线土地利用价值和价格的影响、沿线居民的交通和城市空间结构的影响等方面。近年来,社会因素进一步受到关注。(1)在关于地铁沿线对土地利用价值和价格影响的研究方面,学者们多采用建立模型的方式对比地铁开通前后沿线住房和土地利用的变化规律。Dewees根据对加拿大多伦多市地铁线路建设前后主要街道附近每户家庭费用的模拟,研究与地铁线路平行的住房以及与地铁线路垂直的住房费用变化情况,发现地铁站口附近与地铁沿线相比住房租金的变化更为陡峭;Chang-Hee等通过调查研究汉城地铁5号线对附近住房价值的影响,发现只有在地铁线还未开通之前,地铁线才会对附近的住房价格有显著影响,开通之后,住房价格就主要与住房单元的大小、商业中心距离的远近等因素有关,而受地铁的影响就相对弱一些;Lee选择KundaeIpku地铁站作为研究案例,研究距地铁站的不同距离土地利用的变化,结果发现在地铁开通前后的土地价值增长很快,并且在地铁沿线以及地铁口附近土地利用密度大;Jen-JiaLin等通过对比台北地铁开通前后两年沿线物业价格的变化,同样认为地铁开通对沿线物业的价格有明显的影响,只是物业的区位、所处分区、与地铁口的距离以及建筑类型等的不同,受地铁的影响程度也有所差异。(2)除以实体空间为主要的研究对象外,居民通勤行为空间和社会因素也是重要的研究视角。国内的研究主要集中在地铁开发对沿线土地利用、房地产开发,以及对商业空间分布的影响等方面。总的说,关于地铁开通对沿线影响的研究,大多文献从土地利用、住房价格、居民行为以及空间结构等角度进行分析,而对如何影响大城市沿线消费空间的演替,目前关注甚少。但广东省大城市地下轨道交通的发展实践表明,地铁开发已经深刻影响到消费空间的变化。这是本文进行探讨的目的。1深圳基础最大的商业中心深圳市于2004年年底建成地铁1号线东段和4号线南段的一期工程。地铁通车至今已近4年,位于罗湖区南部,紧邻香港的1号线东段,沿线商业空间发育最为成熟,是一个理想的研究样地。研究范围包括从1号线的罗湖站至大剧院站沿线的东门商业区、人民南商业区和宝安南商业区(图1)。人民南片区东起东门南路,西至建设路,北起深南东路,南至罗湖口岸;东门片区东起东门中路,西至人民公园路,北起笋岗东路,南至深南东路;宝安南片区东起和平路,西至红岭路,北起深南中路,南至滨河大道。该区总占地面积约3km2,商业营业总面积约120×104m2;年营业额142亿元,其中批发16亿元;日均人流量95万人次(节假日高峰125万人次/日),是深圳市目前营业面积最大、业种业态最齐全的商业中心。在改革开放以来的30年内,深圳市从一个人口不足2万的边陲小镇发展成为一个现代大城市,罗湖区南部也成为了重要的城市消费空间(1)(表1)。东门商业区中最核心部位是位于南片的东门步行街区。截至2005年底,步行街区有16条主要街道,面积17.6×104m2,现代化大型商厦30栋,总计营业面积80×104m2,经营单位4430个,全年实现营业收入77.2亿元。目前主要经营品种为服装、鞋帽、针织纺品,销售方式以零售为主。2005年“五一”节假日期间,日客流量达90万人次新高,全年日均客流30万人次。该商业区中个体户数和从业人员比重最大,分别达96.2﹪和55.9﹪,基本反映了该区大众化、面向中低消费的特点;同时,商业区以批发为主的经营单位878家,占总数的19.8﹪,直接辐射珠三角各个城市。人民南商业区南至沿河路,西至建设路和布吉河,北至深南大道,东至文锦渡。人民南路是商业区的核心区域。该区以零售业、办公业、酒店旅业为主。零售办公主要分布在人民南路,以国贸、深房广场、佳宁娜广场等一批大型商场和办公楼为代表;酒店业主要分布在人民南―南湖路―东门南路一带,集中有数十家星际酒店。人民南片区曾是深圳开发最早、开发程度最高的商业区,是深圳地域最集中、品牌效益最显著的国际商贸窗口,也是沃尔玛中国、华润万家等知名商业企业的发源地。人民南商业网点营业面积为59.5×104m2,占全区同类网点营业面积的33.6﹪。宝安南商业区以地王大厦、深交所金融中心和万象城为核心,以金融、商务办公和高档购物娱乐行业为主。其中华润中心是深圳近几年迅速成长起来的大型购物中心,是集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的现代商业业态,总建筑面积55×104m2,总投资逾40亿港币。首期项目包括超大规模室内购物及娱乐中心“万象城”、国际标准5A甲级写字楼“华润大厦”。二期包括五星级商务大酒店、酒店式服务公寓、高尚住宅及一个由商业步行街连接的大型室外娱乐休闲广场。2人民南商圈的现状一般而言,地铁开发对沿线商业区的正面影响是明显的,不少研究已经明确指出了这一点。那么,作为深圳市最早生长起来的消费空间,由东门、人民南和宝安南组成的罗湖区南部商业空间,地铁开发对其影响是怎样的呢?在地铁开发之前,人民南商业区的竞争力已经开始下降(图2)。进入21世纪以来,人民南路沿线物业租金逐年下降。位于深圳大酒店旁的柏林商场于2002年关门,成为人民南商业区最早关闭的一家商场;1982年开业时面积达数千平方米,曾被誉为“国门第一商”的国贸时代广场,也在2005年宣告停业;同位于人民南路的深房百货停业转卖,天安国际动感名城和深圳数码港品牌店撤出,生意一落千丈;人民南路的很多品牌专卖商铺也纷纷搬离。据美联地产人士介绍,人民南商圈的商铺租金从2004年至今,大约下滑了三成。“2004年人民南商圈的平均月租水平在600元/m2,而2006年只有450~500元/m2。百货广场、深房广场空置率高达80﹪。”据置业国际人士介绍,友谊城百货、钻石广场、金光华广场、天安国际、佳宁娜广场人流量逐年减少,商户投资经营信心严重受挫,迁离、撤场现象越来越严重,很多老企业也即将面临关门(2)。金光华广场与华润万象城是深圳两家先后开业的大型购物中心。金光华广场作为人民南商圈改造的核心项目,总投资15亿元,汇集了购物、餐饮、娱乐、休闲等多种消费业态,总营业面积12×104m2,但与华润万象城相比,地处人民南商业区的金光华广场的人气明显逊色。整个人民南商业区,与东门商业区比较,也是明显人气不足。据中原地产工商部人士估算,人民南商业区以百货广场大厦商业面积空置5×104m2、写字楼部分空置4×104m2计,5年的损失约超过4亿元(3)。宝安南的万象城地下商业空间与地铁已经连成一体,购物中心的吸引力逐渐将原来人民南的客源吸引过去,两个商业区竞争力的消长很明显。东门商业步行街则因其大众消费的特色继续维持传统的竞争力。很显然,一方面是罗湖区南部的消费空间处于内部的调整之中;另一方面,地铁的开通并没有均质提升整个商业中心的竞争力,特别是提升人民南路商业区的竞争力。随着地铁1号线的建成通车,人民南的竞争力在进一步下降,而以大众消费为特色的东门和以高档服务、现代兴业态为特色的宝安南地位正在得到强化。由此可见,地铁开通并非必然提升沿线商业区的竞争力,而是进一步推动消费空间的演替。3轨道和消费空间在地铁沿线的变化3.1深圳南部商业中心的现状罗湖区南部商业中心的发展,得益于其濒临出入境口岸的地理区位优势。作为中国改革开放的窗口,罗湖口岸是港人来深圳消费的主要区域;香港产品也在此集聚,成为大陆购买香港产品的场所。但随着关口效应的弱化,地铁的开通加速了商业中心的西移,福田中心区、南山、关外等商业将得到极大发展。商业热点区域的西移,特别是华强北商圈的迅速崛起,导致了人民南商业区相当部分客源,而且是消费能力较强的客源的流失(图3)。从东部的罗湖站到西部的世界之窗站,全长17.12km,区间的运行时间为25min。极大地缩短了传统出行消费的时间。很多经营者认为,深圳地铁的开通不但没有人们预期的那样将大量顾客迎来,相反却将大批香港游客迅速送往深圳的华强北甚至更远。根据对深圳消费者的一项调查,华强北已成为全市大多数消费者购买信息技术产品的首选地。这种消费中心的西移影响反映在罗湖口岸的罗湖商业城。2006年“十一”黄金周,罗湖商业城来自香港的消费者大量减少,这个以往极受港人欢迎的商场更出现“空铺招租”;截至2008年7月,罗湖商城已出现54间空铺,是自1997年来首次出现有铺无人租的状况(4)。从各区的商业发展状况看,福田区商业的竞争力已经超过了罗湖区。福田区的商业网点总面积相当于罗湖的1.4倍;按商业营业面积(不含批发业)密度来比较,福田区每平方公里3.2×104m2,罗湖仅有2.2×104m2,差距明显;从大中型商业网点数看,罗湖区的经营组织程度也落后于福田(5)(表2)。同时随着南山和宝安区经济的快速增长以及居民购买力的提高,各区均已形成区级商业区,其居民周末到罗湖南商业区购物的现象已经明显减少。地铁开发后,整个深圳市的消费空间逐渐走向多元化格局,罗湖区南部商业中心传统上形成的优势区位受到了很大冲击。根据中原地产对东门、华强北的400余份女性消费者偶遇调查的结果,目前东门、华强北商业区,已经出现了明显的存在就近购物倾向,罗湖工作者多选择在东门购物,福田工作者购物则首选华强北。从单纯的购物消费看,罗湖区南部商业中心的极化效应已经弱化。地铁开发在加快商业区经济地理区位迁移的同时,正日益削弱传统商业中心的城市地位。3.2城市业态结构构成在罗湖区南部商业中心的3个商业区中,除人民南路显著衰落之外,东门和宝安南的商业竞争力并没有下降,而是有不同程度的强化。可见,地铁开发在加快商业中心西移和消费空间格局多元化的背景下,也直接推动着罗湖区南部商业中心的演替。这种影响,表现在地铁沿线商业业态的竞争上。快捷的地铁交通缩短了消费者出行的时间距离,改变了经济地理区位的格局,进一步突出不同商业业态之间而不仅是城市商业空间之间的竞争,使商业业态之间的演替更加激烈。地铁1号线沿线的国贸站、老街站和大剧院站,分别紧邻人民南商业区、东门商业区和宝安南商业区。从东门和宝安南商业区(华润中心)的业态构成(表3)上看,前者有大量的零售批发业,承担着基本的消费功能;后者业态较为单一,除零售业之外,还有大量文体娱乐、居民服务和餐饮功能。根据中原对东门、华强北的400余份女性消费者偶遇调查,被访者购物休闲所逗留时间一般都在1h以上,其中4~5h占44.4﹪,1~3h占33.5﹪,约有一半的被访者平均每次休闲购物消费金额在200~500元之间,28.5﹪被访者会消费500~1000元(6)。由此可见,以购物中心(华润中心)为代表的宝安南商业区,在地铁影响下,其业态优势会进一步得到强化。从人民南路商业业态构成(表4)看(7),商业区以专业店和食杂店等小规模的传统业态为主,大型商店也是以百货店和超市为主,仅有金光华广场一个购物中心。而且受到众多商家撤资的影响,购物中心的经营不如华润中心。同样的,地铁开通之后,以传统商业为主的人民南商业区,与以现代业态为主的宝安南商业区,其业态竞争力的差异也在进一步加大。人民南大量商业基础设施普遍老化,并存在扩张空间不大、改造困难且成本高等问题。消费者已经从以前的单纯性购物转变为更注重购物过程和环境的消费诉求。在宝安南商业区现代业态不断发展的背景下,人民南的吸引力显得不足,虽然罗湖口岸出入境的旅客屡创新高,但超大密度的人流量并没有带来交易量的增加。总体上看,地铁开发不仅改变了商业区的经济地理区位,而且增大了业态竞争力差距,加速现代购物中心的集聚和发展,抑制了传统业态的生长空间。这也是罗湖区南部商业中心演替的重要因素。3.3地下商业空间的竞争力效应分析。在这劳动根据商铺与地铁的关联程度,地铁商铺可以分为3大类型,一类是站厅商铺,一类是通道商铺,一类是地下商场或商业街。地下商场或商业街是指几个商业空间在地铁站地下层连通发展而成的大型地下商业设施,以及为提高经济利用价值或鼓励投资开发,在地下穿越道的单侧或双侧开发的地下商业设施。广州市地铁比深圳市提前5年建成通车,根据其建设的经验,地下商业空间的开发对提高商业区的竞争力有积极促进效应。以广州地铁1号线烈士陵园站的流行前线最为典型,流行前线是一个流行时尚地带,顾客多为追求时尚的中、大学生及潮流青年。经营的商品有时髦服装、物件、饰品及特色食肆等;另一个典型的地下商城是集产品展示、发布、体验、互动、娱乐、销售、购物于一体的动漫星城。广州的地下商业空间多采用组合各种专卖店的发展方式。广州地铁的目标是把地铁商贸塑造成一流商业品牌,引领消费新时尚,缔造城市生活,商贸远景是为乘客提供全新消费体验(8)。反观深圳市地下商业空间的开发,虽然人民南、东门和宝安南3个商业区均有地下通道连接地铁1号线,但通道的功能远超过商业消费的功能。2005年深圳市第一条地下商业街——“华联街”位于地铁1号线的科学馆站,其开发形成了一个从中信城市广场到华联大厦的地下商业城,将中信城市广场、茂业百货时尚生活馆、深圳购书中心、上步国商等几大商场连接起来,直接增强了华强北商业区的竞争力。从表5(9)可见,与西部其他地铁站比较,不管是建成的、在建的或者规划中的,罗湖南商业中心的地下商业空间开发规模均较低,以交通的功能为主,商业中心的竞争力受到一定的削弱。根据广州市地下商业空间的发展经验,在面向年轻消费者的时尚功能开发上,罗湖南商业中心是缺乏优势的。4地铁开通对各城市街区商业业态的影响地铁开发下罗湖南商业中心的更替,反映了现状的消费格局和成因,其未来发展仍具有不确定性。从深圳市政府的行为看,打造人民南―东门―宝安南为一体的“金三角”规划已经启动,人民南商业区的环境改造和市政基础设施建设也开始实施。该消费空间未来的演化有两种可能趋势,一是形成优势互补,竞争力强大,全市规模最大的商业中心;二是延续目前的格局并进一步强化分异,宝安南商业区的中心地位得到确立和巩固,传统的人民南商业区继续衰落以至成为一般的商业区。究竟是何种演化趋势,主要取决于商业中心内部的分工是否能够形成,是否能够形成错位发展的格局。东门商业区应该延续步行街特色化和中低档的大众化产品路线,这些特点对关外消费者吸引较大。根据《深圳市整体交通规划2005》,目前的地铁1号线东段北部将沿4号线延长段规划经过梅林工业区和龙华扩展区向关外延伸,东部将