预售房屋管理办法

预售房屋管理办法一、总则（一）目的与依据为加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于城市规划区内国有土地上商品房预售的管理。（三）基本原则1.依法管理原则严格依照相关法律法规开展预售房屋管理工作，确保管理活动合法合规。2.保护权益原则充分保障预售房屋买卖双方的合法权益，促进房地产市场健康有序发展。3.公开透明原则预售房屋的相关信息应及时、准确、完整地向社会公开，接受公众监督。二、预售许可管理（一）预售条件1.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。2.持有建设工程规划许可证和施工许可证。3.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。4.开发企业向市、县人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。（二）申请与受理1.开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料：商品房预售许可申请表；开发企业的《营业执照》和资质证书；土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；工程施工合同及关于施工进度的说明；商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。2.房地产管理部门自收到申请之日起10日内，作出是否受理的决定。受理的，应当出具受理通知书；不予受理的，应当说明理由。（三）审查与决定1.房地产管理部门对开发企业提供的有关材料是否符合预售条件进行审查。2.经审查符合预售条件的，房地产管理部门在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，发送开发企业，并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》。3.经审查不符合预售条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出不予许可的书面决定，说明理由，并送达开发企业。（四）预售许可变更与注销1.开发企业申请变更预售许可的，应当提交下列材料：商品房预售许可变更申请表；开发企业的书面报告；商品房预售许可证正、副本；与变更事项有关的证明材料。2.房地产管理部门应当自受理之日起10日内，作出是否准予变更的决定。经审查准予变更的，房地产管理部门应当在10日内办理变更手续，换发预售许可证。3.有下列情形之一的，房地产管理部门应当注销商品房预售许可：开发企业申请注销的；预售许可有效期满未办理延续手续的；开发项目依法终止的；因不可抗力导致许可事项无法实施的；法律、法规规定的应当注销预售许可的其他情形。三、预售合同管理（一）合同签订1.开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。2.商品房预售合同示范文本由国务院建设行政主管部门制定。省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可根据本地区实际情况制定本行政区域内商品房预售合同的补充文本，并报国务院建设行政主管部门备案。（二）合同内容1.商品房预售合同应当明确以下主要内容：当事人名称或者姓名和住所；商品房基本状况；商品房的销售方式；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任；双方约定的其他事项。2.在合同履行过程中，经双方协商一致，可以对合同条款进行变更。变更后的合同应当到原登记备案机关办理变更备案手续。（三）合同履行1.开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给承购人。未能按期交付的，开发企业应当承担违约责任。2.因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，开发企业应当及时告知承购人。（四）合同解除与终止1.经双方协商一致，可以解除商品房预售合同。合同解除后，开发企业应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还给承购人。2.有下列情形之一的，商品房预售合同终止：合同履行完毕；双方协商一致解除合同；因不可抗力致使合同无法履行；一方当事人严重违反合同约定，致使合同目的不能实现；法律、法规规定的其他情形。四、预售资金监管（一）监管账户设立1.开发企业应当在预售商品房项目所在地商业银行设立商品房预售资金专用账户，用于存放商品房预售资金。2.预售资金专用账户应当以项目为单位设立，由开发企业、监管银行和房地产管理部门三方共同监管。（二）资金缴存1.开发企业应当按照商品房预售方案中承诺的预售资金缴存方式，将预售资金足额存入专用账户。2.监管银行应当按照监管协议的约定，对预售资金的缴存情况进行监督。（三）资金使用1.预售资金应当按照工程建设进度进行拨付使用。具体拨付节点和比例由房地产管理部门根据项目建设情况确定。2.开发企业申请使用预售资金时，应当向监管银行提交用款计划，并提供相关证明材料。监管银行应当对用款计划进行审核，对符合规定的，按照监管协议的约定拨付资金。3.房地产管理部门应当对预售资金的使用情况进行监督检查，确保资金用于项目建设。（四）账户管理与监督1.监管银行应当按照监管协议的约定，定期向房地产管理部门报送预售资金缴存、使用情况报表。2.房地产管理部门应当建立预售资金监管档案，对预售资金的缴存、使用情况进行记录和管理。3.开发企业、监管银行违反本办法规定使用、监管预售资金的，房地产管理部门应当责令其限期改正，并可按照有关规定进行处罚。五、信息公开与公示（一）预售信息公开1.房地产管理部门应当建立商品房预售信息公开制度，及时、准确、完整地向社会公开预售房屋的相关信息。2.公开的信息应当包括：开发企业名称、预售项目名称、坐落位置、预售许可证号、预售面积、套数、户型、价格、竣工交付日期等。（二）售楼处公示1.开发企业应当在售楼处显著位置公示以下内容：商品房预售许可证；商品房买卖合同示范文本；购房风险提示；预售房屋的基本情况、销售价格、优惠政策等；其他应当公示的内容。2.公示内容应当真实、准确、完整，不得隐瞒或者虚假宣传。（三）信息更新与维护1.房地产管理部门应当及时更新预售房屋的相关信息，确保信息的时效性和准确性。2.开发企业应当及时将预售房屋的销售情况、合同签订情况等信息告知房地产管理部门，并按照要求进行公示内容的更新。六、监督管理（一）部门职责分工1.房地产管理部门负责商品房预售的日常监督管理工作，依法查处违法违规行为。2.建设、规划、土地等部门按照各自职责，协同做好商品房预售管理工作。（二）巡查与检查1.房地产管理部门应当定期对预售房屋项目进行巡查，检查开发企业的预售条件落实情况、预售合同签订与履行情况、预售资金监管情况等。2.对巡查中发现的问题，房地产管理部门应当及时下达整改通知书，责令开发企业限期整改。（三）投诉与举报处理1.房地产管理部门应当设立投诉举报电话、信箱等，受理群众对预售房屋违法违规行为的投诉和举报。2.对投诉举报事项，房地产管理部门应当及时进行调查处理，并将处理结果告知投诉举报人。（四）违法违规行为查处1.开发企业未取得《商品房预售许可证》预售商品房的，依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条的规定处罚。2.开发企业不按规定使用预售款项的，由房地产管理部门责令限期纠正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。3.开发企业隐瞒有关情况、提供虚假材料，或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可的，由房地产管理部门责令停止预售，撤销商品房预售许可，并处3万元罚款。4.开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。5.开发企业不履行商品房预售合同约定的，应当承担违约责任，造成预购人损失的，应当依法承担赔偿责任。开发企业擅自变更规划、设计，导致商品房质量、面积、交付日期等不符合合同约定的，应当承担违约责任。七、法律责任（一）开发企业责任1.开发企业违反本办法规定，未取得预售许可擅自预售商品房的，责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。2.开发企业不按规定使用预售款项的，由房地产管理部门责令限期纠正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。3.开发企业隐瞒有关情况、提供虚假材料，或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可的，由房地产管理部门责令停止预售，撤销商品房预售许可，并处3万元罚款。4.开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。5.开发企业不履行商品房预售合同约定的，应当承担违约责任，造成预购人损失的，应当依法承担赔偿责任。开发企业擅自变更规划、设计，导致商品房质量、面积、交付日期等不符合合同约定的，应当承担违约责任。（二）购房人权益保护1.购房人有权要求开发企业按照合同约定履行义务，如交付房屋、办理产权登记等。2.开发企业未按照合同约定履行义务的，购房人有权解除合同，并要求开发企业返还已付购房款及利息、赔偿损失。3.购房人因开发企业的违法行为受到损失的，开发企业应当依法承担赔偿责任。（三）监管