工业园招商策划方案

PAGEPAGE4科技园策划案第一部分成都市工业园区发展状况全市范围内的各类开发区共有14个，即成都高新技术产业开发区（含西区、四川成都出口加工区）、成都经济技术开发区、成都xx科技产业开发园等3个国家级开发区；西南航空港经济开发区、成都市新都卫星城工业区、金堂三中园区（四川中美/外中小企业发展园区）、都江堰工业开发区、成都现代工业港（郫县）、邛崃经济开发区、成都华侨经济技术开发区（青羊区）、成都彭州工业开发区、成都锦江工业开发区等9个省级开发区；成都凤凰山第三产业开发区、成都牧马山旅游度假区等2个市级开发区。第二部分项目概况一项目简介xx中小企业科技园是国家级工业园区——成都xx科技产业开发区专为xx中小企业开辟的创业起步区，科技园利用孵化器的政策和功能优势，为中小企业提供创业空间和资源，帮助企业降低创业成本和风险，促进科研技术成果商品化、产业化，推动中小企业的快速成长。项目总规划面积300亩，一期占地73亩，其中待征地13亩，总建筑面积33000平方米，将建成五层孵化中心大楼10000平方米，工业厂房23000平方米，容积率为0.825。二项目用地描述地理位置项目位于成都西郊温江区国家级海峡科技产业开发区腹心地带，蓉台大道与柳台大道交汇处的502广场，两面临路，交通十分便利。距成都外环高速路16km，距火车西站13km，距火车北站约25km，距双流国际机场18km。连通温江与成都的光华大道建成后，从温江到成都市区仅需8分钟，成温邛高速公路的全面通车及北大道，草金路、西延线、温江段等工程的竣工将温江和开发区纳入大成都四通八达的交通网络中。土地面积及规划使用性质园区规划面积300亩，目前已征地73亩，其中代征地13亩。用地规划使用性质为工业用地。主要用于建设工业厂房、孵化楼及园区配套设施（食堂、宿舍）等。项目进展情况目前土地已交付科技园，用地已打围，红线已画，原用地内沟渠已改，可以进行场平工作。新成立项目公司名称已注册，公司组织机构已初步建立，整个项目开发工作沿两条线同时推进，一条是项目规划、基建，一条是项目策划、招商。第三部分项目策划方案一项目SWOT分析项目优势（S）成都市工业发展核心地带圈温江是成都市城市的第二层次地带和经济发展的第一产业圈。开发区是成都市工业经济的增长，是全市发展生物制药、食品加工的重要基地，在发展工业上区域优势突出国家级开发区优势入驻企业可享受国家级开发区享有的政策、税收优惠等，可享受开发区工业基础配套、生活配套、管理配套及人力资源和科研支持等诸多优势孵化器优势科技园实际是开发区的“园中园”，入驻企业不仅享受开发区的资源优势同时可享受科技园独特的孵化器功能优势。4、位于江泽民视察过的502广场，口岸好，广告效果好。5、拿地成本低，可办理产权证6、具有成功招商的经验，有一定的招商网络和渠道。项目劣势（W）公司整体、自主开发将面临一定的资金压力和风险公司在工业地产领域实力不突出，品牌不够响亮一期和二期土地未连成片，难以整体规划。距离成都市区较远，给企业增加了运输成本。（三）项目机会（O）开发区的亚东、蓉台两工业园项目进展缓慢，招商效果差开发区入驻企业数量、规模发展势头好，对园区招商工作有带动效应。成都市区及周边郊县定位于中小企业工业园的不多项目用地位置优越，将成为开发区的形象工程之一，开发区管委会可能为园区招商提供帮助。（四）项目威胁（T）各类工业园区，竞争激烈，尤其是亚东、蓉台两工业园如果进入开发将带来直接威胁。如开发力度不够将面临开发区管委会压力，对二期拿地不利开发区内的孵化中心、区外其他各类孵化器构成竞争SWOT分析结论：面对竞争，明确定位，专为中小企业量身定作。充分利用低成本优势，树立形象，为二期做铺垫。充分发挥国家级开发区金字招牌的优势。创新开发模式，招商先行，以招商带动开发。利用孵化器功能，打造工业地产科技概念。二项目开发策略（一）项目开发总体目标以温江项目为契机，实施“工业地产规模化”战略以温江项目树形象，亮品牌。兼顾效益的基础上，追求开发速度，探索开发新模式，建立和巩固招商网络。（二）项目开发策略自主开发+入园企业开发这种方式下我们把入园企业分为两类，一类是租用标准厂房（不排除买断）；二类是企业征用土地自行建厂。采取这种开发策略，整个园区开发要把握开发节奏，招商要先行。公司在开发标准厂房的同时或之前就开展对征地企业、孵化大楼的招商，孵化大楼和征地企业招商工作进展顺利的情况下（招租达到60—80%，引进企业5—6家），方可开展孵化大楼的开发建设。因此招商是否成功是此种开发策略成功的关键。利：公司资金压力小，资金占用少，财务风险小投资风险小。弊：开发周期拉长，影响二期拿地和开发，同时可能面临管委会压力因整个园区配套不到位，企业对服务、园区管理乃至公司实力信心不足，招商工作难度大。投资回报较低。引入新投资商联合开发四项目营销策略产品篇从“产品”角度，一方面要塑造“科技园区”概念，使园区获得科技增值，另一方面推出“金牌贴身物管”提升园区服务增值。1．科技园区项目实质是工业地产，但为凸显项目特色，应着力提升地产附加价值，促进工业地产与科技房产的结合，营造“科技型，知识型”工业地产概念，通过孵化器来形成园区的比较竞争优势。为此要放大、强化的资源共享、创新、培训咨询和融资功能。资源共享：通过通讯、网络等公共设施实现资源共享。培训/咨询：建立与科研院所的联系，聘请技术专家、教授、学术带头人为名誉顾问，对企业研发中心的困难进行点对点帮扶，定期举办园区企业技术、管理专题讲座和培训。创新：除帮助企业申请各类科学基金外，园区可设立“创新基金”和“风险投资基金”，鼓励企业创新，缓解资金瓶颈。2．金牌贴身物管：为园区企业创业发展解决后顾之忧。价格篇从租金上看,海峡的租金标准同位于国家级开发区的龙腾、蓉台相比，价格居于中位，相比蛟龙、龙潭、锦江则价格优势较弱。厂房土地售价上，蛟龙折合售价21万/亩，锦江18万/亩，相比而言，海峡的售价有一定价格优势。大楼售价上，相比青羊工业集中发展区，具有绝对优势，但考虑到两者的区位差别（温江vs成都），优势并不明显，但基本可比温江本地写字楼售价。考虑到xx的开发策略是为了尽快收回投资，因此应运用价格和政策杠杆向销售倾斜，一方面突出买楼、买地的价格优势、所有权优势和政策倾斜，另一方面适当保持租赁的“高位”且实行租金每3—5年上浮，使投资者有买比租合算的感觉。因此，租金方案可考虑不变，但因土地售价结构中，配套费所占比例较高（达到10万/亩，而蛟龙、锦江、龙潭配套费在3—8万之间），可以考虑适当压缩配套费使综合地价压缩到18万/亩左右，这样价格将成为园区最大的比较优势。租金售价备注龙腾工业城10—13.5元/m2标准厂房,只租不售青羊工业集中区2980—3500元/m2科研办公大楼售价(只售不租),工业厂房尚未开发科创工业园18.8—25.8万/亩征地价蛟龙工业港7—8元/m2（含物管）2000—3000元/亩*年+6万/亩土地使用价龙潭都市工业园10—15元/m225万/亩售价中不含水、电、气等配套费蓉台工业园15元/m212万/亩，155万/栋售价中不含配套费亚东创业园锦江开发区7元/m2（柳江）3000元/亩*年+3万/亩土地使用费私人厂房3—4元/m2海峡12元/m219.77万/亩（含配套）1200元/m2（厂房）2020元/m2（孵化楼）——均价招商篇1.招商目标无论哪一种开发策略，招商都应先开发而行。招商的短期目标（3—5个月）是确定2—3家有一定品牌知名度，征地面积在10—20亩的中型企业，5—6家征地面积在5—10亩的小型企业，以尽快推动大楼及园区配套设施的开发，长期目标（1—1.5年）是完成整个园区的招商工作。2.招商对象：大成都范围内中小企业。省内外大型企业、集团成都分支机构、子（分）公司、生产基地大成都范围内高校实验室、专利持有人民间投资者（产权式工业物业）其中以①、②为主要推介对象，这部分客户里，力争园区企业：社会企业达到3：7。3.推介主题卖点和二级卖点：主题卖点：6年租金+银行按揭帮您轻松置业270元/平方米土地费（18万/亩）+500元/平方米建造成本=770元/平方米六年租金：12*10元/平方米*6=720元/平方米二级卖点：强大的孵化器优势园中园金牌贴身服务产权式商铺、产权式工业物业：三权分离，50年稳定的投资回报民间投资者买断物业产权后，自交房之日起获取稳定的租金回报，由园区代为招租、管理，省去招租和维护成本。投资回报率高达8%—10%。十年即可收回投资。稳定回报期限长达50年。灵活的销售方式：分期付款垫付建设资金售后返租（专门针对产权式物业投资者）主题卖点和二级卖点互相构成园区价值点和利益点体系,全面系统同时又突出重点地展示园区的优势和特色。4.招商步骤整个招商过程分为三阶段：(1)招商准备阶段：（4.14前）园区规划图、效果图、平面图；招商计划拟订；成立招商小组、明确工作职责；制定招商手册、招商海报、布置招商现场；拟订租赁、销售合同。(2)招商初期阶段：以开拓招商渠道、狠抓对外宣传为主要内容。开拓多元化招商渠道：现场招商：老园区作为招商中心对园区内外进行包装（条幅广告、招商手册、宣传资料等）报纸广告（软、硬广告）、户外广告牌（园区现场）政府招商：充分发动政府、管委会力量提供招商信息和便利条件。客户招商：以客招客。网络招商：更新公司网站，通过网站发布招商信息对外宣传主要通过媒体发布、报道和开展活动营销来进行：媒体发布、报道：选择受众面广、政经类报纸（四川日报、成都商报、成都日报等）进行全面发布和报道：三报同时刊载招商信息，连载两日；园区现场外制作广告墙、竖广告牌；老园区外墙制作招商广告条幅。网站同步发布招商信息。硬广告同步推出：选择成都商报围绕主题卖点和二级卖点形成广告系列隔日推出；软广告紧随其后：选择成都商报制作人物（王总）专访、招商系列活动跟踪报道。活动营销园区企业座谈会（4月初）。以温江区招商引资办、管委会名义主办，园区协办举行招商会，增强招商会的权威性和吸引力。（4月底）与中小企业局联办中小企业创业发展专题讨论会暨项目推荐会（5月）。园区启动暨首批入园企业（项目）签约仪式，邀请温江区委区府、