房地产融资专题-房地产融资政策对行业的影响 2024

房地产融资政策对行业的影响22目录 3 4 8 58安居客研究院一、政策端：利箭频发，金融环境向好保项目+保优质房企保项目+保优质房企·保交楼专项贷款保项目鼓励并购项目保交楼专项借款保项目城市房地产融资协调机制2020年地产融资环境趋紧，五道红线(房企三道红线+房地产贷款两条红线)限制房地产行业资金。2021年上半年延续这一基调，实行集中供地，严控经营贷，严控下调中国房地产行业及部分企业的评级。为维护房地产市场平稳健康发展，3季度，中但以纠偏为主，政策基本基调未改变。12月6日，中央政治局会议首提促进房地产业

2022年：信贷、债券、股权、内保外贷四支箭齐发3房地产融资政策对行业的影响2022年前两个月延续2021年金融政策的审慎基调，1月份央行召开的2022年货励优质房企兼并收购出险房企项目等。7月28日中央政治局会议上，首次提出“保交楼、稳民生”,强调“稳定房地产市场”。随后多种形式的国有资本成立纾困基金，通过项目收并购等方式对问题楼盘进行解困。8月，央行通过政策性银行启动2000亿专项借款支持住宅项目建设交付。这一阶段的重点在于保项目。效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。这既是对2022年资金释放的肯定，也是2023年供给端对房企和项目资金支持的鼓励。这一阶段从保项目转向“保项目+

2023年~至今，资金政策持续宽松2023年以来一方面继续推进2022年的融资支持政策，另一方面政策力度继续加大。项目层面，保交楼资金投放进一步加码。央行推出3500亿元保交楼专项借款，设立2000亿元保交楼贷款支持计划。房企层面，设立房企纾困专项再贷款，额度为800亿元；将“金融16条”有关政策延期至2024年底；中央强调“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”,提出“三个不低于”的量化指导要求，加大对民营企二、资金端：政策支持到位但改善有限2022年1-12月14.9万亿元，同比下降25.9%,2023年前4个月，受房地产市场回2024年1-2月房企到位资金16193亿元，同比下降24.1%,较12月扩大8.3pct,5从房企到位资金的主要来源来看，2022年1-12月，受行业销售下滑影响，定金及预收款和个人按揭贷款同比分别下降33.3%、26.5%。海内外货币政策分化影响，外资回流，房企利用外资同比下降27.1%,但由于整体规模较小，影响不大。国内贷款同比也下滑超过25%。2023年1-12月，随着融资端政策发力，除外资和自筹资金2024年1-2月国内贷款同比下降10.30%;自筹资金同比下降15.20%,定金及预付款同比下降34.80%,个人按揭贷款同比下降36.60%。国内贷款同比降幅小幅收缩，而与销售相关的定金及预收款和个人按揭贷款的同比降幅均在30%以上。从房企到位资金的来源结构占比来看，2022年国内贷款占比较2021年小幅上升0.2个百分点，自筹资金比例上升3.4个百分点，而定金及预收款比重下降3.6个百分点。2023年相比2022年，国内贷款比重继续小幅上升0.6个百分点，自筹资金比重下降2.6个百分点，定金及预收款和个人按揭贷款比重均上升1个百分点。2014年1-2月，国内贷款比重上升7.8个百分点至20.5%,是2021年来的最高比例。房企自筹资金比例小幅上升0.7个百分点，定金及预收款、个人按揭贷款占比明62022年末和2023年末房地产开发贷款余额分别为12.69和13.17万亿元，较2021房地产贷款及开发贷款规模及占金融机构人民币贷款余额比房地产贷款余额(万亿)开发贷款余额(万亿)一房地产贷款占比——开发贷款占比三、供应端：资金压力延缓施工进程房企资金的减少影响房地产开发投资情况和房企的施工情况。2022年受前期融资政策趋紧及后续以保项目为主的基调影响，房企可用资金也大幅减少，全国房地产开发投资额同比下滑10%,首次跌入两位数负增长区间。2023年随着政策支持资金的到位，房企到位资金量降幅有所收窄，也影响房地产开发投资额、施工面积和新开工面2024年1-2月全国房地产开发投资同比下降9.0%,降幅较12月收窄3.5pct,反应开发投资萎缩的状态有所遏制，释放出供给端企稳的积极信号，同时在融资协调机制等支持下，地产行业开发投资动力或将增强。具体来看，新开工面积同比下滑29.7%,施工面积同比下滑11%,主要是由于目前新房市场尚未完全回暖，销售回款2022年全国商品房和商品住宅竣工面积累计同比始终呈负增长。2023年以来，随着融资环境逐步改善，资金到位情况缓解，房屋竣工情况明显改善，1-12月商品房和商品住宅竣工面积同比均增长约17%。992024年1-2月全国商品房和商品住宅竣工面积累计同比再度向下，下降20.2%。一方面受开工和施工面积减少影响，另一方面仍受资金到位的影响。2022年末央行推出3500亿保交楼专项借款已在2023年经逐步落地，据媒体报道，截至2023年末，350万套保交楼项目已实现交付超300万套，交付率超过86%。由此可见保交付高峰期已过，对房屋竣工的拉动效应将有所减弱。同时，当前房地产市场的销售情况尚未受资金到位的影响，全国房屋停工面积虽然在2023年呈减少趋势，但仍然存在较大规模的停工。另外，根据百年建筑调研数据，截至3月5日(农历正月廿五),全国10094个工地开复工率62.9%,农历同比减少13.6个百分点；劳务上工率57.5%,农历同比下降10.7个百分点；资金到位率44.7%,环比提升3.1个百分点。其中房地产项目开复工率55.1%,资金到位率36.5%。结合国家统计局数据，1-2月份，商品房和商品住宅停工面积同比仅下滑1%和3%,并且规模较上月再次回升，可见回暖形资金方面，除3500亿保交楼专项借款之外，央行还推出了2000亿保交楼贷款支度末，保交楼贷款支持计划实际使用额度只有56亿元，对比第三季度没有变化，这可能显示银行对烂尾楼的信贷投放较为谨慎，说明商业银行对于保交楼的配套融资支持仍有改善空间。虽然1月，城市房地产融资协调机制的落地速度和惠及广度令人欣喜，除国央企外，大量的混合制房企甚至已出险民企项目均进入白名单，但整体而言房企四、需求端：规模中枢下移影响房企造血能力恢复房企到位资金来源结构来看，房企国内贷款比重略超10%。2022年以来，房地产行业融资政策支持导向明显，从数据来看，房企到位资金中的国内贷款占比在2023年小幅上涨，2024年1-2这一比重超过20%,政策落实到位。重要的是，房企资金来源中定金及预收款与个人按揭贷款之和通常占比过半，是最主要的来源，而2024年前两个月由于市场原因，这两项与销售直接相关的款项同比大幅下跌，造成房企到位资金同比大幅下滑，这也显示政策对于整个地产行业融资端的修复有限，房企融资能力修复的关键仍在于销售端的回暖和自身造血能力的恢复。58安居客研究院3月22日国务院常务会议中，关于地产行业提及“要进一步优化房地产政策，持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展”。其中可以看到，房地产融资工作仍然受到关注。根据住建部披露数据，截至3月9日，全国31个省312个城市已经建立了房地产融资协调机制，报送“白名单”项目6000多个，其中82%是民营和混合所有制企业的项目。截至2月底，商业银行已经审批贷款超过2000亿元。城市房地产融资协调机制作为支持房地产项目融资的重要抓手，预计仍将不断落地落实，房地产企业尤其是民营企业的现金流有望得到改善，对行业的积极影响或将逐步显现。房地产