烟草物业管理办法

烟草物业管理办法一、总则（一）目的为加强烟草企业物业管理工作，规范物业管理行为，提高物业管理水平，保障烟草企业生产经营活动的正常进行，维护企业和业主的合法权益，根据国家相关法律法规和行业标准，结合烟草企业实际情况，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于烟草企业所属各类物业的管理活动，包括办公区域、生产车间、仓库、职工宿舍、家属区等。（三）基本原则1.依法管理原则：严格遵守国家法律法规和行业标准，依法开展物业管理活动。2.服务至上原则：以满足企业和业主需求为出发点，提供优质、高效、便捷的物业服务。3.统一管理原则：对烟草企业所属物业实行统一规划、统一管理、统一服务。4.专业化管理原则：引入专业的物业管理机构和人员，运用先进的管理理念和技术手段，提高物业管理水平。（四）职责分工1.烟草企业物业管理部门负责制定和完善物业管理规章制度，组织实施物业管理工作。负责对物业管理服务质量进行监督检查，定期对物业管理企业进行考核评价。负责协调处理物业管理中的重大问题，维护企业和业主的合法权益。负责物业管理费用的预算编制、审核和支付。2.物业管理企业按照物业服务合同约定，提供专业化的物业管理服务。负责物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理。负责物业区域内的环境卫生、绿化养护、秩序维护等工作。负责物业管理费用的收支核算和管理，定期向烟草企业物业管理部门报送财务报表。3.其他相关部门各部门按照职责分工，配合物业管理部门做好相关工作。如安全管理部门负责指导和监督物业区域内的安全防范工作；后勤部门负责协调解决物业管理中的后勤保障问题等。二、物业接管与验收（一）接管准备1.烟草企业物业管理部门在物业项目接管前，应组建接管验收小组，明确小组成员的职责分工。2.接管验收小组应熟悉物业项目的基本情况，包括物业的规划设计、建筑结构、设施设备等。3.制定接管验收计划，明确接管验收的程序、标准和时间安排。（二）资料交接1.建设单位应向烟草企业物业管理部门移交下列资料：竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料。物业质量保修文件和物业使用说明文件。物业管理所必需的其他资料。2.物业管理部门应对移交资料进行认真审核，核对资料的完整性、准确性和真实性。对不符合要求的资料，应要求建设单位限期补充或修正。（三）现场验收1.物业接管验收应按照国家相关标准和规范进行，包括建筑工程质量、设施设备运行状况、环境卫生、绿化等方面。2.对物业共用部位、共用设施设备进行逐户、逐点检查，记录存在的问题，并要求建设单位限期整改。3.验收合格后，物业管理部门应与建设单位签订物业接管验收协议，明确双方的权利和义务。三、物业日常管理（一）房屋及共用部位管理1.定期对房屋进行巡查，检查房屋的结构安全、外观状况等，发现问题及时通知业主并督促整改。2.对物业共用部位，如屋顶、外墙、楼梯间、走廊等，进行日常维护和保养，确保其完好无损。3.禁止任何单位和个人擅自改变房屋用途或损坏房屋结构及共用部位。（二）共用设施设备管理1.建立共用设施设备档案，记录设施设备的型号、规格、购置时间、维修保养记录等信息。2.制定设施设备操作规程和维修保养计划，定期对设施设备进行巡检、维护和保养，确保其正常运行。3.对设施设备的故障和损坏及时进行维修，维修工作应符合相关技术标准和安全规范。4.按照规定对设施设备进行更新改造，提高设施设备的性能和使用寿命。（三）环境卫生管理1.制定环境卫生管理制度，明确环境卫生标准和清扫保洁频次。2.配备专业的清扫保洁人员，负责物业区域内的日常清扫保洁工作，包括道路、楼道、楼梯间、电梯轿厢等。3.定期对垃圾桶、垃圾中转站等进行清理消毒，确保垃圾日产日清。4.加强对卫生死角的清理，保持物业区域内环境整洁。（四）绿化管理1.制定绿化养护计划，定期对物业区域内的花草树木进行浇水、施肥、修剪、病虫害防治等养护工作。2.合理规划绿化布局，根据不同季节和物业特点，种植适宜的花草树木，营造优美的绿化环境。3.保护绿化设施，禁止任何单位和个人擅自占用或破坏绿化区域。（五）秩序维护管理1.制定秩序维护管理制度，明确秩序维护人员的岗位职责和工作流程。2.配备必要的秩序维护设备和器材，如对讲机、门禁系统、监控设备等。3.实行24小时值班制度，对物业区域进行巡逻检查，维护物业区域内的正常秩序。4.加强对进出人员、车辆的管理，严格执行门禁制度，确保人员和车辆进出安全。5.协助有关部门做好治安防范工作，及时发现和处理各类安全隐患和突发事件。四、物业维修与更新改造（一）维修管理1.建立物业维修管理制度，明确维修流程和审批程序。2.业主或使用人发现物业存在问题时，应及时向物业管理部门报修。物业管理部门接到报修后，应及时安排维修人员进行维修。3.维修人员在维修前应进行现场勘查，确定维修方案和维修费用。维修费用在规定额度内的，由物业管理部门直接安排维修；超出规定额度的，应报烟草企业物业管理部门审批。4.维修工作完成后，应及时通知业主或使用人进行验收。验收合格后，办理维修费用结算手续。（二）更新改造管理1.物业共用部位、共用设施设备需要进行更新改造的，由物业管理部门提出更新改造计划和预算方案，报烟草企业物业管理部门审批。2.更新改造计划应充分考虑物业的实际情况和使用需求，遵循经济合理、安全可靠的原则。3.更新改造项目应通过招标等方式选择具有相应资质的施工单位进行施工。施工过程中，物业管理部门应加强监督管理，确保工程质量和施工安全。4.更新改造项目竣工后，应按照相关标准和规范进行验收。验收合格后，办理资产入账等手续。五、物业管理费用管理（一）费用构成物业管理费用主要包括以下几部分：1.人员费用：包括管理人员、维修人员、保洁人员、秩序维护人员等的工资、奖金、福利等。2.共用设施设备运行维护费用：包括设施设备的日常维修、保养、能耗等费用。3.环境卫生费用：包括清扫保洁工具、清洁剂、垃圾清运等费用。4.绿化养护费用：包括花草树木的购置、养护、修剪等费用。5.秩序维护费用：包括秩序维护设备、器材、服装等费用。6.办公费用：包括办公用品、水电费、通讯费等。7.法定税费：按照国家规定应缴纳的税费。8.利润：物业管理企业的合理利润。（二）费用测算与预算1.物业管理部门应根据物业项目的实际情况，制定物业管理费用测算方案。测算方案应包括费用构成明细、计算依据和标准等。2.每年年底，物业管理部门应根据下一年度的工作计划和物业实际情况，编制物业管理费用预算。预算应报烟草企业物业管理部门审核批准。3.物业管理费用预算应严格执行，因特殊情况需要调整预算的，应按照规定程序报烟草企业物业管理部门审批。（三）费用收取与使用1.物业管理费用应按照物业服务合同约定的方式和标准收取。业主或使用人应按时足额缴纳物业管理费用。2.物业管理企业应建立健全费用收取管理制度，加强费用催缴工作。对欠费业主或使用人，应按照合同约定采取相应的催缴措施。3.物业管理费用应专款专用，按照预算安排合理使用。物业管理企业应定期向烟草企业物业管理部门报送费用收支情况报表，接受监督检查。六、物业服务质量监督与考核（一）监督机制1.烟草企业物业管理部门应建立物业服务质量监督机制，定期对物业管理企业的服务质量进行检查和评估。2.设立投诉举报渠道，接受企业和业主对物业管理服务质量的投诉和举报。对投诉举报事项应及时进行调查处理，并将处理结果反馈给投诉举报人。3.物业管理企业应建立内部质量监督制度，加强对自身服务质量的日常检查和管理，及时发现和解决问题。（二）考核标准1.制定物业服务质量考核标准，明确考核内容和评分细则。考核内容应包括房屋及共用部位管理、共用设施设备管理、环境卫生管理、绿化管理、秩序维护管理、物业服务费用管理等方面。2.考核标准应具有可操作性和量化性，便于对物业管理企业的服务质量进行客观评价。（三）考核方式与周期1.考核方式可采用定期检查、不定期抽查、业主满意度调查等相结合的方式进行。2.定期检查每季度至少进行一次，不定