设施设备操作手册

设施设备操作手册

工程设备设施维护部操作手册

目录

第一章工程设备设施维护部质量目标

为保证工程设备设施维护部工作有序开展，各项平安得到

有效控制，保证工程设备设施维护部的工作符合分公司及工程

品质目标要求。一、日常管理工作及协调、处理：

1、职工招聘严格按照公司程序、岗位要求、专业技能录

用到达

2、职工培训工作〔新职工入职培训、专业技能培训、思

想素质引导等〕

3、部门对日常工作的检查、制度落实达100%；

4、部门严格按照公开、公平、公正的原那么进行月考评

工作100%；

5、部门公开方案开展，不合格问题及时整改99%；

6、职工按规定时间、着装上岗达100%,职工无迟到、

早退达100%；

8、部门〔月）有效投诉W1%〔附表格），业主年满意

率达效劳合要求90%

9、处理各类投诉及时率达100%；

二、平安管理年度预防工作：

1、全年无重大平安事件发生〔参照公司目标管理制度执

行〕；

2、制定各类应急预案，适用性达90%；

3、值班人员对各类、报警熟悉度〔物业中心：、火警

119、盗警察110、急救中心122、电网:85620426、自来水

厂:85804330、天然气:8564311、,有线电视:86502933、网络

维修:85799498）100%；各类事件处理及时率100%；

95%；

98%；

第二章设备设施任职要求与职责

一、任职要求：

1、年龄在20-45岁，身体健康；

2、具有中专或高中以上学历，持电工操作证；；

3、具有一年以上工作经验，熟悉小区设备设施的维修与

保养工作，有物业管理公司工作经验优

先

二、岗位职责：

1、配合工程经理的日常工作安排，听从指挥，认真完成任

务

2、负责小区内的供配电的正常运行，保证正常供电。

3、对各供配电房进行巡查记录，每月将各电房运行记录

表整理归档，呈报客服中心

4、对设备房及设备的每天清洁除尘、维护保养工作。

5、对小区内各类突发事故进行抢修。

6、向工程经理报告设备的运行情况及保养情况。根据实

际情况，对设备设施的改造提出合理化建议

7、执行公司及客服中心工作方案，遵守公司规章制度，

积极参加各种类培训，不断总结实际工作经验提高思想素质和

技术水平。

8、节约各种维修材料，根据实际情况做好节水节电工作。

按规定对小区的消防设备设施进行巡视及例行保养，确保消防

设备设施完好。

9、对小区供水系统进行巡查检查，保证小区的用水正常。

10、熟悉每种监控设备的工作原理、工作环境和操作规程。

11、每天定时巡视闭路监控系统矩阵、家庭安防报警主机、

背景音乐系统设备运行状况。

12、按规定对小区道闸系统设备设施进行巡视及例行保养,

确保设备设施完好无缺。

13、定期对闭路监控镜头、周边防卫系统、业主家庭安防

系统进行保养。

14、负责小区所有装修工程的巡查和监管，对违规装修现

象及时采取奉劝制止，并进行登记，上报工程经理。

15、负责对保修期内设施设备的维保工作及外委工程的监

管，认真落实各项维修及保养工作。

16、负责每天抄取小区的水电能耗，发现不正常将立即报

告上级领导16、不断学习新技术、新

知识，增强业务水平。

17、完成工程经理交代的其它任务

培训方案表

序号

课程内容

管理处组织架构、人员岗位职责范围

工程总体情况及特点介绍

物业管理法规及相关法律知识

授课与实地

讲解相结合

使职工尽快

符合新岗位

要求。

培训时间培训方式培训目的1

2

3

4管理处设备根本情况

5职业道德及保密制度

6客户效劳意识礼仪强化及案例学习

7物业内设备常见故障及维修方法

8

9

10

11

管理处规章制度培训

上岗前

提局工作人紧急事件及突发事件的处理方法与程序

管理处的沟通方法与渠道

物业内设备根本情况及参数

授课、案例

分析与实地

讲解相结合

员处理实际

工作的能

力，

适应工作

需人＜12

物业内房屋特点与维修考前须知

13消防设施的维修与养护

14

消防管理的根底知识

15

物业内消防考前须知及监控方法

16

17

物业内小修考前须知及维修方法

18供配电系统特点及维修考前须知

19

物业内职能化系统〔包括一卡通、防盗系统等〕的维修与

技术参数要求

20电梯保养考前须知

21公司礼仪标准的强化培训

22沟通技巧培训

23顾客效劳理念及投诉的处理

24管理知识：危机管理、团队建设、沟通技巧

25

物业管理：物业管理根底理论、物业设备设施管理、物业

现场管理、优秀示

范小区〔大厦）考评标准、业主委员会运作、客户效劳

上岗后

房屋修缮技巧

现场培训为

主，附加直

属上级在职

提图工作人

员专业技术

水平，为提

辅导，参加供优质的客

公司及项目

组织的类似

培训

户效劳打下

根底26

品质管理：品质管理和品质改善根底知识、

和术语、质量体系文件、客户效劳

IS09001标准

27信息管理：信息管理根底知识、公司各类信息传递程

28

第三章设施设备房保养方案与实施

1.0目的：标准保养流程，延长设施设备胡试用寿命，确

保设施设备平安正常运行。范围：辖区内所有设施设备的保养

工作。

3.0职责

3.1工程维修效劳工程经理负责监督实施；

3.2制定设施设备日、周、月、季度、年保养方案并最好

相关记录。

设施设备保养记录表

类别分项设施设

备名称

检查周期周期具体时间备注

变压器

高压柜

设备

段压配

直流屏

电

母线

供电系

统

电力接

地电阻

低压柜

低压配

电

楼层配

电柜

柴油发

电机

生活水

给水设

备及蓄

水设备

给排水

箱

变频生

活用水

水泵

系统雨水、生

活用水、

排水系

污水水

统

泵

化粪池

管道

电梯直梯

消防联

动系统

消防广

播系统

消防主

机

消防广

播主机

消防栓

消防系

消防泵

统

排烟系

统

消防卷

帘门及

防火门

消防泵

风机

消防卷

帘门及

防火门

监控系

统

周界防

范系统

停车场

管理系

统

弱点智

能化系

统

公共广

播系统

门禁系

统

设施设备保养要求

2.0.1保养制度：严格按照公司制定的保养记录表实施保

养，保养时严格按照操作流程与制度实施。

保养填表制度：内容属实，字迹工整，不能模棱两可。保

养维护及报告：保养时发现有损坏零部件或无法正常运行的设

备及时上报及维修，不得隐瞒或误报错报，保证所有设施设备

正常运行。

第四章设施设备房管理规定

第一节发电机房管理规定

目的：标准发电机房的管理。

适用范围：适用于小区柴油发电机房的管理。

职责：维修技工负责日常发电机房的巡视。工程负责周检

及监督检查。

根本内容：

未经工程同意，非本职职工，严禁进入发电机房。发电机

房严禁烟火，严禁堆放易燃易爆物品。保持机房及发电机组清

洁干净，设备无灰尘。每月检查消防设施设备，不合格要及时

更换。保持机房内的通风和照明设施良好。发电机房门锁平时

必须上锁，锁匙由值班人员配带。

第二节变压器室管理规定

目的：保证设备设施正常运行。

适用范围:小区变压器室。

职责：

工程经理指导及监督工作。

设备维修技工负责日常维护工作。

根本内容：

变压器是重要的电力设备，亦是有一定危险的场所，为了

保证人身和设备的平安，未

经公司领导或工程同意，非值班人员不得入内。

维修保养人员必须持证上岗。在维修保养及运行变压器时,

必须严格按照操作及保养规程

进行。电工必须熟悉电气设备情况及有关平安措施对变压

器定期巡查，并做好记录，发

现问题及时处理并上报。

供电线路严禁超载供电，室内禁止乱放、乱接、乱拉电线。

变压器室大门及隔离栅门上必

须悬挂标识牌，以示提醒或警告，工作和维修时也要挂标

识牌。

变压器房内要配备完善的消防设施，并保证其完好及使用

方便。保持室内清洁，做到无杂

物、无积水保证室内的照明和通风。

第三节配电房管理规定

目的:保证设备平安运行，确保供电正常。

适用范围:小区所有配电房。

职责：

工程经理负责监督管理。维修部维修技工负责操作及日常

维护。

根本内容：

配电房是小区供电系统的心脏，设专职高压电工对配电装

置进行巡视，未经管理处经

理、部门工程经理的许可，非工作人员不得入内。维修技

工必须持证上岗，熟悉配电设备

状况，操作方法和平安考前须知。维修技工必须密切注意

电压表、电流表、功率因数表

的指示情况，高压电压

为10KV±5%低压相电压为400V±5%线电压220V±5%电

流表读数在相应该表额定电

流值的80%及以下的，均属正常。如果该表读数超过额定

电流值的80%以上的，应该

对该用电负载进行密切的巡视、监控。严禁变压器空气开

关超载运行。

经常保持配电房地面及设备外表无尘，室内温度保持在

40C以下。

配电房设备的倒闸操作由值班员单独进行，其他在场人员

只作监护，不得插手，严禁两人

同时倒闸操作，以免发生错误。

因故需停某局部负荷时，应提前一天向该局部的用户发出

停电通知，对于突发性的停电事

故应通过、口头通知或播送向用户作出解释。

经常保持配电房消防设施的完好齐备，保证应急灯在停电

状杰下能正常使用。做好配电房的防水，防潮工作，堵塞漏洞,

严防蛇、鼠、等小动物进入配电房。

维修技工应认真做好巡查记录，认真执行交接班制度。

第四节电梯机房管理规定

目的：确保电梯及设备正常运行。

适用范围：小区电梯机房。

职责：

工程经理负责监督及检查。由维

修部工程负责日常管理。

根本内容：

每周对机房进行一次全面清洁，保证机房和设备外表无明

显灰尘，机房及通道内不

得堆放杂物。

保持机房通风良好，保证机房内温度正常，机房内悬挂干

湿温度计，机房温度不超

过40℃o保证机房照明良好，并配备应急灯、灭火器和

盘车工具，挂于显眼处。毗

邻水箱的机房应做好防水防潮工作。

机房门窗应完好并上锁，非本职技工外，禁止进入。并注

意采取措施，防止小动物

进入。？电梯困人救援规程?和本规定及各种警示牌应清晰,

并挂在显眼处。按规定定期对机房内设施和设备及消防器材进

行保养维修，损坏的要及时更换。

未经工程经理允许，不得乱动电梯及机房应有设备的电源

开关。

第五章阀门保养流程

目的：标准小区内常用阀门的保养方法，确保各类阀门正

常使用。适用范围：小区辖内所有阀门

职责：

工程维修效劳工程经理制定有关规程并监督实施，培训职

工和进行工作指导。维修技工落实相关规定。

根本内容

有关闸阀的维修保养

4.1.1检查密封胶垫处是否漏水，如漏水那么应更换密封

胶垫。

4.1.2检查压黄油麻绳处是否漏水，如漏水那么应重新加

压黄油麻绳。对闸阀阀杆加

黄油润滑。对锈蚀严重的闸阀〔明装〕应在彻底铲除底漆

后重新油漆。

4.2止回阀的维修保养检查止回阀胶垫是否损坏，如损坏

那么应更换。检查止回阀弹簧弹

力是否足够如不够那么应更换同规格弹簧。检查止回阀油

漆是否脱落，如严重脱落那

么应重新处理。

4.3浮球阀维修保养检查浮球阀密封胶垫是否老化，如老

化应更换。检查浮球阀连杆是否

弯曲，如弯曲那么应校直。检查浮球阀连杆插销是否磨损

严重，如磨损严重那么应更

换。

第六章柴油发电机相关规程

第一节柴油发电机平安运行管理规定

目的：确保发电机平安运行。

适用范围：适用于柴油发电机的平安运行管理。

职责

维修技工负责发电机的日常巡视、记录。工程负责监督及

指导。

根本内容：日常巡视

每天定时巡查机房及机组设备，并作记录。

每周空载试运行1次，每次5分钟，并检查电池液位，接

线端，外围设备运行情况，

填写试运行记录表。

油箱内燃油应保持至少400升，发现储藏缺乏立即通知工

程经理订购。发电机组置于

自动状杰，当市电停电时，机组自动投入。如自投失效，

马上由当值人员手动投入。

当值技工每天清扫发电机房卫生一次，清洁机组及外围设

备外表的灰尘。保持机房内的

通风和照明设备良好。

发电机运行巡视

发电机带负荷运行时，每小时抄录运行数据一次。勤观察

控制屏上显示内容，公共报警

灯是否正常，正常运行时不亮。浅黄色时表示故障，同时

显示屏显示相应故障代码。

检查充电器是否正常充电。倾听机器的各局部运转声响是

否正常。留意发电机或电器设

备是否有焦糊等导味。发现有不良情况，应即时处理解决,

严重的应停机处理。

发电机组在单项故障严重时，会自动停机，凡故障停机须

把故障消除，然后重新开机

操作。

第二节发电机平安操作规程

目的：确保发电机正确操作。

适用范围：小区应急发电系统

职责工程维修效劳维修工负责发电机操作。

工程维修效劳工程经理负责监督指导。

根本内容检查〔必须是在机组未运行前进行）。

检查机体及周围有无阻碍运转的杂物，如有应及时清走。

在直流控制面板上把转换开关或者控制按钮置于“MAN位

上

检查润滑机油油位，尽量保持油位在接近〔HI）位置，

但不可超过，润滑机油只能使

用发电机专用机油。

4.1.4检查引擎冷却水位，水位应在散热水箱盖下约50毫

米的位置，如果不够可参

加适量的蒸储水。换水后一定要以防锈水［DCB40L）的

使用说明按比例加注

防锈水。

4.1.5确定油箱中有足够的燃油，以及燃油系统管路无渗

漏，并且到引擎的管路是畅

通的，燃油箱油量在一半以上燃油，供油阀常开，燃油采

用进口柴油或国产

#

柴油均可。

#

检查蓄电池的端电压是否是DC24如电解液面过低，可适

量参加蒸储水，把电解液的比

重控制在1.27—之间。

4.1.7检查环保设施及送风机联动开关是否置于联动自动

位置，环保处理水箱水位是

否处理正常水位。

4.2平安操作〔适用于康明斯发电机）

4.2.1手动启动

1）在控制面板上按下红色“MAN键，使发电机处于手动

状杰。

2）按下控制面板上带手掌形手动控制键，使发电机处于

手动待机状杰，此时

LCD显示发电机状杰频率与发电机转速均为零。

3〕按下控制面板上的绿色启动键，此时发电机启动引擎,

当启动电机到达一

定转速时，启动马达将自动脱离，柴油发电机组进入工作

状杰，控制面板

上LCD#显示发电机各项运行参数。

4.2.2自动启动

1）按下控制面板上的“AUTO键，使发电机处于自动启动

待机状态。

2〕控制面板上LCD显示发电机各项运行参数。手动停机

发电机在手动运行时，按下红色“STOP键，发电机即刻

停机。自动停机

当“市电〃送到低压配电柜，低压配电柜“市电、发电转换

开关〃将自动合

闸转由“市电〃正常供电，发电机收到停机信号后，运

行2分钟后自动停机。

第三节柴油发电机维修保养规程

目的：标准发电机维修保养的运作。适用范围：适用于小

区内柴油发电机的维修保养。

职责

维修技工负责发电机日常保养及跟进维修。

工程负责监督及指导，和对外委维修公司的督导。

根本内容发电机组由工程工程经理协助发电机维修公司进

行保养。工程工程经理要求协助及监督维修公司人员进行发电

机维修保养，并将工作过程和更换零件数目作详细记录，填写

发电机试车/运行记录。

保养期内发生机组故障应即时通知维修公司，维修公司应

负责24小时内排除故障，假设

在时限范围无法排除故障，应将实际情况报告经理，由经

理逐级上报，协调时间维

修。

维修保养内容

柴油机局部

1)检查润滑油油位或更换润滑油。

2)

3)

检查柴油缸油位，油缸内是否有杂质。

检查水箱水位或更换水箱水。

4)检查风扇皮带。

5)更换机油滤清器。

6)

7)

8)

9)

10)

H)

12)

13)

更换柴油滤清器。

更换空气滤清器。

更换水滤清器，添加防锈水。

检查有无漏油。

检查蓄电池电压及连接线。

检查蓄电池液位及比重。

清洁电池头，涂好凡士林。

检查所有控制线。

交流发电机

1〕

2)

清洁电球接线箱。

轴承加上润滑油。

3〕检查和维修紧接线

控制系统

1〕检查所有空气开关。

2)检查保养系统之功能。

3〕检查保养系统性。

整台发电机维护

1〕检查和收紧所有螺丝。

2)

3)

检查避震垫。

运行机组，留意以下事项并记录：启动时间、所有指示灯

之准确性，所有

仪表之准确性，检查排烟及声音，清洁机身。

第四节发电机房巡查流程

目的：标准巡查流程，确保设备运行正常。

适用范围：小区发电机房。

职责

工程经理每周巡查及监督检查。

维修技工每天巡查。

根本内容：

巡查过程

发电机房巡查

机油粘度及油质量是否符合要求

水箱水位是否正常

控制柜指示状杰是否正常

相关数据记录

第七章上下压配电柜相关规程

第一节变压器保养规程

目的：确保变压器处于最正确运行或备用状态。

适用范围:小区电房变压器职责：

工程经理负责指导及监督工作。

维修部维修技工负责变压器保养。

操作人员必须具有高压进网作业许可证。

根本内容：

投入备用变压器，再把待保养变压器退出运行。

用高压操作手柄断开备用变压器高压侧接地开关，合上高

压侧真空断路器，观察备用

变压器空载运行是否正常。

逐个把负荷移到备用变压器。

断开待保养变压器高压侧断路器，合上接地开关并上锁挂

标示牌。

断开待检修变压器低压侧总空气开关，防止反送电，挂警

示牌。

检查变压器外罩有无破损，铭牌是否完好清晰，紧固外罩

螺丝，以减小变压器运行时

外罩受振动而产生噪音。

检查变压器上下压侧与电缆或母线联接处是否接触良好，

紧固联接螺丝，螺丝生锈应

予更换。

紧固电压调节联接片的固定螺丝。

检查冷却风机是否正常，紧固风机电控箱内电线接头，并

检查里面的电路是否良好。

用吸尘器清洁变压器内部的灰尘。

检查变压器中性点接地状况和变压器接地线是否牢固。

断开高压侧接地开关，用2500V摇表摇测变压器一次侧,

二次侧的线圈相与相之间、

相与地之间的绝缘电阻，一次侧绝缘电阻不低于300兆欧,

二次侧绝缘电阻不

低于10兆欧。

检查变压器内有无遗留工具，锁上变压器外隔离栅门。

合上高压侧真空断路器，变压器空载运行无误后，用手柄

把低压侧总开关摇入，并转

移负荷到保养后的变压器，观察其带负荷运行情况是否正

常。

每两年聘请供电局或专业公司进行检测。

做好保养记录。

平安考前须知：操作高压开关应穿好绝缘鞋、戴好绝缘手

套。摇测绝缘电阻必须由两人进

行。

第二节高压配电柜配电操作规程

目的：标准配电操作规程，确保供电及设备平安。适用范

围：小区高压房高压配电柜操作。

职责

工程经理负责现场指导监督。维修技工负责具体实施操作。

根本内容

开关柜操作程序：

合闸送电

1〕关闭前门，将联锁手柄向下转动至“分断锁闭位置〃分

断接地开关。

2）合上隔离开关，将连锁手柄向上转动至“工作位置〃。

3）合上断路器。

停电分闸

1〕分开断路器。

2〕联锁手柄向下转动至“分断闭锁位置〃，分开隔离开关。

3〕验电确认无电后合接地开关，联锁手柄向上转动至“检

修位置〃

4）悬挂“严禁合闸〃标示牌。

设备运行正常。适用范围：小区变压器室。

第三节变压器室巡查流程

目的：标准巡查流程，确保职责：

工程经理每周巡查及监督。

维修技工每天巡查、记录。

根本内容：

巡查过程：

变压器室巡查

声音有否异常

有

查明原因

正常

破裂

正常

第四节控制柜保养规程

目的：确保控制柜对设备的运行、控制正常。

适用范围：小区各类控制柜。

职责：

检查原因

工程经理指导及监督检查工作。维修部维修检查温度

技工负责实施维护。

接头是否过热放电

是

--•

立刻停

I

立刻

II根本内容：全面认真检修保养控制柜各部件，元件及

线路。关掉控制柜电源，检查柜内的各类

否*

维修

开关、接触器，有损坏的要及时更换，触点凹凸不平的必

须更换。

请示停电

紧固各类器件的紧固螺栓，紧固所有接线螺栓，弹簧垫片

不行的应进行更换。每班检查

检查原因

绝缘子情况

各类指示部件如电压表，电流表，指示灯等工作是否正常。

对有弱电〔即电子元件〕控制板的，应检查电路组件是否清洁,

元件有否脱焊。

检查柜内所有的电容器，有否鼓涨或流液现象，如有要及

时更换。检查所有指示标志及线头标志是否清晰，柜外表油漆

有无脱落，有问题要及时修补。

每季度对柜内外进行一次全面清洁，用毛刷子或吹风机去

除灰尘，特别是残留电线及金

属丝线，以防造成电路短路。

接通控制电源，注意有无异常响声及异味，检查各指示部

件的工作状杰应正常，对有弱

电控制板的要用万用表检查板上输入电压是否正常，操作

上应小心。

控制柜内应备有控制原理图。

每年必须用500VMD表测试线路的绝缘电阻

(R>10MQ)o

每年必须用对地电阻测试仪测试控制柜的对地电阻

[RW10Q)o

保养周期：

时间

工程

1、紧固螺丝，接线

2、清理灰尘

3、电动机主线路，二次控制回路绝缘

电阻

每周

每月每季每年

4、接地装置检查-----

第五节低压配电柜〔箱〕、开关保养规程

目的：确保低压配电柜的正常、平安运行。

适用范围：小区低压房低压配电柜检查、保养。

3.0职责：

工程经理负责监督及指导检查。

设备维修技工负责保养维护工作，全面地检修配电柜内全

部设备

停电

时间完成检修。每半年保养一次。

根本内容：

检修前按排好工作程序，取得客服中心经理批准。

检修前三天通知业主停电时间。

先检修不需停变压器的局部，关掉空气开关。

馈线柜的检修：

取出抽屉，检查抽屉柜中的自动空气开关，紧固所有接线。

触点凹凸不平局部用细锤

锂平，弹簧垫片损坏的应进行更换，检查主回路的铜鼻子

是否接触牢固，清理灰尘局

部及指不局部。

用手柄摇出电动开关，按检修步骤进行操作。

抽屉式万能限流断路器：

1）用吹风机对断路器进行清扫工作。

2）对机构的各个摩擦局部涂以润滑油。

3）如果触头的银合金磨损严重、外表不平等，那么必须

更换。

4）用500VMD表检查断路器的绝缘电阻，R>10MQo

,以最少的

5）断路器检查完毕后，在手动和电磁合闸操作情况下应可

靠闭合，当手按

“断开〃按钮时能立即动作。

断开馈线柜前的进线开关，挂上“禁止合闸，有人工作〃

的标志牌，用吹风机清理柜

内灰尘，检查抽屉接插机构有无异常〔有问题的更换〕，

将抽屉放回配电柜中，合上

进线开关，检查控制部份和指示部份。

电容柜的检修：

检修电容柜时，应先断开电容柜总开关，用25平方毫米

以上导线逐个把电容器接地进行放电，后检查与紧固接触器、

电容器的接线螺丝，接地装置是否良好，用吹风机进行除尘清

洁，然后合闸进行指示局部及自补偿的调试。

进线柜检修：

进线柜及联络柜中的断路器检修：先断开所有负荷后。重

新紧固接线螺

丝，检查刀口的弹力是否符合规定。灭弧栅有否破裂或损

坏，手动调试

机械联锁分合闸是否准确，检查修锤触头外表，检查内部

弹簧、垫片、螺丝有无松

动、变形、脱落，并进行清洁、除尘处理〔具体操作按进

行）。万能式断路器

抽出开关，用吹风机对断路器进行清扫工作。对各个转动

或滑动部位加注润滑

油。抹净触头上的烟痕，发现触头接触面有小的金属粒时,

应将其清

除。

如果触头银合金磨损严重，那么必须更换触头。清理灭弧

罩两壁烟痕，如果灭

弧栅片损坏，必须更换。

用500VMQ表检查断路器的绝缘电阻(R>10MQ)。

重新插入开关后，按“启动〃按钮，断路器应可靠闭合，

按“停止〃按钮应立

即断开。

母线的检修：

检查前操作步骤：逐个断开低压侧的负荷，断开高压侧的

断路器，合上接地开关，用

手把把高压开关柜摇出，挂上“禁止合闸，有人工作〃的

标志牌，然后对控制柜边的

母排用25平方毫米以上导线短接并挂接地

线，紧固母排螺丝。

检修操作步骤：母排接触处重新擦净，抹上凡士林，用新

弹簧垫片螺丝加以紧固，检

查母排间的绝缘子、间距、连接处有无异象，检查电流、

电压、互感器的二次绕组的

可靠性。

撤除与母排连接的二次回路短接线和接地线，用

相对地、相对零的绝缘电阻[R>10MQ]

o

操作完毕送电前检查测试。撤除所有接地线、短接线、检

查是否遗留工具在柜内，确

定无误后，断开高压侧接地开关，用手把把高压开关摇进,

合上运行变压器的高压断

路器，取下标志牌，向变压器送电，然后再合上低压侧总

电柜的断路器，向母排送

电，最后合上有关联络柜和各支路自动空气开关。

切换柜的检修：

500VMQ表测量相间、

断开出线负荷，用手柄摇出断路器，按检修步骤进行操作。

重新将断路器放回切换柜中，用市电和发电机电源分别检

查切换柜中机械联

锁装置是否可靠工作，撤除市电和发电机电源的进线，检

查电气联锁装置是否

可靠工作。

考前须知：

必须设专人监护。

工作前必须验电。

检修人员应对整个配电柜的电气机械联锁情况熟悉并会操

作。

检修中应详细了解哪些线路是双供电。

母排检修时应对线路中的剩余电荷进行充分放电。

每周每月半年壹年

工程

1.馈线柜

B.紧固接线，螺丝

B.检查接插口

C.清理灰尘

D.抽屉式万能限流断路器

2.电容柜

B.紧固接线，螺丝

B.检杳电容

C.清理灰尘

3.进线柜

B.紧固接线，螺丝

B.进线开关

C.清理灰尘

4.母排

B.紧固螺丝

B.绝缘电阻

5.切换柜

B.开关

B.机械，电气联锁装置

6.配电柜〔箱）二次回路绝缘电阻

7.接地网，电缆沟接地支架，配电柜

〔箱〕的接地电阻

保养周期：

第六节高压室巡查维修流程

目的：标准巡查流程，确保设备运行正常。

适用范围：小区范围内的高压室巡查。

职责

工程经理每周巡查及监督检查。

维修技工每天巡查、记录。

根本内容：

巡查过程

高压室巡查

缺少

将有关记录记于运行表格上

第七节低压室巡查维修流程

目的：标准巡查流程，确保设备运行正常。

适用范围：小区低压房。

职责

工程经理每周巡查及监督。

维修技工每天巡查、记录。

流程

低压室巡查

运行开关合闸情况

相应配电柜指数

异常

正常

正常

导线接头情况

过热异味

检查原因J维修处理

接头氧化或接触不良

第八章电梯机房相关规程

第一节电梯机房巡查流程

目的：确定电梯正常运行。

适用范围：适用于各客服中心辖区内有机房电梯。职责工

程经

理每周进行巡查及监督。维修技工每天进行巡查记录。

根本内容：

检查

第二节电梯操作流程

目的：确保操作的平安性和正确性。

适用范围：适用于小区电梯的操作。

职责：

工程经理负责监督管理工作。维修保养公司人员负责电梯

开启时的操作。

工作程序：

全自动运行

将首层基站锁用钥匙将关机状态“STOP打到运行状杰

“RUN处。

用专用锁匙翻开轿箱内操作箱，把照明开关扳向“开〃。把

风扇开关扳向“开〃，把运行停止

开关扳向“运行〃，将手动、自动开关扳向“自动〃位置。

按任一楼层，电梯将自动运行。

锁上操作箱。

手动运行

将首层基站锁用钥匙将关机状杰“STOP打到运行状杰

“RUN处。

用专用锁匙翻开轿箱内操作箱，把照明开关扳向“开〃，把风

扇开关扳向“开〃，把运行停

止开关扳向“运行〃，将手动、自动开关扳向“手动〃位置。

选择到达楼层，按住关门按钮，直至电梯启动后，方可松手。

到达指定楼层时，电梯自动翻开门。

锁上操作箱。

第九章物业区域给排水设备维护保养规程

1目的及时处理给排水设备〔设施）故障，保养好设备，

确保设备性能始终处于良好的运行或备用状杰。

2适用范围物业区域内的生活水泵，消防泵，喷淋泵，增

压泵，排污泵，空调水泵，相关阀门、管道等给排水设备〔设

施〕的维修保养。

3职责工程管理员负责维修保养工作方案的制定，维修保养

工作的指导、检查监督及外委修理的联络工作。

管理处主任负责批准维修保养工作方案。水工负责给排水

设备〔设施〕的维修保养。4工作程序给排水设备维修保养工

作程序维保组负责给排水设备〔设施）的维修保养。工程管理

员每年12月制订下年度的?设备年度维修维护方案？，并按运

行情况制订中修、大修方案。

维保组按?设备年度维修维护方案?要求对设备进行维护保

养，并将维修保养情况记录于?设施维护单?并汇总于?设施/设

备维修保养记录？。

给排水设备故障一般不超过8小时，假设在8小时内无法

解决的重要部位故障，应将故障原因、解决方案、解决时间书

面上报管理处。

但凡夜间发生的，不影响用户生活、工作的，不会产生严

重后果的给排水设备〔设施〕故障，可以由早班水工进行维修。

工程管理员提供工作指导及检查监督。需停水进行维修保

养时，做好事先通知解释工作。给排水设备〔设施）故障一般

处理工作程序供水泵出现故障时，当班水工应马上启用备用泵,

然后立即通知管理处组织有关人员及时维修。

排污泵出现故障时，首先检查故障原因，如是控制回路出

现故障，检查排除；如是水泵故障，那么维修水泵。

供水管网出现故障，发生泄漏影响正常供水，当班水工应

立即关闭上端阀门，及时通知管理处组织有关人员抢修，并做

好受影响用户的解释工作。

排污井、雨水井等因堵塞造成下水不畅、浸水等，立即通

知维修人员疏通。

给排水设备〔设施）检查保养表

序号

01

检查保养工程

水泵机组及附件

保养内容〔含使用材料〕

外观清洁擦洗、除污

周期

月

压力表指示显示不正常，检查

不定期

更换

电机主回路、控制回路测

试、检查、紧固

水泵轴端密封如渗漏超标，

更换机械密封

电机轴承，水泵轴承加注2

#二硫化铝锂基脂

02

管道外观

如渗漏，补漏；如锈蚀，除锈、

刷防锈漆和面漆

不定期

阀门外观阀杆漏水，压紧螺栓；

如锈蚀，除锈、刷防锈漆和面漆

不定期

半年

不定期

半年5工作内容

生活水泵每半年进行一次全面保养。

消防泵和喷淋泵、提升泵每三月进行一次试运行，运行时

间1分钟，每年进行一次全面保养。排污泵每年进行一次全面

保养。

各水泵保养时应把与泵体相连的5米范围内的阀门、压力

表、管道等随泵同时保养。泵体的保养

被检查泵体应无破损，铭牌齐全，水流方向指示明确清晰,

外观整洁，油漆完好。检查、补充润滑油脂，假设油质变色或

有杂质，应予更换。

检查水泵轴端密封情况，假设有漏水超出10滴/分，应拆

开检查机械密封，发现严重磨损或出现开裂情况应准备更换机

械密封。

联轴器的联接螺栓和橡胶垫圈假设有损坏应予更换。紧固

机座螺丝并做防锈处理。生活水泵和空调水泵因运转频繁，每

年应拆开联轴器两端轴承进行清洗或更换。水泵电机的保养外

观检查应整洁，铭牌齐全，接地线连接良好。

拆开电机接线盒内的导线连接片，用500V兆欧表摇测电

机绕组相与相、相对地间的绝缘电阻值应不低于兆欧。

电机接线盒内三相导线及连接片应牢固紧密，无老化现象。

相关阀门、管道及附件的保养：各个阀门的开关应灵活可靠，

内外无渗漏。

单向阀动作应灵活，阀体内外无漏水。压力表指示准确，

表盘清晰。

管道及各附件外表整洁美观，无裂纹，油漆应完整无脱落。

控制柜的保养断开控制柜总电源，检查各转换开关，启动、停

止按钮动作应灵活可靠。

检查柜内空气开关、接触器、继电器等电器是否完好，紧

固各电器接触线头和接线端子的接线螺丝。

清洁控制柜内外灰尘。合上总电源，检查电源指示是否正

常。保养完毕按规定要求起动水泵，观察电流表、指示灯指示

是否正常。

观察水泵运转是否平稳，无明显振动和异响，压力表指示

正常，控制柜各电器无不良噪音。

第十章智能化设备相关规程

第一节智能化控制中心管理规定

目的：保证机房平安，系统正常工作。

适用范围：智能化控制中心。

职责：

3.0技工负责机房管理,确保路由器、效劳器、主干交换机

平安。

工作内容：

防火、防尘、防潮、防鼠、防静电、通风。

温度控制在18C-27c之间，湿度控制在30%-558之间。

未经机房管理人员许可，任何人不得进入机房。进入机房

人员未经许可不得操作任何电脑设备，不得随意翻阅资料。禁

止在效劳器系统上安装与该效劳器提供效劳无关的软件。

每周查看所有效劳器日志一次，并备份日志。效劳器和网

络设备密码不得泄露。

第二节停车场控制系统管理规定

目的：保证小区停车场系统正常。

适用范围：维修技工。

职责：按方案进行保养工作记录，和厂商技术员确保系统

正常工作。

工作内容：

车辆出入数据保存一个月，要及时删除过期的数据。

每三天备份停车场IC卡数据库，同时校对效劳器时钟。

每三个月对岗亭的电脑除尘，每六个月重新安装操作系统。

每周校准岗亭与岗亭之间的时间和岗亭电脑与道匣读卡器之间

的时间是否一致。

每六个月检测一次道匣地感的灵敏度。

每六个月对各道匣转动轴加润滑。

每年全面查验齿轮磨损，紧固电线接头，紧固限位开关。

检查箱门、箱盖密封，防止雨水进入。5.0工作流程：

道闸出入口读卡机

字屏和感应器灵敏度

电脑和软件工作情况1、软件设置

2、电脑除尘

道闸控制机机械部

份

1、轴承加油

2、闸杆上下卡位是否松动

道匣控制机按钮和地

感灵敏度

1、注意地感灵敏度

2、LED灯亮点

第三节停车场系统保养流程

1.0目的：标准保养流程，确保停车场系统正常、稳定工

作范围：小区停车场系统

3.0职责：

3.1工程维修效劳工程经理负责监督实施；

3.2维修技工每月保养一次〔由厂商技术员协助）；

工作流程

道闸控制机机械部1、轴承加油

第四节

2、道闸杆上下卡位是否松动份

闭路电视监控系统保养流程

1.0目的：标准保养流程，确保监控系统正常、稳定工作。

范围：监控系统安装、维修工作。

3.0职责：

道闸控制机按钮和地感灵敏

度

1\1

1注意地感灵敏度

3.1工程维修效劳工程经理

1F

负责监督实施；

弱电技工每月保养一次；

闸道出入口读卡机

1LED灯亮点

字屏和感应器灵敏度每年3月由网络班安防技术员清洗摄

像机防护罩玻璃。

工作流程：

电脑和软件工作情况

检查监视器显示状

，况摄像机摄效果

1、软件设置

1、有无树叶、树枝遮挡镜头；

」2、根据白天夜晚光照度不同，调节监视器亮度;

3、画面清晰度。

39

1

BNC接头；

画面处理器

1、

1、清理护罩玻璃

摄像机工作情况

2、功能键使用灵敏度。

填写记录存档

y

1、交工程经理审查

1、电脑系统工作情况；

2、矩阵软件功能工作情况。

第五节可视对讲保养流程

1.0目的：标准保养流程，确保楼宇可视对讲系统正常、

稳定工作范围：小区内可视对讲系统的保养工作3.0职责：

3.1工程维修效劳工程经理负责监督实施；

3.2弱电工每季度末两天保养

工作楼宇可视对讲流程：

第六节门禁系统保养流程

1.0目的：标准保养流程，确保门禁系统正常、稳定工作。

范围：门禁系统的保养工作。

3.0职责

3.1工程维修效劳工程经理负责监督实施。

3.2网络工程师负责电子技术支持。

3.3弱电技工负责线路、机械局部日常保养。

工作流程：

、七匕1、试读卡三次

味

读卡器

、试按三次

1、是否松动，转动是否到位

、出入标示图显示情况

1、灰尘、有无漏水痕迹、漏电

1

1

第七节智能化系统设备维修规定

目的：及时维智能化故障设备，使设备尽快恢复正常工作。

适用范围：所属小区智能化系统。职责：工程维修效劳工程负

责小区智能化系统维修管理。工作内容：

4.1.要熟悉设备使用方法，了解设备各种参数潍修中不得

随意更改设置参数。

42故障设备要及时维修，保修期内的设备，禁止私自拆

卸，应由保修单位维修。

43故障设备要标明出故障日期，和故障原因，并向工程经

理报告故障情况。

44电脑硬盘故障要及时把数据复制到别的存储设备上，

如：

屡次启动该

硬盘，重装系统要电脑使用者备份有用文件。

维修之前要记录、备份各类数据，之前方可维修，维修完

成后恢复原数据方可投入

使用。

报废电子设备要向工程经理报告，并及时登记统一回收。

CD-RW不要

第十一章照明系统维护保养规程

目的:保证小区公共照明的完好。适用范围：适用于小区

公共区域照明维护保养。

职责：

工程制定保养方案和相关管理规定。维修技工及夜班护卫

员负责巡查。

维修部技工实施更换及养护。物业效劳中心经理进行审批

和监督实施。

根本内容

为了保证小区公共照明的完好，维修技工根据夜班护卫员

巡查记录，或客户

效劳中

心的维修单,检查和维修有故障的路灯、楼梯灯、车库的

公共照明设施，以保证其

正常使用。为了更好的作到节能降耗，要根据季节的变化

调校公共照明的时控开关。

为了确保公共照明设施的平安使用，要求技工每周对其进

行常规测试并记录。

4.3.1要求控制线、零线不得与大地、灯具外壳、灯杆有

任何连通。

432接地线的接地阻值不得大于4Q。

4.4为了保证路灯的美观，要求每月对灯具外壳、灯杆进

行补漆。

4.5定期为公共照明的螺丝滴加机油及补漆，小心操作防

止机油或油漆淋洒以免污染环

境。

4.6要随时跟踪材料的存货情况，发现缺乏时通报。不亮

的节能灯要收回，可以更换的要

进行更换，损坏的由保洁部统一处理。

第十二章应急指示系统维护保养规程

目的：使应急出口指示灯运行良好，当交流电断电之后能

保证每个出口指示灯亮，以保证在发生紧急状况时可以引导人

员疏散。

适用范围：小区所有平安出口消防应急指示灯。

职责：

工程经理负责指导及监督检查工作。

维修部维修技工负责日常维护。

根本内容：

检查出口指示灯玻璃面板有无划痕或破裂现象。检查电源

指示灯应常亮，当断开交流电而

采用备用电池供电时，也应能亮，否那么应

检查修复。

出口指示灯在交流电供电时应能发亮，假设不亮那么检查

修复。

检查灯具安装是否牢固可靠。

清洁灯箱外壳及显示屏外表。

每月每盏灯试用备用电池亮灯半小时，使电池放电后再充

电，延长电池使用寿命。

发现故障及时修理，每月检查一次。报废更换的灯泡和电

池回收至维修部统一处理，不得

随意处置。

第十三章排水排风设备巡查流程

1.0目的：确保排水排风设备正常使用。

2.0适用范围：小区内所有排水排风设备设施。

职责：

工程经理监督使用情况及检查保养结果。维修部技工实施

每天巡查并做好记录。

根本内容：排水设备巡查流程电源指示灯是否正常指示，

选择开关是否在自动位置。水池水

位是否正常，排水口、阀门是否正常。每周手动试验一次,

手动正常后将选择开关打到自

动位置。排风设备巡查流程

电源指灯是否正常指示，选择开关是否在自动位置。每周

手动试验一次，手动正常后将

选择开关打到自动位置。风机运行时检查电机、风机声音

是否正常，防火阀是否在开启位

置。知会消防控制中心是否收到该设备的运行指示。

第十四章应急流程

第一节电梯困人救援操作规程

目的:规定电梯困人救援工作的程序，确保乘客与电梯平

安。适用范围：适用于小区内电梯困人后的救援工作。

职责：

工程经理负责电梯困人后的救援工作的组织实施。

电梯维修工负责电梯困人后的救援工作。

根本内容：当发生电梯困人事故时,电梯维修工或管理人

员通过电梯对讲机或喊话与被困人员

取得联系，务必使其保持镇静，不要惊慌，静心等待救援人员

的援救，被困人员

不可将身体任何部位伸出轿厢外，如果轿厢门处于半开闭

状态,电梯维修工应设法将

轿厢门完全关闭。

根据指示灯、PC显层器显示或开厅门判断轿厢所在位置。

轿厢停于距厅门米左右〔高于或

低于）位置时的救援。

拉下电源梯电源开关。

用专用厅门钥匙开启厅门。在轿顶用力翻开轿厢门。

协助乘客离开轿厢。

重新关好厅门。

轿厢停于距离厅门米以外位置的救援方法

进入机房切断电梯电源。

撤除电动机尾轴罩盖，安上旋转手柄或旋柄。

救援人员之一把住旋柄，另一救援人员手持释放杆，轻轻撬

开制动器，利用轿厢自

重，向正方向移动。为了防止轿厢移动太快，发生危险，

操作时应一撬一

放，使轿厢逐步移动，直至最接近于厅门〔米左右〕为止,

确认刹车制动无

误，放开盘车手轮。

当轿厢停于距厅门米左右位置时，其求援方法按条款进行。

遇有其他复杂情况，应请

求电梯公司帮助求援。

困人求援工作完毕后，电梯技工应将情况完整标准地记录

在？电梯运行记录表？内。

第二节电梯故障应急处理流程

目的：标准应急处理流程，保证电梯运行正常。适用范围:

适用于各类型电梯。

职责：

工程经理负责组织指挥。

维修技工负责处理。

根本内容

停电造成电梯故障困人。发现市电停后，值班人员应第一

时间赶到发电机房，保证发电机

正常供电。

发电机正常供电后，值班人员应会同稚维员检查所有电梯

是否正常运行。如发现困

人，按？电梯困人救援标准?处理。

电梯技术故障困人。发现电梯突然停止运行或死机，第一

时间检查机房是否停电。如发现

电源供应正常，必须立即组织困人求援。困人救援按？电

梯困人救援标准?处理。

通知电梯保养公司派人检修处理。

火灾当发生火灾时，应引导住户从走火通道疏散，切勿乘

搭电梯。当确定火灾发生后，稚

维员可打破基站门边上的急停按钮开关

钮后，电梯迫降基层，停止使用。

消防员可使用专用电梯，进行救人救火。

，按下按

第三节供电系统突发性事故应急流程

目的：保证处理供电突发性故障的有序进行。适用范围：

小区供电系统的突发性故障的处理。职