北京海关办公楼物业管理建议书-日常物业管理

目录

第一章公司简介.............................................4

一、实力雄厚的招商局物业管理有限公司......................▲4

二、招商局物业管理系统结构................................6

三、企业经营业绩..........................................7

四、充足的人力资源储备....................................8

五、企业文化..............................................8

第二章北京海关办公楼物业管理服务的整体设想及策划.............9

一、北京海关办公楼基本情况................................9

二、物业管理服务的整体设想及策划.........................J0

（一）项目定位..........................................10

（二）管理思路..........................................J0

（三）管理体制..........................................H

（四）管理机制..........................................H

（五）合理的收费，高标准服务............................H

（六）管理优势..........................................H

第三章管理服务承诺指标及采取措施..........................,13

一、管理服务承诺指标.....................................J3

二、管理服务项目、承诺指标及采取措施一览表...............,14

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第四章物业管理的运行.....................................

一、拟采取的管理方式....................................

(-)北京海关物业管理中心内部管理架构..................

(二)北京海关物业管理中心运作机制......................

二、管理人员的配备......................................

三、管理人员的培训与管理................................

四、物资装备情况........................................

第五章管理费用预算.......................................

一、管理费用预算表......................................

二、服务报价和物业管理费预算说明........................

第六章日常物业管理.......................................

一、办公楼维护、保养要点................................

二、机电设备、设施的维修、保养、运行和管理..............

三、保洁服务日常管理....................................

四、安全保卫日常管理....................................

五、财务会计日常管理....................................

第七章物业管理工作计划...................................

第八章房屋档案的建立与管理...............................

第九章管理规章制度.......................................

一、综合服务部..........................................

二、工程维修部..........................................

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三、安全保卫部..........................................▲73

域代码已更

四、保洁服务中心........................................▲

7二域代码已更

五、行政办公室..........................................▲

76域代丽更

六、财务稽核部..........................................▲

域代码已更

第十章结束语.............................................

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第一章公司简介

一、实力雄厚的招商局物业管理有限公司

中国招商局始创于1872年，一向以“专注实业，开拓进取，重诺守信，服务社

会”的精神开拓不同业务，为建设一个安定繁荣的社会而努力。曾开创了中国近代

民族航运业和其他许多近代经济领域的先河，在中国近代经济史和社会发展史上具

有重要地位。1978年，招商局又因独资开发中国第一个对外开放的工业区一一蛇口

工业区，打响中国改革开放的第一炮，而为海内外瞩目。现在，招商局已发展成为

总投资逾700亿港元的多元化现代超大型国有企业集团，被誉为香港“四大中资企

业”之一，业务涉及交通基建、运输、工业园区、工业贸易、工程地产、旅游酒店、

金融保险等七大产业领域。

招商局物业管理有限公司是上市公司，招商局蛇口控股有限公司（深市0024）

所属从事物业管理业务的专业公司，总部设于深圳蛇口，在北京、上海、南京、西

安、武汉、香港等城市设有地区性公司，管理面积近500万平方米，管理的物业包

括写字楼、商场、公寓、住宅小区、别墅区、大型工业园区、酒店等几乎所有的物

业管理类型，管理面积及经营业绩居于全国先进水平。并提供写字楼、商场、公寓、

住宅小区、大型工业园区的物业管理顾问、咨询服务，同时招商局物业管理有限公

司还成立了保洁中心、物资配送中心和工程维修中心，形成了以物业管理为核心，

相关上下游产业为辅助的产业链条，使公司迈进了产业化、规模化的经营之路。招

商局物业管理有限公司成立以来，遵循“以人为本”的指导思想、奉行“真诚服务、

优质高效”的企业精神，经过几年的努力和锤炼，已建立了一支懂经营、会管理、

业务精、肯奉献、高素质的物业管理队伍。在管理上，公司采用了“中外结合”的

管理模式，曾与美国科尔公司、世邦魏理仕等国际品牌物业管理公司进行过良好的

合作，并将美国和香港先进的管理方式与中国内地的实际情况融会贯通，使公司的

物业管理体系具有鲜明的个性，在市场上已逐步形成了具有招商局特色的物业管理

品牌。

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目前北京招商局物业管理有限公司在北京管理着包括航华科贸中心、北京国际

金融大厦、北京华商大厦、北京凯旋大厦等高档物业项目，管理面积达50余万平方

米。国际知名的跨国公司如：摩托罗拉、惠普、三星、赫司特、亚洲银行以及国内

知名企业和机构如：招商银行、泰康保险、中国电信、中国印钞造币总公司、中国

粮食储备局、北京市仲裁委员会等均已先后入住我们管理的大厦。为了在管理上与

国际接轨，我们积极导入IS09002国际质量保证体系，并于1999年通过认证，使公

司的管理步入了标准化、程序化的轨道。无论从管理面积还是管理的档次在北京同

行业中均名列前茅，在业内赢得了良好的声誉，因此在中国物业管理协会成立大会

上被推选为常务理事单位。

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招商局物业管理系统结构

招商局物业管理有限公司

总经理

财

发

人

品

工

务

展

力

质

程

稽

策

资

培

事

核

划

源

训

务

部

部

部

部

部

物

保

工

料

洁

程

配

服

维

送

务

修

中

中

中

心

心

心

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三、企业经营业绩

招商局物业管理有有限公司管理项目一览表

地区项目名称项目性质管理面积

招商局航华科贸中心顶级写字楼、公寓、商场320,000M2

北

北京国际金融大厦5A级写字楼103,400M2

北京华商大厦写字楼、酒店32,000M2

足

北京凯旋大厦高档写字楼83,954M2

招商局广场高档写字楼、商场69,775M2

上

招商局大厦高档写字楼、商场72,004M2

海

武宁小城高档住宅区130,000M2

武汉武汉招银大厦5A级写字楼52,024M2

南京南京招商局国际金融中心高档写字楼、公寓、商场169,000M2

西安西安招商局广场甲级写字楼、商场、公寓68,000M2

深圳新时代广场高档办公楼87,000M2

深圳鲸山别墅别墅77,722M2

香港西港中心等写字楼、商场、公寓91,000M2

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四、充足的人力资源储备

招商局物业管理有限公司成立以来，遵循“以人为本”的指导思想、奉行“真

诚服务、优质高效”的企业精神，经过几年的努力和锤炼，已建立了一支懂经营、

会管理、业务精、肯奉献、高素质的物业管理队伍。以北京公司为例在所有539名

员工中，管理人员有55人占职工总数的10%,其中具有本科以上学历的23人，占

管理人员的46%,具有中级以上职称的31人，占管理人员的56%,并且绝大部分管

理人员参加了建设部或北京市房屋土地管理局举办的物业管理人员岗位培训班，取

得了物业管理上岗证书。整个员工队伍中，大专以上学历的106人，占全体员工的

20%,35岁以下员工299人，占全体员工的55%。

招商局物业管理公司为了在激烈的市场竞争中保持领先的地位，在人才的吸收

与培养上采取了很多的激励政策，为各种专业人才提供了良好的工作平台，特别是

公司实行了管理岗位助理制，让那些有潜力但经验上有欠缺的人员担任各级领导的

助理，在实践中积累经验，提高能力，充分挖掘了员工的潜能，同时也为公司承接

新的管理项目提供了人力资源保障，因此公司每承接一个项目都能及时地派出一套

完整的管理班子，而不用临时招聘人员，从而保证了招商局物业管理的统一性和规

范性，也正因为此，才会有大批的专业人才不断加入到招商局物业管理的队伍当中,

形成了良性的人才流动，从而为公司的发展提供了可靠的人力资源保证。

五、企业文化

企业思想：“以人为本”

企业精神：“真诚服务，优质高效”

企业意识：“用户至上，服务第一”

经营理念：“唯有品牌和专业才能创造独特的价值和形象”

质量方针：“安全、整洁、文明、高效”

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第二章北京海关办公楼物业管理服务的

整体设想及策划

一、北京海关办公楼基本情况

一、楼盘概况

（-）楼盘名称：北京海关办公楼

（二）地理位置：位于北京朝阳区光华路，北京CBD中心区，北京高档涉外写字楼

林立，世界著名公司云集于此，商务气氛浓重，交通十分便利。

（三）项目评价：出色的设计，完备的设施，优良的施工使北京海关办公楼成为CBD

中心区显著的优秀建筑。同时作为政府的办公机构和对外的窗口，

办公楼的建成对促进进出口贸易，规范管理，提高办公现代化程

度，树立良好的政府形象，为保持社会经济的繁荣必将起到积极

的作用。

（四）建筑指标:

建筑面积30000m2建筑高度69.4m

（五）使用功能：本大楼主要是海关机关办公场所，对社会接待，同时设招待所、

出租写字楼、地下停车场、多功能会议厅等。各楼层除具备以上

主要用房外，还备有空调机房、强弱配电间、男女卫生间、消防

楼梯、电梯间等办公用房。

（六）大厦设备系统构成

电气系统：1600KV/A变配电系统、电气动力系统、电气照明系统、防雷及接地系统

给排水系统：给水系统、排水系统、雨水系统

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空调系统：空调冷却水系统、空调循环双温水系统、空调风系统、机械排风系统、

机械送风系统、消防排风系统

消防系统：消火栓系统、自动喷洒系统、气体灭火系统

智能系统：楼宇自控系统、消防报警与设备联动系统、保安监视系统、紧急疏散广

播系统

垂直交通系统：客用电梯、消防电梯、

通讯系统：有线通讯系统、综合布线系统

闭路电视系统：卫星接收系统、光缆信号接收系统

交通设备系统：车库只能管理系统

（七）人员构成：该项目的人员主要由三部分组成，一是北京海关办公人员，另一

部分为前来办理各项业务的企事业人员，第三部分就是出租部分

的办公人员，招待所接待的人员。人员文化层次高，个人素质好,

可以很好地配合楼宇的管理。

二、物业管理服务的整体设想及策划

（一）项目定位

北京海关办公楼是北京海关自用办公用楼，物业性质属于行政办公楼，业主的

单一性是其最显著的特点。而北京招商局物业管理有限公司正是以写字楼的管理在

行业中树立了品牌形象，因此，我们将把在写字楼管理上积累的丰富经验运用到北

京海关办公楼管理当中。

（二）管理思路

以合理的收费价格，现代的管理手段，充足的人力资源保障，集结我公司丰富

的物业管理经验和技术水平，为中国北京海关办公楼提供优质、高效、全面的服务。

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（三）管理体制

物业管理行业的竞争在于比管理水平、资金实力、规模及市场化运作基础上的

持续竞争，这就要求企业在管理体制上必须具备优势，为能更好地适应物业管理市

场日益激烈的竞争，我们特成立“北京海关物业管理中心”，项目经理由本公司具有

丰富物业管理经验并创造过良好业绩的资深人士担任。中坚层是从公司充足的人力

资源中选拔具有较高专业知识和管理经验的人员组成；操作层通过严格的选拔和招

聘，形成责任心强，操作熟练，具有丰富经验的操作群体。各层次人员在投入项目

管理前均需经公司严格的岗前培训，考试合格后方能上岗工作。

（四）管理机制

若竞标成功，我公司将以北京海关办公楼的特点建立“三部一室”的管理架构,

最大限度的减少管理环节，提高管理效率，形成简明快捷的管理体系。

（五）合理的收费，高标准服务

通过我公司对北京海关办公楼项目的实地考查及认真分析，按照“合理、先进、

周密、可行”的原则对项目物业管理价格进行了系统的测算，我们认为标书中提供

的物业服务收费标准，在一定阶段内基本上能满足北京海关办公楼日常管理的收支

平衡，同时使我公司获得合理的收益。物业管理质量的保证是靠公司建立完善的物

业管理质量体系及规章制度，作为规范公司的行为准绳，为业主提供信任的依据。

针对办公楼的特点和管理目标特制定了公众制度、员工岗位职责和工作考核标准，

对日常管理内容编制了相应的工作程序、作业指导书，确保每个工作环节及其过程

都有章可循。

（六）管理优势

首先作为国有大型企业集团中的企业，北京招商局物业管理公司对于政府项目

的管理具有高度的可靠性；其次，北京招商局物业管理公司在北京中高档写字楼的

管理上居于领先地位；第三，北京招商局物业管理公司拥有充足的人力资源储备；

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第四，北京招商局物业管理公司管理的航华科贸中心及华商大厦距北京海关办公楼

均只有不足五分钟的车程，可及时提供支持与帮助。

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第三章管理服务承诺指标及采取措施

、管理服务承诺指标

1.服务满意率达到98%

2.维修及时率达到98%

3.设备运行完好率达到98%

4.安全保障满意率达到98%

对北京海关办公楼物业管理的各项承诺指标，一旦出现未达到承诺指标的

项目，北京招商局物业管理有限公司特作郑重承诺如下：

四项服务满意率的标准与物业管理中心的管理酬金相结合，即：

服务满意率：90-98%扣除管理酬金总额的5%;

90%以下扣除管理酬金的10%

维修及时率：90-98%扣除管理酬金总额的5%;

90%以下扣除管理酬金的10%

设备运行完好率：90-98%扣除管理酬金总额的5%;

90%以下扣除管理酬金的10%

安全保障满意率：90-98%扣除管理酬金总额的5%;

90%以下扣除管理酬金的10%

（上述未达到项仅扣除相关比率统计时间段内管理酬金总额）

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管理服务项目、承诺指标及采取措施一览表

注：本表中的国家标准，出自建设部《关于修订全国物业管理

示范住宅小区（大厦、工业区）标准有关考评验收工作的通知》

建住房物[2000]008号北京市国土资源和房屋管理局《关于

转发建设部“关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工

业区）标准及有关考评验收工作的通知”》京国土房管物字

[2000]第20号。

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北京海关办公楼物业管理建议书15-77

序号服务项目国家标准管理目标测算依据管理措施

对办公楼提1.办公楼基本实★结合海关办公楼特点，制定相关的的管理制

1

供保安服行封闭管理。度和防范措施。

务，保证办2.有专业保安队★设立专业的保安队伍.管理中心将对保安人

公楼的公共伍，24小时值班员进行职业道德、专业素质、行为规范等方

达到国家标准

秩序与安及巡逻制度；保面的培训，考试合格后方可上岗。

全。安人员熟悉办公★保安队员在执行任务时做到文明执勤，训1练

办公楼治安案件发生案件发生数X100%^1%

楼的环境，文明有素，语言规范，认真负责。

率1%以下办公楼总数

值勤，训练有素，★对办公楼实施24小时的门岗值班和区域巡

语言规范，认真逻,发现问题和隐患立即解决.

负责。★物管中心将对办公楼实行相对封闭、内紧外

3.结合办公楼特松的安全管理。

点，制定安全防★充分利用技术防范，设施设备的科学性、先

范措施。进性、防预性、准确性、防疲劳性的特点，

提高安全保障率。

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北京海关办公楼物业管理建议书16-77

序号服务项目国家标准管理目标测算依据管理措施

对办公楼进1.消防控制中心★在办公楼客户的支持下，成立办公楼消

224小时值班，消防防工作领导小组，明确各区域防火责

行消防管理。系统设施设备齐任人。

全、完好无损，可★根据办公楼实际情况制定办公楼消防

随时启用。管理规定。

2消.防管理人员掌★制定突发火灾的应急方案，设立消防疏

握消防设施设备的散示意图；保证应急照明设施、各种

使用方法并能及时消防标识完好；紧急疏散通道畅通。

处理各种问题。★消防管理人员和操作人员必须掌握消

3.组织开展消防法防设备设施的使用方法，能及时、灵

规及消防知识的宣活地处理各种问题。

传教育，明确各区消防设备设施★消防监控系统运行人员必须执有北京

域防火责任人。完好率=100%完好消防设备、设施=100%市消防局核发的证书上岗。

4.定有突发火灾的其余达到国家标准办公楼消防设备、设施总数★消防设备、设施齐全，完好无损，可随

应急方案，设立消时启用。物管中心设备操作人员每周

防疏散示意图，照对消防泵盘车一次；工程部每半年组

明设施，引路标志织人员启动消防泵一次，保证消防泵

完好，紧急疏散通随时处于良好状态。

道畅通。★内保人员对办公楼实施全天候的不定

时巡逻，对消火栓的配备情况、灭火

器的码放情况进行检查，对巡逻中发

现的各种违规行为和火灾隐患进行劝

阻和解决。

★每年组织一次消防演习。

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北京海关办公楼物业管理建议书17-77

序号服务项目国家标准管理目标测算依据管理措施

地下车库、1.进出办公楼各★物管中心将制定停车场管理制度和防

3公共停车场种车辆有序，无火安全制度。

和车位的服堵塞交通现象，★车场管理人员经培训后着统一服装，佩

务与管理不影响行人通带明显标识上岗。

达到和超过国家标准

行。★车场管理人员必须语言规范，态度和

2.办公楼外停车停车场设备完好率达蔼，文明执勤。

场有专人疏导，至U98%以上停车场设备设施完好数X100%★物管中心对车场实施24小时的管理，

管理有序，排列停车场设备设施总数保证业主和客户车辆的停放安全。

整齐。★对进出办公楼的车辆进行有效疏导，做

到管理有序、无堵塞交通现象，不影响

3.室内停车场管,98%

理严格，出入登行人通行。

记。★地下车库和公共停车场须划有明显车

4.非机动车辆有位标识，车库管理人员须疏导车辆，管

集中停放场地，理有序，使车辆排列整齐、停车入位。

管理制度落实，★利用监控系统和巡视检查相结合，对地

停放整齐，场地下车库实施全方位的控制，通过停车场

整洁。管理系统，对进出的车辆进行控制。

5.危及人身安全★完善各种警示、提示、标识，设置必要

处设有明显标志的隔离、限速等设施，保证出入办公楼

和防范措施.的车辆和人员的安全。