开发经营与管理及答案

开发经营与管理（总分100分，考试时长90分钟）一、单项选择题（每小题2分，共100分）1、(2015年真题)下列房地产开发项目的许可证书或文件中，明确用地性质、位置和界限的是（）。 A、建筑工程施工许可证 B、建设工程规划许可证 C、国有建设用地使用权出让合同 D、商品房买卖合同2、下列选项中，不属于房地产经纪机构代理形式的是（）。 A、联合代理 B、独家代理 C、双重代理 D、次级代理3、以下各抽样方法中，属于概率抽样的是（）。 A、随意抽样 B、整群抽样 C、定额抽样 D、估计抽样4、制定物业管理计划的基础是（）。 A、业主的目标 B、租户的目标 C、政府的目标 D、物业管理机构的目标5、若名义利率为10%，通货膨胀率为4%，则实际利率为（）。 A、5.77% B、6.00% C、12.00% D、14.40%6、（）的分析与选择主要应考虑开发商自身在土地、资金、开发经营专长、经验和社会关系等方面的实力或优势程度，并从分散风险的角度出发，对投资、合资、合作、委托开发等进行选择。 A、融资方式与资金结构 B、产品经营方式 C、开发内容和规模 D、合作方式7、(2015年真题)某房地产开发企业对一房地产开发项目进行分期开发，预计首期开发难以产生理想收益，但项目后期投资收益增加的可能性较大，从实物期权观点看，该项目可能产生（）。 A、等待投资型期权 B、放弃型期权 C、成长型期权 D、柔性期权8、房地产市场分析的层次不包括（）。 A、区域房地产市场分析 B、专业房地产市场分析 C、区位房地产市场分析 D、项目房地产市场分析9、经济状况对个人的购买能力起决定性作用，这里的经济状况属于（）。 A、社会因素 B、经济因素 C、文化因素 D、个人因素10、房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的（）。 A、增量供给 B、存量供给 C、潜在供给 D、总量供给11、某投资市场的平均收益率为20％，无风险资产的收益率为8％，房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.3，则房地产投资评估模型中所用的折现率为（）。 A、10.0% B、11.6% C、12.0% D、13.2%12、关于资金时间价值的说法，错误的是（）。 A、现在的100万元与5年后的100万元的价值相同 B、现在的100万元可能与5年后的148万元价值相同 C、现在的100万元可能与2年前的121万元价值相同 D、由于存在资金时间价值，不同时点上发生的现金流量无法直接比较13、下列各项中，不属于项目核准重点评估内容的是（）。 A、是否符合相关发展建设规划.技术标准和产业政策 B、是否合理开发并有效利用资源 C、符合社会公众利益，未对项目建设地产生影响 D、是否对重大公共利益产生不利影响14、某房地产开发项目的占地面积2000m2，土地总价3000万元，如果房屋开发成本为4500元/m2，预测销售价格为12000元/m2，则该项目实现盈亏平衡的容积率为（）。 A、1.4 B、1.5 C、1.6 D、215、(2017年真题)某投资者以160万元购买一个商铺用于出租经营，其中的60万元为银行提供的年利率8%、期限10年、按年等额还本付息的抵押贷款，其余为自有资金。若该商铺的年租金收入为30万元，不包括还本付息的年运营费用为年租金收入的25%，所得税率为25%，则该项投资的税前现金回报率为（）。 A、8.48% B、13.56 C、15.00% D、22.50%16、(2017年真题)在房地产开发项目投资分析中，用于选择资金筹措方案、制定适宜的借款及偿还计划的基本报表是（）。 A、项目投资现金流量表 B、资本金现金流量表 C、投资各方现金流量表 D、财务计划现金流量表17、物业服务企业可以通过对（）进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。 A、面积单元 B、面积单位 C、出租单位 D、出租单元18、将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于（）的工作。 A、投资机会选择与决策分析阶段 B、前期工作阶段 C、建设阶段 D、租售阶段19、某房地产开发企业针对其开发项目进行市场需求分析，在确定其市场规模时，有效市场、渗透市场、服务市场三者关系正确的是（）。 A、有效市场＞渗透市场＞服务市场 B、服务市场＞有效市场＞渗透市场 C、有效市场＞服务市场＞渗透市场 D、服务市场＞渗透市场＞有效市场20、银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款，若该笔贷款的实际年利率为7.25%，则名义年利率是（）。 A、7.02% B、7.04% C、7.50% D、7.85%21、每宗房地产的市场价值不同，是因为房地产具有（）。 A、用途广泛性 B、异质性 C、弱流动性 D、长寿命性22、(2017年真题)若房地产投资项目的财务净现值大于零，则说明该项目的获利能力（）基准收益率的要求。 A、未达到 B、正好达到 C、已超过 D、接近于23、下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是（）。 A、解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布 B、蒙特卡洛模拟法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理 C、解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上 D、蒙特卡洛模拟法主要用于解决不多于2～3个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题24、下列房地产市场运行环境中，属于经济环境因素的是（）。 A、城市或区域产业结构与布局 B、人口数量结构 C、土地资源状况 D、建筑技术进步25、下列市盈率的表达式中，正确的是（）。 A、市盈率=股价/每股净资产 B、市盈率=股价/每股收益 C、市盈率=市值/销售收入 D、市盈率=市值/现金流26、某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化，该项调查属于（）。 A、试探性调查 B、描述性调查 C、创新性调查 D、因果性调查27、下列各项中，不属于证券市场功能的是（）。 A、筹资功能 B、定价功能 C、资本配置功能 D、规避风险功能28、下列选项中，不构成房地产市场供给垄断性的原因是（）。 A、广泛的经济外部性 B、房地产市场供给的异质性 C、土地所有权的排他性 D、土地的有限性29、影响消费者行为的主要因素不包括（）。 A、心理因素 B、个人因素 C、社会文化因素 D、环境因素30、某城市2008年初家庭总数为120万户，户均年可支配收入为5万元，约有15%的家庭打算当年购房，平均住房需求80㎡/户，则2008年该市新建商品住房的市场潜量是（）万㎡。 A、1260 B、1380 C、1440 D、210031、(2015年真题)下列房地产投资风险中，不能通过投资组合来分散、抵消的是（）。 A、持有期风险 B、时间风险 C、周期风险 D、机会成本风险32、对于房地产开发项目，不出现在项目投资现金流量表中的是（）。 A、销售收入 B、开发建设投资 C、营业税金及附加 D、借款本金偿还33、房地产投资中，（）的对象可以是市场上的增量房地产，也可以是市场上的存量房地产。 A、房地产开发投资 B、房地产置业投资 C、房地产间接投资 D、投资房地产投资信托基金34、下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的是（）。 A、指数平滑法 B、市场因子推演法 C、德尔菲法 D、销售人员意见综合法35、火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失是指（）。 A、未来运营费用风险 B、机会成本风险 C、变现风险 D、或然损失风险36、(2017年真题)在房地产开发项目策划中，资金结构分析与选择的主要内容是结合项目的（）来设计资金结构。 A、产品组合方式 B、开发合作方式 C、销售代理方式 D、市场定位方式37、(2016年真题)某笔投资分3年回收，投资者期望收益率为8%，预计未来3年年初回收额分别是100万元、150万元和80万元。若改为按年等额回收，则每年年末回收金额为（）万元。 A、110.00 B、110.47 C、119.31 D、172.4338、在房地产销售量预测中，引用越来越近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是（）。 A、简单平均法 B、移动平均法 C、加权移动平均法 D、时间序列分析法39、(2015年真题)为把两个投资项目的组合风险降到最低，各投资项目间应有一个（）。 A、负协方差 B、正协方差 C、正敏感度 D、负敏感度40、(2017年真题)房地产开发项目单项工程竣工验收的组织者是（）。 A、项目施工单位 B、项目设计单位 C、房地产开发企业 D、产品质量监督部门41、根据消费者（）的差异，市场营销学将他们所购商品（包括服务）分为三类：便利品、选购品和特殊品。 A、购买行为 B、购买习惯 C、购买动机 D、购买心理42、下列选项中，不属于投资机会选择主要工作内容的是（）。 A、提出投资设想 B、项目可行性研究 C、细化投资设想 D、寻找和筛选投资机会43、(2017年真题)当根据业主可接受的最低收益水平确定的基础租金高于市场租金时，为使基础租金低于或与市场租金持平，应首先考虑降低（）。 A、目标收益 B、贷款利息 C、运营费用 D、出租面积44、，某市可供租售房屋面积3000万平方米，其中可供销售的住宅面积为1800万平方米，可供出租的住宅面积为450万平方米；当年销售和出租的房屋总面积为2750万平方米，其中销售的住宅面积为1680万平方米，出租住宅面积为320万平方米。该市2017年住宅市场吸纳率为（）。 A、71.11% B、88.89% C、91.67% D、93.33%45、敏感性分析是一种（）分析，是项目评估中不可或缺的组成部分。 A、动态确定性 B、动态不确定性 C、静态确定性 D、静态不确定性46、由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的（）特征。 A、垄断竞争 B、寡头垄断 C、垄断 D、竞争47、开发商申请领取施工许可证时，若建设工期不到一年的，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的（） A、20% B、30% C、40% D、50%48、(2016年真题)下列市场监测与预警指标中，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展总体状况的是（）。 A、开发强度系数 B、土地转化率 C、住房可支付性指数 D、住房市场指数49、在可行性研究报告中，附表一般包括项目进度计划表、财务评估的基本报表和辅助报表、（）。 A、盈亏平衡分析表 B、敏感性分析表 C、投入产出分析表 D、投资计划与资金筹措表50、下列影响消费者行为的因素中，属于个人因素的是（）。 A、学习 B、经济状况 C、对渠道的信赖度 D、购买动机

参考答案一、单项选择题1、C【解析】本题考查的是确定规划设计方案并获得规划许可。《建设用地规划许可证》主要规定了用地性质、位置和界限。本题无用地规证选项，则选出让合同。2、D【解析】本题考查的是选择物业租售形式。代理的形式主要有：联合代理和独家代理；买方代理、卖方代理和双重代理；首席代理和分代理。3、B【解析】本题考查的是市场调查的步骤。概率抽样的类型包括简单随机抽样、分层随机抽样、整群抽样。4、A【解析】考点:制定物业管理计划。物业所有者（业主）的目标是制定管理计划的基础。5、A【解析】本题考查的是名义利率与实际利率。解法一：实际利率=[（1+r）/（1+Rd）]-1=[（1+10%）/（1+4%）]-1=5.77%。解法二：带有技术含量的猜测法。有通货膨胀的存在，实际利率定会小于名义利率，因此，选项CD可直接排除。6、D【解析】本题考查的是房地产开发项目策划。房地产项目开发合作方式的分析与选择主要应考虑开发商自身在土地、资金、开发经营专长、经验和社会关系等方面的实力或优势程度，并从分散风险的角度出发，对投资、合资、合作（包括合建）、委托开发等开发合作方式进行选择。7、C【解析】本题考查的是实物期权方法与房地产投资决策。实物期权观点认为，决定是否开发一些成长型项目属于成长型期权。8、C【解析】本题考查的是房地产市场分析的概念与作用。房地产市场分析由于深度与内容侧重点上的不同要求，可分为区域房地产市场分析、专业房地产市场分析、项目房地产市场分析三个层次。9、D【解析】本题考查的是影响消费者购买行为的主要因素。消费者购买决策也受其个人特性的影响，特别是受其年龄所处的生命周期阶段、职业、经济状况、生活方式、个性以及自我观念的影响。在一个经济社会中，经济状况对个人的购买能力起决定性作用。消费者一般要在可支配收入的范围内考虑其开支。10、A【解析】考点:房地产直接投资。房地产开发投资指从事商品房和土地开发经营活动的投资，属于中短期投资，形成了房地产市场上的增量供给。11、B【解析】本题考查的是资本资产定价模型。R＝无风险投资收益率＋市场风险系数×（市场的平均收益率－无风险投资收益率）＝8%＋0.3×（20%－8%）＝11.6%。12、A【解析】考点:资金时间价值的概念。由于资金时间价值的存在，同样数额的资金在不同时点上具有不同的价值。13、C【解析】本题考查的是项目核准和备案。核准机关审查时要主要考察项目：是否危害经济安全、社会安全、生态安全等国家安全；是否符合相关发展建设规划、技术标准和产业政策；是否合理开发并有效利用资源；是否对重大公共利益产生不利影响。项目申请书由企业自主组织编制，企业应当对项目申请书内容的真实性负责。14、D【解析】本题考查的是盈亏平衡分析的基本原理。土地费用为固定成本，容积率平衡点=3000÷[（12000-4500）×0.2]=2。15、B【解析】本题考查的是现金回报率和投资回报率。16、D【解析】本题考查的是基本报表。财务计划现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。17、D【解析】本题考查的是写字楼租金的确定。物业服务企业可以通过对出租单元进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。18、B【解析】考点:开工申请与审批。开工之前均属于前期阶段。前期阶段与投资机会研究的界线是获取土地或项目。19、C【解析】本题考查的是市场规模的估计。市场由大至小的顺序是潜在市场、有效市场、合格的有效市场、服务市场、渗透市场。20、A【解析】考点:名义利率与实际利率。

解法一：按公式计算

解法二：带有技术含量的排除法。当每年的计算周期数大于1时，实际利率大于名义利率。则可以排除选项CD。21、B【解析】本题考查的是房地产投资概述。房地产的异质性，也导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。22、C【解析】本题考查的是财务净现值。如果财务净现值大于或等于零，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可行的。23、D【解析】本题考查的是风险分析的一般过程和方法。解析法主要用于解决一些简单的风险问题，比如只有一个或少数因素是随机变量，一般不多于2～3个变量的情况；当项目评估中有若干个变动因素，每个因素又有多种甚至无限多种取值时，就需要采用蒙特卡洛模拟法进行风险分析。24、A【解析】考点:房地产市场的运行环境。选项B是社会环境因素，选项C是资源环境因素，选项D是技术环境因素。经济环境是指在整个经济系统内，存在于房地产业之外，而又对房地产市场有影响的经济因素和经济活动。例如城市或区域总体经济发展水平、就业状况、居民收入与支付能力、产业与结构布局、基础设施状况、利率和通货膨胀率等。25、B【解析】本题考查的是公开资本市场融资中的定价问题。市盈率（P/E）＝股价/每股收益；市净率（P/B）＝股价/每股净资产。26、D【解析】考点:市场调查的步骤。调查项目分为三类：试探性调查、描述性调查和因果性调查，因果性调查，即检验因果关系。27、D【解析】本题考查的是证券市场概述。证券市场的功能：筹资功能、定价功能、资本配置功能。28、A【解析】考点:房地产市场的特性。选项A属于房地产市场的特性，不是房地产供给垄断性的原因。房地产的供给在短期内难以有较大的增减，因此市场供给在短期内缺乏弹性；由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有异质性；由于土地的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，导致房地产供给难以形成统一的竞争性市场，使表面存在激烈竞争的房地产市场很容易形成地域性的垄断。29、D【解析】考点:影响消费者购买行为的主要因素。影响消费者购买行为的主要因素包括社会文化因素、个人因素、心理因素。30、C【解析】考点:市场规模的估计。市场潜量即市场需求的上限。120×15%×80＝1440万平方米。市场潜量是针对产品的数量（客体数量）而言的，所以是指房子的面积，而不是购买者的数量。31、C【解析】本题考查的是投资组合理论。该题转换为，哪些是系统风险，哪些是个别风险。通过投资组合理论，可将个别风险因素减少甚至近于完全抵消，但系统风险无法规避。32、D【解析】考点:基本报表。项目投资现金流量表不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标，考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案（不论其资金来源及利息多少）进行比较建立共同的基础。选项D出现在资本金现金流量表。33、B【解析】本题考查的是房地产直接投资。房地产置业投资，是指面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产，以获取房地产所有权或使用权为目的的投资。其对象可以是市场上的增量房地产（开发商新竣工的商品房），也可以是市场上的存量房地产（旧有房地产）。34、A【解析】考点:市场趋势分析。时间序列分析法包括简单平均法、移动平均法、加权移动平均法和指数平滑法。35、D【解析】考点:房地产投资的系统风险。或然损失风险是指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失。36、B【解析】本题考查的是房地产开发项目策划。房地产项目融资方式与资金结构的分析与选择，主要是结合项目开发合作方式设计资金结构，确定合作各方在项目资本金中所占的份额，并通过分析可能的资金来源和经营方式，对项目所需的短期和长期资金的筹措做出合理的安排。37、C【解析】本题考查的是复利计算。参见教材P158。38、B【解析】考点:市场趋势分析。移动平均法是引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量的增减趋势和接近实际。39、A【解析】本题考查的是投资组合理论。为把两个投资项目的组合风险降低到最低，前提条件是各投资项目间有一个负协方差。最理想的是一个绝对的负协方差，但这个条件很难达到。40、C【解析】本题考查的是竣工验收。单项工程竣工验收，由开发商组织承包商、设计单位、客户（使用方）、质量监督部门，正式进行竣工验收，开具竣工证书