新房购房流程模板

新房购房步骤（买房网友必看）

购房是一个家庭大事，以下文章是我们精心组织，或许对你购房有帮助，请耐心看完。

购房者在买房前要充足估量自己经济实力，月供通常不得超出家庭月收入50%。购房能力评定就是综合考虑自己收入、支出及所购置区域房价等众多原因，并经过购房能力评定量算器，计算出自己在现阶段能够购置房屋总价及均价，以指导购房者理性购房。

买房前心理准备

1、对楼盘价格作好心理准备。

现在南宁楼市价格处于不停波动过程中。在购房前需对楼盘价格做好两方面心理准备。首先是您能承受房屋总价是多少，依据该总价，您能够换算出您有能力购置房屋均价和面积，并产生对应组合方法。比如：您能承受总价是40万，那么您能够购置均价4000元/平方米，面积100平方米房屋;也能够购置5000元/平方米，面积80平方米房屋等。因为南宁市中心区和近郊区房屋差价通常在元/平方米以上。这么计算有利于您判定在什么地段购房和房屋购置面积情况。

其次，对房价上升或是下降要做好准备。很多购房者在购置房屋时全部期望房产能在以后升值。这也要从两个方面来进行判定。(1)假如是自住，应多从房屋本身情况和自己偿付能力考虑，在同一水平线上，再优先考虑地段、配套设施、区域未来发展远景等影响房价升值原因。(2)假如是投资或自住兼投资，提议优先考虑楼盘地段和环境及楼盘本身属性(即是否是轻易出售或出租物业类型)。同时，因为现在国家政策偏向为限制房产投资行为，所以，在购置新房前最好对假如转手交易话所付出营业税等各项成本计算在内，关键为假如房屋办证未满五年即进行转让需交纳营业税(评定价*建筑面积*5.85%)和房屋评定价1%个人所得税。

最终，楼盘价格受外部原因影响较大，即使现在武汉房价呈上涨态势，但也不排除部分楼盘会有下跌情况出现。所以，消费者购房前一定要端正心态。

2、对购房区域作好心理准备。

经过第一步价格准备以后，您会对适合您支付能力购房区域有一个大致判定。下一步就是怎样选择购房区域了。据南宁市情，购房区域从大致上能够分为中心城区及近郊区。二者区分为中心城区配套齐全但多为高层，小区规模较小，价格高。近郊区配套有待完善，但小区规模大，价格较低。所以选择不一样区域代表您选择了完全不一样两种生活方法。到底哪种生活方法适合您，能够从自己多年来生活地域和生活习惯做出判定，也能够到两种不一样区域体验一下。从小方面来说，假如不愿意自己生活因为购房出现太大改变，应考虑房产和本人及配偶工作单位之间交通情况，包含公共交通体系、路况和旅程长短。假如有小孩，教育设施也应该考虑到位。

3、对自己偿贷能力做好心理准备。

假如您准备一次性付款，那么最好还是能准备一定家庭应急资金。假如您决定贷款，就需要对贷款后生活做好安排。因为贷款是固定一项生活支出，这就需要您有相对稳定工作及收入起源。同时，因为增加了贷款支出，不可避免会对之前财务计划产生影响，所以，在购置房屋前应做好新家庭收入和支出计划，以免购置房屋后对日常生活产生影响。

据财务教授提议，住房贷款最好占家庭总收入30%以下，不然会影响生活品质。

4、对购房风险做好心理准备

因为现在法制尚不健全，房产市场尚不规范。购房置业是一个很复杂过程，在这个过程中，购房者自然要负担一定风险，而这种购房风险在很大程度上是由商品房“非成品性”造成。因为现在开发商销售房屋多数全部属于期房，购房者只能凭借销售人员介绍、一块地和设计图纸来决定是否购置。所以，购房过程中可能会存在广告欺诈、销售手续不全、房屋质量存在问题、面积不符、开发商违反协议、违反计划等情况。

5.买房前应该充足考虑办理武汉城市户口问题

购置房产、协议租房入户

（一）需要提供审核证实材料

（1）申请人书面汇报（2）申请人《户口簿》、《居民身份证》（3）县以上房产局发给《房产证》（4）租房协议、暂住证、居民户口簿、居民身份证、交纳养老保险金和医疗保险金证实。

（二）办理步骤由县市局户籍室对申请人提供证实材料进行调查核实，符合条件当场给予办理。

（三）工作要求（1）申请随迁直系亲属（父母、儿女、夫妻），按上述投靠情况提供证实材料。（2）协议租房外来从业人员，租住含有独立门牌号单元住宅房，且暂住并交纳养老保险金或医疗保险金十二个月以上，准予其本人、配偶、父母、儿女户口迁入。有就业单位户口可落在单位集体户口上；没有就业单位户口可落在租住房屋地址或出租房主户口上；无入户地址，由小区或居委会设置集体户口，并指定专员负责管理。（3）入户地公安派出所凭《准迁证》和《迁移证》当场办理入户手续。

买房是件大事，关系到个人及家庭数年甚至数十年生活，所以，买房前资金准备很关键。

如心理准备中所言，买房前资金准备中“房价”是关键组成部分，但需明确是，买房所包含费用不仅为房价，假如买房前只重视房价而忽略其它问题，往往会造成整个购房预算超支，甚至达成买得起而住不起尴尬境地。

所以，购房前应制订具体购房资金计划，关键包含以下内容：

(1)一次性付款或贷款

假如您为一次性付款，即买房时付全款。假如您含有贷款买房资格(贷款买房资格要求：)，早期最大支出就是首付款。所以，一定要算好手中可动用资金，不仅要确保有足够资金支付首付款，还必需确保日常生活开支不受影响。(金融机构对个人首次购置一般自住房和改善型一般自住房提供贷款，其商业贷款利率下限可扩大为贷款基准利率0.7倍，最低首付款百分比调整为20%。)

(2)每个月固定数额贷款本金

很多购房者不重视银行要求提供“家庭收入证实”，往往多开月收入方便多贷款。可是一旦还款开始，购房者就会感觉还款吃力，生活质量还有可能受到影响，甚至出现还不起贷款现象，不管最终出现了什么结果，责任只能由购房者自己来负担。所以，购房者应该切记，每个月还款额应该在家庭月收入30%内，同时还要选择适合自己还款方法(关键是月还款额和还款年限)。

提议购房者能够到南宁市各银行咨询房贷方面服务。

(3)多种税费

根据要求，购房需要交纳不一样种类税费，这些税费包含：

契税：个人购置高级住房(别墅类和联体别墅住房除外)契税税率由4%调整为3%。其中，个人购置一般住房由2%调整为1.5%;个人首次购置90平方米及以下一般住房，契税税率暂统一下调到1%。(高级商品房，即房屋为别墅或房价在7000元/平方米以上或总价超出100万。

(4)维修基金

11月1日起，签署商品住宅买卖协议业主，每平米交存住宅维修资金数额，为住宅建筑安装工程每平米造价5%，不再按房屋总价2%交存。其中，多层砖混结构住宅为49元;多层框架住宅为55元;14层以下(含14层)带电梯小高层为61元;15层以上(含15层)高层为73元。该局还称，11月1日前签署住宅买卖协议业主，其交存住宅专题维修资金数额，仍按原标准实施。比如，购置100平方米框架多层住宅，单价是5000元/平方米，总价是50万元。按以前标准交1万元，按新标准只需交5500元，可少交4500元。

(5)物业管理费

不一样档次住房，物业管理费收取标准也不一样，但有一点是相同，那就是按房屋建筑面积收取。

(6)初装费

入住新房时候，其内生活必需设施肯定要是要完备，比如煤气管道、有线电视、电话、宽带网，这些一样需要费用支出。通常物业管理企业会在小区内公告初装费价格并帮助业主进行安装。

(7)面积补差费

有些地市要求，收房时，面积差不能超出3%。所以，假如收房时，房屋面积大于协议签定面积，多出部分将根据协议签定时房屋均价进行计算补齐。当然，假如房屋面积小于协议签定面积，开发商也需以一样方法向购房者进行退款。(此款在《商品房买卖协议》中有要求)

面积补差费=(现房测定面积*均价)-(协议签定面积*均价)

(8)其它杂费

除了上述所说各个款项外，不一样楼盘还有很多不一样杂费，这也需要在购房前了解清楚，并做好财务预算。

房屋结构

在购置新房前充足了解房屋结构常识，不仅有利于判定房屋价值，而且在以后房屋装修及买卖交易中全部很有好处。

房屋结构关键分为以下门类：

1、木结构(住宅)：指建筑物中竖向承重结构墙、柱等采取砖或砌块砌筑，楼板、屋架等用木结构。

2、砖混结构(住宅)：建筑中竖向承重结构墙、柱等采取砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板等采取钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土和大部分砖墙承重。

3、钢筋混凝土(住宅)：指建筑物中关键承重结构如墙、柱、梁、楼板、楼体、屋面板等用钢筋混凝土制成，非承重墙用砖或其它材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，耐火性、耐久性、抗腐蚀性强。

4、钢结构(住宅)：指建筑物中关键承重结构以钢制成。适适用于超高层建筑。自重最轻。

从结构上分上面四类就能够了，其中钢筋混凝土结构里面，还能够再细分：

1、框架结构，由梁、板、柱组成建筑承重结构，墙体仅作为分隔和保温用途。

2、剪力墙结构，由梁、板、墙体组成建筑承重结构，部分墙体承在结构中受力。

将上面两个小类组合起来，就衍生了：框架剪力墙结构、框支剪力墙结构等。

现在在南宁新房住宅市场上，楼盘基础采取是砖混结构和框架结构。二者区分在于承重方法，砖混结构承重是由板和墙组成，混凝土现浇楼板重量传导给墙体，由墙体传导至基础。框架结构是由楼板、梁、柱组成承重结构，由楼板将力传导给梁，再传导给柱，再由柱传导给基础。

理论上讲，框架结构要优于砖混结构：一是空间开敞，因为梁和柱结构使得框架结构空间能够做到6米以上，而砖混因为砖承重能力有限，做到5米就不错了;二是楼层高度，砖混结构最高只能做到6层，而框架结构能够做到100米以上楼高。

因为材质原因，框架结构使用寿命和抗震强度要高于砖混结构。但在实际中，国家对建筑抗震性能有标准，一个地域建筑一定要满足抗震指标，所以开发商在设计建筑时候，全部以满足这个抗震指标为前提，即使是框架结构，也不会增加成本提升抗震性能。所以在牢靠程度上讲，砖混和框架住宅是差不多。

从实用性上来说，因为框架结构用全部是填充墙，能够方便以后用户装修，不象砖混结构一样受到很多限制，所以很多消费者更愿意买框架结构房子。

从造价上来说，框架结构比砖混结构高5%~15%，工艺也更复杂部分。所以框架结构房屋比砖混结构房屋销售价格要高，具体到武汉市情，价格相差约200—500元/平方米左右。不仅如此，后期二手房交易中，房屋结构不一样也将直接影响交易价格。

以上只是理论知识，那么在实际情况中怎样分辨建筑结构呢?通常有以下几方面渠道：

1、经过楼书查询。开发商在楼书上通常全部会标明房屋具体结构。

2、直接问询售楼员。

除了以上三种渠道外，购房者也能够经过实地踩盘亲自分辨楼盘结构，最简单方法，看转角处是否有梁柱支撑。砖混结构因为承重需要，通常不设转角飘窗，即使有，在飘窗转角处必需有竖向水泥柱用于承载上层楼盘重量，而框架结构住宅，其上层楼盘重量全部由框架剪力墙负担，所以其转角处不需要设有承重支柱，所以也能够大量采取转角飘窗设计。

房屋建筑名词解释

什么是公寓式住宅

相对于独院独户西式别墅住宅而言。

通常建在大城市，大多数是高层，标准较高，每一层内有若干单户独用套房，包含卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，供部分常常往来中外客商及其家眷中短期租用。

什么是花园式住宅

花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼，也称花园别墅。

带有花园草坪和车库独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功效完备，装修豪华，并富有改变，通常为高收入者购置。

什么是复式住宅

复式住宅是受跃层式住宅设计构思启发，在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高一层楼中增建一个1.2米夹层，两层累计层高要大大低于跃层式住宅(李氏设计为3.3米，而通常跃层式为5.6米)，复式住宅下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，户内设多处墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层地板。一层厨房高2米，上层贮藏让高1.2米，上层直接作为卧室床面，人可坐起但无法直立。

复式住宅经济性表现在：

1、平面利用系数高，经过夹层复合，可使住宅使用面积提升50%--70%。

2、户内隔层为木结构，将隔断、家俱、装饰融为一体，即是墙又是楼板、床、柜，降低了综合造价。

3、上部夹层采取推拉窗及墙身多面窗户，通风采光良好，和通常层高和面积相同住宅相比，土地利用率可提升40%。所以复式住宅同时含有了省地、省工、省料特点。

复式住宅在设计施工和使用上有部分不足：

1、复式住宅面宽大，进深小，如采取内廓式平面组合肯定造成一部分户型朝向不佳，自然采光较差。

2、层高过低，如厨房只有2米高度，长久使用易产生局促弊气不适感，贮藏间较大，但层高只有1.2米，极难充足利用。

3、因为室内隔断楼板均采取轻薄木隔断，木材成本较高，且隔音、防火功效差，房间私密性、安全性较差。尽管复式住宅有些缺点，但多年来建筑师经过不停改善、完善，不停探索，结合中国国情，设计愈加合理结构。能够预见，这种精巧复式住宅，因为经济效益十分显著，价格相对偏低，肯定成为住宅市场上热销产品。

什么是跃层式住宅

跃层式住宅是多年来推广一个新奇住宅建筑形式。在东南沿海广东、福建部分开放城市建设较多。

这类住宅特点是住宅占有上下两层楼南，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房、及其它辅助用房能够分层部署，上下层之间交通不经过公共楼梯而采取户内独用小楼梯联接。跃层式住宅优点是每户全部有较大采光面，通风很好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功效明确，相互干扰较小。这类住宅内部空间因为是借鉴了欧美小二楼独院住宅设计手法，颇受海外侨胞和港澳台胞欢迎，在南方城市建设、买卖较多，多年来在北方城市部分高级住宅设计中，也开始得到推广。

什么是商住楼

商住楼是指该楼使用性质为商、住两用，商住楼通常底层(或数层)为商场、商店、商务，其它为住宅综合性大楼。商住楼不分建设主体，不仅开发商能够建，非开发企业、个人也能够建，没有要求必需出售。商住楼土地使用性质为商业用地，依据国家土地法要求，商业土地使用权年限为50年。

房屋建筑名词解释

伴随房地产急剧升温，很多购房术语越来越多地出现在购房者视野中，即使其中部分术语已经众所周知，但还有很多不为购房者所熟知，正是因为对购房术语不了解，往往使得购房者在签署购房协议时对其中部分条款了解出现偏差，从而造成协议无法最终推行，这既打击了购房者主动性，也轻易让不法开发商钻“术语”空子，所以，现将其中部分术语介绍以下：

房屋层数

房屋层数是指房屋自然层数，通常按室内地坪±0以上计算;采光窗在室外地坪以上半地下室，其室内层高在2.20m以上(不含2.20m)，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数和地下层数之和。假层、附层(夹层)、插层、阁楼(暗楼)、装饰性塔楼，和突出屋面楼梯间、水箱间不计层数。

多层住宅

六层以下住宅。

小高层住宅

七层至九层住宅。

高层住宅

十层及十层以上住宅。

塔式高层住宅

以共用楼梯、电梯为关键部署多套住房高层住宅。

单元式高层住宅

由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯高层住宅。

跃层住宅

套内空间跨跃两楼层及以上住宅。

架空层

按《民用建筑设计通则》术语解释：架空层：仅有结构支撑而无外围护结构开敞空间层。

现在在房地产方面架空层利用关键是为了增加楼盘活动空间等目标，架空层层高并不一定低，有能够达成6～9m，但关键是高层(100M)以下建筑采取。一般也可达成3m。

架空层现在在武汉市也大量采取，尤其是房屋密集、容积率高小区，成为增加绿化面积和公共面积而作出一个变相指标平衡方法。

地下室

是指房屋全部或部分在室外地坪以下部分(包含层高在2.2m以下半地下室)，房间地面低于室外地平面高度超出该房间净高1/2者。

半地下室

房间地面低于室外地平面高度超出该房间净高1/3，且不超出1/2者。

假层

是指建房时建造，通常比较低矮楼层。其前后沿高度大于1.7m，面积不足底层二分之一部分。附层(夹层)是房屋内部空间局部层次。

阁楼(暗楼)

通常是房屋建成后，因多种需要，利用房间内部空间上部搭建楼层。

房屋面积名词解释

房屋使用面积

是指住宅中以户(套)为单位分户(套)门内全部可供使用空间面积。包含日常生活起居使用卧室、起居室和客厅(堂屋)、亭子间、厨房、卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层(夹层)、阁楼、(暗楼)等面积。住宅使用面积按住宅内墙面水平投影线计算。

房屋建筑面积

房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层外围水平投影面积，包含阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且含有有上盖，结构牢靠，层高2.20M以上(含2.20M)永久性建筑。

成套住宅建筑面积

是指成套住宅建筑面积总和。

房屋产权面积

房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋全部权房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。

房屋估计面积

估计面积是指在商品房期房(有预售销售证正当销售项目)销售中，依据国家要求，由房地产主管机构认定含有测绘资质房屋测量机构，关键依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对还未施工房屋面积进行一个预先测量计算行为，它是开发商进行正当销售面积依据。

房屋实测面积

实测面积是指商品房完工验收后，工程计划相关主管部门审核合格，开发商依据国家要求委托含有测绘资质房屋房屋测绘机构参考图纸、估计数据及国家测绘规范之要求对楼宇进行实地勘测、绘图、计算而得出面积。是开发商和业主法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用最终依据。

房屋共有建筑面积

房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用建筑面积。

成套房屋套内建筑面积

由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。

套内房屋使用面积

为套内房屋使用空间面积，以水平投影面积按以下要求计算：1)套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积总和;2)套内楼梯按自然层数面积总和计入使用面积;3)不包含在结构面积内套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积;4)内墙面装饰厚度计入使用面积。

套内墙体面积

套内墙体面积是套内使用空间周围维护或承重墙体或其它承重支撑体所占面积，其中各套之间分隔墙和套和公共建筑空间分隔墙和外墙(包含山墙)等共有墙，均按水平投影面积二分之一计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

套内阳台建筑面积

套内阳台建筑面积均按阳台外围和房屋外墙之间水平投影面积计算。其中封闭阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭阳台按水平投影二分之一计算建筑面积。

商品房销售面积

商品房按“套”或“单元”出售，商品房销售面积即为购房者听购置套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)和应分摊公用建筑面积之和。商品房销售面积=套内建筑面积+分摊公用建筑面积。

共有建筑面积(公有建筑面积)

共有面积内容包含：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，和为整幢服务公共用房和管理用房建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包含套和公共建筑之间分隔墙，和外墙(包含山墙)水平投影面积二分之一建筑面积。独立使用地下室、车棚、车库、为多幢服务警卫室，管理用房，作为人防工程地下室全部不计入共有建筑面积。

共有建筑面积计算方法

整幢建筑物建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用地下室、车棚、车库、为多幢服务警卫室、管理用房、和人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物共有建筑面积。

房屋销售常见名词

准现房

准现房是指房屋主体基础完工，小区内楼宇及相关设施也已经有了大致轮廓，

户型、楼间距等全部已经一目了然，只剩下内外墙装修和配套设施施工房地产项目。

现房

通常情况下，大家认识中现房就是已经建好房子。但事实并非如此，根据中国销售“现房”要求，只有领取了房产证和土地使用证房子才叫“现房”。在商品房销售过程中，真正现房销售不需要“销售许可证”，购房者只需要查看“房产证”即可，而且，在签协议时候也不一定要使用国土房管局印制标准协议。购置这种房子，对购房者来说是比较有利(眼见为实)，不过购房者眼光一定要敏锐，假如买错“现房”，将使自己陷入被动。

期房

在建房子肯定是期房，另外，已经建好和已经有些人入住但还没有取得房产证和土地使用证房子，在一定意义上也被称为“期房”，而不是真正意义上“现房”。所以，这种房子是根据期房来销售。对于这一类房子，购房者既要查看房产商预售许可证，又要留心自己要买房子是否已经被抵押。有些人可能会有这么了解：小区已经有些人入住，而且入住业主也已经拿到房产证，买这种房子就万无一失了。实际上这是误解，因为房子是按套拥有独立产权，是能够分别抵押，她人房子没问题，不等于你要买房子也没有问题。其实，房产商很轻易将盖好房子抵押出去，以取得大量资金。

所以，购房者在购置商品房时一定要认清“期房”和“现房”区分。假如购房者想了解自己要买房子是否已经被抵押，能够查看房地产商提供相关证实，假如可行话，不防在协议上注明此房是现房还是期房，而且写明房子是否被抵押。

尾房

何谓“尾房”?就是房子盖好后，大部分全部已经销售出去，只剩下几套还没卖出去，通常情况下，此房预售许可证已经过期，而房产证还没有办下来。对于这种“无证”房，即使不能提议购房者别买，但在买之前一定要访查清楚，最好措施就是坚持在预售协议登记立案后再行付款。

使用权房

使用权房是指由国家及国有企业、机关投资兴建住宅，政府按摄影应要求出租给居民，也就是说，居住人只有使用权，没有出卖、出租、抵押等权利。

定金

定金是指购房者根据约定支付给卖房者一部分钱款，以作为债权担保，这属于法律上担保方法之一，目标在于促进债务人推行债务，也是为了保障债权人债权能够实现。中国《担保法》要求，定金必需以书面形式约定，当事人必需在协议约定定金交付日期内交付定金。不过，定金不能超出购房款20%，假如购房者在交了定金以后又不购置，开发商有权以购房者违约为由，不退还定金，反之亦然。

举例，楼盘在销售过程中多收取1万元定金。假如购房者在交了定金以后又不购置，将会收取5%违约费用(违约金视具体情况不定)。

容积率

当开发商提起容积率时候，很多购房者全部不明所以，其实，容积率就是建筑总面积和建筑用地面积比值。比如：在1万平方米土地上建造4千平方米建筑，容积率就是0.4;假如4千平方米建筑是六层，那建筑总面积就是2.4万平方米，容积率就应该是2.4。

开间

开间又叫住宅宽度，是指一间房屋相对应两面墙之间实际距离。住宅开间通常在3米至3.9米之间，假如是砖混结构住宅，开间应该在3.3米之内。假如开间尺度较小，就会缩短楼板空间跨度，住宅结构整体性、稳定性和抗震性全部将得到增强。

进深

进深是指一间独立房屋或一幢居住建筑以前墙壁到后墙壁之间实际长度。进深大能够有效地节省用地，不过，为了确保住宅有良好自然采光和通风，住宅进深不宜过大，通常限定在5米左右。

层高

上下两层楼面或楼面和地面之间垂直距离。适宜层高决定了入住舒适度，现在武汉市新建房屋层高在2.8米—3.2米之间，其中以3米层高比较普遍而且舒适度适中。

建筑密度

建筑密度是指在小区内各类建筑基底总面积和小区整体用地比率，以百分比计算，经过这个数值能够看出小区内建筑密集程度。

绿化率

绿化率是指计划建设用地内绿化面积总和和计划建设用地面积比，绿化率越高，环境越好。

绿地率

绿地率是指居住区内各类绿地总和和居住区用地比率。居住区内各类绿地包含公共绿地、住宅旁绿地等。

什么是“两书”

房地产开发商在房地产市场上销售商品房，必需含有一定条件，而且根据相关要求在房地产管理部门办理商品房销售多种手续。其中“五证”、“两书”是最为关键条件。

两书是《住宅质量确保书》和《住宅使用说明书》。

相关教授尤其提醒：只有正当进入市场住宅房，才含有国家认可产权。在签署购房协议之前一定要查验房地产商是否含有正当售房手续，多种售房文件、证件(“五证”和“两书”)是否完备。

什么是房产“五证”

房地产开发商在房地产市场上销售商品房,必需含有一定条件，而且根据相关要求在房地产管理部门办理商品房销售多种手续。

其中必需含有“五证”是指:《国有土地使用证》,是证实土地使用者向国家支付土地使用权出让金,取得了在一定年限内某块国有土地使用权法律凭证;《建设用地计划许可证》,是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前,经城市计划行政主管部门确定建设项目位置和范围符合城市计划法定凭证;《建设工程计划许可证》,是相关建设工程符合城市计划要求法律凭证;《建设工程施工许可证》;《商品房销售(预售)许可证》。

什么是土地性质和使用权

《中国土地管理法》要求：中国土地分为国有土地和集体全部土地。国有土地包含：城市市区土地，农村和城市郊区中依法没收、征用、征收、征购、收归国有土地，国家未确定为集体全部林地、草地、山岭、荒地、滩涂、河滩地，和其它土地。集体全部土地就是由农民集体享受全部权土地。农村和城市郊区土地，除由法律要求属于国家全部以外，属于农民集体全部，宅基地和自留地、自留山也是属于集体全部土地。这两类土地全部权分别为国家和集体。

对国家全部城镇土地，中国根据土地全部权和使用权分离标准，实施城镇国有土地使用权出让、转让制度，对城镇国有土地，公民能够经过下列方法取得土地使用权。

1、经过土地使用权出让方法取得国有土地使用权。土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让行为，出让具体措施有协议出让、招标和拍卖三种。公民能够依法作为国有土地使用权受让人，经过协议、招标或拍卖方法签署土地使用权出让协议，交纳土地出让金，取得土地使用权。

2、经过土地使用权划拨方法取得国有土地使用权。土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法同意，在土地使用者缴纳赔偿、安置等费用，将该幅土地交付其使用，或将土地使用权无偿交付给土地使用者使用行为。公民能够提出划拨国有土地使用权申请。经过划拨方法获取土地使用权没有期限限制，土地使用权人能够无限期使用。

3、经过土地使用权转让方法取得国有土地使用权。土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权在按土地使用权出让协议要求期限和条件投资开发后，划拨土地使用权经同意办理了土地使用权出让手续并补交土地使用权出让金后全部能够进行转让。公民经过转让方法取得土地使用权，其使用年限为土地使用权出让协议要求使用年限减去原土地使用者已使用年限后剩下年限。

国有土地证(全称“中国国有土地使用证”)是发给拥有国有土地使用权单位或个人，只要有正当权属依据，任何人全部能够申领国有土地证。住宅方面集体土地证，其实就是群众常讲宅基地证。该证只发给含有建房条件农村村民。依据国家法律，宅基地不能上市交易，所以集体土地证不能过户。

依据法律要求，土地使用权转让时，其地上建筑物、其它附着物全部权随之转让，土地使用者转让地上建筑物、其它附着物全部权时，其使用范围内土地使用权也随之转让。

什么是商品房

商品房是指开发商开发建设供销售房屋，能办产权证和国土证，能够自定价格出售产权房。

商品房按销售对象可分为内销商品房和外销商品房。

内销商品房是指房地产开发企业经过实施土地使用权出让形式，经过政府计划主管部门审批，建成后用于在境内范围(现在不包含香港、澳门尤其行政区和台湾)出售住宅、商业用房和其它建筑物。

外销商品房是指房地产开发企业按政府外资工作主管部门要求，经过实施土地批租形式，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内、外出租住宅，商业用房及其它建筑物。为深入简化交易手续、刺激住房消费，根据总量控制、合理平稳标准，北京市政府1999年11月发文要求，除花园式住宅、部队住房和根据市政府制订租金标准出租公有住房(廉租房)外，一般内销商品房、侨汇房、经济适用住房，职员已购公有住房、动迁房、职员住宅和其它划拨土地上住房交易，统一归并为内销商品住房交易，销售对象为中国境内公民、法人、其它组织和改革开放后赴境外中国公民。

什么是集资房

集资房是改变住房建设由国家和单位包制度，实施政府、单位、个人三方面共同负担，经过筹集资金，进行住房建设一个房屋。职员个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供给、税费等方面给部分减免。集资所建住房权属，按出资百分比确定。个人按房价全额出资，拥有全部产权，个人部分出资，拥有部分产权。

什么是私有住宅

私有住宅又称为私产住宅、私房，是由个人或家庭购置、建造住宅。在农村，农民住宅基础上是自建私有住宅。公有住宅经过住宅市场出售给个人和家庭，公有住宅也就转为私有住宅。伴随住宅商品化推进，城市私有住宅比重将会随房改推进而不停提升。

什么是商品房预售

商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或房价款行为。

商品房预售，只适适用于城市商品房.并在预售前,向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证实。

商品房预售应该符合以下条件：

1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;

2、持有《建设工程计划许可证》和《施工许可证》;

3、按提供预售商品房计算，投入开发建设资金达成工程建设总投资百分之二十五以上，并已经确定施工进度和完工交付日期。

商品房预售人应该根据国家相关要求将预售协议报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记立案。商品房预售所得款项，必需用于相关工程建设。

什么是商品房预售许可证

《商品房销售(预售)许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门许可房地产开发企业销售商品房同意文件。

什么是公房

公房(公有住房、公产住宅)是指由政府和国有企、机关投资兴建、销售住宅。在住宅未出售之前，住宅产权归国家全部。公有住宅关键由当地政府建设，关键向城市居民出租、出售，由企业建设住宅，向本企业职员出租、出售。公房大量存在是因为中国长久以来实施住房福利化结果。在住房货币化改革过程中，公房出售，租金提升已成趋势，但以后国家仍将兴建廉价公房以供城市居民中低收入者租住。公房出售后，产权即归私人全部，即成为所谓“房改房”。

这里所说公房不包含在京中央和国家机关、军队和中央在京企机关职员已购公有住房。

什么是私房

私房也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购置、建造住宅。在农村，农民住宅基础上是自建私有住宅。公有住房经过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。伴随住宅商品化推进，城市私有住宅比重将会伴随房改推进而不停提升。

什么是经济适用房

经济适用房是指含有社会保障性质商品住宅，含有经济性和适用性特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭承受能力;适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房使用效果，而非建筑标准。经济适用房是国家为处理中低收人家庭住房问题而修建一般住房，这类住宅因减免了工程报建中部分费用，其成本略低于一般商品房，故又称为经济适用房。

价格水平

要了解楼盘价格，先要了解开发商是怎样对楼盘定价。楼盘不一样于通常商品，除经济适用房由政府限价外，其它均由开发商自主定价。开发商对楼盘定价方法通常分为成本导向定价、需求导向定价、竞争导向定价和可比楼盘量化定价法。从以上方法能够看出，在开发商定价策略中，成本组成只是基础，利润获取最大化才是重因。所以，购房者在了解楼盘价格时候不要过于执著楼盘实际成本，而是应从价格中看清楼盘价值，以选择符合自己要求房屋。具体而言要经过以下步骤：

1、读懂楼盘价格

(1)了解南宁市整体及区域价格水平

了解南宁市整体及区域价格水平，将有利于购房者对自己购置房屋价格范围及不一样区域价格梯次作出判定。这种判定即使宏观，却是不可缺乏感性认识。要完成这么普遍性摸底最便捷方法是参阅亿房网一周走势栏目

2)了解价格名词

不一样价格名词代表了不一样含义，在南宁市房产市场中，比较通用价格名词以下：

起价

起价是指房产商所销售房屋价格中最低价格，通常情况下，假如是多层住宅而且不带花园，一楼或顶楼价格最低，也就是起价，假如一楼带花园，顶楼价格就是起价。假如是小高层及高层住宅，一楼价格最低，也就是起价。所以，当购房者计划购置房屋时候，不要单纯考虑价格，因为越廉价房屋，居住越不理想。

均价

均价是指全部房屋销售价格总数除以全部房屋建筑面积总数，所得出价格就是每平方米均价。均价通常不是销售价，好房屋需要在此基础上进行加价，有瑕疵房屋比这个价格要低。

最高价

最高价是指房产商所销售房屋价格中最高价格

销售均价

销售均价是指楼盘开盘后对外公告价格。从理论上说，销售均价是指全部房屋销售价格总数除以全部房屋建筑面积总数。

成交均价

成交均价是指楼盘实际成交价格，由房屋实际成交金额除以房屋建筑面积得出。

2、了解楼盘价格

了解楼盘价格渠道有多个，初步能够分为以下几类：

(1)网络搜索

(2)媒体广告，现在南宁市发行各类报纸大全部有房地产专刊，其中会发表楼盘价格。

(3)电视及电台广告及房产信息，南宁小区房产楼市版及很多电视台和电台开辟了房产报道栏目，其中会有楼盘价格公布。

(4)户外及车载广告，部分户外及车载广告会标明楼盘价格。

以上四种方法提供了解楼盘价格渠道，但要真正了解楼盘价格所代表涵义还需要经验判定及教授提议。楼盘价格是不停改变中，消费者所了解价格只是该楼盘当初价格，不等于过去价格，也不等于未来价格。楼盘价格改变由开发商推盘策略所决定，随时可能依据销售情况和市场改变做出调整。所以，了解楼盘价格就要了解价格多变性。怎样在合适时机以适合价格购入物业，因楼盘不一样差异较大。消费者可进入房产楼市论坛()和专业人士交流

3、比较楼盘价格

经过以上两步消费者对楼盘价格已经有了一定了解。下一步就是怎样面对及比较楼盘价格了。判定一个楼盘价格是否合乎自己要求，在目前房产形势下，基础上不取决于成本，而是楼盘价值。所谓楼盘价值，包含楼盘所处地段、配套、交通、物业服务、小区建设和楼盘本身产品、户型、物业形态等。也包含楼盘附加值，关键包含楼盘品牌及在精神层面包装等。两种价值相加等于楼盘综合价值。

楼盘综合价值不一样会造成相同(类似)地段物业在价格上出现较大差异。在这种情况下，就需要消费者选择自己更看中哪部分价值，从而选择合乎自己需求价格楼盘。

交通情况可分为小区外交通情况和小区外交通情况：1、小区外交通情况

了解小区外交通情况关键考虑是出行是否方便，它包含小区位置是否临近城市交通主干道、道路通行能力、路面路况、高峰堵车情况、交通是否受到单双号限制等。

能够就以下8个问题进行考察：

1、公交车到小区吗?

2、公交车运行起止时间、间隔时间是怎样?

3、路途堵车吗?

4、从住宅到公交车站距离是多少?

5、夫妻上下班，孩子上学有没有直达车到门口，转车方便吗?

6、“打”乘车方便吗?

7、小区到中心区有没有直达公交车?

8、一旦发生应急情况，出行方便吗，能应急吗?

2、小区内计划情况

假如小区内交通不畅，或车辆进出量较大，全部会影响居住环境。当房屋是期房时，我们能够经过小区计划图及售楼员讲解了解小区交通计划。现在，很多开发商提出了“人车分流”概念，就是汽车在小区外直接进入小区地下车库，小区内没有汽车干扰，所以环境质量较高。不过，还是有很多建筑小区全部没有采取“人车分流”，所以，在准备购置房子时候，还需要考虑一下小区内停车位是否够用、费用多少、是否靠近山墙、小区内道路是否通畅等等。

配套设施齐备程度是决定入住后生活方便及舒适是否关键原因。尤其是对近郊区和新住宅区应全方面了解。了解楼盘配套情况关键分为小区周围配套情况和小区内部配套情况。

1、小区周围配套情况

小区周围配套通常指是学校、交通、医院、超市、邮电局、派出所、商场、银行、餐饮娱乐休闲等设备设施配套情况。这些配套完善程度将直接影响业主未来生活质量，是决定住宅档次和品位关键原因，也是衡量住宅性价比一个关键指标。

在考察小区周围配套时应注意以下问题：

(1)关键考察关键配套

伴随南宁市经济快速发展，服务性行业及机构层出不穷，配套设施所包含内容越来越多，但日常生活中天天必不可少项目只是一部分，所以，要关键考察购物、教育、医疗、停车和交通方便，对日常生活便不组成大影响

2)考察本身最需要配套

每个家庭人员组成和生活方法不一样，选择配套设施也将各有偏重。在购房时，每一位购房者全部应依据自己具体情况来考察小区周围配套。如有孩子家庭可考察周围有没有幼稚园、中小学校;有老人家庭可关键考察周围老年设施和医疗设施;只要自己最需要设施优良，对你而言，该小区就是配套良好小区。

3)区域计划

区域计划即政府对区域定位或称建设目标。了解区域计划就了解了区域未来发展价值。其次还需注意是：一套房屋使用年限会十分长久。在实际购房中，我们往往见面临以下问题，一是多种配套全部符合我们要求房屋价格可能会相当昂贵。二是现在购置房屋未来会不会因为周围再建配套设施升值或贬值。以上二者全部需要我们认真考察小区周围配套设施未来计划情况。对于第一条来说，在满足基础生活配套前提下，假如市政计划未来一段时间内有新建配套设施小区是能够考虑。对于第二条而言，假如市政计划中将有配套建设利好消息，则房价有望升值;而假如市政计划中有不好设施(如将建火葬场、垃圾站、变电站等)可能将会使楼盘贬值，而未来转手也有一定难度。

(4)小区周围居住人群情况。

古人云：择邻而居。周围居住人群往往会影响到实际入住后安全问题。如有小区即使在中心地段，但旁边就是“城中村”，外来流感人口复杂，居住安全就值得考虑。

2、小区内部配套情况

伴随南宁房地产建设水平越来越高，小区内部配套也越来越受到大家关注。在考察小区内配套时需要注意以下方面：

1、基础配套设施必需齐全

基础配套设施关键指是水、电、燃气、宽带等设施。假如您在南宁市中心城区购房，基础上不会存在这类问题。但假如在近郊区和新住宅区购房，则必需向开发商问询清楚。最好是到小区周围对居民进行访问，或直接致南宁市水务集团和电力企业进行咨询。

2、注意配套便利性

依据实际情况，小区所处区域和规模大小往往决定了小区内配套完备程度和侧重方面。通常而言独栋住宅中配套关键以餐厅、便利店为主，含多栋住宅小区关键以会所、室外游乐场、康体等娱乐设施为主。中心城区小区内配套门类基础在5类以下。而近郊区大型小区内部小区内配套则相对完善并门类繁多，这是因为小区外部配套不完善所造成。在这么小区内，不仅兴建有医院、学校、银行、超市等设施，还有游泳池、网球场等娱乐体育设施，很多小区还兴建了步行街。

但不管您所选择小区在哪种区域，小区内配套关键考察方面仍是配套是否能满足日常生活便利性，菜店、食品店、小型超市等居民天天全部要光顾基层商店配套，服务半径最好不要超出150米。

3、重视配套舒适性和实用性

当然，对于现代住宅而言，小区内部配套不仅为满足生活需要，还要追求更高层次物质和精神需要。但在这方面配套选择上也需要重视配套舒适性和实用性相结合标准。追求完美无缺、豪华高级小区配套实际上也是一个误区，因为开发商和后期物业管理单位是会将配套设施费用加进房价和物业管理费用中，而且很多设施对具体业主而言有可能使用率很低，或只在某一个阶段使用，但这些设施费用却需要广大业主来分担。如某小区配置了“星级”娱乐城、图书教育中心、高级饭店和贵族学校等，这些设施对大多数业主而言并无真正意义，只是开发商提升产品品质和形象手段而已。另外，小区配套设施并非越多越好，当小区周围生活服务设施较完善时，是许可小区降低配套设施数量和种类。

考察大配套及交通环境以后，楼盘及房屋本身品质也是消费者需要关键关注方面，在楼盘是期房情况下，能够从以下渠道及方面进行了解：

1、从楼盘宣传资料了解楼盘及房屋品质

楼盘宣传资料是消费者了解楼盘、做出购房决议关键依据。

楼盘宣传资料是消费者了解楼盘、做出购房决议关键依据。武汉市楼盘销售中关键用到资料为楼书、楼盘模型、平面图和房型图。

(1)怎样看楼书?

在看楼书之前，我们先要认识楼书性质，楼书类似于产品介绍书，但和产品介绍书最大不一样是，在南宁房地产领域，楼书通常也充当了广告角色。这就需要我们在阅读楼书时了解何处为虚?何处为实?

通常情况下，楼书中全部会写明楼盘价格(有起价、均价和最高价，但通常只写起价);付款方法(一次性付款、银行按揭、分期付款);地理位置、环境、交通(通常全部称小区交通方便、环境幽雅、地理位置好);配套服务、管理(很完善，通常情况下是为了填补地理位置、环境和交通不理想);工程量(通常全部称规模很大，就算是只有5～6栋楼);装修和建筑特色(通常全部称为欧式风格);金融方面利益(称房产升值快);发展商和代理商实力(称自己实力雄厚)等等方面。

在楼书中要尤其注意地理位置图，楼书中地理位置图并不是由专业部门计划设计，而是由楼书设计人员按有利于销售方向绘制，通常不标准。所以要了解楼盘实际位置及离配套场所距离还需要购房者现场查探。

同时在楼书上要尤其注意诸如“图片仅作示意用途，如有修改，恕不另行通知。”“房地产商对本广告内容正确性或完整性不做任何确保，也不负任何责任。”“一切资料均以政府最终同意之图和法律文件为准。”等类提醒。即使没有这类提醒，也没有哪家房地产商在楼书上明示：宣传内容绝对真实。

(2)怎样看楼盘模型?

通常来说，模型是比较正确，但因为以下原因，模型也可能给买房人造成部分误导：

密度错觉。沙盘上看起来，部分楼和楼之间宽松通透，楼间绿化，清新可人，但实际上盖到现房时，才发觉楼和楼之间距离很近。所以在看图基础上还应向售楼员了解建筑密度数据。

设计改变。在方案报审过程中，计划部门要求项目在一些方面进行调整，所以，审定设计图纸肯定和原来图纸不一样，这么，模型在局部上会和实际交完工程有差异。另外，申报《建设工程计划许可证》前，出施工图时，相关方面经过更深入研究后，提出对原审定方案做部分局部调整，并报计划同意，这么也会造成原模型和交完工程差异。发生以上这两种情况时，开发商通常不会因为这种局部调整，再花几万块钱重做模型。

细节美化。模型企业在模型制作过程中，采取了部分特殊材料，加上灯光等美化设计，沙盘模型效果通常很诱人。

观看角度。通常人观看模型是从俯瞰角度，而观看现场是平视或仰视角度。所以，沙盘比现房看起来要疏落有致得多。

所以，看模型时要看关键性地方和数据。比如小区内交通方法、车库等配套安放位置，楼栋之间排列情况(楼栋之间有没有遮挡等)。

(3)怎样看平面图?

购房人应首先依据小区平面计划图，确定小区环境布局是否理想，是否有足够绿化率和车位，楼和楼之间间距是否够大，是否影响采光。在看懂平面计划图后，应仔细研究销售平面示意图：

方位。现在预售平面图上未标明南、北向，购房人可向现场销售人员问询。

景观。除了平面图外，通常房产企业还会画上全区配置图，应仔细了解小区内外道路交通情况。

栋距。多层两栋楼之间距离不少于6米，高层不少于13米。窗户不是面对面地整齐排列，不然隐秘性太差。

采光及通风。房屋采光面越多越好，假如某屋只有一面采光却隔着三间房，房屋采光很差，就算白天时进屋也一定要开灯。

格局和空间合理性。室内格局要能完整区分公共区(如客厅、餐厅、公共卫浴)及私秘区(卧房)，而隶属建筑物和主建筑物面积分配也要成正比。

(4)怎样看房型图?

在看懂总平面计划图后，应仔细研究房型图。它将直接决定你购置房屋情况。通常在房屋销售中，售楼部会提供户型平面图和房型模型。这两种方法全部比较抽象，最大用处是让您了解到房屋内部各个空间分布和之间关系。

因为户型图是墨线图、极少标示百分比尺及距离，所以很多销售平面图全部有将家俱尺寸缩小问题，使室内空间看起来更宽大，如将床、桌子、柜子尺寸变小，而购房人在完工交房后，才发觉摆了床后，室内空间就所剩无几了。所以，购房人对自己不懂事项应一一具体了解，若自己看不懂户型图应请专业人士代看、解释，切不可因不好意思、担心显出自己无知而忽略户型图。

在看图时，还需注意以下几项：

方位：现在户型平面图上未标明南、北向，购房人可向现场销售人员问询。通常坐北朝南建筑物冬暖夏凉，方位最好;东、西向房屋易东、西晒，使用空调也较耗电，北向房屋则较阴冷。而室内空间如阳台，因需晒衣，也适合朝南。

采光及通风：房屋采光面越多越好。

格局和空间合理性：室内格局要能完整区分公共区(如客厅、餐厅、公共卫浴)及私秘区(卧房)，管道越靠边越好。厨房空间是否可容纳双排柜，和是否预留冰箱、排油烟机空间，全部可能影响以后使用便利性。

活动空间：能够试想在房子中活动情形，体会动线是否流畅，另外走道也不要有太多转折，以免浪费使用面积，厕所门不应正对走廊或餐厅、卧房、厨房

察新房手续及开发商资质

考察楼盘手续及开发商资质是了解该楼盘是否正当销售关键路径。消费者可经过以下几方面进行考察：

1、查视五证二书

购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全“五证”和“两书”，这是法律对销售方基础要求。

五证：

(1)国有土地使用证：

国有土地使用证是单位和个人使用国有土地法律凭证，受法律保护。

(2)建设工程计划许可证：

建设工程计划许可证是建设单位用地和建设工程法律凭证，没有该证用地单位属非法用地，其工程建筑也是违章建筑，不能领取房地产权属证件。

(3)建筑工程用地计划许可证：

建筑工程用地计划许可证是办理建筑工程用地计划许可证后必需经过程序

(4)建设工程施工许可证：

建设工程施工许可证是建设单位进行工程施工法律凭证，也是房屋权属登记关键依据之一。没有开工证建设项目均属违章建筑，不受法律保护。武汉市建委负责开工审批等项工作。

(5)商品房预售许可证：

商品房预售证主管机关是武汉市城市综合开发管理办公室，证书由市开发办统一印制、办理登记审批和核发证书。

“五证”中最关键是土地使用证和商品房预售许可证，二者表明所购房屋属正当交易范围。

在审查时，应注意“五证”用地单位、建设单位及销售单位是否和实际售楼单位一致，用地范围、销售范围是否包含您所购置房屋。在其领取《商品房内/外销预售许可证》销售范围中，仅包含计划项目标部分楼号，甚至仅包含一栋楼部分楼层。所以，应着重审查您所购置房屋是否在预/销售范围之内。

二书：

(1)企业法人营业执照

该执照是取得企业法人资格正当凭证，即属这类。

(2)房地产开发企业资质证书

房地产开发企业资质依据房地产开发企业资产、专业技术人员和开发经营业绩等进行核定。未取得房地产开发资质等级证书(以下简称资质证书)企业，不得从事房地产开发经营业务。

考察楼盘配套公建

在前几步已经向大家说明了考察楼盘计划和配套方法。在实地考察中，除了了解考察关键之外，还需要从细节方面逐一了解：

考察楼盘计划布局，应关键考察居住区公共服务设施建设情况。居住区公共服务设施不配或少配，会给购房者工作、生活带来很多不便。居住区公共服务设施(也称配套公建)，应包含：教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、小区服务、市政公用和行政管理及其它八类设施。

教育设施关键包含：托儿所、幼稚园、小学、中学等。

医疗卫生设施关键包含：医院、门诊所、卫生站、护理院等。

文化体育设施关键包含：会所、文化活动中心、文化活动站、居民运动场馆、居民健身设施等。

商业服务设施关键包含：综合食品店、综合百货店、超市、餐饮酒店、中西药店、书店、市场、便民店、其它第三产业设施等。

金融邮电设施关键包含：银行、储蓄所、电信支局、邮电所等。

小区服务设施关键包含：小区服务中心、养老院、托老所、残疾人托养所、治安联防站、居委会(小区用房)、物业管理等。

市政公用设施关键包含：公共厕所、垃圾转运站、垃圾搜集点、居民存车处、居民停车场(库)、公交始末站、消防站、燃料供给站等。

行政管理及其它设施关键包含：街道办事处、市政管理机构(所)、派出所、其它管理用房、防空地下室等。

不一样区域配套设施有其不一样特点，消费者在实地考察之前可先查询区域生活配套情况，方便于在实地考察中有放矢。

1.看房方法支招：

〈1〉独自一人去楼盘了解——事先要打电话，问清楚具体地址，并查询清楚乘车路线;

〈2.〉自己和亲友团一起去看房——这么能够相互探讨，交流对房子见解和评价。问清楚具体地址，并查询清楚乘车路线;

〈3〉参与团购，通常报社、网站、中介等全部会组织看房团——优点是规模大，方便、售楼部服务愈加周到，不足点是，人太多，自己对房子见解轻易受到别看房人影响。这种方法，看之前要了解清楚出发时间、乘车地点、所要看楼盘、结束时间等。

〈4〉请教授一起去看房(比如验房师)——优点是能够得到教授指点，对房子了解会愈加深入，不明白问题教授能够现场给指导;

2.看房前准备物品：

〈1〉.看房之前经过天气预报，了解第二天天气情况，假如是雨天，就要带雨伞，高温天气，要注意带防暑降温物品，女士带遮阳伞。

〈2〉.带摄影机，能够对楼盘环境、样板间等拍照片，这么回家后不至于忘记，也便于和家人讨论;

〈3〉.纸、笔。这么，能够把事先不知道，经过问询现场售楼人员了解到系列关键信息，立即统计下来，供回后继续深入研究;

〈4〉.其它物品。你自己认为对看房有利东西。

3.看房过程中做什么:

〈1〉房子户型、朝向、结构、通风、采光、消防设施、建筑墙面和转角、是否有裂缝、煤气管道设施、防盗门、窗、墙面涂料、阳台、照明设施、玻璃材料、面积、层高、防水材料等等和房子相关每一个细节;

〈2〉小区环境：绿化、体育运动设施、道路、建筑小品、购物商店等;

〈3〉楼盘沙盘,总平面图,了解小区整体情况和周遍交通情况;

〈4〉咨询售楼人员,向她们提问——自己不清楚和要相关一切问题;

〈5〉对部分关键信息做统计,对小区环境、样板间拍照.

4.对房子进行比较研究:

〈1〉价格方面考虑——结合自己经济实力进行研究;

〈2〉房子本身情况考虑——从户型、楼层、面积、建筑材料、房屋质量等进行研究;

〈3〉小区及周遍配套——小区环境、对外交通、地段、周遍配套设施等进行比较研究;

〈4〉和家人进行商议沟通——结合所拍摄照片和统计进行研究、综合思索,

〈5〉对于不明白问题经过向教授咨询、网络、已经买过该楼盘人等研究清楚;

考察住宅设计

假如您购置房屋为现房或您购置房屋虽为期房但之前已经有前期建成新房，能够从以下方面进行考察：

具体考察项目应包含：住宅套内空间、公用部分、室内环境、建筑设备等四方面。

住宅套内空间关键包含：结构型式、套型(户型)、卧室、起居室(厅)、厨房、卫生间、套内使用面积、层高和室内净高、阳台、过道、贮藏空间和套内楼梯、门窗等。

公用部分关键包含：楼梯和电梯、走廊和出入口、垃圾搜集设施、地下室和半地下室、附建公共用房等。

室内环境关键包含：日照、天然采光、自然通风、保温、隔热、隔声等。

建筑设备关键包含：给水、排水、采暖、燃气、通风和空调、电气、综合设计等。

考察楼盘宣传真实性

实地考察关键方面是看售楼广告、售楼书、售楼模型、样板房等是否和实际相符。

在房地产市场猛烈竞争中，开发商为了促销，制作了越来越精美售楼广告、售楼模型、样板房等。售楼广告中精美图片和充满诗情画意文字，为购房者展现了一幅美好生活画卷。细心购房者可能会发觉，在售楼广告上通常全部印有类似这么文字“本资料及图片是要约邀请，仅供参考，一切以政府同意之图册及法律文件为准”。依据《房地产广告公布暂行要求》第十五条要求，房地产广告中使用建筑设计效果图或模型照片，应该在广告中注明。也就是说，假如开发商在售楼广告中注明了售楼广告是要约邀请，那么该售楼广告对开发商没有法律约束力。

购房者识破虚假广告最好措施，是要求开发商出示《商品房预售许可证》及商品房预售总平面图、分层平面图等法律文件。上述文件需经过政府相关部门审查同意，开发商不得私自变动，不然，将受到相关部门处罚。购房者认真查看相关计划、设计方面法律文件资料后，能够清楚了解楼盘总体计划及每套房屋具体户型和结构。

房过程中最棘手事情之一就是和开发商签协议。大家全部知道，开发商对《商品房买卖协议》很了解，全部曾精心研究过，是签署《商品房买卖协议》“高手”，而购房者对此却比较生疏，稍不注意就会陷入开发商布下文字陷阱里。所以，在签署购房协议时候，购房者一定要经过严谨缜密思维和谈判，尽可能地和开发商签署一份公平购房协议。我们在此将罗列出其中全部条款逐一解读，期望亿房网友能够具体阅读、体会，相信会对购房消费起到一定提醒和解释作用。

一、怎样签署正式购房协议()请点此下载新版

(1)仔细阅读协议内容

拿到《商品房买卖协议》后，购房者先不要签约，而应该首先仔细阅读其中内容，假如对其中部分条款及专业术语不了解或概念比较模糊，要立即咨询，在自己全部了解以后才开始签约。

(2)认准签约主体——同当事人约定

《商品房买卖协议》开篇中协议当事人约定需仔细验证房地产开发商基础资料，确定企业名称和营业执照名称完全一致，以免引发无须要纠纷。因为在本市商品房销售中，很多开发商全部会委托代理企业代销自己楼盘。所以，购房者在签署《商品房买卖协议》时，不管接触是开发商还是其委托销售企业，全部应认准签约主体(《商品房预售许可证》上标明企业)，在交易中所包含全部书面文件、材料也全部应由签约主体出具。这么才能避免“一房多售”或骗取房款后携款潜逃现象发生。

(3)协议第一条——项目建设依据

1、注意土地使用年限，中国法规要求，住宅土地使用权年限为70年，商业用地40年，如开发商取得土地使用权较早，而购置人签署协议较晚，则对购房人土地使用权有一定影响。

2、注意开发商三证：《国有土地使用证》、《建设工程计划许可证》、《建设工程施工许可证》，如协议中哪怕就差一证，购置人最好不要签约，因为开发商如未办理此一证，则开发商无法取得商品房预售许可证，那么可能无法办理房屋全部权面积和土地使用权证。

(4)协议第二条——商品房销售依据

如开发商未取得《商品房预售许可证》，为实现顺利销售，在协议中填列虚假或过期《预售许可证》号，则组成欺诈。

(5)协议第三条——买受人所购商品房基础情况

购置人首先应明确约定所购房具体楼号、楼层及房号，以避免开发商一房多卖。其次在明确约定楼盘层高和主体结构、建筑面积、套内面积。明确约定房型(几室几厅)。

(6)、协议第四条——买受人商品房所在项目基础情况

要明确约定协议中各项目，如绿化率、物业管理用房、停车场建筑面积等。并约定全体业主享受《物业管理条例》要求各项权利，明确约定车库、停车场全部权、使用权

(7)、协议第五条——计价方法及价款

明确约定房屋总价款及计价方法，对房价款外费用，不要作约定。

(8)、协议第六条——付款方法及期限

此条是购房人最关键协议业务，购置人应依据本身经济能力对付款方法进行慎重抉择;付款时应妥善保留好相关发票、收据，此为购房人最关键证据之一;如是选择按揭贷款方法付款，通常全部由开发商办理。所以购置人要立即取得相关协议、贷款发票，以证实购置人立即推行了付款义务。

此条还应尤其注意约定买受人逾期付款违约责任，要注意约定逾期时间尽可能长些为好，以确保协议仍能继续推行;出卖人解除权约定，约定逾期时间尽可能长些，违约金尽可能低些。

(9)、协议第七条——买受人逾期付款违约责任

本条是约定我们自己违约责任。要注意约定逾期时间尽可能长些为好，以确保协议仍能继续推行。协议约定违约金越低越好，尽可能不要超出每日万分之三。

(10)协议第八条——面积确定及面积差异处理

面积差异较大，买受人享受解除权要求退房时，利息约定应按银行同期贷款利率计算，通常开发商约定银行同期活期存款利率;应约定套内建筑面积误差范围，实践中有些总建筑面积在约定范围内，但公摊面积过多，造成套内建筑面积大大缩水，直接侵害了购房人利益。面积误差比=(产权登记面积-协议约定面积)/协议约定面积×100%

相关商品房面积计算，不过在这里还需要深入给予详解：

中国最高人民法院《相关审理商品房买卖协议纠纷案件适使用方法律若干问题解释》和建设部《商品房销售管理措施》中，对房屋面积和协议约定不符处理全部有明确条款：出卖人交付使用房屋建筑面积或套内建筑面积和《商品房买卖协议》约定面积不符，假如协议中有约定，根据约定处理。假如协议中没有约定或约定不明确，面积误差比绝对值超出3%，购房者能够要求解除协议、返还已付购房款及利息。假如购房者同意继续推行协议，房屋实际面积比协议约定面积大，面积误差比在3%以内(含3%)部分房价款由购房者按约定价格补足，面积误差比超出3%部分房价款由出卖人负担，此部分全部权归购房者;房屋实际面积比协议约定面积小，面积误差比在3%以内(含3%)部分房价款及利息由卖方返还购房者，面积误差比超出3%部分房价款由卖方双倍返还购房者。

另外，购房者还须重视就是我们所购置房子是按建筑面积计算房款，这就有了套内建筑面积和公用建筑分摊面积之分(套内建筑面积是独立产权，公用建筑分摊面积是共有产权)。假如购房者所签署协议是按建筑面积计算房款，因为查对公用建筑分摊面积很困难，不良开发商就有可能经过虚增公用建筑分摊面积来取得高额利润，也由此损害购房者权益。所以，在协议中应明确标明公用建筑面积平方米数或计算百分比。当然，这一条款成立前提是符合建设部《商品房销售管理措施》要求。

(11)、协议第九条——交房期限及条件

首先应明确约定交房期限;其次应明确约定交房条件，依据建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程完工验收立案管理暂行措施》要求，证实商品房经验收合格文件就是由市建委颁发《建筑工程完工验收立案表》，开发商在商品房交付时必需向购房人出示，不然，购房人有权拒绝接收房屋，开发商应负担逾期交付房屋违约责任;然后在明确约定基础设施，公共配套建筑交付具体时间;最终对因不可抗力或协议约定原因需延期交付使用，约定出卖人应在发生之日起10日内书面告之买受人。

同时还需注意在《商品房买卖协议》中，商品房供水、供电运行日期全部是空白，这也需要由甲乙双方协商填写。现在很多开发商全部在这方面大玩文字游戏。比如她们会填写“入住时含有通水(电、气)条件”。看上去这句话没什么问题，不过细细品味就会发觉其中大有文章可做：“入住时含有通水(电、气)条件”中水电是临时，还是正式?入住时含有开通条件并不代表一定就能开通。所以，在这些条款中，需要明确注明具体开通时间。即使煤气开通受入住率限制，暖气开通也受季节限制，但协议中全部应对此有尽可能明确约定。

(12)、协议第十条——出卖人逾期交房违约责任

在《商品房买卖协议》中，标明了甲方逾期交房和乙方逾期付款对应处理条款，但关键内容是空白，需要由甲乙双方协商填写。假如开发商在签署协议前就已经填写完成，购房者就需要仔细对比，以达成双方违约期限及违约金利息全部平等。

为保障自己权益，约定逾期交房时间越短越好，最好不要超出1个月，约定出卖人逾期交房违约金越高越好，现在开发商普遍是约定万分之二;另外在购置人解除权约定中，开发商逾期时间不超出30日，解除协议违约金尽可能高些。

(13)、协议第十一条——交接

现在很多开发商全部是以电话通知方法交房，应约定开发商向我们提交房屋入住通知书《建设工程完工验收立案表》、《住宅质量确保书》、《住宅使用说明书》实测面积、钥匙收条。而这些全部需要在《补充协议》中写明，以免事后出现纠纷。

(14)、协议第十二条——计划、设计变更约定

很多购房者不重视协议中设计变更条款，尤其是对所购房屋无关环境变更，因为她们认为这些变更对自己没有太大影响。事实却并非如此，任何设计变更全部是有原因，这种变更往往是为了符合开发商利益，但同时却又有可能伤及购房者利益，所以在签署此条款时更应审慎对待。

因是开发商原因造成购房人解除协议，开发商约定违约金不应低于银行同期贷款利率。(开发商普遍是约定银行同期活期存款利率)，买受人要努力争取。

(15)、协议第十三条——相关办理房地产权属

此条是开发办和市工商局联合制订格式化条款，能够说已是尽最到力保护消费者利益了，既然是格式化条款，也就只能一带而过。

(16)、协议第十四条——出卖人相关装饰、设备标准承诺违约责任

现在，房地产开发商纷纷打出了粗装修和精装修牌子，但并没有写明怎样算粗装修，怎样算精装修，这时，就必需在协议中明确装修标准。提议在协议附件四中加以具体明细。

(17)、协议第十五条——相关产权登记约定

因开发商原因，无法办理产权登记，造成购置人解除协议，约定违约金尽可能高些，最好在10%左右。(开发商常约定1%)同时，购房者还应知道，依据要求，房地产开发企业取得了《商品房预(销)售许可证》和预登记通知单后，在和承购人签署《商品房买卖协议》之日起30日内，由房地产开发企业向项目管辖范围房产交易管理部门申请办理商品房预售协议立案手续;同时，开发商应该在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。如没有立案和不予立案，通常是有下列情况之一,不予立案：

1)未经项目预登记;

2)预售商品房项目有转让行为(已办理项目转让变更手续除外);

3)预售商品房项目已抵押，抵押登记部门未出具解除抵押关系证实，抵押权人未出具同意出售、再抵押(按揭)书面证实;

4)不符合《商品房预(销)售许可证》上要求预(销)售时限及预(销)售范围商品房;

5)其它法律法规严禁出售。

(18)、协议第十六条、十七条、十八条——此三条和该协议第十三条一样为政府格式化条款，在此就没有必需注解。

(19)、协议第十九条——单方解除协议

提议购房者在房地产交易双方中相关单方解除协议违约金约定，其违约金比率应保持一致，保持权益对等。

(20)、协议第二十条——争议处理方法

对于开发商而言，通常会选择仲裁，一则是仲裁含有高效特点，一裁终局符合市场经济快速处理纠纷要求，开发商无须花费太多精力;二则开发商实力相对较强，能够聘用专业律师为其出计划策，赢得仲裁。对于购房者而言，最好选择诉讼，一则诉讼费用相对低廉，相对于开发商，处于弱势购房者诉讼时间能够不计，但诉讼成本则会考虑;二则诉讼含有可救助性，假如仲裁裁决实体错误，也只能一声叹息、后悔，而若诉讼裁决实体错误，则能够向法院申请再审，法院会再审改判为其讨回公道。

所以，我们提议购房者在争议处理方法上，尽可能不要约定仲裁条款，现在本市包含中国仲裁程序还不完善，救助路径不太通畅。

(21)、协议第二十一条——附件中约定

1、在《商品房买卖协议》附件一商品房平面图：应要求开发商包含方位图及分门分层平面图等，而且还要用红笔将所购房屋圈红，并注明房间面积，加盖骑缝章或签字。另外，还应附上商品房房屋设计和环境布局原设计及计划图纸，而不应将此项空下，空下就是以实际环境为准。

2、在《商品房买卖协议》附件二公共部位和公用房屋分摊建筑面积组成：目前，在全部购房纠%

一次性付款

在目前连续加息背景下、一次性付款好处是降低利息支出，选择一次性付款可能会得到开发商一定幅度折扣，但购房者必需以足够资金做后盾，这种方法操作比较简单，就武汉市现在一次性付款折扣上来看，一次性付款通常能够从销售方那里得到2%-5%左右房价款优惠

分期付款

相对来说，分期付款对购房者比较有利，尤其对于南宁市基础上全部以期房预售为主，购房者能够按工程形象进度分几次向开发商支付房款，直至自己商品房验收合格后再支付尾款，这么对买卖双方全部比较公平。采取这种付款方法提议我们亿房网友还应把握以下