自考资产评估第四章房地产评估学习笔记

第四章房地产评估

第一节房地产评估概述

一，房地产的概念

房地产是指土地，建筑物及其他地上定着物。

房地产有三种存在形态：单纯的土地，单纯的建筑物，土地及建筑物合成一体的房地

产。

房地产是实物，权益和区位三者的结合。

1.实物是房地产中看得见，摸得着的部分。

2.权益是房地产中无形的，不可触摸的部分。（运用权，全部权，租赁权，抵押权,

等等）

3.区位是指某宗房地产及其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系。区位因素是房

地产评估过程中需考虑的很主要的部分。

二，房地产的特征

1.位置固定性

房地产属于不动产，它的空间位置是固定的。位置的固定性使得区位环境因素在房地产

评估中变得特别重要。

2.耐用性

从某种意义上讲，土地的运用具有永续性。建筑物一经建立完成，其寿命是相当长的。

值得留意的是：国家对土地运用权是有期限规定的，居住用地70年，工业用地50年，商业,

旅游，消遣用地40年等。土地运用权的剩余运用年限是影响房地产价值的重要因素。

3.影响因素多样性

房地产效用的发挥以及其价值的实现，要受到诸多因素的制约。除了房地产自身的自然

的，物理的，化学的因素以外，社会因素以及周边环境等都会对房地产效用的发挥及其价

值的实现起到特别大的影响作用。

4.投资大量性

不论是房地产中的土地还是建筑物，其投资数额都是可观的，不论是国家投资者，企

业投资者还是个人投资者，投资房地产都须要较大数额的资金。

5.保值增值趋势

在社会经济发展正常的状况下，随着人口社会生产力的发展，社会对土地的需求及日俱

增。房地产具有保值，增值的趋势。

三，房地产的评估程序

房地产的评估程序是从评估开始到评估结束的各个步骤。房地产评估的每一步骤主要内

容如下：

1.明确评估基本领项

评估机构在接受房地产评估托付后，应对评估协议书中约定的一些条件进行调查，了

解。如：评估收费，违约责任，评估对象，评估目的，评估时点，评估详细工作时间等

等。

2.拟定评估工作方案

在明确了评估的基本领项的基础上，应当对评估项目进行充分分析，拟定评估作业安

排。围绕资产评估的特定目的进行，详细包括：依据评估对象和评估目的，以及可能收集到

的数据资料，初选评估方法和评估的技术路线，确定评估人员及分工，拟定作业步骤和作业

时间表，初算评估成本等。

3.实地勘查搜集资料

房地产评估人员必需到评估现场实地勘查，对房地产的基本状况进行了解，弄清房地产

的位置和四周环境，自然和人文景观，公共设施和基础设施，以及评估对象的物质状况。

并对已收集到的资料进行核实，验证。

4.选用评估方法评定估算

在房地产评估中，除了运用其他资产评估常用的市场法，收益法和成本法外，还可以

依据详细状况运用假设开发法，残余估价法，路线价估价法，基准地价修正法等。一般选

取两种或两种以上的方法进行评估。

5.确定评估结果，撰写评估说明和报告

选取两种或两种以上的方法进行评估，会得到几个初步评估结果。评估人员应对几个结

果充分论证以便得到最终结果，并撰写评估说明和报告。它是整个资产评估工作中重要的总

结。最终形成的资产评估报告书，经过评估机构的负责人审核后，递交给托付方。

第二节土地运用权评估的特点

一，土地运用权及其实质

土地运用权是土地运用者依法对土地进行运用或依法对其运用权进行出让，出租，转

让，抵押，投资的权利。土地运用权属于无形资产范畴，是无形资产中的对物产权，对土地

运用权的评估应依据土地的位置，用途，四周环境等因素进行。

它可单独评估，也可及地上建筑物一起评估，还可作为企业整体资产的构成要素随整体

企业一并评估。

二，土地资产的分类及其特性

（一）土地资产及其分类

1.按社会经济用途（重点）

土地可分为工业用地，商业用地，交通运输用地，公用事业用地，生活住宅用地及

其它用地等等。在明确它为经济特性后确定它的经济用途分类。

2.按经济地理位置

土地可分为市中心区，一般市区，市区边沿区，近郊区，远郊区等等。依据经济地理

位置，越接近城中心的地理位置土地的价值，经济特性表现的越明显，价值量就越高。

3.按全部权归属（重点）

土地可分为国家全部土地和集体全部土地。我国城市土地属国家全部；除城市以外的土

地属集体全部,但有些集体全部土地经过开发等缘由也属于国家全部土地。要留意全部权归

属时应如何划分。

4.按利用程度

土地可分为高度集约运用的土地，正常运用土地，闲置未运用土地或空地和运用不当

土地。

5.按开发程度及开发趋势

土地可分为已开发的土地，未开发的土地和列入市镇开发规划的土地。

（二）土地资产的特性

1.自然特性（是土地本身具有的不以人的意志为转移的自然属性）表现在：

（1）土地面积的有限性

（2）土地空间位置的固定性

（3）土地运用价值的永续性和增值性

（4）土地的不可替代性

2.经济特性（是人们在利用土地的过程中，出现的有关生产力和生产关系的特征），表

现在：

（1）用途多样性。

（2）经济地理位置的可变性。

（3）可垄断性。

三，土地资产价格体系（土地资产即地产，精确说是土地运用权资产）

（-）土地资产的价格类型

1.基准地价（“面价”，“平均价”）

基准地价是指城镇国有土地的基本标准价格。是各城镇按不同的土地级别，不同地段

分别评估和测算的商业，工业，住宅等各类用地土地运用权的平均价格。

从定义中可以看到：

（1）它是政府行为，是政府制定出来的：

（2）它是区域内的平均价格；

（3）是各类用地的平均地价，即用地条件相近区域中商业用地，住宅用地，工业用地

的平均地价；

（4）它表示的是单位土地面积的地价。

2.标定地价（“点价”，“详细价”）

标定地价是在市，县政府依据须要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条件和政

策作用下，详细宗地在肯定运用年限内的价格。

从定义中可以看到：

（1）它是政府行为；是政府评估的详细地块的地价，即宗地地价；

（2）在一般状况下，标定地价不进行大面积的评估，只是在进行土地运用权出让，转

让，抵押，出租等市场交易活动或进行股份制企业改制时才进行评估：

（3）标定地价也是确定土地运用权出让底价的参考和依据。

3.土地运用权出让底价（政府出让，企业等受让）

土地运用权出让底价是政府依据正常市场状况卜.宗地或地块应达到的地价水平确定的

某一宗地或地块出让时的最低限制价格标准。它是土地运用权出让时政府首先出示的待出让

土地或地块的最低地价的依据。

4.转让价格

地产转让价格是运用者将已取得的土地运用权转让给第三者，由第三者向转让者所支

付的一种价格。其价格形成由交易双方来确定。

5.出租价格

地产出租价格亦称土地运用权租金价格，其价格表现为两种形态。

（1）土地运用者之间所形成的租金价格

（2）国家及土地运用者之间形成的租金价格

6.其他价格（土地交易成交价格，抵押价格）

了解价格体系后，就会发觉，基准地价，标定地价，土地运用权出让底价都是政府行

为，转让价格和出租价格都是市场行为。这样形成了两个级别的十.地，一级市场（即政府批

租市场）和二级市场（是土地运川权的转让，出租，抵押市场的总和）。一级市场的评估是

评估事务所不能进行的。

（二）土地资产价格的特点

1.土地价格不是土地价值的货币表现，其价格不由生产成本确定

土地价格不是由它的生产成本确定，它是自然资源，它的形成就无所谓生产成本。

2.土地价格主要由土地的需求确定

经济发展速度加快，经济规模扩张时，土地的需求会快速增加，从而土地价格随之上

涨。

3.土地价格具有明显的区域性

处在不同地域的土地尽管其地质条件完全相同，但其价格会有很大的差异。

4.土地价格的上涨性

这是依据土地的需求和自然特性而确定的。土地价格是随着经济的发展，边际收益率是

下降的，地租不变时，边际收益率下降，土地的价格就会上升。另一个重要缘由是由于土地

的不可再生性。

四，影响地产价格的因素

（一）一般因素

一般因素是指对土地价格凹凸及其变动具有普遍性，一般性和共同性影响的因素，有：

1.行政因素

行政因素主要是指国家对土地价格的干预。

影响地产评估的主要行政因素有：土地制度，住房制度，城市规划，土地出让方式,

地价政策，税收政策，交通管制和行政隶属变更等。

2.社会因素

社会发展状况和安定状况对♦地价有很大的影响。这些社会因素包括政治安定状况，社

会治安程度，房地产投机和城市化等四个方面。

3.经济因素

（1）经济发展状况

（2）居民收入和消费水平

（3）物价变动。物价上涨率越高，房地产价格也越高，一者成轮番上涨趋势。

（4）储蓄和投资水平，财政收支及金融状况，利率水平的变化都对房地产市场产生肯

定的影响。

4.其他一般因素

如人L1因素，心理因素，国际因素等也都对房地产市场产生肯定的影响。

（二）区域因素

区域因素是指因土地所在地区的特性而影响地价的因素。也就是说，土地所在地区的自

然条件及社会经济，行政因素相结合所形成的地区特点而影响地价的因素。有：

1.影响商业用地价格的区域因素

（1）商业繁华程度

（2）交通便捷度

（3）环境优劣度。包括：一是人文环境，即商业区四周人口密度，收入水同等；二是

自然环境，即商业区的地质状况，土地承压力，地形和有无洪水沉没威胁等。

（4）规划限制

（5）其他因素。主要指不在以上影响因素中，但又确实对商业区土地价格产生重大影

响的因素。

2.影响住宅用地价格的区域因素

（1）位置

（2）交通便捷度

（3）基础设施保证度

（4）公用设施完备度

（5）环境质量度。包括人文环境和自然环境。

（6）规划限制

（7）其他因素

3.影响工业用地价格的区域因素

（1）交通便捷度

（2）基础设施完善度

（3）产业集聚规模

（4）环境质量

（5）规划限制。主要指城市规划对工业用地的有关要求，包括建筑物的高度，密度,

消防间距以及土地运用的发展前景等。

（6）其他因素

（三）个别因素

个别因素是指地产所表现的个别特殊的如位置，面积，地形，地质，宽度，进深等

对地产价格产生影响的因素。

1.位置因素

2.地形地质因素。直接影响土地的运用状况

3.面积因素

4.地块形态因素。主要从深度及宽度的比例进行，假如比例不合理，会影响土地的限制

条件。

5.土地利用因素。主要包括容积率和土地用途

例题：标定地价是（）。（2010.7）

A.土地运用权出让底价

B.政府评估的详细地块的出让价格

C.政府出租土地的价格

D.政府评估的详细地块的价格

【答案】D

例题：农村宅基地，自留地，自留山等属于（）。（2010.7）

A.国家全部

B.农户全部

C.集体全部

D.乡镇企业全部

【答案】C

例题：导致土地价格具有明显的区域性的缘由是（）。（2008.4）

A.土地的稀缺性

B.土地用途的多样性

C.土地空间位置的固定性

»土地的可垄断性

【答案】C

例题：基准地价是（）o（2008.7）

A.一个区域性的平均地价

B.各类用地的平均地价

C.详细宗地在肯定年限内的价格

D.政府评估的土地运用权价格

E.单位土地面积的地价

【答案】ABE

例题：在影响房地产价格的因素中，属于一般因素的有（）。（2010.7）

A.行政因素

B.社会因素

c.IX域因素

D.个别因素

E.经济因素

【答案】ABE

例题：越来越多的城市边沿土地被用于房地产开发建设，这说明白（）。（2011.7）

A.土地的面积有限性

B.土地的运用价值永续性

C.土地的空间位置固定性

D.土地的经济地理位置的可变性

【答案】D

例题：标定地价是（）。（2009.4）

A.省政府公告的详细宗地在肯定运用年限内的价格

B.市，县政府公告的详细宗地在肯定运用年限内的，,介格

C.省政府在肯定时期内评估的覆盖全市（县）的土地运用权价格

D.市，县政府在肯定时期内评估的覆盖全市（县）的土地运用权价格

【答案】B

例题：交通条件，商业网点，住宅建设等的变化，会改变土地的价值，这说明（）。

（2010.7）

A.土地用途的多样性

B.土地经济地理位置的可变性

C.土地价值影响因素的多样性

D.土地的不可替代性

【答案】A

例题：对于商业房地产来说，确定其价格的根本区域因素是（）。（2009.7）

A.风景好坏

B.交通设施条件

C.地段

D.居民的职业构成

【答案】C

例题：城镇土地的基准地价是（）.（2011.10）

A.某时点城镇土地的单位价格

B.某时期城镇土地的单位价格

C.某时点城镇区域性土地平均价

D.某时期城镇土地区域性平均价

【答案】D

例题：土地的经济地理位置具有（）。（2011.10）

A.不可位移性

B.可垄断性

C.可变性

D.多样性

【答案】C

五，土地运用权评估的原则（驾驭）

（一）替代原则

犹如一区域内，同一地段，各地块土地价格近似，可相互替代：

（二）最有效运用原则

对于土地，用途的多样性，确定了人们对它的利用状况，或者从运用状况来说，肯定要

获得更多的收益。以这个满意目的为前提，土地的价格应及地块的效用发挥具有直接的关

系。应用这个原则时，应留意：

1.应依据城镇规划中的最相宜川途来确定。如城市间市区中心的街角地，其最佳用途应

当为商业用地。

2.土地的最有效运用原则还包括地块运用强度，如建筑密度，容积率等。

（1）建筑密度：建筑基地面积及占地面积比例

（2）容积率：建筑面积/占地面积（即地块总面积）

3.应用这一原则，必需符合国家法律，法规和政策的规定。

（三）变动原则

一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而变化的。土地价格也有同样情形,

它是各种地价形成因素相互作用的结果。土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过

程中形成的。

在土地估价时，必需分析该土地的效用，稀缺性，个别性及有效需求，以及运用这些

因素发生变动的一般因素，区域因素及个别因素。

（四）供需原则

在完全的自由市场中，一般商品的价格取决于需求及供应关系的均衡点。土地价格也受

市场供求关系的影响。除此，土地还具有价格独占性和替代有限性。

土地不能仅依据均衡法则来确定价格。同时，在我国，城市土地属国家全部，市场中能

够流淌的仅是有限年期的土地运用权，土地供方主要由国家限制，这一因素对地价具有至关

重要的影响。在进行土地估价时，应充分了解土地市场的上述特征。

（五）贡献原则

按经济学边际收益原则，衡量各生产要素的价值大个，可依据其对总收益的贡献大小来

确定。对于土地估价，这一原则是指不动产的总收益是由土地及建筑物等构成因素共同作用

的结果，其某一部分带来的收益，对总收益而言是部分及整体之间的关系。估价时，可以依

据收益现值分别估算土地，建筑物价格，进而评估整个不动产价格，也可依据整个不动产

价格及其他构成部分的价格，扣除建筑物价格来估算土地价格。

第三节土地权属及其处置

一，土地权属的类型

（-）土地全部权

1.城市土地一一国家全部（城市人民政府代表行使全部权）

2.农村土地一一集体全部（集体组织代表行使全部权）。留意，宅基地，自留山等也属

于集体全部。

（二）划拨土地运用权

1.国家向特定单位，组织划拨，用于特定用途，如机关，教化，医疗卫生等公益性用

途。

2.通过国家划拨方式获得的土地运用权，一般无运用期限限制，但限定用途，也不得转

让和设定抵押。

3.特定组织和用途获得划拨土地运用权（熟识前三种）

（1）国家机关用地，军事用地

（2）城市基础设施建设用地，公益事业用地

（3）国家重点扶持的能源，交通，水利等用地

（三）出让土地运用权

1.出让土地运用权是国家将国有土地运用权在肯定年限内出让给运用者，向运用者收取

土地运用权出让金的行为，

2.出让土地运用权出让方式：

（1）对商业，旅游，消遣和豪华住宅用地，必需采纳招标，拍卖，挂牌方式

（2）没有条件，可以采纳协议出让方式，但协议出让价不得低于按国家规定所确定的最

低价

3.土地运用权转让的条件

（1）支付全部出让金，取得土地运用权证；（2）房屋建设用地的，完成投资总额25%

以上；（3）成片开发的，需形成工业用地或其他建设用地条件。

转让土地运用年限=原出让年限•已运用年限

4.出让土地运用权期限（最高年限）

（1）居住用地70年；（现行法律规定：居住用地运用期满自动续期）

（2）工业用地50年；

（3）教化，科技，文化，卫生，体育用地50年；

（4）商业，旅游，消遣用地40年；

（5）综合用地或其他用地50年；

（四）集体土地全部权（了解）

1.农村集体土地属于农民集体全部

2.农村村民建房等占用耕地，需向县级人民政府申请

3.还需熟识有关各种用途运用农村集体土地审批规定

4.了解集体用地转为建设用地，需办理土地征收（国有）手续。

二，企业资产重组及改制中土地权属的处置（了解）

（-）土地权属处置的制度规定

评估后的土地资产处置有以下几种方式：

1.企业依法办理出让，取得土地运用权，在签订土地运用权出让合同，交纳土地运用权

出让金后，其出让土地运用权可以转让，出租或作价入股。土地运用权的取得必需交纳土地

出让金。

2.国家土地租赁是指土地运用者及县级以上人民政府国土管理部门签订肯定年期的土

地租赁合同并支付租金的行为。

3.国家以土地运用权作价出资（入股），是指国家以肯定年限的国有土地运用权作价，作

为出资投入改组后的新设企业。

4.授权经营是指国家依据须要，可以将肯定年限的国有土地运用权作价后授权给经国务

院批准设立的国家控股公司，作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司经营管

理。

（二）土地权属处置方式

有三种处置方式：

1.出让方式

企业缴纳土地出让金，办理土地运用权出让手续；

即由划拨取得转为出让取得；

2.直接投资入股方式

国家以土地运用权作价出资入股

3.租赁方式

国有上地运用权租赁；

例题：下列关于国家规定的土地运用权出让最高年限的表述，正确的是（）。（2011.4）

A.旅游业用地30年

B.商业用地40年

C.居住用地50年

D.教化用地70年

【答案】B

第四节土地运用权评估的方法

一，市场法

（一）市场法及其适用条件

1.理论依据：替代原理，即用类似土地的已知价格，经过相关因素修正得到待估土地价

格。

2.思路

（1）市场法也称市场比较法，是将待估土地及在近期已经进行交易的类似土地加以比

较，从已进行交易的类似土地的价格，修正得出待估土地价格的一种评估方法。其公式为：

（3）最终，对修正后比较案例（三个及以上）价格，按算术平均或加权平均等方法,

计算得到待估土地价格。

（-）市场法应用的步骤及过程

L广泛搜集交易资料，确定比较案例。

应搜集大量案例，查阅一些国家有关部门对房地产交易的规章制度，房地产的价格信

息公布，杳阅同行业的交易资料，走访一些土地管理部门得到一些价格信息，为之后的评

估打下基础。搜集资产包括两个方面：首先是被评估土地的资料；在市场上土地评估相关的

一些交易案例（参照物）的资料。

这里须要驾驭搜集案例的要求：

（1）及待估土地用途相同

（2）及待估土地交易类型相同

（3）案例交易状况为正常或可修正为正常交易状况

（4）及待估土地在区域因素，个别因素等方面相近

（5）案例交易时间及待估土地交易时间接近；

2.进行交易状况的修正。交易状况的修正事实上是要剔除比较案例的交易价格中包含的

一些特殊因素。这些特殊因素主要有以下几个方面：

（1）有肯定利害关系的主体之间的交易。如亲戚关系等。

（2）交易时有特殊动机，如急于出售或购买。

（3）买方或卖方不了解市场行情。如市场信息不灵。

（4）其他特殊交易情形。

3.进行交易时间的修正。

比较案例成交时间及评估土地交易时间不一样，因此，须要将修正两者交易时间不同对

土地价格的影响：

估价基准日物价指数

交易时间修正系数=

比较案例交易日物价指数

4.进行区域因素修正。

比较案例区域因素及评估土地不一样，须要对其进行修正。这里需留意区域因素包括:

（1）繁华程度；

（2）交通状况

（3）基础设施状况

（4）环境质量等

5.进行个别因素修正。

（即详细宗地因素）

这里留意个别因素包括：

（1）土地（剩余）运用年限；

（2）容积率；

（3）临街宽深度；

（4）占地面积；

（5）形态；

（6）地形，地质等。

其中，土地运用年限修正系数：

待估对象容积率系数

容积率修正系数

一比较案例容积率系数

上述修正系数说明：①上述m,n分别表示待估土地运用权剩余年限，比较案

例土地运用权剩余年限，r表示还原率（折现率）；②容积率=建筑面积+占地面积；建筑面

积是建筑物平面投影面积之和。

6.确定待估土地评估值。

依据前面修正计算得到的案例价格（一般不少于三个案例），采纳算术平均法，加

权平均法，中位数法，众数法，以此确定待估土地价格。

补充：（1）总地价=土地单价X占地面积；

（2）单位建筑面积地价=总地价+建筑面积

=（土地单价X占地面积）+建筑面积

=土地单价♦容积率

例题：用市场法进行土地评估时，选择的比较案例不得少于（）。（2010.7）

A.1个

B.2个

C.3个

D.5个

【答案】C

例题：现有甲，乙，丙，丁四宗土地，土地单价分别为2900元/m2,2800元/m2,

2300元/m2,1500元/m2,其容积率分别是3.0,2.5,2.0,1.5。假如四宗土地其他条件完

全相同，则在正常的市场交易行为中最简单售出的宗地是（）。（2010.4）

A.甲

B.乙

U丙

D.T

【答案】A

建筑单价=土地单价/容积率

例题：某企业拟购置2500平米土地建房，下列选项中较经济的一宗是（）。

A.单价3000元/平米，容积率4

B.单价4000元/平米，容积率5

C.单价3500元/平米，容积率4.5

D.单价3800元/平米，容积率4.6

【答案】A

［解析］建筑单价=土地单价*土地总面积/建筑总面积=土地单价/容积率

例题：被评估土地运用权年限为50年，参照物土地运用权年限为40年，折现率为10%,

则土地运用年限修正系数为（）。

【答案】C

【解析】

土地运用年限修止系数:

（三）市场法案例

【例题】有

一待估宗

地,剩余运

用年限为

45年，土地

还原利率为

成交价（元

7%,现搜集交易时间交易状况容积率区域因素个别因素剩余年限

/平方米）

到3个比较

案例，详细

状况如表。

表中交易状

况，区域

因素，个

别因素是比

较案例及待

估土地比

较，以待估

土地为基精

确定的。容

积率每增加

0.1,宗地

地价比容积

率为1.5时

增加3%,

该地区从

2000年至

2004年每

年地价上升

1%,评估待

估土地在

2004年1月

的价格?

（2006年4

月）

宗地

待估土地—2004.101.70045年

A21502003.1-1%1.60-1%40年

B24002003.101.82%045年

C21002002.12%1.601%40年

1,各因素

修正系数成交仞（兀

交易时间交易状况容积率区域因素个别因素剩余年限

表：/平方米）

宗地

待估土地一11001061001001

A21501.0199103100991.0206

B24001.011001091021001

C21001.020198103100991.0206

交易时间修正系数计算过程：

A案例:(1+1%)44-(1+1%)3=1.01

B案例：(1+1%)4+(1+1%)3=1.01

C案例：(1+1%)44-(1+1%)2=1.0201

剩余年限修正系数计算过程:A方案

[l-(l+7%)-45]-r[l-(l+7%)-4°]=1.0206

剩余年限修正系数计算过程:B方案

[1-(1+7%)-45]+[1-(1+7%)-45]=1

2,全部因

素修正系

成交价交易时间交易状况容积率区域因索个别因索剩余年限修正系数

数计算表：

宗地

待估土地—11001061001001

A21501.01100/99106/103100/100100/991.02061.0824

B24001.01100/100106/109100/102100/10010.963

C21001.012100/98106/103100/100100/991.02061.1014

A案例修正后价格：1.0824*2150=2327元/平方米

B案例修正后价格:0.963*2400=2311元/平方米

C案例修正后价格：2100*1.1014=2313元/平方米

三个价格相接近，采纳算数平均数作为待估宗地价格：

（2327+2311+2313）3=2319元/平方米

例题：某宗土地，土地单价为3000元/m2,该宗地容积率为2,建筑面积为150平方米,

则楼面地价为（）。（20114）

A.20元/m2

B.15O元/m2

C.300元/m2

D.1500元/m2

【答案】D

（四）基准地价系数修正法

1.含义及计算形式

基准地价法是市场法的•种特殊状态。它依据政府制定颁布的基准地价作为参照物（比

较案例），对其各种因素进行系数修正，以求得估价土地价格的方法。

公式为：

待估土地运用权评估值=基准地价X基准地价时间因素系数X个别因素修正系数X市场

转让因素修正系数

2.基准地价法相关系数修正

1）时间因素修正

基准地价一般对应的是某类土地运用权法定最高年限；

1

K=1-----------

(1+rf（l+r）\

说明：上述m,n分别表示待估土地运用年限，基准地价土地运用年限最高出让年限;

r表示还原利率；

2）个别因素修正

主要指容积率，土地形态，地形，地质等宗地因素。

说明：

（1）基准地价一般是当地政府定期更新，公布，是已知数值；

（2）基准地价是肯定时期内的，肯定区域的，某类用途的土地的平均价格；

（3）区分于标定地价（详细某宗地价格）；

例题：运用基准地价修正法评估土地价值时，可能须要修正的因素：

A.土地运用权年限

B.容积率

C.基准地价时间因素

D.区域因素

【答案】ABC

例题：下列评估方法中，木质上属于市场法的评估方法是（）。（2011.10）

A.基准地价修正系数法

B.假设开发法

C.残余估价法

D.割差法

【答案】A

二，收益法

（-）收益法的含义及运用范围

收益法，又称收益还原法，是通过测算土地将来年限内预期净收益，以肯定收益还原率

折算到估价时点的价值之和，即为评估价值。

公式为：

AI

土地使用权评价价值=-1-----=Ax（P/4",〃）

r（l+r）

式中：

A-土地收益

r一还原利率

n-土地收益年限

说明：

（1）收益法是用土地在将来剩余运用年限内产生收益计算；

（2）是将收益折现到估价时点价值合计；

（3）上式假如每期收益相同（A）,则可以用年金现值形式表示:

AI

土地使用权评价价值=—1-----=Ax（P/A,八〃）

r（l+r）n_

（二）土地收益额及其估算

一，土地收益的分类

1.实际收益，客观收益一一估价中采纳客观收益

2.有形收益，无形收益一一估价中两者都要考虑

二，土地收益的确定方法（指土地纯收益）一以房地产出租为例

L计算房地产总收入。如房屋租金收入

2.计算房地产总费用。包括：税金（房产税，营业税等），折旧费，修理费，管理费,

保险费，租金损失（空置）

3.计算房地产总收益。=总收入-总费用

4.计算房屋的纯收益。=房屋现值X房屋还原率

5.计算土地纯收益。=房地产总收益-房屋的纯收益

（三）土地还原率及其估算

1.利用收益还原法公式法（了解）

还原利率=纯收益/价格，然后算术平均求得（此法须要抽取多宗土地，一般4项以上，求

得其纯收益及价格之比的平均值）

2.完全利率加风险调整值法

土地还原率=平安利率+风险调整值（后面第/I章讲）

3.按投资及风险，按收益率排序插入法：

将社会各种类型投资的收益率排序，然后将本案例投资类型插入该排序，以求得其还原

率（了解）

（四）土地收益年限

土地运用权收益年限为其剩余运用年限，剩余收益色限=出让年限-已运用年限

例题：一宗工业用地，出让年限为法定最高年限，已运用30年，折现率为10%,预期该

土地将来每年纯收益15万元，则该宗土地价值。

【解析】本例关键是要确定土地剩余运用年限：再用年金现值公式：

工业用地法定最高年限50年，所以，剩余运用年限20年；

15L1'

评价价值d10%'（1+10%）20_

例题：某住宅占地面积200平米，建筑面积120平米，月租金3000元，取得年租金收入

的年总成本10000元房屋重置成本20万元，贬值率40%（三种），房屋还原率为8%。计

算该土地每年纯收益？

【解析】房地年纯收益=3000*12-10000=26000元

房屋纯收益=房屋现值*还原率=200000*（1-40%）*8%=9600元

土地纯收益=26000-9600=16400

三，成本法

（-）成本法及其适用范围

成本法亦称成本靠近法，是以开发土地所耗费的各项费用之和为依据，再加上肯定的利

润，利息，税金以及土地增值收益来确定土地价格的一种评估方法。其计算公式为：评估

值（土地价格）=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益该方法适合新开发

土地的评估。

（-）成本法评估的步骤

1.估算土地取得费。

（1）征用集体土地。

.土地取得成本包括：土地补偿费，安置补助费，附着物和青苗费补偿费，新菜地开发

基金等；（以赔偿文件依据）

（2）购买和征用城市旧有土地。（拆迁）

土地取得成本：拆迁补偿费，迁拆安置补偿费；

2.估算土地开发费。包括：

（1）基础设施配套费。

（2）公共事业建设配套费。

（3）小区开发配套费。

3.估算税费。税费主要包括耕地占用税，土地管理费和土地增值税等。

4.估算利息。

利息计算公式为：

利息尸土地取得费X土地开发期X相应利息率+土地开发费X土地开发期X相应利息率

X50%

5.估算利润。投资开发土地所应获得的利润

6.估算土地增值收益。土地经开发而获得的增值收益（含用途改变）

计算方法有三种：

（1）按补交出让金的40%计算确定

（2）直接采纳土地运用权出让金标精确定

（3）按“1—5”合i-为基础计算

土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润）X增值收益率

7.估算土地运用权评估值。

两步：

（1）将前述“1—6”项合计，计算得到无限年期下土地运用权价格（P'）

（2）再将无限年期下土地价格转化为规定评估年限的价格（P）

I-]r]

p=—\—LLJ=p，x1--——

11[（1+也

[飞可」

例题：某宗土地取得费2000万元，全部为开发商投入，开发期2年，开发费3000万元,

其中2000万元向银行借入，利息率为10%,则用成本法评估工地时的利息为（）。

（2010.7）

A.200万元

B.400万元

C.700万元

D.1000万元

【答案】C

【解析】

土地取得费和开发费都需计息，总利息:2OOOX1O%X2+3OOOX1O%X2X（V2）=7OO万元

（三）成本法案例

例题：某企业占用一块土地，面积为15000平方米，土地运用权年限为50年，已达到三

通一平（通水，通路，通电和土地平整），由于该地区土地交易较少，确定采纳成本法估价。

相关资料如下：

（1）土地取得费包括征地补偿费和土地管理费在内为500元/平方米，其中土地补偿费

已包括地上附着物补偿费，青苗补偿费，安置补偿费等；

（2）土地开发费为80元/平方米，土地开发期2年，开发费匀称投入；

（3）税费主要为耕地占用税，按5元/平方米计征，其他税费不计；

（4）二年期贷款利息为10%；

（5）利润率为20%；

（6）土地全部权的增值收益为土地取得费，土地开发费，税费，利息，利润之和的

25%。

要求：估算以下两种状况的土地单价和总价。

（1）无限年期土地运用权价格；

（2）50年期土地运用权价格（假设折现率为10%）。（2011.4）

①土地取得费为500元/平方米；

②土地开发费为80元/平方米；

③税费为5元/平方米

④利息=（土地取得费+税费）*10%乂2+土地开发费乂10%><2><：1/2（单利计息）

=（500+5）X10%X2+80X10%X2X1/2=109（元/平方米）

⑤利润=（土地取得费+土地开发费+税费）X20%=（500+80+5）X20%=117（元/平方米）

（计算基数不含利息）

⑥土地全部权增值收益=（500+80+5+109+117）*25?4=202.75（元/平方米）

估算土地价格：

（1）无限年期土地运用权价格为：

土地单价为：500+80+5+109+117+202.75=1013.75（元/平方米）

土地总价为：1013.75*15000=15206250元

（2）50年期土地运用权价格（假设折现率为10%；

土地单价为:1013.75*[l-V（1+10%）50）=1013.75*0.9915=1005.13（元/平方米）;土地总

价为1005.13*15000=15075950（元/平方米）

四，假设开发法

（-）假设开发法及其适用条件

假设开发法，亦称剩余法。这种方法是在评估待估土地价格时，将待估土地预期开发后

的价值，扣除其正常的开发费用，销售费用，税金及开发利润，从而估算待估上地价格的

一种方法。

（一）假设开发法计算方法（两种方法）

L假设开发法计算方法一一将来值法

待估地价=楼价-建筑费•专业费用•利息•利润•租售税光•租售费用

（1）楼价一指将待估土地开发成房屋后的价格，即楼价（售价）；

（2）待估地价一指评估时点地价；

（3）建筑费一即开发建立房屋所发生的成本费用；

（4）专业费用一指及房地产开发建设有关的设计费，勘察费等；

专业费=建筑费X某百分比

（5）利息一全部预付资本的利息：（一般按复利计息）

1）利息计算基数（预付款）：待估土地价格，建立费，专业费等；

2）计息期确定：待估地价在建立起点投入，以整个建立期计息；建筑费，专业费在建

立期匀称投入，视为期中投入计息；

（6）利润一以预付资本为计算基础，即“2-4”项，注：不包含利息；

（7）税费一指销售建立房地产发生的税费（营业税等）

（8）租（销）售费用一出租或销售房地产发生的茄用，如销售费用等

2.假设开发法计算方法一一现值法

待估地价=楼价折现一建筑费折现一专业费折现一利润折现一销售税费折现

（1）楼价折现值：指将待估土地开发成房地产后的价格折现到评估时点：

（2）建筑费折现值：即开发建立房地产所发生的成本费用折现到评估时点；

（3）专业费用折现值：指及房地产开发建设有关的设计费等折现到评估时点；

专业费折现=建筑费折现值X某百分比

（4）利息不考虑一因为已折现，不需折现；

（5）利润一以预付资本现值“2-3”为计算基础：

（6）税费一指销售建立房地产现值乘以税率等计算；（主要指销售房地产的税金，如营

业税，土地增值税等）

（7）租（销）售费用一指租（伯：）建立房地产现值乘以租（售）费率比例等

（三）假设开发法评估的步骤

1.调查待评估土地的基本状况。

2.选择土地利用最佳方式。包括用途，运用强度，建筑样式等

3.估计建设期。即将土地开发为房地产整个过程；

4.预料土地开发价值（楼价）；

5.预料开发建设总成本（建筑费）；

6.预料租售开发建立房地产所发生税金，租售费用；

7.计算地价

（四）假设开发法案例

待估土地为待开发建设的空地。'七通一平”），面积12000平方米，用途为住宅建设，容

积率为6,覆盖率W50%,土地运用年限70年，有关数据如下：

预料建设期2年，第一年投入60%总建设费，第二年投入40%总建设费，总建设费预料

为1000万元。专业费用为总建设费用的6%,利息率10%,利润率20%,销售费用及税金等

为售楼价的5%。假设该住宅建成后即可全部售出，楼价预料为3000元/平方米，折现率10%。

要求：采纳假设开发法计算待估土地价格？

【解析】（现值法）

1,预料待估土地开发完成后楼价现值：

12000*3000*（1+10%）-2=2975.21万元；

2,建立费用现值：

1000*60%*（1+10%）°-5+1000*40%*（1+10%）-"=918.79万元

3,专业费用：建立费用*比例=918.79*6%=55.13万元

4,租售费用及税金：楼价*税率=2975.21*5%=148.76万元；

5,利润=（地价+总建筑费+专业费）*利润率

=（地价+918.79+55.13）*20%

=地价*20%+194.784

6,地价=楼价-建筑费-专业费-利润-税费-租售费用

通过上式计算，评估地价=1381.46万元；

【解析】将来值法（仅供参考）

1,预料待估土地开发完成后楼价：12000*3000=3600万元

2,建立费用：1000万元；

3,专业费用：建立费用*比例=1000*6%=6071元

4,利息=地价*[（1+10%）2-1]+（1000+60）*60%*[（1+10%）15-1]+（1000+60）

*40%*[（1+10%）05-1]=0.21*地价+162.91

5,利润=（地价+建立费用+专业费用）*20%=地价*20%+212

6,销售税费=楼价*5%=3600*5%=180万元

1也价=3600-1000-60-0.21*地价・162.91d也价*20%-212180

得到：(1+0.21+0.2)*地价=1985.09

计算得：地价=1407.87万元；

（2010年4月真题）待评估地块为一待开发建设的七通一平空地，面积2000平方米，允

许用途为商住混合，允许建设容积率为7,覆盖率小于等于50%,土地运用年限50年,2009

年8月出售，求取公允市场价格。

估价方法采纳假设开发法。设计建筑面积为14000平方米，共14层，1〜2层为商用房,

共2000平方米,3〜4层共12000平方米用于住宅。预料共需2年时间完成（到2011年8月）,

第一年投入60%的总建筑费，第二年投入40%的总建筑费。总建筑费1000万元，专业费为

总建筑费的6%,利润率为20%,租售费用及税金综合为售楼价的5%。假定该建筑物建成

后即可全部出售，预料当时售价，商.业楼4000元/平方米，住宅楼2000元/平方米，折现率

10%。

要求：

（1）以评估基准日2009年8月为时间点，计算总楼价；

（2）计算该时点的总建筑费；

（3）计算该时点的专业费；

（4）计算该时点的税费；

（5）计算该时点的利润和地价。（计算结果以“元”为单位，取整）

（提示公式：地价=楼价一建筑费一专业费一利润一税费）

第五节建筑物评估的特点

一，建筑物及其分类

建筑物是指及土地组合的建设成果，总体上划分为房屋和构筑物两大类。其中房屋是指

能够遮风避雨并供人们居住，工作，消遣等各种活动的场所；构筑物是相对房屋而言，是

指人们通常不能直接在内进行生产和生活活动的场所，如烟囱，水塔，道路等。

（一）按建筑物承重结构分类

建筑物的承重结构不同，确定了其运用性能，耐用年限和建立成本具有明显的区分。建

筑物按其结构承重形式不同，可分为以下四种。

1.钢结构。

2.钢筋混凝土结构。

3.混合结构。

（1）砖混结构。

（2）砖木结构。

（二）按建筑物运用功能分类

建筑物按运用功能划分为两大类，一类为工业用建筑物；另一类为民川建筑。

1.工业用建筑物。是指工业生产部门作为基本生产资料运用的房屋，构筑物。

2.民用建筑。民用建筑可包括民用住宅和公共建筑。

二，建筑物评估的恃性

（-）建筑物价值的内涵困难性的特点

建筑物作为及土地相结合的建设成果，是不可以脱离土地而独立存在的。

（二）建筑物产权受土地运用权年限的制约

我国的土地由国家全部，正常运用土地的企业或个人只能取得土地的运用权，这确定了

地上的附着物，房屋建筑物所运用的年限受土地运用权的年限制约。

（三）建筑物功能，用途及评估方法

通常状况下，建筑物的评估方法的确定不仅要取决于其特定的评估目的，而且，经常及

建筑物自身的功能用途有关。

三，建筑物评估时需考虑的因素

1.物理因素

风格，结构，设备设施功能等。

2.环境优劣的影响

自然环境，社会经济环境，人文环境等，外部环境条件优劣是影响其价值的一个重要

因素。

3.经济地理因素

即建筑物区位（区域）因素，在我国政治经济文体发展极不平衡。

4.新旧程度

土地不存在实体陈旧贬值问题，而建筑物会随着建筑年代久远而陈旧。

5用途

某一详细建筑物的用途可能是单一的。

6.产权

建筑物的产权形式可分为全部权，运用权和租用权。

7.政策因素

国家经济政策每个时期都有肯定的重点和方向。

8.供需状况

地产价值凹凸受市场供求关系的影响很大，供过于求时，价值会降低；供不应求时价值

会提高。

9.其他因素

如住房制度改革，长期投资贷款利率变化等都直接影响建筑物价格。

四，建筑物评估的原则

（一）替代原则

在功能相同的状况下，在确定某个建筑物价格时，应考虑它的替代可能性，假如替代性

较多，价格应选取最低的价格，作为评估价值。

（二）最有效运用原则

由于建筑物具有肯定的功能变异性的特点，不同的利用方式对于房屋建筑物来说，带来

的收益具有差别性，所以在确定建筑物价值时，应考虑它的最有效运用原则。

（三）供需原则

建筑物在实现商品化后，同其他商品一样，也要受价值规律的制约，其价格取决于需求

及供应关系的均衡点。需求超过供应，价格随之提高；反之，供应超过需求，价格随之下降。

（四）房地合一原则

1,建筑物及土地结合，使房地产成为最终的商品，所以在评估建筑物时，往往只看到

了建筑物的价值，没有看到土地的价值，实际体现出来的是房地合一的价值。

2,建筑物环境质量的区分是由土地产生的，它在很大程度上影响建筑物的价格。

第六节建筑物评估的方法

一，成本法

基于建筑物重置来看通过计算建筑物在估价基准日重置成本，扣除建筑物的三种贬值

损失，即得到估计基准口建筑物价值

建筑物评估价值=建筑物基准日重置成本-建筑物贬值（三种）

（-）建筑物成本的构成

1.建筑安装工程费

建筑安装工程包括建筑工程和建安工程。

2.前期费用

一般包括：

（1）规划和可行性揆讨费；

（2）工程设计费：

（3）人防工程设计费；

（4）“三通一平”费；

（5）地上附属物拆除费；

（6）工程标的编制费；

（7）工程招投标费；

（8）合同预审费；

（9）公正费；

（10）鉴证