华润置地-翡翠城二期定价报告

华润置地-翡翠城二期定价报告

翡翠城二期定价报告

——策划推广部2005D.6.30

内容摘要

一、定价理论研讨

定价目的：合理价格体系；增加溢价；价值再梳理；客户价格引导；定价模

型；

定价方法：“成本+利润”；“市场比较法”；“一期二手房价格修正”；

定价步骤：产品类型均价——户型均价——销售单位均价

定价原则：客户敏感度原则；替代原则；乘数原则；

思考问题：价格高线与风险；价格的连续性；定价的评判标准；

二、二期定价

（-）二期销售资源

1、销售面积：翡翠城二期不计车库，共有约17.06万M2可售面积，其中别

墅3878M2,花园洋房49402M2,T型高层38164M2,蝶型高层65744M2,临

街商业2234M2,地下室11275M2。如果不计地下室，则可售面积为16.03万M2。

2、销售单位：翡翠城二期共有可售单位1166套，其中别壁11套，花园洋

房7>324套，T型高层307套，蝶型高层496套,临街商业28套。如果不计商

业，则有可售单位1138套。

（-）二期价格制定

注：“1”代表假设开发法所得结果；

“2”代表市场比较法法所得结果；

“3”代表一期二手房对比分析所得结果;

分户计算

B1D2：

92.0

B5：5220

3、4820

62.0

B4：4598

66.1

B3：4897

2、5097

76.9

B2：4690

5100*49402

=25195.0

102.5

Bl：5970

5100

1、5130

花园洋房

405.1

A2：11900

2、11315

11900*3787

=4614.8

428.1

Al：11900

11900

1、8857

别墅

总货值（万）

户型总价（万）

户型均价

建议均价

各定价方法

72030.4

63.3

4582.4

合计

163.3

FD5：5734

105.7

FD1：4972

101.0

D5：5112

2、4185

86.4

D4：4785

51.7

D3：4007

37.0

D2：3945

4100*65744

=26955.0

56.3

DI：3854

4100

1、4174

蝶型高层

115.6

FC3：4873

75.5

FC2：4611

3、3992

80.7

FC1：4357

70.3

C3：4289

2、4091

41.4

C2：3874

4000*38164

=15265.6

50.8

Cl：3966

4000

1、4170

T型高层

总货值（万）

户型总价（万）

户型均价

产品均价

各定价方法

“侬家住在两河东，

十二珠帘夕照红。

今日忽从江上过，

始知家在图画中。”

——清•郭六芳《舟楫长沙》

一、关于定价的理论研讨

（一）定价目的

什么是价格？菲利普科特勒是这样诠释的：“价格是对产品或服务

所收取的金钱。”广义的讲，价格是指消费者用来交换用于使用产品或服务的全

部价值量。价格是营销组合中唯一能创造收益的因素，其他因素都代表着成本。

翡翠城二期通过近一年的客户积累，同时根据市场情况，价格逐步

调整释放，特别是4月份样板间开放的客户见面会及05春交会，翡翠城二期别

墅均价12000元/平方米、花洋起价4600元/平方米、高层起价3800元/平方米

的价格信息已面向市场，并通过市场检验。此次定价的目的，不仅是依据公司的

竞争策略及财务要求、市场状况、客户反应等修正调整以前的产品价格，并期望

通过此次定价的研讨过程，达到以下目的：

1、制定科学合理的价格体系，保证二期营销的成功概率；

2、发现新的价值点，增加溢价；

3、对翡翠城二期项目各种产品价值特性的再梳理，对价值点进行科学理性

的解释，形成对现有价格的有力支撑，从而可以对客户进行有效的价格引导；

4、通过对项目已有价值点进一步的认识，找到客户敏感点和推广着力点，

拔升后期项目价值；

5、通过在以往定价基础上的改进和改良，使价格体系能够经得起全方位的

考量，为后续项目科学定价建立框架性基础。

（-）定价方法

价格是价值素总和的货币化表现。那么什么是价值呢？在微观

经济学中，生息资产的基本价值等于未来现金流的贴现和。对于房地产商品来说,

把未来每一年的租金和最后一年的残值贴现到当前，就是它的基本价值。

但是，在实际的操作过程当中，想要准确预期未来每一年的

租金和最后一年的残值是非常困难的。而且价格虽以价值为核心，但受供求关系

影响非常大。房地产企业在实际定价过程中，为了追求利润最大化，往往将价格

提高到买方所能接受的最高价格，经济学上称为保留价格。

需求导向：寻找保留价格。翡翠城一期的二手房市场表现，反应了消费者对

翡翠城产品的接受程度。翡翠城二期定价的方法…：根据一期二手房市场成交价

格表现，对比二期产品差异，考虑资金时间价值和房地产价格自然增长，综合制

定二期同类型产品价格。

竞争导向：市场比较法。消费者购买房地产商品时，一定会对比相似的物业

或楼盘，综合对比，选取自己最合适的商品购买。翡翠城二期定价方法二：选取

可类比竞争项目，根据各价值素的量化类比，综合制定二期同类型产品价格。市

场比较法是现在采用范围最广，最实用的定价方法。

成本导向：假设开发法。在完全竞争市场中，商品的均衡价格等于其生产的

边际成本。房地产行业中，单一品牌的市场占有率都非常低，可近似于完全竞争

市场。翡翠城二期定价方法三：根据现有土地市场状况，估算翡翠城二期土地价

格，综合其他建设成本，在满足公司利润要求前提下，制定二期各产品价格。

（三）定价步骤

1、综合运用假设开发法、市场比较法及一期二手房市场表现确定联院别墅、

花园洋房、T型高层、碟型高层四种产品均价；

2、根据各类型产品在二期的位置、内部设计、供求关系等因素，确定各种

户型的均价；

3、根据赠送面积、视野角度、楼层、噪音影响等因素，确定各销售单位价

格；

4、综合供需关系、折扣因素、总价因素、客户心理因素等，评估其每个销

售单位价格的合理性，调整价格体系，最终制定销售价格表（包括底价和面价）。

（四）定价原则

1、客户敏感度原则

此次定价，将会总结以往翡翠城客户的价值敏感点，并综合考

虑可类比竞争对手价值点，将价格细分至地段、产品、软环境等三个大项数十价

值因子中。并在制定产品均价、户型及单元均价、各销售单位价格等不同阶段，

根据客户的敏感度，对各价值因子的重要性进行排序，并赋予相应的权重，最终

制定出翡翠城二期价格。

2、替代性原则

在商品价格的制定过程中，如果有的价值因子缺失，但有其他

的价值因子可替代其使用功能，那么在对其进行价格计算的过程，可用其替代价

值因子核算。（如小区配套，当项目处于成熟社区时，小区配套缺失的价值因子

可由区域配套设施替代）

3、乘数原则

地段、产品、软环境等定价要素之间的关系不完全是累加关系,

而是乘数关系。当某个要素有缺失且不能被替代时，会对其他价值要素产生巨大

的折让作用。（如交通因素，在边远山区的房地产商品，其秀丽的自然景观将不

会得到价格的叠加，而是因为交通因子的缺失使其景观价值大打折扣）

（五）定价过程思考的几个问题

1、市场价格的高线与风险

在非别墅类普通住宅中，市场价格的高线应该是在市场上已

经出现过的价格表现，在此基础上可略有突破。若想跳空高开，除非：一、大市

场特别景气；二、在产品设计上有重大突破；三、在建筑选材上有重大突破；四、

在品牌和服务上有重大突破。

现在市场上普通住宅的高线表现为粼江峰阁的5400元/平方

米（6000元/平方米9折），所以优品道、格林威治城、世纪城等项目基本上是

贴着这个价格线，并适度突破，和黄的香港城也不会离这个价格太远；要突破这

个高线，市场要有足够的积累，才能积蓄这个力量，要不然会面临较大的市场风

险；

2、价格的连续性（惯性）

一般情况下，人都会有惯性的思维。人们去统计分析前几年

的数据表现，试图找到其中的规律，并运用此种规律对未来进行预测。股票如此,

经济发展如此，房地产价格亦如此。在边际条件不变的情况下，这是一种相对科

学的方法。

去年成都的整体房地产市场价格上涨的惯性，在政府的政策

性宏观调控下，已大大缓解，房价快速增长的态势已经得到遏制。根据最新的

《2005成都房价意见》调查，85%的人认为成都的房价年涨幅在5-8%比较合理

（房管局资料）。而根据统计局最新资料显示，厂5月成都的整体房价上涨7.7%,

增幅同比去年大幅降低，成都房地产价格的增长已进入缓慢增长期，但其增长的

惯性还未消退。

翡翠城二期可运用小步快跑的涨价策略，形成翡翠城的价格

“惯性”，避免跳空高开带来的市场风险；同时为三期获取较高价格打下基础,

控制三期的定价风险。

3、定价的评判标准

对公司而言，满足公司的现金流、利润等财务指标，平衡销

售速度与利润率的关系，单个项目最好的销售速度是在交房前两个月清盘，多期

开发项目最好的销售速度是在下一期开盘前两个月清盘；并以此来修正价格及控

盘策略；

对客户而言，所得到的购买价格虽然觉得贵，但可以接受；

最好的价格边界是让客户一边埋怨很贵，一边掏钱购买；

在项目内部，每一个档次，每一种类型的销售单位无明显的

滞销状况，同期销售的内部总价及单价竞争可控。

二、二期定价

（-）二期销售资源

1、销售面积：翡翠城二期不计车库，共有约17.06万M2可售面积，其中别

墅3878M2,花园洋房49402M2,T型高层38164M2,蝶型高层65744M2,临

街商业2234M2,地下室11275M2。如果不计地下室，则可售面积为16.03万M2。

2、销售单位：翡翠城二期共有可售单位1166套，其中别墅11套，花园洋

房324套，T型高层307套，蝶型高层496套，临街商业28套。如果不计商业,

则有可售单位1138套。

（-）按类型确定各产品均价

翡翠城二期将综合采用假设开发法、市场比较法及一期二手房市场

表现确定联院别墅、花园洋房、T型高层、碟型高层四种产品均价。

1、联院别里均价

翡翠城计有联院别墅11套，其中A1型7套，A2型4套。占

用基地面积6632M2,总建筑面积3878M2。

1）假设开发法（成本+利润）单位：元/平方米

按25%毛利核算

8857

销售价格

1〜10项总和

7086

总成本

按销售额5%

443

10、项目不可预见费

按销售额2%

177

9、管理费

按销售额5%

443

8、财务费

参照一期

30

7、物业启动费

按销售额2.8%

248

6、销售费

1~5项合计5745元

85

5、公共配套设施费

230

4、基础设施费

含建安、报建、及景观三部分

1490

3、开发建设费

240

2、前期及后期费用

地价按146万/亩核算（见附件一）

3700

1、楼面地价

计算方法

计算结果

成本项

2）市场比较法

市场比较法是通过对房地产价格产生影响的价值素分解量

化，通过与可类比竞争对手分析对比而得到自己的价格体系的方法。

选取可类比典指项目代入价值因子评价体系（参见附件二）

翡翠城二期的联院别墅地处三环内，紧临府河及府河公园，

在三环内的景观别墅已极具稀缺性。根据土地属性及产品属性，选取东湖花园、

康郡、金林半岛做为典指楼盘。

注：东湖花园及康郡的类比产品价格，考虑联院别里的位置关系，均采

集该项目最好位置的端头单位价格。

14300元

8500元

8900元

类比产品价格（M2）

4.101

4.346

3.284

3.641

综合评定

3.5

4

3

3

0.19

人文氛围

4.5

4

3.5

3

0.21

营销服务

4

4

3.5

2.5

0.24

物业服务

4.5

3.5

3

3

0.36

开发商品牌

软环境0.1

3.5

4

2.5

3

0.09

材质及设施

3.5

4.5

3

3.5

0.16

小区配套

5

3.5

3

2.5

0.28

户型

4.5

3.5

3

3

0.15

小区景观

4

4.5

3

3

0.13

外立面

4

4

3.5

3.5

0.19

规划设计

产品

0.3

3.5

4.5

3

3.5

0.12

周边配套

4

5

3.5

4

0.17

区域发展

4

4.5

3.5

4

0.10

市政设施

3.5

4

3.5

4

0.13

交通状况

3.5

4

3

4

0.12

就业区关系

3.5

5

3

4

0.10

人文环境

5

5

4

4.5

0.26

自然环境

地

段

0.6

翡翠城

金林半岛

康郡

东湖花园

权重

价值因子

采用数学曲线拟合法，得出价格与综合评定的关系函数

Y=-2178.78+3290.28X

将综合评定参数“4.101”带入函数，计算得出

Y=-2178.78+3290.28*4.101=11315

一期无联院别墅，综合考虑市场比较法与假设开发法，重点考虑市

场比较法，假设开发法仅作为参考。在实际销售的过程中，出了以上量化分析外,

还将重点考虑以下因素的影响：

4月样板间开放，别里报价12000后客户的接受程度（需求量超过100%）；

市区内别墅产品的稀缺性（三环内已无别墅项目）；

别墅价格对其他类型产品价格的拉动作用；

客户的心理接受程度及对价格的敏感度；

综合考虑以上诸多因素，建议别墅销售均价为11900元/平方米。

2、花园洋房均价

翡翠城二期计有花园洋房324套，其中标准型205套，大端头

户型70套，小端头户型45套，小区中央一梯一户型4套。占用基地面积34074

M2,总建筑面积49420M2o

1）假设开发法（成本+利润）单位：元/平方米

按25%毛利核算

5130

销售价格

1〜10项总和

4104

总成本

按销售额5%

257

10、项目不可预见费

按销售额2%

103

9、管理费

按销售额5%

257

8、财务费

参照一期

30

7、物业启动费

按销售额2.8%

144

6、销售费

1~5项合计3315元

85

5、公共配套设施费

230

4、基础设施费

含建安、报建、及景观三部分

1490

3、开发建设费

240

2、前期及后期费用

地价按146万/亩核算（见附件一）

1510

1、楼面地价

计算方法

计算结果

成本项

2）市场比较法

选取可类比典指项目代入价值因子评价体系

翡翠城二期的花园洋房紧临府河及府河公园，在三环内已极具

稀缺性。根据土地属性及产品属性，选取万科城花彩域、东湖花园及新近开盘的

时代尊城做为典指楼盘。

5200元

5200元

4800元

类比产品价格(M2)

3.938

3.946

3.738

3.865

综合评定

3.5

3

3

4

0.19

人文氛围

4.5

4

3

4

0.21

营销服务

4

3

2.5

5

0.24

物业服务

4.5

2.5

3

5

0.36

开发商品牌

软环境0.1

3.5

4

3

3.5

0.09

材质及设施

3.5

4.5

3.5

4

0.16

小区配套

4

4

4

4.5

0.28

户型

4.5

3

3

4

0.15

小区景观

4

3.5

3

4.5

0.13

外立面

3.5

3.5

3

4.5

0.19

规划设计

产品

0.3

3.5

4

3.5

3.5

0.12

周边配套

3.5

4.5

4

3.5

0.17

区域发展

4

4.5

4

3.5

0.10

市政设施

3.5

3

4

3.5

0.13

交通状况

3.5

4

4

3.5

0.12

就业区关系

3.5

4.5

4

4

0.10

人文环境

5

4.5

4.5

3.5

0.26

自然环境

地

段

0.6

翡翠城

时代尊城

东湖花园

万科彩域

权重

价值因子

采用类比价值加权算术平均法，在上述各楼盘中，万科城花

彩域与翡翠城二期的花园洋房最具可比性，分别赋予其权重：60%,30%,10%0

则花园洋房估算价格为:

(4800/3.865*0.6+5200/3.738*0.3+5200/3.946*0.1)*3.938=5097元

/M2

3)一期二手房市场表现

截至2005年5月12日，一期二手花园洋房累计成交11套。

根据《二手房分析报告》显示，自去年交房以来，除交房期价格波动比较大之外,

一期二手花园洋房成交溢价基本稳定在1100元/平方米左右,成交均价约为4700

元/平方米。

注：1、资金的时间价值反应了期房的风险折让；

2、房价自然增长参数参照成都统计局05年1-5月统计数据。

4700元

类比产品价格(M2)

4.105

3.995

综合评定

107.7%

房价自然增长

95%

资金时间价值

3.5

3.5

0.19

人文氛围

4.5

4.0

0.21

营销服务

4.5

4.5

0.24

物业服务

4.5

4.5

0.36

开发商品牌

软环境0.1

4

3.5

0.09

材质及设施

3.5

3.5

0.16

小区配套

4

4.5

0.28

户型

4.5

3.5

0.15

小区景观

4.5

4

0.13

外立面

3.5

4

0.19

规划设计

产品

0.3

3.5

3.5

0.12

周边配套

3.5

3.5

0.17

区域发展

4.5

4.5

0.10

市政设施

3.5

3.5

0.13

交通状况

3.5

3.5

0.12

就业区关系

3.5

3.5

0.10

人文环境

5

5

0.26

自然环境

地

段

0.6

二期

一期

权重

价值因子

采用类比价值算术平均法，计算得到翡翠城二期花园洋

房价格为：

4700/3.995*4.105=4829元/平方米

综合运用假设开发法、市场比较法、一期二手房价值

类比法，主要参照市场比较法结果定价，分别赋予权重0」、0.6、0.3,计算结

果为:

5130*0.1+5097*0.6+4829*0.3=5020元

在实际销售的过程中，出了以上量化分析外，还将重点考虑以下因

素的影响：

4月样板间开放，花园洋房报价不低于4600元以后客户的接受程度；

花园洋房产品在市场的稀缺性；

可类比竞争对手的销售速度（彩域及时代尊城均快速销售）；

销售速度及现金流要求；

客户的心理接受程度及对价格的敏感度；

综合考虑以上诸多因素，建议花园洋房销售均价为5100元/平方米。

3、T型高层均价

翡翠城二期计有T型高层307套，其中一楼带花园户型3套,

顶跃户型19套,其他标准户型285套。占用基地面积11904M2,总建筑面积38164

M2,另外，T型高层临街一层有商业面积2234M2。15、16栋总建筑面积40398M2。

1）假设开发法（成本+利润）单位：元/平方米

按25%毛利核算

4170

销售价格

1〜10项总和

3336

总成本

按销售额5%

208

10、项目不可预见费

按销售额2%

83

9、管理费

按销售额5%

208

8、财务费

参照一期折让

30

7、物业启动费

按销售额2.8%

117

6、销售费

「5项合计2690元

85

5、公共配套设施费

230

4、基础设施费

含建安、报建、及景观三部分

1490

3、开发建设费

240

2、前期及后期费用

地价按146万/亩；计算中含商业面积

645

1、楼面地价

计算方法

计算结果

成本项

2)市场比较法

选取可类比典指项目代入价值因子评价体系。

翡翠城二期的T型高层为18F两梯四户，是现在市场供应的

主流产品。根据土地属性及产品属性，选取万科城花彩域、康郡、御府花都及新

近开盘的蓝谷地做为典指楼盘。

3300元

3800元

3600元

4000元

类比产品价格(M2)

3.917

3.321

3.714

3.378

3.775

综合评定

3.5

3.5

3.5

3

4

0.19

人文氛围

4.5

3.5

3.5

3.5

4

0.21

营销服务

3.5

3.5

3.5

3

5

0.24

物业服务

4.5

4

4

3

5

0.36

开发商品牌

软环境0.1

3.5

3

3.5

3.5

3.5

0.09

材质及设施

3.5

3.5

4

3

4

0.16

小区配套

4.5

3

4

3.5

4

0.28

户型

4

4

2.5

3

4

0.15

小区景观

4

3.5

4

3

4

0.13

外立面

3

4

3.5

3

4

0.19

规划设计

产品

0.3

3.5

3.5

4.5

3

3.5

0.12

周边配套

3.5

3.5

4.5

3.5

3.5

0.17

区域发展

4

3.5

3.5

3.5

3.5

0.10

市政设施

3.5

3.5

4.5

3.5

3.5

0.13

交通状况

3.5

3

4

3.5

3.5

0.12

就业区关系

3.5

3.5

4.5

3

4

0.10

人文环境

5

2.5

2.5

4

3.5

0.26

自然环境

地

段

0.6

翡翠城

蓝谷地

御府花都

康郡

万科彩域

权重

价值因子

采用类比价值加权算术平均法，在上述各楼盘中，万科城花

彩域、康郡对翡翠城二期的T型高层影响最大，分别赋予其权重：40%,30%,10%.

20%o则T型高层估算价格为：

(4000/3.775*0.4+3600/3.378*0.3+3800/3.714*0.1+3300/3.321*0.2)

*3.917=4091元/M2

3)一期二手房市场表现

截至2005年5月12日，一期二手T型小高层累计成交36

套。根据《二手房分析报告》显示，自去年交房以来，除交房期价格波动比较大

之外，一期二手T型小高层成交溢价基本稳定在900元/平方米左右，即成交均

价约为3900元/平方米。

3900元

类比产品价格(M2)

4.026

3.933

综合评定

107.7%

房价自然增长

95%

资金时间价值

3.5

3.5

0.19

人文氛围

4.5

4.0

0.21

营销服务

4

4.5

0.24

物业服务

4.5

4.5

0.36

开发商品牌

软环境0.1

4

3.5

0.09

材质及设施

3.5

3.5

0.16

小区配套

4.5

3.5

0.28

户型

4.5

4.0

0.15

小区景观

4.5

4

0.13

外立面

3.5

4

0.19

规划设计

产品

0.3

3.5

3.5

0.12

周边配套

3.5

3.5

0.17

区域发展

4

4.5

0.10

市政设施

3.5

3.5

0.13

交通状况

3.5

3.5

0.12

就业区关系

3.5

3.5

0.10

人文环境

4.5

5

0.26

自然环境

地

段

0.6

二期

一期

权重

价值因子

采用类比价值算术平均法，计算得到翡翠城二期T型高

层价格为：

3900/3.933*4.026=3992元/平方米

综合运用假设开发法、市场比较法、一期二手房价值

类比法，主要参照市场比较法结果定价，分别赋予权重0.1、0.6、0.3,计算结

果为：

4170*0.1+4091*0.6+3992*0.3=4069元

在实际销售的过程中，出了以上量化分析外，还将重点考虑以下因

素的影响：

4月样板间开放，T型高层报价不低于3800元以后客户的接受程度；

现在所面临的市场环境及竞争形势；

销售速度及现金流要求；

竞争对手的销售表现（彩域较慢，其余项目均保持较快销售速度）；

客户的心理接受程度及对价格的敏感度；

综合考虑以上诸多因素，建议T型高层销售均价为4000元/平方米。

4、蝶型高层均价

翡翠城二期计有蝶型高层496套，其中一楼带花园户型18

套，顶跃户型10套，顶层花园平层户型6套，其他标准户型462套。占用基地

面积16408M2,总建筑面积65744M2。

1）假设开发法（成本+利润）单位：元/平方米

按25%毛利核算

4174

销售价格

1〜10项总和

3339

总成本

按销售额5%

209

10、项目不可预见费

按销售额2%

83

9、管理费

按销售额5%

209

8、财务费

参照一期

30

7、物业启动费

按销售额2.8%

117

6、销售费

「5项合计2692元

85

5、公共配套设施费

230

4、基础设施费

含建安、报建、及景观三部分

1590

3、开发建设费

240

2、前期及后期费用

地价按146万/亩核算

547

1、楼面地价

计算方法

计算结果

成本项

2）市场比较法

选取可类比典指项目代入价值因子评价体系

翡翠城二期的蝶型高层，18-27F两梯四户或三梯六户点式

塔楼，现在市场供应的类似产品比较少。根据土地属性及产品属性，选取卓锦城、

格林威治城、君悦领地及新近开盘的时代尊城做为典指楼盘。

注：卓锦城的价格采集是去掉精装修后的清水房价格，精装价格为3800元

/M20

3600元

3500元

5300元

3500元

类比产品价格(M2)

3.954

3.878

3.457

4.349

3.447

综合评定

3.5

3

3.5

4

3

0.19

人文氛围

4.5

4

3

4

3.5

0.21

营销服务

3.5

3

3.5

4

4

0.24

物业服务

4.5

2.5

4

5

4

0.36

开发商品牌

软环境0.1

3.5

4

3

4

3.5

0.09

材质及设施

3.5

4.5

3.5

4.5

3.5

0.16

小区配套

4.5

3.5

4

4

3.5

0.28

户型

4

3

3.5

4

4

0.15

小区景观

3.5

3.5

3.5

4

3.5

0.13

外立面

4

3

3.5

4

4

0.19

规划设计

产品

0.3

3.5

4

3.5

4.5

3

0.12

周边配套

3.5

4.5

4

4.5

3

0.17

区域发展

4

4.5

2.5

4.5

3.5

0.10

市政设施

3.5

3

4

4

3.5

0.13

交通状况

3.5

4

4

4.5

3

0.12

就业区关系

3.5

4.5

4

5

3.5

0.10

人文环境

5

4.5

2.5

4.5

3.5

0.26

自然环境

地

段

0.6

翡翠城

时代尊城

君悦领地

格林威治城

卓锦城

权重

价值因子

采用类比价值加权算术平均法，在上述各楼盘中，卓锦城、格林威

治城对翡翠城二期的蝶型高层影响最大，分别赋予其权重：30%,30%、20%,20%o

则T型高层估算价格为：

(3500/3.447*0.3+5300/4.349*0.3+3500/3.457*0.2+3600/3.878*0.2)

*3.954=4185元/M2

翡翠城一期无蝶型高层类产品，在此综合运用假设开发法与市场比

较法，主要参照市场比较法结果定价，分别赋予权重0.3、0.7,计算结果为：

4174*0.3+4185*0.7=4182元

在实际销售的过程中，出了以上量化分析外，还将重点考虑以下因

素的影响：

4月样板间开放，蝶型高层报价不低于3900元以后客户的接受程度（比较

低）；

现在所面临的市场环境及竞争形势；

销售速度及现金流要求；

竞争对手销售状况（卓锦城与格林威治城的高层销售速度均比较慢）；

客户的心理接受程度及对价格的敏感度；

综合考虑以上诸多因素，建议蝶型高层销售均价为4100元/平方米。

（三）确定各标准户型均价

在确定各标准户型产品均价中，将重点考虑各户型在小区的

位置分布、该户型本身的内部价值要素、软性影响等三方面因素。（附件三）

1、花洋各标准户型均价

92.0

62.0

66.1

76.9

102.5

总价参考（万元）

5220

4598

4897

4690

5970

核算结果（元/M2）

4570

4458

4747

4530

5010

初步结果

3.475

3.39

3.61

3.445

3.81

综合评定

3

4

4

3

5

0.2

替代性

3

5

5

3

3

0.3

总价影响

4.5

4

5

2

4.5

0.5

供求关系

软影响

0.1

3.5

3

3

3

4

0.2

特殊亮点

3

3.5

4

4

5

0.1

入户距离

4.5

4.5

4.5

4.5

4.5

0.15

通风

4.5

4.5

4.5

4.5

4.5

0.15

采光

4.5

4

4

4

4.5

0.2

舒适度

5

4

4

4.5

5

0.2

功能性

见说明2、3

赠送面积

内部设计

0.4

0.2

朝向影响

朝向及后期建设对同一单元影响一致

0.1

后期影响

4

4

4.5

4.5

4.5

0.7

景观视野

位置

0.5

B5(176.40)

B4

(134.94)

B3(134.94)

B2

(140.99)

Bl（153.49）

权重

价值因子

说明：

1、B1D2一梯一户销售数量太少，将参照端头户型单独定价；

2、赠送一层私家花园按地价的70%核算（因无产权）；

3、露台、屋顶花园赠送面积按建筑成本核算（花洋1100元/平方米）；

4、地下室不在此定价范围内，将在确定各销售单位价格时，按建安成本核

算（花洋1490元/平方米）；

5、花园洋房标准户型1/2单元计有建筑面积740.76平方米，赠送私家花园

面积81平方米，赠送露台面积181.36平方米，地下室面积144.88平方米，则

扣除赠送价值后，单平方米建筑面积核算价格为：

（740.76*5100-81*1460000/666.7*0.7-181.36*1100）/740.76=4663元

/平方米

2、T型高层各标准户型均价

115.6

75.5

80.7

70.3

41.4

50.8

总价参考（万元）

4873

4611

4357

4289

3874

3966

核算结果（元/M2）

4375

4261

3826

4235

3764

3696

初步结果

4.22

4.11

3.69

4.085

3.63

3.565

综合评定

2

3

2.5

3

5

4

0.2

替代性

5

4

4.5

4

5

4.5

0.3

总价影响

2

4.5

2

3

4.5

4.5

0.5

供求关系

软影响

0.1

3.5

3.5

3.5

4

2.5

3

0.2

特殊亮点

主要针对花洋

0.1

入户距离

4.5

3.5

4

4.5

3.5

4

0.15

通风

4.5

3.5

4

4.5

3.5

4

0.15

采光

5

4

4.5

4.5

3.5

4.5

0.2

舒适度

4.5

4.5

4.5

4.5

3.5

4

0.2

功能性

见说明

赠送面积

内部

设计

0.4

4

4

3.5

4

4

3.5

0.2

朝向影响

4

4

3.5

4

4

3.5

0.1

后期影响

5

5

4

4.5

4

3.5

0.7

景观视野

位置

0.5

FC3

237.12

FC2

163.63

FC1

185.16

C3

163.8

C2

106.82

Cl

128.16

权重

价值因子

说明:

赠送一层私家花园按地价的70%核算（因无产权）;

赠