浅谈物业设施与成本管理

内容概要内容概要不少物业公司往往认为，一幢现代化大厦建成后，只要招聘一些空调工、水电工便可以使其运转起来，导致许多大厦能耗高、自控不能开通、设备设施损耗加速等严重后果，使物业品质严重恶化，其教训值得引以为戒。这就要求我们对物业设备实施与成本管理引起足够的重视，从根本上保证物业保值、增值。安全运行管理首先是要保障维修人员的人身安全；其次是保证设备安全运行、可靠运行。日常管理要始终把安全放在工作首位。物业工程部的管理，主要分为设备的管理和住户的维修服务，并且要求维修人员在管理好设备的同时，还要满足用户的报修服务；设备管理主要分维修管理和运行管理两部分。维修与运行既可以统一管理，也可分别管理。无论哪种管理方式都必须以维修的时效性和设备运行的可靠性为主要①、责任制度：要求责任明确，责任到人如果你要求大家都管，可以认为大家都不会管，出了事情都会推诿，所以每台主要设备应指定专人负责管理。值班人员只对当班设备运行管理负当班责任，设备有故障不及时处理，造成的后果，设备责任人负责。值班人员必须对当班的设备负责、各岗位的维修人员对所管辖的设备负责、主管对监管失职负责，每班都有值班记录、设备运行要有运行记录、维修要有维修记录、回访有回访制度(记录是最能反馈管理好坏的依据，也是最直接的技术性资料，根据设备运行状况的记录制定维修保养计划)。②、值班制度3、事故防范管理结合大厦管理档次及管理特点，制定各类设备事故应急处理流程及措施，《全国物业管理示范大厦标准及评分细则》有明确要求，如停电、停水应急处理措施；电梯应急处理方案；做到即使出现了设备意外性故障(抢修),也能游韧有余地排除故障，避免束手无策。举例：电梯困人救援程序，监控中心接到电梯报警后，通过监控与电梯对讲确认是否困人，如情况属实，监控中心立即通知巡逻保安和值班电工赶赴现场，救援时必须按照原定操作程序，先是稳定乘客情绪，然后才将电梯门关闭，接着才是停电、盘车、救人。物业公司在选聘水电技工时，应强调个人实际操作能力，配备有强电工(高低压维修电工)、弱电工(消防、楼宇对讲、监控)、空调工、水暖工。特种作业人员必须持证上岗，提倡一专多能，物业对维修人员要求是多面手，包括到业主家修马桶、做泥水活、简单的电气焊操作等。维修人员技能要求“一清、二能、三好、四会、五化、六查、七无”。一清：对设备、设施管理规章制度要清楚；二能：对各种设备的性能、功能要明白；三好：对各种设备要做到管好、用好、修好；四会：对各种设备会使用、会保养、会检查、会排除故大厦的管理成本中，除了人员工资外，共用水、电费是物业管理成本的主要开支，为了节约开支，降低成本，共用设施设备的节能运行成了物业管理企业的一项重要工作。在保证大厦正常运转的前提下，进一步挖潜增效、节能降耗、提高设备利用率，做好节能工作；1、共用场所照明节能：②、在人流量少的地方，杜绝有“长明灯”现象，尽可能避免不必要浪费(物业的成本控制，就是从点点滴滴的节约中做起)。对于绿化带的景观灯和大厦四周的路灯，在保证适中亮度的前提下控制照明灯数，定时器的时间随季节变化及时进行2、节水方面的措施：在节水方面，首先杜绝的是水跑、冒、滴、漏现象，一般要求小修不过夜。如每半年一次的水池(水箱)清洗，首先是清洗前进行水池的水位控制，避免过多的浪费，其次是做好废水利用，冲洗化粪池、清洗地下车库、做消防演习。3、加强宣传教育，让所有的管理人员都有节能意识，杜绝浪费。4、机电设备节能以能耗较大的中央空调为例，对于商场使用的中央空调，可通过改变控制冷却水、冷冻水的水泵运行台数和主机运行台数来达到节电的效果，通常在刚开机时，为了把室内温度快速降低到设定值