接管入伙管理手册

接管入伙管理手册

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编号标题页码版号/状态

WI/JR-001楼宇接管验收4A/0

WI/JR-002楼宇接管验收工程验收程序2A/0

QR-001.TR楼宇建筑接管验收记录表1A/0

QR-002JR楼宇给排水接管验收记录表1A/0

QR-003JR楼宇电气接管验收记录表1A/0

QR-004JR公用机电设备验收单1A/0

QR-005JR公用建筑、小型设施验收单1A/0

QR-006JR室外给排水验收单1A/0

QR-007JR公用建筑设施交接单1A/0

QR-008JR楼宇接管验收移交工程资料清单2A/0

WI/JR-003楼宇验收中发现问题的解决办法1A/0

WI/JR-004新接楼宇的入伙12A/0

QR-009JR接管验收记录1A/0

QR-010JR工程质量问题处理通知单1A/0

楼宇接管验收WI/JR-001

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1.目的：确保楼宇住、用的安全与正常使用功能。

2.适用范围：对新接管楼宇的建筑、装修、设备等方面的验收。

3.内容：

3.1接管验收条件

按进展商（或者业主委员会）对物业管理公司的委托合同，在大楼竣工验

收全部合格的基础上，物业公司代表全体业主以满足住户居住安全、使用功能

正常为要紧内容的再检验。

3.2进展商需向物业管理公司移交的资料清单如下：

注：关于原有已入伙的物业，进展商/业主委员会应在物业公司验收楼宇

的同时，移交楼宇资料给物业管理公司；关于新的物业，进展商在楼宇资料报

交巾建筑档案馆的同时，也应移交一份给物业管理公司存档。

3.2.1产权资料

a.项目批准文件；

b.用地批准文件；

c.建筑执照；

d.小业主姓名、产权、居住位置、建筑面积清单；

3.2.2市府验收合格资料：

a.工程竣工验收证书；

b.消防工程验收合格证；

c.市完善配套办公室小区综合验收合格证书

d.用电许可证；

c.供用电协议书；

f.用水审批表、水费收缴合同书；

g.卫星地面接收设施许可证；

h.电视共用天线合格证；

i.电梯使用合格证。

注：煤气、电话由市有关公司负责维修保养及验收。

楼宇接管验收WI/JR-001

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3.2.3工程技术资料

a.建筑、结构、电气、给排水、空调、煤气等工程的全套竣工图纸及各类

公共设备使用说明书、调试报告等。

b.地质勘察报告；

c.工程合同及开、竣工报告；

d.工程预决算分项清单；

e.图纸会审记录；

f.工程设计变更通知及技术核定单（包含质量事故处理记录）；

g.隐蔽工程验收记录；

h.沉降观察记录及其沉降观察点布置图；

i.竣工验收证明书；

j.钢材、水泥等要紧材料的质量保证书；

k.新材料、构配件的鉴定合格证书；

1.水、电、空调、采暖、电梯等设备及卫生洁具的检验合格证书；

m.砂浆、混凝土试块试压报告；

n.供水、供暖管道的试压报告；

。.机电设备订购合同、单台设备的说明书、试验记录及系统调试记录。

3.3楼宇接管验收程序：

3.3.1进展商（业主委员会）通知物业管理公司接管验收。

3.3.2物业管理公司按3.1及3.2进行核对。具备

条件的应在15口内签发验收复函并约定验收时间。

3.3.3物业管理公司同移交人对房屋质量、使用功能及外观质量初步检看。

3.3.4对初步检验中发现的问题，约定期限由移交人负责整改，并商定时

间复验。

3.3.5经复验移交人对初检中发现的问题已整改完毕（或者双方认可解决

方法），物业管理公司应在合同规定的接管日期前7日签署验收合格、同意接管

凭证。

楼宇接管验收WI/.JR-001

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3.3.6关于新楼宇的接管，在签署验收合格、同意接管凭证时，应向进展商

说明：经初验同意接管的楼宇，不等于楼宇质量完全符合国家及设计标准的

要求，进展商也不能排除应承担的整改质量缺陷的责任。在一年保修期结束时，

应在取得物业管理公司认可后才向施工单位支付保修金。

3.4楼宇质量与使用功能的检验：

3.4.1检验标准：

参照建设部ZBP30001-90标准执行及达到小业主合理要求。

3.4.2质量及功能检验程序：

a.楼宇接管前的质量检验：

根据设计要求，每栋每层每户逐个房间按设计要求清点物件及进行外观检

查。

①确定物件数量是否符合；

②外观上有无人为损坏；

③房屋建筑或者屋内物件有无明显不符标准要求。

对新楼宇的接管，此程序的检验由进展商代表与物业公

司人员双方共同进行现场检查，将检查结果整理后返回移交人进行整改，管理

处负责对整改后项目进行验收。关于旧楼宇的移交，应由进展商（业主管委会）

与物业公司两方共同进行现场检查，将检查结果整理后，双方共同探讨解决办

法。

b.关于新楼宇，根据检查结果，管理处对检查合格的房屋接管钥匙，对仍存

在缺陷的房间等整改好后再接管钥匙。关于旧楼宇，在双方对如何解决缺陷问题

达成协议后，管理处接管钥匙。管理处对接管了钥匙的房屋承担保管责任。

c.小业主入伙接收物业时，管理处人员陪同小业主对房间设施进行全面细

致的质量检查，对发现的缺陷进行登记。关于新楼宇，由管理处整理后送交进

展商，并督促施工单位逐项返修，管理处（小业主）复检认可后消项。关于日

楼宇，根据达成的协议对提出的缺陷进行整改。

d.关于在一年保修期内的楼宇，小业主或者维修工在使用（或者工作）过

程中

楼宇接管验收WI/.JR-001

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发现由于建筑施工或者产品质量上的缺陷，经管理处查验证实后，报告进展商

派人更换或者返修。

e.保修期结束后，根据承建商的保修情况向进展商建议保修金的支付。

3.4.3公共配套设备的验收：

a.每栋高层楼宇应有能直接观察进出口大门内外的保

安值班室。值班室内应有电话、与住户相联系的可视对讲系统、可监视大堂门

前及电梯轿厢的闭路电视监控系统、照明设施及卫生洁具等。

b.每栋高层进出口处有可锁的、箱面带各单位明显标

志的信报箱。

c.有符合市交通管理局要求的汽车停车场、交通设施标志及值班岗亭、电动

道闸、减速坡；并有符合要求的消防设施及排水设施。

d.同楼宇管理相习惯的管理处办公用房（包含办公室、财务室、会议室、

接待室），业主委员会办公用房。

3.6接管验收记录：

3.6.1楼宇建筑接管验收记录表

3.6.2楼宇给排水接管验收记录表

3.6.3楼宇电气接管验收记录表

3.6.4公用机电设备验收单

3.6.5公用建筑、小型设施验收单

3.6.6室外给排水验收单

3.6.7绿化验收单

3.6.8楼宇接管验收移交工程资料清单

楼宇接管工程验收程序WI/JR-002

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一、新楼宇的接收

注：关于技术资料的移交，最迟应在地产商将楼宇资料报交市建筑档案馆的同

时，移交一份给物业管理公司存档。

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二、原有已入伙楼宇的接收

注：关于技术资料的移交，最迟应在地产商将楼宇资料报交市建筑档案馆的同

时，移交一份给物业管理公司存档。

发现问题的解决办法WI/JR-003

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楼宇验收分物业公司（管理处）初险与小业主复验。

一、在初验中发现的问题，处理如下：

㈠通常项目的返修

对接管验收中发现的非结构性的质量问题，物业公司险收组应在两天内提

交给进展商（一式两份，一份给进展商，一份由进展商交给承建单位），由承建

单位负责返修；管理处应留底一份，以便督促整改，并在双方商定的时间内另

行复验，直至合格为止。也可经双方协商，由建设单位委托管理处代为返修，

所需费用由进展商支付。

㈡房屋结构的加固补强

在接管验收中，如发现影响房屋结构安全或者设备、设施使用安全的质量

问题时，验收不能通过。由建设单位对房屋进行加固补强或者采取其它有效的

措施进行处理，处理完毕，达到合格要求、确保住用安全的，再商定时间予以

验收。并向进展商索取加固补强的措施与复验结果的记录并存档备查。

㈢不具备使用功能问题的处理

接管验收时，关于因房屋的配套设施脱节与附属工程未完工或者由于水、

电、气等外部管线未接通，致使用户不能进住的，应由进展商负责抓紧解决，

等符合接管验收条件后，再行组织验收。

二、小业主在验收中提出问题的解决办法

1、对小业主提出的有关房屋质量方面的问题，应在两天内提交给进展商（一

式两份，一份给进展商，一份由进展商交给承建商），由承建商负责返修；管理

处应留底一份，以便督促整改，并在双方商定的时间内另行复验，直至合格为

止0

2、对小业主提出的装修方面的问题，应当场予以解答，回答内容见《工程

规章制度手册》中的有关装修管理规定。

3、对小业主提出的有关入住等方面的问题，应当场予以解答，并尽力提供

帮助。

三、有关文件及记录：

《业主房屋装修管理规定》《接管验收记录》

新接楼宇的入伙VVI/JR-004

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一、物业接管前的工作：

1、实地考察：

对已确定接管的物业，由公司在该物业竣工前组织经营管理部、工程技术部、

安全部与清洁绿化部等部门有关人员前往物业现场，围绕接收后管理工作所涉

及的有关问题进行考察，（必要时可多次进行实地考察），在此基础上，提交公

司董事会或者总经理办公会议讨论确认，制定入伙工作方案。

2、成立管理处：

新的物业管理处应于已确定的入伙日期前三个月成立，并开始运转，根据

实际需要，采取人员分步到位的办法，到入伙时，按定编人数配齐管理处各类

人员。

管理处各类人员按下列程序进入物业现场，但可根据现场条件与实际情况

进行调整：

①入伙前100天，任命管理处主任，另配备助理员1人，财务室会计、

出纳各1人，构成管理处筹建班子，编制入伙工作方案报公司研究批准后，立

即投入实质性准备工作。

②入伙前三个月，调派机电管理维修人员若干进驻施工现场，参与机电设

备安装调试的监理工作，填写工作记录，全面掌握大厦机电设备的第一手资料。

③入伙前一个半月，调配炊事班长1人，开展管理处食堂的筹备工作。

④入伙前一个月，管理层人员配齐，管理处挂牌办公。

⑤入伙前一个月，组建护卫班进驻现场，负责对所接管物业的守卫工作C

⑥入伙前一个月，炊事班人员到位，食堂开伙。

⑦入伙前25天，组建清洁班，开始对已接收的房屋进行卫生清洁工作。

（或者确定清洁外包工作，由外包单位开展清洁工作

⑧入伙前20天，护卫三个班的人员配齐、上岗。

⑨入伙前半个月，水电维修班正式成立，人员配齐就位。

3、管理处进驻小区前的工作：

①、管理处应要求公司提早派出部分工程技术人员进驻现场，与地盘的工

作人员一起，参与机电设备的安装调试，熟悉整个楼宇内所装备的设备设施,

新接楼宇的入伙WI/.JR-004

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熟悉各类设备的构造原理、性能；熟悉水、电、气管道线路的铺设位置及走向

等，为入伙后的管理、维修养护打下基础。

②、由公司（或者进展商）为新管理处提供临时办公场所，管理处根据实

际需要，拟制办公用品的采购计划，报公司审批后购置。

③、在公司的指导下，印制收楼、入伙所务必的文件资料与表格，如《住

户手册》、《公共契约》，《管理规定》等。此部分工作最好于入伙前一个月完成。

④、根据入伙工作方案，编制管理处员工生活用品采购计划，报公司审批

后订购。

二、物业接管中的工作：

1、管理处要主动与进展商（地盘）与承建单位联系，协商楼宇交接问题，

及时将协商情况汇报给物业公司并在公司领导卜组织验收小组。由地盘、承建

单位与物业公司三方共同构成联合交接小组，制定验收方案，统一验收标准，

商定交接注意事项与交接口期。

2、准备验收项目表格，物业公司对所接收的建筑物、设备设施，要分别

准备充足的验收记录表格。

3、全面验收交接。验收时须有进展商（地盘）、承建单位与物业公司（含

管理处指派人员）三方共同参加，逐项进行验收，填写记录单，每份验收记录

单上均须有三方人员的签名，验收记录单一式三份，三方各执一份。对验收合

格的项目，列出清单，进行交接，交接双方在清单上签字；对不合格的产品，

注明存在的问题，提交地盘与施工单位，限期整改，整改项目须经复验，合格

后方可接收，物业公司将接收清单交管理处储存。

4、关于已经接收的项目，管理处从接收签字起，即组织人力对建筑物与机

电设备进行保护，防止被盗与破坏，同时，组织人员对已接收项目进行清洁与

环境整理。

5、搞好公关工作，管理处要指派专人代业主联系电话安装、液化石油气

开户点火、确定街区门牌号码与通邮等工作。

①、管理处应于入伙前三个月与深大电话公司联系，确定管理处安装电话

门数与业主入住后申请安装电话的办法。

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②、管理处应于入伙前半个月与市液化石油气公司联系住户使用液化气开

户点火手续。

③、于入伙前100天，从新管理处主任任命之日起，即向辖区派出所申

请确定新接收物业的街区门牌号码。

④、管理处于入伙前3个月与当地邮局联系办理通邮手续，并向地产商提

出合理建议设计、定做信报箱。

6、代为业主安装常规防盗防火设施。管理处应从牢固美观、价格合理的

原则出发，于入伙前一个半月组织定购并代为业主统一安装防盗门、防盗窗花，

为每户业主配备市消防处规定型号的手提灭火器，并于入伙前安装完毕。（防盗

门、防盗窗花也可指定样式，由业主装修时自行安装。）

7、积极、妥善解决员工的食宿问题。在物业公司指导协助卜，管理处根

据所接管物业的具体情况，提出管理处办公、员工住宿、食堂用房的规划、设

计方案，经批准后，具体抓好改建装饰工作的落实。

三、入伙前的工作：

1、通过登报与寄发通知书的形式，提早一个月（至少提早十天）向业主

发出入伙通知。向业主寄发通知应包含下列资料：

①、入伙通知书；

②、收楼须知；

③、入伙手续；

④、入伙收费表.

2、规划整理物业小区环境卫生，设置必要的设施、标志。

3、逐栋、逐层、逐户全面完全地进行卫生清理，并注意保洁，其项目与

标准如下：

A、关于送装修的单位：

①、大小房间：玻璃擦净，地板洁净，窗台干净，踢脚线干净，灯具洁净。

②、客厅：清洁内容与房间相同，对讲机干净无灰。

③、洗手间：镜面光洁，台面洁净，浴缸干净、抽水马桶洁净无污物痕

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迹，下水畅通，地面洁净显现本色，地漏畅通，地面无积水。

④、厨房：壁厨干净，木柜里外擦净，水管及液化气管擦拭无灰。内阳台

擦拖干净，地面擦净显现本色。

⑤、阳台：墙面、地面、玻璃擦净，护栏干净，地漏盖上水泥清除，漏水

畅通。

⑥、木门：所有木门的门框、门板面擦净。

B、关于不送装修的单位：

①、大小房间：玻璃擦净，地面清洁，窗台干净。

②、客厅：清洁内容与房间相同，对讲机干净无灰。

③、洗手间：下水畅通，地面清洁，地漏畅通，地面无积水。

④、厨房：水管及液叱气管擦拭无灰，内阳台擦拖十净，地面十净。

⑤、阳台：墙面、地面、玻璃干净，护栏干净，地漏盖上水泥清除，漏水

畅通。

⑥、木门：所有木门的门框、门板面擦净。

4、对标准层走廊、后楼梯的清洁工作：

①、四壁洁净，地面光洁；

②、防火门干净，并按要求紧闭；

③、后楼梯扶手、台阶干净无尘土；

④、门灯及一切能附着灰尘的附属设施擦拭干净；

⑤、每层后楼梯走火通道口摆放一个垃圾桶。

5、研究制定集中入伙时的接待工作方案、场景布置方案，围绕完成任务对

人员进行合理分工，并在物资上做好充分准备。

四、入伙时的工作：

1、场景布置：根据制定的场景布置方案摆放花篮、盆景，悬挂条幅对联，

张灯结彩，插放彩旗，高挂气球等，给人以盛大、喜庆的感受。

2、设置导向路标，安排引导人员，使业主在办理入伙手续、收楼过程中

感到方便。

3、管理处与进展商之地产部、财务部在入伙接待处进行联合办公，实行

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一条龙服务。先由进展商为业主结清购楼手续，再由管理处收取入伙费用、签

订公共契约，向业主发放门匙，并安排专人引导业主入室验收，对业主提出的

房屋质量方面的合理意见，逐项记录在《接管验收记录》四联单上（承建商、

管理处、业主、进展商各一份），并负责与承建商联系，限期修好，保证业主按

时入住。

4、在业主办理入伙手续的同时，管理处应提供给业主如下资料及物件：

①钥匙

②开户存折

③业主公约

④住户手册

⑤收费一览表

⑥装修管理规定

⑦接管验收记录

⑧其它

注：以上资料与物件可根据各个管理处情况不一致而是完全不一致的。

五、管理处机构设置与人员配备：

管理处设办公室、财务室，下设三个护卫班，一个清洁班（清洁也可外包）,

一个维修班及一个炊事班（炊事班应根据各自管理处的实际情况而定），定岗定

员应根据大厦幢数与层高及岗位多少而定（以两幢大楼并带有地库车场与单车

库的32层商住楼为例，应配备58人。）

六、入伙工作程序及工作标准：

1、入伙前的准备工作：

①、组建管理处，建立领导班子与办事机构开展工作。

②、收集归档大厦各类资料：建筑施工图纸、隐蔽工程资料、各类交工脸

收证书复印件、各类设备使用说明书、合格证书复印件。

③、参阅有关图纸资料，熟悉大厦情况，对设施、设备、安全、清洁绿化

工作及管理处办公地点、员工食宿问题提出具体工作意见。

④、起草、编定并印制大厦《业主公约》、《住户手册》与《装修管理规定》。

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⑤、编制大厘开办财政预算，测算管理费标准，印制各类入伙资料。

⑥、招聘培训各类管理与服务员工。

⑦、联系走访派出所，街道办事处等政府办事机构与有关部门，做好公关

工作。

⑧、提早进入现场，与地盘工作接轨，参与设备安装调试，迅速熟悉情况。

2、做好楼宇交接验收与入伙工作。

①、认真清点、检查、验收室内与大厦的各类设施设备及有关物品，发现

问题及时登记、反映、整改。

②、拟定大度设施中不完善方面的改进计划，首层大堂入口处安装电子门，

每户安装防盗门、防盗窗花等。

③、布置好入伙办公地点，热情接待入伙业主，负责向业主解释《住户手

册》、《业主公约》及管理规则，按规定收取有关费用。

④、陪同业主视察房屋、验收设施设备，办好交接手续、交付钥匙，对业

主提出的问题，耐心解答，做好记录，及时反映与处理。

⑤、帮助入伙业主办理好煤气开户手续。

⑥、处理好业主的投诉，做到件件有着落，尽最大努力使业主满意。

⑦、管理好业主对房屋的二次装修，确保房屋结构完好•，外貌完美统一。

3、工作标准：

严格执行企业的质量方针与目标，与IS09002质量标准，为业主制造安全、

清洁、优美、舒适、方便的生活与工作环境，并参照香港地区同类型商住大夏

物业管理一流水平的工作标准做好各项工作，做到业主、领导、自己三满意。

七、人员配备、财务方案、材料计划。（附后）

八、需进展商解决的问题：

1、提供入伙与楼宇资料：

①、小业主名册及联络通讯地址，电话号码；

②、楼宇建筑及设备质量保修责任的合约复印件。

③、建筑、水电、电梯、空调等工程项目的总投资表。

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2、审批入伙开办资金预算方案。

3、审批入伙方案及管理费收费标准。

4、解决入伙前管理处的临时办公地点与电话机一部。

5、解决管理处办公用房地点与员工食宿地点。

下列按两幢大楼并带有地库车场与单乍库的32层商住楼举例计算有关人员配备

及材料机具等情况：

附1、财务方案（开办费用）

一、估计管理费收入30万元：

1、商住楼管理收入15.6万元；

2、2、裙楼管理收入8.4万元；

3、车场收入4万元：

4、其他收入2万元。

二、收费标准：（港币）

1、商住楼（居民）：0.42元/英尺

2、商住写字楼：0.60元/英尺

3、写字楼：8元/平方米

4、商场、酒楼：12元/平方米

三、开办费用预测：151万元

1、入伙前员工培训开支：20万元（2500x40x2月=20万元）

2、办公设施：11万元

①、办公家私：2万元

②、电脑两台：4.2万元（办公室及财务室各一台）

③、复印机：1.2万元

④、办公室装修：2万元（估计）

⑤、办公用品：1.6万元

3、清洁卫生费用：16万元

①、垃圾筒：150个，8仟元

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②、果皮箱：10个，1万元

③、垃圾袋：200包，4.5万元

④、垃圾房：1个，6万元

⑤、打腊机：1台，1万元

⑥、剪草机：1部，1.5万元

⑦、其它工具：1.2万元

4、保安设施：30万元

①、大堂监视器：4台，6万元（含车场）

②、对讲机：10台，3万元

③、服装：27X2,9仟元

④、报警系统：5万元

⑤、大堂岗亭：9仟元

⑥、车场岗亭：1.6万元

⑦、警械等：9仟元

⑧、地下车场设备：10万元

5、维修费用：4万元

①、对讲机：4台，1万元

②、维修工具：12套，1.2万元

③、维修设备：1.8万元

6、员工食堂、宿舍开支：50万元

①、食堂改建工程：5万元

②、炊事设备：15万元

③、宿舍改建工程：25万元

④、家私用品：5万元

7、其它开办贽用及流淌资金；20万元

①、住户、员工手册：2万元

②、公共契约：1万元

③、其它开办费：7万元（含公关费用）

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④、流淌资金：10万元

附2：人员配备

管理处人员定岗定员总数（一）

职务定员数各注职务定员数备注

主任1护卫员27

副主任1清洁工8

助理主任1电工5

助理员2电梯工3

会i+1水（管）工2

出纳1其它普工2

收银员1炊事员3

合计8合计50

护卫员定岗定员表（二）

岗位第一幢第二幢岗位X班次定员数备

大堂112x36

岗亭2x36

班长1x33带班巡逻

汽车库岗2x36

单车库岗1x33

巡逻1x33包含车场

合计27

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清洁工定肉定员数（三）

岗位第一幢第二幢定员数备注

裙楼1包含转换层清洁、花园草地

1一17层楼112

18层以上112包含天台上清洁

地面地库1包含花园、草地

花园草地1花工

清洁班长1月梯清洁擦油，料具保管

合计8

水电维修等工人定岗定员表（四）

岗位电工电梯工管工木（油）工瓦工炊事员合计备注

定员数53211315

附3：材料计划

行政办公、食堂、生活用品计划表（一）

名称单位数量备注名称单位数量备注

办公桌张8单人床架•58

办公椅把8单人衣柜个58

文件柜个6椅子把58

保险柜个2书桌张58

沙发对2床垫个58

电脑台2炊事设备台9

落地扇台3炊事用品种20

自行车辆5餐桌椅套58

热水器只3餐具套58

开水炉只1台扇只58

照相机台1复印机台1

电视机台1音响套1

录放机台、1影牒机台1

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保安设施、装备材料计划表（二）

名称单位数量备注名称单位数量备注

保安服套27*2巡逻钟只3

对讲机只12车挡部3

摄像机套6减速驳节50

灭火机只80单车架米200

警铃只10反光镜面2

警钟只10岗亭座4

打卡机只3

清洁工具、材料计划表（三）

名称单位数量备注名称单位数量备注

洗地机部1撮斗只20

打腊机部1毛巾条200

吸水吸尘机部1黑垃圾袋包100

剪草机部1白垃圾袋包100

垃圾推车辆4洗洁灵箱150

铝合金梯架121洁厕灵箱150

铝合金梯架101去污粉箱200

铝合金梯架53盐酸桶20

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