住宅工程质量通病防治方案

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住宅工程质量通病防治措施

工程概况

本工程共1栋；工程名称：*****楼；建设地点：莱州市文化东路北，剧院

东，原农业局地块；属于框剪结构；地下二层，地上二十六层；建筑高度：79.4m；

标准层层高：2.9m；总建筑面积：25562.29平方米；总工期：762天。

详细做法

基础：基础形式接受筏板基础，持力层为第三层强风化片麻岩，承载力特

征值为600kap,基础垫层接受C20,基础混凝土均接受C40,防水混凝土抗渗等

级为P8。

外墙：碎剪力墙，填充墙为加气混凝土砌块，M5.0混合砂浆砌筑，挤塑聚

苯乙烯泡沫板外保温墙面（外墙外保温）、高级真石漆饰面

内墙面：加气混凝土砌块，M5.0混合砂浆砌筑，混合砂浆粉底。

楼地面：100厚碎石垫层,80厚C15碎垫层..素水泥浆一道，20厚1:2水泥砂浆

面层（公共部分地板砖面层）。水泥砂浆楼面：纯水泥浆一道，20厚水泥砂浆面。

顶棚：混合砂浆粉，顶棚抹灰。内墙涂料（乳胶漆）两道。

屋面：找平层、柔性防水层、保温层、刚性防水平层。

门窗：铝合金窗、木门，防火门，铝合金中空玻璃窗；给排水：给排水系

统，雨水系统、室外管网、消防系统等；电气：强电和弱电部分，包括有电气

动力、电器照明安装、消防、防雷及接地安装等。

为了细致实行《建设工程质量管理条理》，有效提高住宅工程质量、维护

公众利益，结合本工程实际状况，制定如下详细措施：

一、室内回填土的密实度限制

1.1对于有密实度要求的填方，施工前应按所选用的土料、压实方法做试验，

确定土料含水量限制范围、每层铺土厚度、压（夯）实遍数、机械夯实行驶速度

或人工夯实的操作要求。

1.2严格选择好符合填土要求的土料。

1.3在回填土时，应严格限制土的含水量,加强施工前的检验。含水量大于

最优含水量时，应接受翻松、晾晒、风干方法降低;或实行换土回填，或匀整拌入

干土，或接受其他方法来降低。含水量过低,应洒水潮湿。

1.4施工时还应严珞限制每层铺土厚度、压（夯）实遍数、压（夯）实路途。

1.5加强对土料、含水量、施工操作和回填土干密度的现场检验按规定取

样,严格每道工序的质量限制。

二、外墙渗漏成因及防治措施：

2.1设计因素导致的渗漏

很多设计人员不重视细部大样设计，如窗台坡度、鹰嘴、滴水槽、穿墙

管、外墙预埋管件、门窗与墙体间的接缝等，在这些方面设计时简而化之。

为美观而将外墙饰面砖（小型）设计成细缝拼接，使砖与砖之间不能嵌

填密封材料，导致漏水。

设计中忽视了不同材料界面连接。如外墙设计层层装饰线条，且线条顶

部标高与梁顶标高相同，由于外墙面砖与碎梁的湿度膨胀系数相差很大，极

易产生裂缝，从而使线条上部渗水。同样缘由，女儿墙根部往往也较易开裂

渗水。

高层建筑非承重墙用的砌筑、找平砂浆标号，一般低于承重墙用的设计

标号，强度虽能满足设计要求，但透水性增大。

在设计中对外墙防水不重视，外墙装饰设计没有防水概念及功能设定，

从而对建筑物的功能系数大打折扣。

2.2防治措施

对设计因素导致渗漏主要接受事前预控的手段。在设计图纸审核中，项

目技术负责人等应审查图纸中是否有防渗、防水要求；外墙砌筑、抹灰砂浆

标号是否恰当；泛水高度、窗台坡度、鹰嘴、滴水槽、门窗框四周塞缝等易

渗漏部位是否有细部大样图或防渗要求。设计上如有防范措施或有要求的，

施工中必需监督实施。设计中未提出或有不当之处，施工单位应向设计单位

提出增补或修改看法。如前述腰线或女儿墙根部渗水，可建议设计单位在钢

筋砂梁上增加12()高素碎，即可有效防止腰线渗水。同样女儿墙处可设计一

圈反梁并与结构梁同时浇筑、高出屋面板30毫米，女儿墙在其上，则会削减

女儿墙根部开裂现象。

2.3材料因素导致渗漏

块材质量差、翘曲、变形，防水涂料、防水密封材料等质量不合格，饰

面材料缺角破损，塑钢门窗材质不合格、加工制作质量差等，干脆影响工程

质量。

2.3.2防治措施

施工前，施工人员应对外墙需用材料及构配件进行严格检查，对关键主

材如塑钢材、粘结密封材料，检查产品质量保证措施、材质检验合格证明等,

抽取样品进行产品质量的检查，以杜绝规格、质量不合格材料进场，明确对

不合格材料有清场制度，从材料上杜绝外墙渗漏的起因。.

2.4施工因素导致渗漏

外墙施工质量，特别易渗漏部位施工质量差，是造成外墙渗漏从而引起

质量问题的主要缘由。主要表现为：

框架结构外墙柱与砌体连接处不埋拉结筋或拉结设置不坚实，拉结筋问

距数量、长度不符合要求，由于湿度膨胀系数差异较大，导致连接处开裂是

漏水的多发处。

砌体找平层、抹灰层砂浆未按设计配制，引起砂浆强度差，干缩开裂。

外墙面砖与打底砂浆粘结力不足形成空鼓，饰面砖构缝不严密，出现砂

眼及裂缝。

细部构造，如窗台坡度、鹰嘴、滴水槽等未处理好造成雨水渗透，门窗

安装未进行细致的防水处理。

穿过外墙的管道和预留孔密封处理不良。

2.5防治措施

施工前，施工人员应依据施工组织设计中的施工方案，制定详细的“墙

面防水施工技术交底书”，同时制定施工工艺流程详图。施工中要加强过程限

制，严格监督外墙砌筑按设计要求、施工规范及当地规定进行施工，并对外

墙易发生渗漏的部位进行重点预防。

对基面进行清理，凿除表面污物并清扫干净，必要处可用聚合物水泥净

浆抹刷2—3遍，以增加砂浆与基面的粘牢固力。

严格限制砂浆的标号和质量，打底找平层建议用微纤维加减水剂的水泥

砂浆，即可做找平层也可作防水层；外墙找平抹灰层遇不同材料交接处宜加

挂金属网，高层建筑超过24米高的部特别墙，找平抹灰层应全部加挂金属网。

2.5.4找平抹灰施工前，对外墙施工中留下的孔洞、框架填充墙的顶部、

空心砖外墙的竖缝，首先进行堵洞和勾缝，并作为一道工序进行检查和验收,

验收合格后方可抹灰。找平抹灰施工时应分层抹灰，两层找平操作间隔宜限

制在24小时以内。

饰面工程施工前，要求墙体基面和面砖均先润湿且阴干，在防水层上贴

饰面砖时，要扫一遍聚合物水泥素浆。如打底层平整，可用聚合物水泥基复

合涂料的乳液加水泥干脆粘贴面层，把粘结层和防水层合二为一。外墙面砖

勾缝时，要先清理勾缝内疙瘩并用水润湿，勾缝砂浆宜稠一些，建议用聚合

物水泥砂浆(抗弯强度、韧性、粘结力大，不易开裂)，保证缝隙内料浆密实

饱满，缝面平整光滑、无砂眼及裂纹。勾缝后要刚好淋水养护。

加强细部构造处理的质量限制，内窗台要高于外窗台2厘米左右；外窗

台向外坡度应220%；窗檐、鹰嘴坡度220%；滴水槽宽、深应21厘米；层

面天沟与女儿墙阴角处应做R=l()()毫米圆弧角；层面女儿墙要做泛水处理。

三、厕所地面、屋面及窗间墙渗漏

3.1空鼓：发生在找平层与涂漠之间，其缘由是基层含水率过大，施工时

要限制基层含水率，接缝处作。

3.2渗漏：一般发生在地漏、管根、伸缩缝等处，施工中加强检查，细致

操细致操作。

3.3防水层施工完成，应刚好实行爱惜措施，不得损坏，操作人员不得穿

钉子鞋作业。

3.4地漏、排水口等处应刚好爱惜覆盖，保持畅通，禁止堵塞。

3.5涂水防水层施工后未固化前不允许上人行走踩踏。

3.6涂漠防水层施工时应留意爱惜窗口、墙等成品，防止污染。

3.7地面排水不畅:主要缘由是做地面面层及找平层时未按设计要求找坡,

造成倒坡或凹凸不平而存水。因此在做涂漠防水层之前，先检查基层坡度是

否符合要求，与设计不符时，应进行处理再做防水层，面屋施工时也要按设

计要求找坡。

3.8地面二次蓄水做完，已验收合格，但在竣工运用后仍发觉渗漏现象:

主要缘由是卫生器具排水口与管道承插口处未连接严密，连接后未用建筑密

封膏封密实，或者是后做卫生器具的固定螺丝穿透防水层而未进行处理。在

卫生器具安装后，必需细致检查各接口处是否符合要求，再进行下道工序。

要求卫生器具安装后，留意成品爱惜。

3.9面层质量通病防治措施

按常规限制砂子、水泥的质量，砂子最好用水冲洗过。

要彻底清除基层表面的砌筑、粉刷落地灰及泥砂，并将突出表面的水泥

及混凝土块凿去，平整和冲洗基层。

在抹面层时，基层表面要充分潮湿，以免吸取砂浆水分；并要擦干凹坑

处的积水，使其既潮湿又干净。

按常规限制协作比并执行操作规程(如砂浆搅拌确定要匀整等)。

初凝前对水泥砂浆进行抹平，终凝前进行压光，最终用力压出亮光来，

以压3次为宜。要驾驭压光的时间，早了压不实；晚了压不平，不出亮光。

加强养护。地面经过一段时间硬化后，应定是洒水进行养护，并避开损

坏表面状态，保持潮湿的时间以l()d为宜

四、外墙抹灰及涂料层的龟裂，混凝土梁柱与砌体的裂缝

4.1外墙面抹灰龟裂

墙面抹灰完成后有时墙面会出现大面积细而密的呈龟裂状的裂纹，这种

裂纹细而深度浅时危害不大，可不做处理，但开裂较深而形成裂缝时往往伴

随着空鼓、脱落现象的发生，一旦出现大面积空鼓、脱落，唯一的方法是返

工重做，但返工重做部分就象在墙面打了一块“补丁”，很难复原原貌，易在

返工面四周出现收缩裂缝，返工的效果既不经济也不美观，分析缘由主要有

以下几种:

抓灰砂浆配比不合适，水泥用量过大致使水化热大，干缩严峻从而造成

龟裂。

基层处理不干净或处理不当，从而导致抹灰砂浆失水过快而引发龟裂的

发生。

基层表面平整度达不到要求，尤其是垂直度超标，造成抹灰层厚薄不均

或抹灰层过厚，从而造成表面龟裂的发生，这也是引发龟裂现象较常出现

的缘由之一。

中高级抹灰应当分层施工，有时施工忖为了赶进度或为了省工图便利，

从而抹灰基层、中层、面层分层不当，分层厚度不当，压不密实，从而引发

龟裂。

与施工环境有关，抹灰环境通风良好而且干燥，通常又疏于养护致使砂

浆失水较快从而导致严峻龟裂，这是龟裂现象出现的主要缘由之一。

为了使抹灰尽快成活或使表面当时美观便于交活，有时操作人员在表层

抹光后或压光同时外罩一层纯水泥膏，这层水泥膏风干后薄而脆，不仅引发

表面的龟裂而且最易受益匪浅，是应当坚决予以杜绝的。

填充墙体运用新型材料如钢丝网架聚苯乙烯夹心板，这种板材几乎没有

吸水性，当疏于养护时导致抹灰砂浆失水快速而发生龟裂现象。

用户急于入住新楼，盲目要求加快施工速度，入住后运用不当也可能引

发龟裂现象。

以上是导致龟裂现象发生的主要缘由，处理这种裂缝应当侧重于“防”

而非“治”，即防患于未然，如处理得当，施工方法科学合理，这种裂缝是完

全可以杜绝的。分析出缘由之后，预防的方法便不难找出：

严格按配比拌制砂浆，尤其要限制水泥用量，水的用量也要限制，拌制

砂浆前要进行试配，便砂浆的和易性与保水性达到最佳。搅制设备要用专用

的砂浆搅拌机，杜绝运用混凝土搅拌机（滚筒式）拌制砂浆。

抹灰的基层要处理，方法得当。对于砖砌体来讲，确定要提前1-2天用清

水浇透，至表面出现水光，然后阴干，手摸时有潮湿感时再进行抹灰。加气

混凝土砌块与粉煤灰砌块则不需用水浇透，只要在砌体上适当浇水，然后阴

干半天左右再进行抹灰。

在砌体施工时要严把砌体施工质量关，限制好砌体表面的平整度，尤其

要限制好砌体的垂直度，这样便能有效限制抹灰的厚度，杜绝出现抹灰厚度

不匀整，这样可以大大削减龟裂状况的发生。

抹灰应分层进行，严格限制抹灰的总厚度和分层的厚度，中级抹灰平均

总厚度宜限制在20mm内，高级抹灰宜限制在25mm内，外墙抹灰宜限制在

20mm内。分层应当合理，一般状况下中级抹灰分工层较为合理。无论混合砂

浆还是水泥砂浆，厚度以13mm为宜，面层5mm为宜，抹完底子灰后待六至

七成干，表面发白，手压有坚实感，但能留下手纹时即可进行面层抹灰。

抹灰的施工环境对于裂缝的出现也起着相当重要的作用。假如环境干燥

而且通风良好且又疏于养护时则最易出现龟裂，因此抹灰应当营造一个比较

潮湿的环境。在高温干燥的气候条件下施工应当将门窗敞口进行封闭，必要

时在地面上定期适量浇水，或定期在抹灰表面（八成千后）喷雾，天气异样

酷热时，最好用薄膜将抹灰面封死进行养护，效果较为志向。对于象GRC板、

钢丝网架聚苯乙烯夹心板这种吸水较差的新型建材，则在施工抹灰前宜在基

层刷一道界面剂，成活后喷雾或封闭进行养护，否则极易出现龟裂现象。

五、混凝土梁柱与砌体的裂缝预防措施

5.1对于加气混凝土和粉煤灰砌块而言出厂时含水率较高，以后砌块会因

慢慢干燥造成体积的不稳定，因此对于这种类型的建材我们应当提前组织材

料入场，杜绝边进料边砌筑的施工方法，材料入场后不要随意堆放，堆放时

底部应垫起并防潮，雨天还要覆盖以防吸水过大而引起体积的膨胀。

5.2砌块在组砌时不应为了加快施工进度和削减工序，将填充墙一次性砌

至梁底，用砂浆塞实数值下缝隙后即进行墙面抹灰。这种施工方法不仅加大

了砌体自重，不便施工，而且会使砌体失水体积收缩而出现水平及垂直裂缝。

要消退砌块体积收缩产生的裂缝，应降低砌筑时砌块的含水率，施工时砌块

的含水率限制在15%以下，严禁提前大量的浇水，要在砌筑之前适量浇水，

这样既保证砂浆有良好的硬化条件，又可使砌体不致含水率过高。填充墙施

工至接近梁底时要保留小于一皮砌块高度的空隙，使砌体充分的收缩变形，

抹灰前1-2天用侧破或立砖斜砌顶紧。

5.3在组砌砌块时，施工人员往往只留意水平缝砂浆的饱满度而忽视立缝

砂浆的饱满度，尤其是柱与砌块之间的砂浆不饱满，饱满的立缝能阻挡砌体

变形，减缓裂缝的出现。

5.4粉煤灰砌块分有底和无底两种，在选择砌块时要尽量选择有底的砌块,

无底的砌块不仅施工不便利，而且砂浆很简洁漏入洞中，不仅而且增加墙体

自重，而且这种砌块由于缺乏底的约束变形较大，裂缝更易出现，更主要的

是这种砌块大大减弱了拉结筋的作用，极易诱发沿柱垂直裂缝的出现。

5.51m长0.5m一道的拉结筋虽能削减竖向裂缝的出现，但效果不是很志

向，由于多方面的因素，裂缝还是时有发生。依据我的实践，最好在砌体中

加设二至三道通长钢筋8）并设现浇带，这样对墙体形成有效约束，可大

大削减竖向裂缝的发生。

5.6砌体的胀缩，不同的部位是不相同的。往往是两头大而中间小，因此

在柱梁与砌块接触的部位易出现裂缝，因此在抹灰前宜在框架与砌体接触面

上设置双层钢丝网片。钢丝网片以丝径较细强度较高而孔径小的为最佳，这

种方法对于GRC墙板及GRC墙板之间裂缝的出现同样行之有效。

六、墙面瓷砖、地面地砖的铺设质量限制

6.1板块空鼓：基层清理不净、撒水潮湿不均、砖未浸水、水泥浆结合层

刷的面积过大、风干后起隔离作用、上人过早影响粘结层强度等因素都是导

致空鼓的缘由。

6.2踢脚板空鼓缘由，除与地面相同外，还因为踢脚板背面粘结砂浆挤不

到边角，造成边角空鼓。

6.3踢脚板出墙厚度不一样：由于墙体抹灰垂直度、平整度超出允许偏差,

踢脚板镶贴时按水平线限制，所以出墙厚度不一样。因此在镶贴前，先检查

墙面平整度，进行处理后再进行镶贴。

6.4板块表面不干净：主要是做完面层之后，成品爱惜不够，油漆桶放在

地砖上、在地砖匕拌合砂浆、刷浆时不覆盖等，都造成层面被污染。

6.5有地漏的房间倒坡：做找平层砂浆时，没有按设计要求的泛水坡度进

行弹线找坡。因此必需在找标高，弹线时找好坡度，抹灰饼和标筋时，抹出

泛水。

6.6地面铺贴不平，出现凹凸差：对地砖未进行预先选挑，砖的薄厚不一

样造成凹凸差，或铺贴时未严格按水平标高线进行限制。

6.7地面标高错误：多出现在厕浴间。缘由是防水层过厚或结

合层过厚。

6.8厕浴间泛水过小或局部倒坡：地漏安装过高或+5()cm线不准。

七、室内标高和几何尺寸限制

⑴、要素限制

影响测量精度质量的因素主要有人员、器具、方法、操作和程序管理等5

个方面。

人员要持证上岗，运用经检定和校检的测量器具，测量方法要科学、合

理，操作规范，按程序进行管理，对各要素进行预控。

(2)、准备限制

做好测量前的各项准备，是测量质量的基本保证。

应细致审核设计施工图和有关资料，按选定的测量方法进行内业计算；

测量计算做到依据正确，方法科学，计算有序，步步校核，结果牢靠；外业

观测成果是计算工作的依据，计算成果要经两人独立核算后方可实施；测量

前应检校现场限制桩和水准点，保证位置、高程精确；测设前应检校测量仪

器和用具。

(3)、过程限制

要确保测量工作在受捽状态下进行。

定位、放线工作须执行经自检、互检合格后，将成果资料送报有关主管

部门验线的工作制度。实测时要做好原始记录。对测量记录的要求是原始真

实，数字正确，内容完整，字体工整。记录人员应随时校对观测所得数据是

否正确。

⑷、检验限制

检查验收测量成果时应先内业后外业现场，验收的精度应符合规范标准

要求。必需独立验线。检查验收部位应是关键环节与最薄弱部位。

(5)、轴线限制措施

①引桩设定：用J6经纬仪将规划测量部门测定的建筑物四角定位桩，向

外4.5m作引桩，用木桃铁钉标记，混凝土周边固定，砌砖围护。

②用①50黑铁管，沿建筑物周边轴线外4nl做整体圈围，用水准仪抄平,

使钢管整体基本水平。

③用经纬仪依据引桩将建筑物轴线、土方开挖边等投到护围钢管上，用

红漆标记。

④各楼层四周轴线用经纬仪从引桩向逐层上引。

⑤依据四周轴线用钢尺派出其它轴线，经复核后方可进行下一工序施工。

⑹、标高限制措施

①高程限制点测设：以甲方和规划给定的高程限制点，用水准仪将相对

标高±0.00测量到建筑物旁边相对稳定的(构)筑物上用红漆标记。

②基础标高限制：用水准仪测量土方开挖范围自然地面标高，作好标记,

基础开挖深度、距离设计深度50cm时;用水准仪再抄平一次，用竹桩做标高

标记，然后再开挖到设计标高。

③楼层标高限制：旅工到±0.00口寸，在外角框架柱上用红漆作±0.00m

标记，楼上各层按此点用钢尺向上引测。

④室内安装工程标高限制：每层砌体完毕后立刻弹出50cm水平线，作为

安装基准线。

八、安装工程、导线连接、避雷带安装、排水管材质与安装坡度

(1)、有保温以及暗敷设给水管道在隐藏前必需做水压试验，埋设和铺设

在砖墙里的给水管道防腐应符合设计要求及施工规范规定，墙体上的管道应

事后开槽埋入，避开砌筑中同时敷设。

(2)、给水管道穿越楼板和墙体应设置套管，套管上部高出地面30mm-50

mm；给水管道竣工后交付运用前应进行系统冲洗。

⑶、楼地面上的管道孔位(卫生器具、地漏、管道)的预留要精确，严

禁乱凿。

(4)、箱式消火栓箱体厚度不得小于240mm；消火栓支管从箱底预留孔位

正确引入；室内消火枪栓口应朝外，阀门尺寸应符合规范或当地消防主管部

门规定的要求。

(5)、室内所用塑料管用硬塑料管、半硬塑管和水纹塑料管，但必需都满

足离火自熄的要求，严禁运用软管，水纹塑料管严禁在现浇混凝土中运用，

塑料护套线严禁干脆敷设在抹灰层内。

(6)、钢管内、外均应刷防锈涂料，埋入混凝土内管的外壁除外，埋入土

层内金属管应刷两遍沥青漆或运用镀锌钢管；穿线关要进行扫管，以清除管

内杂物水分。

(7)、暗配箱开关和开关标高一般为1