2020年岳阳祥源城市之光年度营销工作总结暨年度营销总纲

MJMRHMHI

雷源控度

祥源城市之光

年度营销工作总结暨2020年度营销总纲

岳阳祥源营销管理部

2020.2.26

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祥源控股

01市场环境分析

02年度总结与回顾

03目标理解与思考

04库存盘点

05营销策略及执行

06营销总控及费用

0720年3-4月份营销计划

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祥源控股

市场环境分析

SUNRIVER市场环境分析I政策

祥源控股

省内政策收紧最严地级市，短期内未见松绑

除长沙外，省内政策收紧最严的地级市一当前岳阳执行“限售、限价、限贷”的“三限”高压之下，是省内除长沙外唯一

一个限售的地级市。

“限价”：价格过高拒发证“限售”：不足2年不可售“限贷”：认贷又认房“限房价，竞地价”一定向限价房

♦实行一房一价、一套一标，♦城区范围内购买的商品♦岳阳住房公积金呢委员会♦出让商住用地时，提出限制销售价

销售价应为备案价；住房（含二手房）需取得规定：停止发放第三套及格、套型面积和销售对象等要求，

♦预售报价过高且不接受指导不动产权属证书满两年后以上或申请第三次及以上由建设单位通过“限房价、竞地价”

的，暂不发放预售许可证；方可上市交易。住房公积金贷款。公开竞争方式取得建设用地，进行

♦商品住房销售价格备案后开发建设和定向销售。

半年内，房企调高销售价格

的申请不予受理。

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祥源控股市场环境分析I土地市场

■2017年3季度至2018年2季度，由于多数地块被平台公司以高楼板价竞得，以及开发商进驻岳阳意向较强烈，导致溢

价率居高不下，2018年下半年至今溢价率基本维持在3%以内。

2019年岳阳中心城区土地成交走势图岳阳市区近五年商住、住宅用地出让情况

40.0080.00

3&53

35.0070.00用地面积总建面成交价楼面价均价

年份流拍率溢价率

（亩）（万）（亿元）（万/亩）

30.0060.00m‘（元/nO

25.0050.002019年

1-

992.8173.3447.4273547719%13%

20.0040.0012月

15.0030.00

10.00/IV\20.0020182840492.1169.932595449.530%42%

5.00Jo/o1•I\,05510.00

0.00、0.00、0.48000、Q.-00500.0020172034.24247.8872.642930357.076.9%60%

049，•人/令4/V。:入金

Q辱.苕"，孝田曹道前婷6,公

"炉4夜铲'》、下,/后寸一.辛■2016499.1195.5210.181066.16204.0312.5%4%

—成交面积（万方）——成交金额（亿元）20151012.68121.7413.431103.45132.652%1%

数据截止2020年1月

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祥源控股市场环境分析I土地市场

■截止2019年12月岳阳共成交n宗地块，平均楼板价2735元/疔，其中金茂以约2447元/面楼板价竞得际华

地块的东北侧2宗地块，融创以2835元/itf楼板价竞得千亩湖北角地块，恒大健康产业城以1820元/nf竞得经开

区连接线地块（待开发区域），荣盛金鹦御府以2993元/m2竞得金鹦山北门北侧地块。

金茂地块

2447元/nf

荣盛地块

2993元/m'

怛大地块

1820元/面

融创坦块

2835元/面

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祥源控股市场环境分析I新房住宅市场

■2019年1-12月总供应量为273.31万方，成交量为207.98万方，供求比1.37,总体表现为供大于求。住宅整体成

交均价7833元/平米，实际成交目前价格趋于稳定。

商品住宅供求量价关系

50

9000

45

8000

-----------*-一fOST7793f|--------------------------------------------峥------码-742940

700035

6000

■23,7426.4430

500025

116.2B18-45I18-14Bn1「8.06■■■15.23丁.26606

400020

15

3000

1O

2000

5

10000

0hhhliiihIIilIIiiII

新房供应量（万方）新房成交量（万方）成交均价

数据截止2020年1月

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祥源控股市场环境分析I存量住宅市场

■截止1月商品住宅存量123.26万方，住宅库存量依次递增，库存去化缓慢，去化周期加长，目前去化

周期7个月。

住宅存量及去化走势

―新房存量（万方）-----存量去化（万方）

数据截止2020年1月

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祥源控股市场环境分析I住宅市场

■截止1月商业存量78.17万方，商业库存量基体稳定，库存去化月均1.8万方，去化周期加长，目前去

化周期43个月。

商业存量去化走势

90.00

80.00

70.00

60.00

50.00

40.00

30.00

20.00

10.00

0.00

一商业存量（万方）商业成交量（万方）-----成交均价

数据截止2020年1

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祥源控股市场环境分析I住宅市场

■区域竞争一2020年区域竞品已推未售累计库存37万方，预计2020年竞品供货量20万方。整体竞争较

2019年更为激烈。

目前区域市场在售项目较少,待售项目较多，高层产品20年市中心待售货量充足；高层产品为区域内普遍产品，20年市场竞争

更为激烈。

冷水铺互通

一岳阳市公安

中建嘉和城金凤桥后通

七公桥

金茂岳茂府（=＞岳阳洞EE汽车站

金鹦御府北控岳州府O岳阳市二医院家井；3

岳阳市岳阳文化艺术

融创环球中心

R转阳楼区富兴御城国家里场

防山3，南期公园

南湖天著OO

溯用理工学院学阳医药

键康产业园洪山

湖南理工学院生阳现代装备

（竹鸡菜）O制造产业园

碧桂园凤凰城

e赶山团鱼泡

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祥源控股市场环境分析I竞品分析

荣盛岳阳的首个作品，位处城央成熟商圈内，倚靠市区唯一的森林公园金鄂山。疫情期间营销政策

一次性8折，按揭9折，以底价吸引市中心大部份客群，加快项目清盘速度。

基本概况：

□项目推售：项目18年6月首开，至今项目已全案推售，截止

目前网签1444套，剩余315套，均价7800元/m，，一次性付

款享8折，按揭9折，月均去化约70套

基本信息

地理位置岳阳市青年路中路9号

占地面积9万户建筑面积32万

容积率2.8总户数1788

装修状况毛坯产品类型高层/板塔结合

面积段112-156m4

销售均价7800元/nf

内部配套：商业街道、幼儿园、3万方园林

配套情况外部：金鄂山森林公园；美食街、步步高；岳阳市•医院南院、

湘岳医院；东方红小学，南湖小学、岳阳第四中学

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祥源控股市场环境分析I竞品分析

北控初入岳阳打造的城市央区高品质社区。打造了岳阳首个印象派艺术园林和专属电梯空调系统。

户型上创新板楼，采光通风更佳。疫情期间目前释放转介10000元/套，老带新送两年物业费

基本概况:

□项目推售：项目2018年11月16首开推售2#、4#,2019年1月力口推

3,4月加推5-6号栋，8月加推7号栋，10月加推8-10号栋均价9100

元/肝，截止目前共计网签711套，剩余573套，月均去化约50套

基本信息

地理位置岳阳市建湘路与青年路交汇处

占地面积5・3万肝建筑面积22.6万肝

容积率4.2总体量1347

装修状况毛坯产品类型高层/板塔结合

面积段109m\128m2

销售均价8900元/而

内部配套：7大印象派艺术园林、底商

配套情况外部：大润发、步步高；岳阳市第一人民医院、岳阳市第三人

民医院；花板桥小学、五里小学、岳阳市十中

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祥源控股市场环境分析I竞品分析

江河南湖天著名副其实的城市匠著封面，豪宅领袖

江河在赢心缔造的城市封面，4.5代空中院墅。项目看房动线精心布局，步步惬景，营销中心艺

术展廊，品牌墙，大幅沙盘等精工打造，给客户超强体验。

基本概况：

□项目推售：3月29日首开，开盘当天认购99折，员工优惠权益

（交定金20万客户）再享98折，一次性付款额外99折，目前

5#、6#、8#、12#在售，11月推售15#60套房源。截止目前共

去化338套，均价14500元/nf,月均去化35套

基本信息

地理位置岳阳市邕园路南湖宾馆北侧

占地面积22万户建筑面积52万肝

容积率1.99总户数1788

装修状况毛坯产品类型洋房、小高层/别墅

面积段119-197m2

销售均价14500元/nf

内部配套：6万方文化街区、悦榕五星级酒店

配套情况外部：南湖映月公园；金鹦小学、南湖小学、白杨坪小学；三

医院

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祥源控股市场环境分析I竞品分析

融创环球中心|1千亩湖稀缺湖景高性价比低价盘

岳阳•融创环球中心雄踞南湖新区洞庭新城板块，作为生态宜居富人区，岳阳重点打造的滨湖宜居

文化新区。

基本概况：

□项目推卷：11月30日品牌发布会，12月7日营销中心天放，12

月21首开，6#7#,252套房源，首开去化95套，首开均价8200

元/m2。优惠方案：诚意登记客户总99折，定存客户98折，一次

性90折，按揭99折，开盘99折，按时签约98折。

基本信息

地理位置岳阳楼区云梦路与求索西路交汇处

占地面积9・2万而建筑面积42.5万户

容积率3.44总户数2318

装修状况毛坯产品类型高层、小高层

面积段104-140m2

销售均价均价8200元/m'

拥享三湖环绕的湾区生态大境，项目分五期开发，全期规划将

配套情况打造集酒店、休闲娱乐、住宅、公寓、会展中心等综合业态于

•体的大型城市综合体项目。

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祥源控股市场环境分析I东风湖片区代表

金茂•岳茂苑坐拥洞庭与东风双湖景，树东风湖标杆

项目总建筑面积约82万平方米，位于东风湖新区九华山片区，产品涵盖高层、公寓、商业等。

基本概况：

□项目推售：12月7日首开，首开楼栋1#、2#、8#,共340套，

均价惠后8277元/nf,去化156套，优惠方案：诚意登记客户总价

减2万，开盘日成功认购97折，按时签约99折，首开特惠99

折，成功认购送1万元车位代金券，认购送品牌家家,。

首开地块基本信息

岳阳楼区九华山路99

地理位置号

占地面积2.9万而建筑面积14.5万面

容积率3.76总户数916

装修状况毛坯产品类型高层、小高层

面积段92-139ma

销售均价8277元/加

周边公园：九华山公园、东风湖公园、望湖公园周边医院：

岳阳市一医院、岳阳市中医院、广济医院周边学校：岳阳市

配套情况

一中、岳阳市二中周边交通：洞庭大桥、沿湖路、九华山路

、枫桥湖路、粤港澳大湾区

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祥源控股市场环境分析I经开区代表

富兴御城本地开发口碑企业，东城双学区经典学府

项目南临南湖风光带，北靠1338亩珍珠山公园，拥有不可复制的自然景观资源。整个小区规划占

地210亩，总建筑面积35万，主要以花园洋房、瞰景高层为主。

基本概况：

□项目推售：3月20日首开，首开1#、5#358套房源，开盘去化

300套左右，延续开盘热潮后续加推去化都在50%以上，目前已推

1594套，去化915套，均价8500元/rtf,月均去化101套

基本信息

地理位置岳阳市邕园路南湖宾馆北侧

占地面积14万户建筑面积35万行

容积率1.8总户数1710