2023年房地产估价师之估价原理与方法题库附答案(基础题)

2023年房地产估价师之估价原理与方法题库附答案

（基础题）

单选题（共40题）

1、房地产的（）对价值的决定作用几乎是房地产独有的。

A.权益和区位

B.权益

C.实物和权益

D.区位

【答案】D

2、气闭多由什么原因所导致？

A.浊邪外阻

B.气不内守

C.气的升举无力

D.气随血脱

【答案】A

3、房地产权益以（）为基础。

A.房地产权利以外因素的限制情况

B.其他房地产权利的限制情况

C.额外的利益或好处

D.房地产权利

【答案】D

4、价格指数中如果是以某个固定时期作为基期的，称为（）。

A.固定价格指数

B.定基价格指数

C.长期价格指数

D.环比价格指数

【答案】B

5、报酬率又称回报率、收益率，是一种折现率，是与利率和内部收益率（）

的比率。

A.问价值

B.同收益

C.同性质

D.同类型

【答案】C

6、塞因塞用针对的病机是

A.真寒假热

B.真热假寒

C.真虚假实

D.真实假虚

【答案】C

7、分支机构应当以（）名义承揽估价业务。

A.承接业务的房地产估价师

B.分支机构负责人

C.分支机构

D.设立该分支机构的估价机构

【答案】D

8、某房地产每年净收益为20万元，加装空调系统后不考虑空调系统重置提拨

款下的每年净收益为25万元，空调系统需在10年后以15万元更换，更换空调

系统后立即转售的价格为260万元，偿债基金储蓄的年利率为4乐贷款年利率

为7%,报酬率为10%,在考虑重置提拨款下，该房地产价值为（）万元。

A.223.13

B.246.18

C.247.18

D.253.86

【答案】B

9、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，不可续

期，已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。预计该宗房地产正常情况下

”年可获得净收益8万元，报酬率为8%,则该房地产的收益价格为（）万

7Co

A.95.40

B.97.87

C.98.55

D.99.33

【答案】A

10、某住宅房地产开发用地，其土地面积为10000m2,规划容积率为1.2,楼面

地价为1500元加2。后经规划调整，其容积率提高到1.6,楼面地价不变，则

该住宅房地产开发用地囚规划调整所需的补地价为（）万元。

A.375

B.450

C.500

D.600

【答案】D

11、关于征收和征用，下列说法正确的是（）。

A.征收的实质主要是所有权的改变，不存在返还的问题

B.征用的实质只是使用权的改变，被征用的房地产使用后，应当返还被征用

人，可以不予补偿

C.征用的实质是一种临时使用房地产的行为

D.征收是无偿的，征用是有偿的

【答案】A

12、在英国和其他英联邦国家，在估价委托人起诉估价师的法庭诉讼中，法官

使用的误差范围通常是（）。

A.±15%

B.±10%

C.对于难度很大的估价业务可放宽至±25%

D.有时可放宽至±20%

【答案】B

13、房地产估价（）的理论依据是事物的过去和未来是有联系的，事物的现实

是其历史发展的结果，而事物的未来又是其现实的延伸。

A.假设开发法

B.长期趋势法

C.成本法

D.收益法

【答案】B

14、在采用数学方法求出一个综合结果的基础上，估价师还应考虑一些不可量

化的价值影响因素，同时可听取有关专家的意见，对该结果进行适当的（）从

而确定最终的估价结果。

A.调整

B.取整

C.认定该结果，作为最终的估价结果

D.调整或取整或认定该结果

【答案】D

15、在建工程一般不适用于（）估价。

A.成本法

B.市场法

C.收益法

D.假设开发法

【答案】B

16、威廉•阿朗索的在任意区位处的地租计算公式Pc（t）=N[Pc-C-kc

（t）]中，N表示（）。

A.单位面积土地上农产品的产量

B.市场上每单位农产品的价格

C.生产每单位农产品的成本

D.向市场运输每单位农产品的成本

【答案】A

17、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，不适用于拆迁补偿估价的

是（）。

A.最高最佳使用原则

B.合法原则

C.替代原则

D.谨慎原则

【答案】D

18、房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类，在这两类不同作用的

估价中，房地产估价师和房地产估价机构承担法律责任的大小为（）。

A.一般来说，在起咨询性、参考性作用的估价中应承担的法律责任大于在起签

证性、证据性作用的估价中应承担的法律责任

B.一般来说，起签证性、证据性作用的估价中应承担的法律责任，大于起咨询

性、参考性作用的估价中应承担的法律责任

C.两类均等

D.起咨询性、参考性作用的估价中不承担法律责任

【答案】B

19、标准深度是道路对地价影响的转折点：由此接近道路的方向，地价逐渐升

高；由此远离道路的方向，地价（）。

A.逐渐降低

B.逐渐升高

C.可视为基本不变

D.为零

【答案】C

20、经过大椎穴的经脉是

A.足阳明经

B.足太阳经

C.手太阳经

D.手少阳经

【答案】A

21、可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是（）。

A.同处于一个行政规划区

B.同处在同一供求范围内的类似地区

C.同处于一个相对稳定的环境

D.同处于公平竞争的地区

【答案】B

22、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让

使用权手续，出让年限为50年（自补办之日算起）。在2006年1月时，建筑物

剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为（）

年。

A.45

B.50

C.52

D.55

【答案】C

23、在计算建筑物的重新购建成本的具体方法中，（）主要用于检验其他方法

的测算结果。

A.单位比较法

B.分部分项法

C.工料测量法

D.指数调整法

【答案】D

24、有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用（）为好。

A.重建成本

B.重置成本

C.完全成本

D.重新购建成本

【答案】A

25、房地产通常是家庭财产的最主要部分，离婚、继承遗产、分家等通常涉及

房地产分割。但房地产一般不宜采取（）的方法。

A.实物分割

B.拍卖分割

C.折价分割

D.变卖分割

【答案】A

26、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（）。

A.某标准厂房

B.某酒厂厂房

C.某待出让土地

D.某写字楼

【答案】B

27、在评估期房价格时，（）。

A.估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点的状态

B.估价对象状况为估价时点的状态，房地产市场情况为未来某时点的状态

C.估价对象状况及房地产市场情况均为未来某时点的状态

D.估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场情况为估价时点的状态

【答案】D

28、下列哪项是影响血运行的因素

A.气的推动、固摄、温煦、凉润作用

B.血液的质量

C.病邪的影响

D.以上均是

【答案】D

29、对于不同类型的房地产，例如商业、办公、居住、工业等类房地产，同一

因素或者其变化引起房地产价格变动的方向（）。

A.相同

B.不相同

C.可能相同，也可能不同

D.单边波动

【答案】B

30、某幢建筑物由于人为方面的原因发生了火灾，估算采用最优修复方案使其

恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额，这种折旧属于（）。

A.物质折旧

B.功能折旧

C.经济折旧

D.设备折旧

【答案】A

31、某幢没有电梯的旧写字楼的建筑面积为2500II）2,净租金为730元

小2•年，空置率为15%0周边有电梯的同类写字楼的净租金为803元

/成•年，空置率为10%。现单独增加电梯的必要费用为380万元，而重置该写

字楼时随同增加电梯的必要费用为200万元，若该写字楼剩余经济寿命为30

年，报酬率为7.5%,则该写字楼因没有电梯造成的功能折旧额为（）万元。

A.78

B.102

C.180

D.302

【答案】B

32、采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为（）。

A.可比实例成交价格X交易情况修正系数=可比实例正常价格

B.可比实例成交价格+交易情况修正数额=可比实例正常价格

C.可比实例成交价格一交易情况修正数额=可比实例正常价格

D.可比实例成交价格+交易情况修正系数=可比实例正常价格

【答案】A

33、某工业用地总面积为3000m2,容积率为0.5,楼面地价为1000元/m2。现

按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4.0,相应的楼面地价为1500元

/m2o该改变用途理论上应补地价为（）万元。

A.500

B.525

C.600

D.1650

【答案】D

34、面色淡白或萎黄，少气懒言，乏力瘦怯；心悸、失眠，肌肤干燥，肢体麻

木甚则萎废不用，属于

A.气滞血瘀

B.气血两虚

C.气血不荣经脉

D.气和血互根互用的功能失调

【答案】B

35、估价对象为一I日厂房改造的超级市场，该厂房建设期为2年，建成5年后

补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，土地出让合同约定不可续

期且到期无偿收回土地上建筑物。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为0,

采用直线法计算建筑物折旧时，年折旧率为（）。

A.2.00%

B.2.13%

C.2.22%

D.2.5%

【答案】C

36、在国有土地上房屋征收评估中，对己出租的房地产不考虑租赁因素的影

响。这一估价假设属于（）。

A.未定事项假设

B.背离事实假设

C.不相一致假设

D.依据不足假设

【答案】B

37、某房地产的建筑面积为2500m2,现状价值为2000万元，若现在将该房地

产拆除重建，拆除费用为100万元，残值为45万元，后续必要支出及应得利润

为4000元/m2,重建后的房地产市场价格为15000元/m2。该房地产的市场价值

为（）万元。

A.1945

B.2000

C.2695

D.2750

【答案】C

38、用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，一般不宜采用的距离是

（）O

A.空间直线距离

B.交通路线距离

C.交通时间距离

D.经济距离

【答案】A

39、对于成套住宅抵押估价报告、住宅房屋征收分户估价报告，可以采用

（）O

A.叙述式报告

B.口头报告

C.书面报告

D.表格式报告

【答案】D

40、成本利润率的计算公式是（）0

A.开发利润一（土地取得成本-开发成本+管理费用+投资利息+销售费用）

B.开发利润+（土地取得成本-开发成本）

C.开发利润+（土地取得成本-开发成本+投资费用）

D.开发利润+开发完成后的房地产价值

【答案】A

多选题（共20题）

1、关于房地产状况调整的说法，错误的有（）。

A.对不同用途房地产的价格，房地产区位因素的影响方向都是一致的

B.比较调整的内容或因素越多，调整后的比较价值就越准确

C.根据价值时点的可比实例与估价对象的房地产状况差异进行比较调整

D.可比实例状况比估价对象状况好的，应对可比实例价格进行减价调整

E.房地产状况调整的内容包括租赁、查封、拖欠税费因素

【答案】ABC

2、估价对象房地产是建筑面积300m2的商品住宅，要评估其在2014年5月份

的市场价格，在选取可比实例时，下面（）不能作为可比实例。

A.划拨土地、建筑面积300nl2、成交日期为2014年1月的住宅

B.建筑面积2501n2、成交日期为2011年1月的商品住宅

C.建筑面积50m2、成交口期为2014年3月的商品住宅

D.成交日期为2014年5月、建筑面积2501n2的商品住宅

E.成交日期为2014年3月、建筑面积为300m2的商品住宅

【答案】ABC

3、关于路线价法和基准地价修正法相同之处的说法，正确的有（）。

A.本质上都是比较法

B.都需要进行市场状况调整

C,都需要进行交易情况修正

D,都需要进行土地状况调整

E.都是批量估价方法

【答案】AD

4、估价对象为一宗熟地，对其可比实例权益状况进行调整时，应包括的内容有

（）O

A.建筑密度

B.土地使用期限

C.基础设施完备程度

D.容积率

E.周边道路交通管制状况

【答案】ABD

5、假设开发法中，选择最佳的开发利用方式最重要的是选择最佳用途，而最佳

用途的选择要考虑土地位置的（）。

A.可接受性

B.保值增值性

C.现实社会需要程度

D.未来发展趋势E固定性

【答案】ACD

6、关于路线价法中选取标准宗地的说法，正确的有（）。

A.应一面临街

B.土地形状应为矩形

C.临街宽度与临街深度之比应为1：1

D.用途应为所在区段的代表性用途

E.容积率一般设定为1.0

【答案】ABD

7、下列选项中，属于房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况的有

（）O

A.房地产使用管制

B.异议登记

C.设立了抵押权

D.住宅带有上学指标

E.被人民法院查封

【答案】AB

8、建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。下列属于经济折旧

的有（）。

A.功能落后

B.功能缺乏

C.环境污染

D.交通拥挤E正常使用的磨损

【答案】CD

9、下列房地产中，属于按实物形态划分的房地产有（）。

A.整体资产中的房地产

B.已灭失的房地产

C.未来状况下的房地产

D.“干净”的房地产

E.共有的房地产

【答案】ABC

10、不能独立使用、处分的房地产，如（）不宜作为抵押物。

A.一个球场

B.一个高尔夫球洞

C.一条保龄球球道

D.封闭使用的大院深处的一幢房屋

E.一个游泳馆

【答案】BCD

11、下列选项中，属于土地使用管制的事项有（）。

A.甲乙两宗土地使用权中，甲土地必须为乙土地留出通行道路

B.建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通

C.取得的土地使用权不包括地下资源.埋藏物和市政公用设施

D.某宗土地只能用于商业房地产开发

E.某宗土地使用权中，要求容积率为2.0

【答案】BD

12、下列关于房地产估价本质的说法中，正确的有（）。

A.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格

B.房地产估价是替相关当事人为房地产定价

C.房地产估价是为委托人提供价格保证

D.房地产估价会有误差，但误差应该在合理范围内

E.房地产估价是一门科学也是一门艺术

【答案】AD

13、在具体估算建筑物重新购建成本的方法中，单位比较法实质上是一种比较

法，单位比较法主要有（）。

A.分部分项法

B.工料测量法

C.年限法

D.单位面积法

E.单位体积法

【答案】D

14、价值时点为过去时，（）也都要以价值时点时的状况为准。

A.估价对象区位状况

B.估价作业日期

C.建筑物实物状况

D.土地用途

E.估价对象权益状况

【答案】ACD

15、关于投资价值与市场价值异同点的说法，正确的有（）。

A.市场价值是客观的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价

值

B.用收益法评估投资价值时，净收益的计算通常要扣除所得税，而评估市场价

值时通常不扣除所得税

C.用收益法评估投资价值和市场价值时，其中的报酬率取值应相同

D.用成本法评估投资价值和市场价值时，其中的利息取值可能不相同

E.投资价值的评估结果一般大于市场价值的评估结果

【答案】AB

16、收益法中计算净收益时，扣除运营费用时不包括的项目有（）。

A.抵押贷款还本付息额

B.房地产折旧额

C.重置提拨款

D.房地产改扩建费用

E.所得税

【答案】ABD

17、下列估价目的中，对己被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的

有（）。

A.房地产抵押估价

B.房屋征收评估

C.房地产司法拍卖估价

D.房地产转让估价

E.房地产投资信托基金估价

【答案】BC

18、下列关于可比实例的说法中，正确的有（）。

A.可比实例一定是交易实例

B.可比实例不一定是交易实例

C.交易实例一定是可比实例

D.交易实例不一定是可比实例

E.可比实例可以是交易实例，也可以不是交易实例

【答案】AD

19、下列房地产权利中，属于物权的有（）。

A.所有权

B.建设用地使用权

C.地役权

D.抵押权

E.租赁权

【答案】ABCD

20、关于房地产变现能力的说法，正确的有（）。

A.特殊厂房通常比标准厂房的变现能力弱

B.大型商场通常比小店铺的变现能力弱

C.在建工程比现房的变现能力弱

D.熟地通常比毛地的变现能力弱

E.房地产在卖方市场下通常比在买方市场下的变现能力弱

【答案】ABC

大题（共10题）

一、某宗出租的房地产，建筑面积为40000ni2,容积率为4,土地使用期限为

40年，自2005年10月1日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结

构，于2007年10月1日建成，可供出租的面积占总建筑面积的70%。根据市

场调查得知，2010年10月1日该类房地产的租金为每月40元/m2,年平均空

置率为20乐平均每月除税费外的运营费用为30万元，出租人承担的税费约占

租金收入的8%,该房地产现时土地单价为2100元/2,土地报酬率为8%,建筑

物报酬率为10%。请计算该房地产在2010年10月1日的价值。（8分）

【答案】具体计算过程如下：（1）总有效毛收入：A=40000X0.7X（1

-20%）X40X12=1075.2（万元）；（2）总运营费用：

C=30X12+1075.2X8%=446.02（万元）；（3）年净收益：a=A-C=1075.2

-446.02=629.18（万元）；或"4X0.7X（1-20%）X40X12X（1-

8%）-30X12=629.18（万元）；（4）土地总价：「40000/4X2100=2100

（万元）；（5）年土地净收益：aL=2100X8%/[1-1/（1+8%）40-5]

=180.19（万元）；（6）年建筑物净收益：aB=a-aL=629.18-

180.19=448.99（万元）；（7）建筑物总价：B=448.99/10%X[1-1/

（1+10%）40-5]=4330.13（万元）；（8）房地产价值：

V=L+B=2100+4330.13=6430.13（万元）。

二、某宗房地产占地2000m2,容积率为3.0。土地是在2009年5月通过出让方

式取得的，出让年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，经济寿命

为50年。经调查，现在取得类似土地40年使用权的市场价格是500元/m2,同

类建筑物重置价格是1000元/m2。通过估价师对该建筑物观察鉴定，对门窗等

可修复部分进行修复需花费5万元，装修重置价格30万元，经济寿命5年；设

备的重置价格50万元，经济寿命15年。残值率假设均为零，报酬率为8吼

求该房地产在2013年5月的市场价格。（10分）

【答案】

三、某商场的建筑面积6000m2,土地使用期限40年，从2008年10月1日起

计，不可续期。该商城于2010年10月1日进行了抵押贷款，贷款金额600万

元，贷款期限10年，贷款年利率6%（贷款期间贷款利率不变），每年等额偿

还本息。抵押当时的贷款成数为6成，现实社会一般贷款成数为5成。调查得

知，现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为600万元、

560万元和500万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款，房地产报

酬率为8虬请计算该商场20：3年10月1日的再次抵押价值以及正常市场条件

下带抵押合同的购买价格（分别计算以下两种购买方式下的购买价格：一是购

买者购买后按原偿还方式承担还款义务；二是购买者一次性偿还剩余贷款后购

买）。（10分）

【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押价值再次抵押价值=未设立法定

优先受偿权下的市场价值一已抵押担保的债权数额一其他法定优先受偿款=未

设立法定优先受偿权下的市场价值一（己抵押贷款余额/社会一般贷款成数）一

其他法定优先受偿款1）2013年10月1日未设立法定优先受偿款下的市场价值

抵押目的估价遵循谨慎原则，在用收益法评估时，年净收益应采用较保守估计

值500万元，收益期限为40年-5年二35年，利用公式：V=A/YX[1-1/（1+Y）

n],可得2013年10月1日未设立法定优先受偿权下的市场价值为：

V=500/8%X[1-1/（1+8%）35]=5827.28（万元）2）求解已抵押贷款余额先求年

偿还额600=A/6%X[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未还贷款余额

P=81.52/6%X[1-1/（1+6%）7]=455.08（万元）3）2013年10月1日再次抵押

价值=5827.28—（455.08/0.5）=4917.12（万元）

四、某商场的建筑面积6000m2,土地使用期限40年，从2008年10月1日起

计，不可续期。该商城于2010年10月1日进行了抵押贷款，贷款金额600万

元，贷款期限10年，贷款年利率6%（贷款期间贷款利率不变），每年等额偿

还本息。抵押当时的贷款成数为6成，现实社会一般贷款成数为5成。调查得

知，现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为600万元、

560万元和500万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款，房地产报

酬率为8%。请计算该商场20：3年10月1日的再次抵押价值以及正常市场条件

下带抵押合同的购买价格（分别计算以下两种购买方式下的购买价格：一是购

买者购买后按原偿还方式承担还款义务；二是购买者一次性偿还剩余贷款后购

买）。（10分）

【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押价值再次抵押价值=未设立法定

优先受偿权下的市场价值一已抵押担保的债权数额一其他法定优先受偿款=未

设立法定优先受偿权下的市场价值一（已抵押贷款余额/社会一般贷款成数）一

其他法定优先受偿款1）2013年10月1日未设立法定优先受偿款下的市场价值

抵押目的估价遵循谨慎原则，在用收益法评估时，年净收益应采用较保守估计

值500万元，收益期限为40年-5年二35年，利用公式：V=A/YX[1-1/（1+Y）

n],可得2013年10月1日未设立法定优先受偿权下的市场价值为：

V=500/8%X[1-1/（1+8%）35]=5827.28（万元）2）求解已抵押贷款余额先求年

偿还额600=A/6%X[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未还贷款余额

P=81.52/6%X[1-1/（1+6%）7]=455.08（万元）3）2013年10月1日再次抵押

价值=5827.28—（455.08/0.5）=4917.12（万元）

五、某旧厂房的建筑面积26400m2,占地面积12500m2,经分析，有下列两种可

能的利用方案：方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，取得

40年商业用地土地使用权，已知改造期为1年，改造建设成本及管理费用为每

平方米建筑面积1000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该

费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元

/m2天，可出租面积为建筑面积的60乐运营费用率为25%,根据调查，10年持

有期类似房地产净租金年增长率为

2.5%,批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转售税费为转

售价格的7%,房地产报酬率为7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地

价，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面积17600m2；预计改造期为

1.5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完

成前1年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3羯改造完

成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积8500元；销售税费为售价的

6%o根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2,现状容积率条

件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2,70年期居住用地楼面地价为

4000元/m2；容积率每增加0.1,商业用地楼面地价下降5队居民用地楼面地

价下降2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳4%的契税，折现率为

15%,改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上

述资料，求取该旧厂房的市场价格(1年按365天计)。

【答案】假设开发法方案一：(旧厂房-批发市场)第一年净租金收益=

3X365X26400X60%X(1-25%)=1300.86(万元)开发完成后的价值Vl=

A/(Y-g)[1-(1+g)n/(1+Y)n]/(1+15%)+Vt/(1+R)n=1300.86/

(7.5%-

2.5%)[1-(1+

2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)11=857

2.35+0.32V1¥1=126O6.39(万元)(改造期1年，出租期10年，11年后才

能转售)补地价=4500X26400—1500X12500=10005万元报课咨询电话：

契税=(补地价+旧厂房价值VO)X4%=400.2+0.04V0改

造建设成本及管理费用=1000X26400/(1+15%)0.5=2461.87万元营销费用

=1300.86X0.5/(1+15%)0.75=585.71万元

六、为评估一套建筑面积为75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市场价格，

选取了三个可比实例，有关资料如下：(1)可比实例及其交易情况见下

表。假设美元与人民币的市场汇率2016年6月30日为1美元等于6.61元人民

币，2016年9月30日为1美元等于6.65元人民币；人民币与港币的市场汇率

2016年7月31日为1元人民币等于1.20元港币，2016年9月30日为1元人

民币等于1.226元港币。试利用上述资料估算该公寓2016年9月30日用人民

币计价的市场价格。

【答案】（1）建立比较基础可比实例A1）建筑面积=60m2/0.72=

83.33m22）房地产价格=含有非房地产成分的房地产价格一非房地产成分

的价值=112万元―3.5万元=108.5万元可比实例B1）统一计价单位

6.61X16.5万美元=109.065万元人民币2）统一税费负担正常负担下

的价格;卖方实得金额/（1-应由卖方缴纳的税费）=109.065万/（1-

7%）=117.274万元人民币可比实例C1）统一计价单位115万元

港币+L2=95.833万元人民币（解释：因为价格变动指数是以人民币为

基准的，取实际成交日的汇率）

七、某宗出租的房地产，建筑面积为40000m2,容积率为4,土地使用期限为

40年，自2005年10月1日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结

构，于2007年10月1日建成，可供出租的面积占总建筑面积的70%。根据市

场调查得知，2010年10月1日该类房地产的租金为每月40元/m2,年平均空

置率为20%,平均每月除税费外的运营费用为30万元，出租人承担的税费约占

租金收入的8%,该房地产现时土地单价为2100元/m2,土地报酬率为8%,建筑

物报酬率为10%o请计算该房地产在2010年10月1日的价值。（8分）

【答案】具体计算过程如下：（1）总有效毛收入：A=40000X0.7X（1

一20%）X40X12=1075.2（万元）；（2）总运营费用：

C=30X12+1075.2X8%=446.02（万元）；（3）年净收益：a=A-O1075.2

-446.02=629.18（万元）；或a=4X0.7X（1-20%）X40X12X（1-

8%）-30X12=629.18（万元）；（4）土地总价：『40000/4X2100=2100

（万元）；（5）年土地净收益：aL=2100X8%/[1-1/（1+8%）40-5]

=180.19（万元）；（6）年建筑物净收益：aB=a-aL=629.18-

180.19=448.99（万元）；（7）建筑物总价：B=448.99/10%X[1-1/

（1+10%）40-5]=4330.13（万元）；（8）房地产价值：

V=L+B=2100+4330.13=6430.13（万元）。

八、某写字楼为钢筋混凝土结构，层高4.8m,没有电梯，建筑面积为

30000m2,经济寿命为60年，有效经过年数为3年。经调查得知，现重新建造

该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元/n）2（含装修、设备费），

专业费为建筑安装工程费的8%,管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的

3%,销售费用为重新购建价格的3%,年利率为6%,建设期为2年，建筑安装

费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入60%,第二年投入40%各年年内

均为均匀投入，销售税费为重新购建价格的6.5%,投资利润率为35%。又知该

建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为35万元；装修的重置价格为500万元，

平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为200万元，平均寿命为10

年，已使用3年；残值率为零。由于该写字楼没有电梯，其出租率仅为80%,

月租金为30元/m2,但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼，则需要的电

梯购置费用为180万元，安装费用为60万元；而市场上类似有电梯写字楼的出

租率为85%,正常月租金为32元/m2,由于该写字楼的层高较正常层高要高，

使其能耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗10000元能源费；同时由

于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为40万元。当地该类房地产的报酬率

为8%。请计算该建筑物的现时价值。(12分)

【答案】(1)计算重新购建价格C总：方法一：首先，计算单价

①建筑安装成本：1200元/m2；②专业费用：1200X8%=96(元/m2)；

③管理费用：(1200+96)X3%=38.88(元/m2)；④销售费用：CX3%；

⑤投资利息：(1200+96+38.88+3%C)X60%X[(1+6%)1.5-1]+

(1200+96+38.88+3%C)X40%X[(1+6%)0.5-1]=88.93+0.2%C；⑥销

售税费：CX6.5%；⑦投资利润：(1200+96+38.88+3%。

X35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新购建价格

C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3/C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.

05%Co其次，计算总价①建安成本：1200X30000=3600(万元)；

②专业费用：3600X8%=288(万元)；

九、某旧厂房的建筑面积26400m2,占地面积12500用2,经分析，有下列两种可

能的利用方案：方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，取得

40年商业用地土地使用权，已知改造期为1年，改造建设成本及管理费用为每

平方米建筑面积1000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该

费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元

/m2天，可出租面积为建筑面积的60%,运营费用率为25%根据调查，10年持

有期类似房地产净租金年增长率为

2.5%,批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转售税费为转

售价格的7乐房地产报酬率为7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地

价，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面积17600m2；预计改造期为

1.5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完