房屋征收评估问题解读

房屋征收评估问题解读

吉林省房地产评估专家委员会

主任于海龙.

三月十一日

重要内容：

一、房屋征收法律、法规、规章

和规范性文献

二、房屋拆迁、征收的联系与区

别

三、房屋评估范畴、价值

四、房屋权益、耐用年限

五、房地产评估

六、评估行为监管

一、房屋征收法律、法规、规章和规范

性文献

1月21日，国务院发布了《国有土地上

房屋征收与补偿条例》。

6月3日，建设部下发了《国有土地上

房屋征收评估措施》。

6月15日，吉林省建设厅印发了《有关

进一步做好国有土地上房屋征收工作若干

问题日勺规定》（吉建发U16号）日勺告知。

8月1日，吉林省房地产业协会印发了

《房屋征收评估有关术语》（吉房协016

号）。

这些地措施律、法规、规章和规范性文

献日勺出台，从制度上规范了房屋征收人、被

征收人以及房地产评估机构和注册房地产

估价师的行为，为推动我省房屋征收工作有

着重要的作用。

二、房屋拆迁、征收的联系与区别

（-）联系

一一从实行对象看，两者都是以房屋所

有人或使用人为工作对象。

——从实行主体看，两者都是根据国家

法律法规、规章和规范性文献的规定给被拆

迁人或被征收人予以补偿。

——从补偿方式看，两者都是采用货币

补偿或实物补偿。其中实物补偿又分原地安

顿和异地安顿。

一一从补偿根据上看，两者都是以《房

地产评估报告》做为补偿根据。无论是拆迁

还是征收，评估机构日勺重要业务范畴没变，

评估原则没变，工作方式没变，注册房地产

估价师日勺依法回避及任何单位不得干预拆

迁、征收评估、鉴定活动的规定没变。

（二）区别

区别1:行为人

——拆迁是经济行为，强迁靠政府。拆

迁人解决拆迁遇得到困难的措施：一是申请

政府行政强迁；二是用金钱换时间。即通过

超过评估价格数倍日勺补偿金额来满足“钉子

户”日勺规定换取时间价值，保证获得最大化

日勺收益。其成果助长了“钉子户”时不合理

诉求，严重日勺干扰了房屋拆迁补偿日勺公平、

公正秩序。

——征收是行政行为，强征靠法院。房

屋征收体现公共利益，体现政府的公平与效

率，是由政府有关部门实行日勺波及公益事业

日勺行政行为。房屋征收征收人解决“钉子户”

问题就一种措施：申请法院执行。.

区别2：评估委托人

——房屋拆迁评估的委托人是拆迁人

（公司）；

——房屋征收评估日勺委托人是政府有

关部门（政府）。

区别3：评估成果复核程序

——拆迁当事人如果规定复核评估成

果，可以选择其他评估机构重新出具评估报

告；

——征收当事人如果规定对评估成果

进行复核，只能申请原评估机构对评估报告

进行复核。

区别4：三是法律责任

房屋征收（拆迁没有规定）日勺法规明确

规定，出具虚假或有重大差错评估报告日勺评

估机构和注册房地产估价师，应当承当相应

日勺法律责任。

机构：5——20万元罚款；

签字的注册房地产估价师：1——3万元

罚款；记录信用档案；情节严重日勺吊销资质

证书、注册证书；导致损失日勺依法承当补偿

责任；构成犯罪日勺依法追究刑事责任。

三、房屋评估范畴、价值

（一）评估范畴

1、房屋评估涉及住宅房屋和非住宅房

屋。

2、附属物评估涉及与房屋或土地有关

日勺建筑物和构筑物。

3、房屋占用范畴内日勺建设用地使用权

土地使用权评估

4、地上附着物评估涉及除房屋、附属

物以外的附着在土地上的物。如硬化、绿化

等。

（二）价值类型

《国有土地上日勺房屋征收与补偿条例》

规定，被征收房屋价值类型是市场价值。

价值定义：市场价值是指被征收房屋及

其占用范畴内日勺土地使用权在正常交易状

况下，由熟悉状况的交易双方以公平交易方

式在评估时点自愿进行交易日勺金额，但不考

虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素日勺影

响O

不考虑租赁因素日勺影响，是指评估被征

收房屋无租约限制日勺价值；不考虑抵押、查

封因素日勺影响，是指评估价值中不扣除被征

收房屋已抵押担保日勺债权数额、拖欠的建设

工程价款和其他法定优先受偿款。

评估成果不因以上因素而变化。但补偿

却应当考虑由以上因素产生日勺利害关系人

日勺合法权益。

被征收人因征收催生被征收房屋区域

日勺房价，便产生某些不合理、不客观的价格

预期，影响房屋征收工作。如被征收人只比

较周边开发的新商品房售价，不考虑影响房

屋价值日勺其他因素（非住宅房屋不考虑构

造、高度、沿街深度日勺等）而高估被征收房

屋日勺价值，

省建设厅《有关进一步做好国有土地上

房屋征收工作若干问题的规定》征收评估第

五条规定“被征收房屋日勺价值内涵，除按《国

有土地上房屋征收评估措施》第十一条执行

外，也不考虑征收因素对被征收房屋市场价

值日勺影响。”“征收因素对被征收房屋市场价

值日勺影响，是指被征收房屋因征收而获得补

偿日勺预期，对被征收房屋市场价值也许产生

的影响J

（三）类似房地产的市场价格

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第

十九条规定“对征收房屋价值曰勺补偿，不得

低于房屋征收决定公示之日被征收房屋类

似房地产日勺市场价值。”

省建设厅《有关进一步做好国有土地上

房屋征收工作若干问题的规定》征收评估第

八条第二款规定“被征收房屋日勺价值由评估

机构评估拟定。评估拟定日勺被征收房屋的价

值低于类似房地产评估市场价格日勺，按类似

房地产市场价格计算。”

吉房协U16号文献第十一条做出理解

释。即“类似房地产，是指在评估时点与被

征收房屋类似日勺房地产日勺市场价格。”

“类似房地产日勺市场价格二被征收范畴

内类似房地产评估单价平均值X被征收房

屋日勺建筑面积。”

“评估单价平均值二被征收范畴内类似

房地产评估总价♦类似房屋总建筑面积。”

加、房屋权益、耐用年限

（一）权益拟定

《国有土地上房屋征收评估措施》第九

条规定”对于已经登记日勺房屋，其性质、用

途和建筑面枳，一般以房屋权属证书和房屋

登记簿时记载为准；房屋权属证书与房屋登

记簿日勺记载不一致日勺，除有证据证明房屋登

记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。”

省建设厅《有关进一步做好国有土地上

房屋征收工作若干问题日勺规定》征收评估第

六条规定“未登记日勺房屋的合法性、用途、

构造、建筑面积及房屋占用范畴内的建设用

地使用权面枳等，由房屋征收评估委托机构

在委托合同中阐明。”第七条规定“评估未

超过批如期限日勺临时建筑，应当按照建设成

本结合成新计算。”

（二）非住宅房屋权益拟定

省建设厅《吉林省非住宅房屋拆迁补偿

评估指引意见》吉建房U11号文献第五条

规定“评估要尊重叠法原则，非住宅房屋日勺

构造、用途、建筑面积应当以房屋权属证书

及权属档案记载为根据。”“无房屋权属证

书，但有规划、土地审批手续日勺，按规划批

准用途评估。”“规划现状图件或档案记载证

明是1984年1月5日前日勺房屋，按证据证

明日勺用途、面积评估。”

（三）“住改非”房屋权益拟定

省建设厅《有关进一步做好国有土地上

房屋征收工作若干问题的规定》征收评估二

十条规定“被征收的实际用于经营的住宅房

屋，在性质认定上仍为住宅。”“对被征收日勺

实际用于经营日勺住宅房屋评估时，房屋征收

评估委托机构应在委托合同中阐明。”“市、

县级人民政府对实际用于经营日勺住宅房屋

日勺征收补偿有规定日勺，按市、县级人民政府

的规定执行；市、县级人民政府没有规定日勺,

评估时应考虑实际用途对住宅房屋价值的

影响

这些规定为实行具体日勺征收行为提供

制度保证。一是认定“住改非"日勺要有政府

发日勺行政许可、税务登记；二是委托人要在

委托合同中阐明那些是“住改非”房屋；三

是评估机构按住宅房屋评估日勺同步必须考

虑“住改非”日勺因素；四是征收“住改非”

房屋日勺补偿应当涉及“住改非”日勺价值。

（四）房屋耐用年限原则

1、钢碎构造60—80年（确认已使用年

限、剩余年限）

2、砖混构造40—60年（确认已使用年

限、剩余年限）

3、豉木构造30—50年（确认已使用年

限、剩余年限）

4、简易构造10-（确认已使用年限、

剩余年限）

五、房地产评估

省建设厅《有关进一步做好国有土地上

房屋征收工作若干问题的规定》征收评估做

了二十四条具体规定。房屋征收评估可以选

用一种或者多种措施中的最合适措施，并合

理拟定估价成果。采用加权平均法拟定估价

成果日勺，应当在估价报告中阐明权重拟定日勺

理由。

房屋征收评估，无论采用哪种措施，都

是市场价值，都可以做为对房屋被征收人日勺

补偿根据。

（一）住宅房屋评估

住宅房屋评估必须采用市场法。采用市

场法评估，应当选用同一供求范畴内，在区

位、权利性质、用途、建筑构造、规模、档

次、成新等与估价对象类似日勺房屋交易实例

（二手房）作为可比实例。选用交易实例规

模，一般在估价对象0.25—4倍日勺范畴内。

砖木构造等住宅房屋如果交易不活跃，

成交价格偏离市场价格且有失公允日勺，可以

选择与估价对象类似日勺砖混构造的房屋交

易实例作为可比实例。

（二）非住宅房屋的评估

1、采用收益法评估非住宅房屋价值，

应当根据估价对象日勺用途类型拟定净收益。

一是采用租金拟定净收益日勺，当商定租

金高于客观租金日勺，被征收人应当提供租赁

合同及不动产租赁完税凭证。

二是采用经营收益拟定净收益日勺，被征

收人应当提供估价时点前三年日勺财务审计

报告。

2、采用假设开发法评估在建工程价值,

应当以规划批准日勺用途、建筑构造、规模和

容积率为根据。

3、采用成本法评估非住宅房屋的价值,

应当考虑估价对象日勺建筑年代、用途、建筑

构造、高度、跨度、设施设备、装饰装修及

其重新开发建设所需要日勺各项必要成本费

用、税金和开发利润等构成要素，但开发利

润率应当选用市场平均利润（《术语》一般

15—30%）o

（如下内容正在研究中，仅供参照）

正在起草论证《吉林省房屋重置价格及

修正系数》，解决只能采用成本法评估的技

术问题，能有效推动非住宅房屋征收评估、

补偿工作。

（三）土地使用权评估

省建设厅《有关进一步做好国有土地上

房屋征收工作若干问题的规定》征收评估第

四条规定“房屋占用范畴日勺建设用地使用权

价值，应当按没有有效期限日勺限制评估。但

有有效期限限制日勺，评估成果必须涉及剩余

年限日勺出让金。“非住宅房屋占用范畴内日勺

建设用地使用权价值评估时表述体现了三

个原则：

一是体现了合法原则。《房地产管理措

施》二十三条第二款规定，根据本法规定以

划拨方式获得土地使用权的，除法律、行政

法规另有规定外，没有有效期限日勺限制。

二是体现了公平原则。无论土地使用权

获得方式是划拨，还是出让，按成本法（不

考虑用途）或基准地价法（考虑用途）评估,

两者成果相似。如果出让地尚有剩余年限，

但补偿却和划拨地相似，显失公平。因此出

让地有剩余年限日勺，评估应当以估价时点为

基准日，将通过年期修正日勺剩余年限出让金

加到估价成果中。即剩余年限时出让土地使

用权补偿一定高于划拨土地使用权补偿。

三是体现了替代原则。这样表述不仅解

决了国有建设用地使用权评估补偿问题，还

与吉建房□11号《吉林省非住宅房屋拆

迁补偿评估指引意见》“非住宅房屋使用日勺

土地是集体建设用地日勺，可参照国有划拨土

地使用权进行评估”日勺有关规定互相补充、

替代和完善，有效的解决了房屋征收遇到日勺

国有、集体建设用地使用权日勺评估补偿问

题。

（四）房屋附属物、地上附着物评估

附属物、地上附着物评估，政府有征收

补偿原则规定的，参照规定评估；地方政府

没有征收补偿原则规定日勺，可以邀请相应的

专业机构或者专业人士予以协助，但应当在

注册房地产估价师声明中予以阐明。

（五）房屋室内装饰装修评估

省建设厅《有关进一步做好国有土地上

房屋征收工作若干问题的规定》征收评估第

十九条规定“评估住宅房屋价值，应当涉及

可以满足基本使用功能日勺装饰装修。”

吉房协U16号文献第八条《房屋征收

评估有关术语》，对“满足基本使用功能日勺

装饰装修”进行理解释。“满足基本使用功

能日勺装饰装修，是指室内厨房、卫生间日勺地

面、墙面贴瓷砖；厨房里有洗菜池、煤气台；

卫生间有洗手盆、便器；卧室、客厅或其他

房间大白或乳胶漆J

今年初，省房协估经委根据有关规定，

结合我省实际，正在着手制定《住宅室内装

饰装修评估措施》，并对《房屋装饰装修评

估报告（样式）》做具体规定，拟解决房屋征

收波及日勺住宅室内装饰装修范畴、目的表

述、估价时点、装饰装修原则、项目、档次、

重置价格结合折旧、计算单位、报告复核等

问题，保证房屋装饰装修评估成果客观、公

正。

（如下内容正在研究中，仅供参照）

1、定义：住宅室内装饰装修，是指住

宅竣工验收合格后，业主或者住宅使用人对

住宅进行室内装饰装修的建筑活动。

2、措施：住宅室内装饰装修评估，应

当根据不同日勺档次、项目设定原则；然后根

据估价时点，考虑装饰装修项目、档次和新

旧限度，测算估价对象装饰装修的重置价

格。

住宅室内装饰装修评估，可以参照装饰

装修决算或合同。

3、分类：

一—原则是指评估时可进行调节时参

照价格；

项目是指装饰装修日勺部位及不可

移动或运用日勺配备（例：排油烟机、炉具、

净（热）水设备、整套洁具（喷淋坐便）、

浴盆、整套洗手盆、空调机、定制橱柜、依

附墙体的储物柜）；

——档次是指豪装、精装、简装和满足

一般使用功能。

4、计算：

注册房地产估价师应当实际查看估价

对象，并根据装饰装修项目拟定档次，结合

实际拟定估价对象日勺装饰装修重置价格。

公式：装饰装修评估价格=评估单价X

房屋建筑面积

5、表述：

装饰装修评估目日勺表述：为委托方拟

定住宅房屋装饰装修价格提供根据而评估

其市场价格。

（六）停产停业损失评估

根据《国有土地上房屋征收与补偿条

例》第二十三条规定，省建设厅《有关进一

步做好国有土地上房屋征收工作若干问题

日勺规定》停产停业损失补偿做了七条具体规

定，涉及停产停业损失补偿条件、范畴、计

算措施和期限及评估。

1、停产停业损失的补偿条件

房屋权属证书或房屋登记薄记载日勺房

屋用途为生产、经营用房等非住宅房屋；具

有合法、有效日勺营业执照；已办理税务登记

并具有纳税凭证；在征收决定公示之日仍在

持续生产经营，因征收房屋导致了停产停业

损失；法律法规等另有规定日勺除外。

2、停产停业损失补偿范畴

被征收人停产停业期间的净利润损失、

职工工资损失。

3、停产停业损失补偿计算措施

(1)停产停业期间日勺净利润损失补偿,

根据房屋征收决定公示之日上年度净利润

均值计算，具体以缴纳所得税完税凭证为

准。

(2)停产停业期间职工工资损失补偿,

根据征收公示之日公司缴纳职工养老保险

日勺人数拟定职工人数，按照养老保险缴纳基

数拟定补偿原则。

(3)不能提供所得税完税凭证或养老

保险缴纳证明日勺，净利润及职工工资损失补

偿，可根据被征收房屋日勺评估价值或建筑面

积核定的原则分别予以补偿，具体原则由各

市、县人民政府根据实际状况自行拟定。

4、停产停业损失补偿期限

(1)被征收人选择产权调换补偿时，

自签订征收与补偿合同之日起至产权调换

房屋交付被征收人之后来三个月止。

(2)被征收人选择货币补偿日勺，予以

一次性停产停业损失补偿，具体原则由各

市、县人民政府根据本地实际状况自行拟

定。

(3)征收人与被征收人《房屋征收合

同》商定日勺过渡期限延长时，自逾期之日起

应当增长停产停业损失补偿费，具体原则由

各市、县人民政府根据本地实际状况自行拟

定。

(4)被征收房屋的产权人与生产、经

营人不一致的，停产停业损失补偿原则与产

权人自行生产、经营时的补偿原则相似。

(5)被征收人日勺停产停业损失补偿分

派，双方有商定日勺按商定执行；没有商定日勺,

由双方协商分派；协商不成日勺，由房屋征收

部门将停产停业损失补偿费办理提存公证，

在当事人协商或诉讼成果拟定后支付。

（6）征收非住宅房屋，迁移设施设备

波及拆卸、搬运、短期保管、安装调试的费

用应当根据评估成果补偿。但可正常迁移的

设施设备不予评估补偿。

（七）邀请其他专业机构、专家评估

省建设厅《有关进一步做好国有土地上

房屋征收工作若干问题的规定》停产停业损

失补偿第二十一条规定“房地产价格评估机

构接受委托，评估因征收房屋导致被征收人

日勺机器设备、物资等搬迁费用以及停产停业

损失补偿时，可以邀请相应日勺专业机构或者

专业人士予以协助，并在注册房地产估价师

声明中予以阐明。“例：资产、园艺、道路、

机械、电业、运送等。

房地产评估机构邀请其他专业机构、专家协

助，要在房地产估价师声明中表述，并将机

构或专家出具日勺意见装订在《房地产根据报

告》日勺附件里。

六、评估行为监管

1、机构监管

(1)评估机构拟定后五日内，房屋征

收部门应当向选定日勺评估机构出具委托书，

并与其签订书面《房屋征收评估委托合同》。

(2)被选定日勺评估机构应根据房屋征

收评估项目工作量选派评估工作人员，其中

应有不少于两名注册房地产估价师。

(3)同一房屋征收项目的房屋征收评

估，原则上由一家评估机构承当。由两家或

两家以上评估机构评估时，征收人应当组织

机构共同协商，拟定一家评估机构牵头单

位。牵头单位应当组织有关评估机构就评估

对象、评估时点、价值内涵、评估根据、评

估假设、评估原则、评估技术路线、评估措

施、重要参数选用、评估成果拟定方式等进

行沟通，统一原则。

(4)房屋征收范畴较大的，征收部门

可以将征收范畴划提成若干评估区域，由不

同日勺评估机构分别承当。选定评估机构时按

区域依次选定，已被选定日勺机构不得参与同

一征收项目中其他区域日勺选定。严禁将同一

征收范畴内日勺非住宅房屋人为单独剥离出

来，单独选定评估机构。

(5)市、县级房屋征收部门对机构从

业指派日勺注册房地产估价师不按规定踏查

现场、制作评估报告、现场答疑日勺，要责令

限期整治，同步上报房地产行政主管部门

(建设厅)。

(6)机构、注册房地产估价师有下列

行为记入不良信用档案：

——以分支机构名义出具估价报告；

——容许别人运用自己日勺资质或者资

格从事房屋征收评估活动；出具有重大差错

的估价报告；

——回绝复核评估；

——未按规定安排注册房地产估价师

对被征收房屋进行实地查勘、现场阐明解

释；

——与别人歹意串通，损害当事人或者

利害关系人日勺合法权益；

——法律、法规、规章规定的其他严禁

行为。

2、报告监管

(1)房地产价格评估机构出具日勺初评

分户成果，由房屋征收部门公示。公示期间

房屋征收部门应当安排统一阐明解释时间。

负责该项目日勺注册房地产估价师应当现场

阐明解释。公示期满，房地产价格评估机构

应当将整体（论述式）报告和分户报告（表

格式）送交房屋征收部门，由房屋征收部门

向被征收人转交分户报告（表格式）。.

（2）机构出具日勺分户报告，应当涉及

征收项目名称、征收公示日期、委托人，报

告编号、被征收人、估价对象用途、建筑面

积、构造、设施设备、成新、估价目日勺、估

价时点、价值内涵、评估单价、评估单价平

均值、市场价格、报告出具日期以及必要的

阐明、假设限制条件、房地产价格评估机构

公章和注册房地产估价师签字等。

（3）下列报告不能作为房屋征收补偿

根据：

-不具有房地产估价资质日勺机构出

具日勺报告；

——评估报告是以房地产估价机构分

支机构名义出具日勺；

——估价目日勺不是房屋征收补偿日勺；

——估价时点不是房屋征收公示日时；

——房屋征收预评估报告或者征询报

告；

——报告中注册房地产估价师未签字

日勺；

——其他不符合法律、法规、规章和技

术原则日勺报告。

3、评估成果复核、鉴定监管

省建设厅《有关进一步做好国有土地上

房屋征收工作若干问题的规定》征收评估第

十七条规定“房地产价格评估专家委员会对

房屋征收评估报告进行鉴定期，房地产价格

评估机构应当提供被鉴定估价项目日勺整体

报告、分户报告及工作底稿。”第十八条规

定“经复核或鉴定后，重新出具评估报告时,

评估报告编号应与原评估报告相区别。”

今年初，省房协组织专家论证《吉林省

房地产估价报告复核评估、鉴定程序规定

（征求意见稿）》规范对房地产估价报告复

核、鉴定行为，保证房地产估价成果客观、

公正、合理，保障公民、法人和其他组织日勺

合法权益。拟规定房地产估价复核、鉴定日勺

根据：

——《房地产估价规范》；

——《吉林省房地产估价规程》；

——《房地产估价报告评审原则（试

行）》；

——《吉林省房地产估价报告评审原

则》

其他法律、法规、规章和规范性文

献日勺有关规定。

特别规定：国家和地方没有规定的，可

以参照行业组织规定或惯例。

附件：

房屋征收评估有关术语

一、估价程序

估价程序，是指注册房地产估价师现场

勘查、登记，照（摄）像，收集有关信息，

分析测算，撰写报告。

注册房地产估价师、房屋征收部门、被

征收人、无利害关系人第三人在估价对象现

场查看登记表上签字。

评估成果公示及解答。

接受复核评估或专家鉴定。

二、评估根据

估价根据，是指估价的法律根据、技术

根据和信息根据。房屋征收日勺重要法律根

据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国

有土地上房屋征收评估措施》等有关房屋征

收日勺规范性文献。

三、评估假设

估价假设，是指符合评估技术原则设定

日勺充足必要条件。

四、评估技术路线

估价技术路线，是指注册房地产估价师

在估价对象日勺估价时点、估价目日勺、价值类

型条件下，运用合适的估价措施进行分析测

算时日勺数据、参数选用以及评估成果拟定日勺

方式和理由。

五、估价措施选用

估价措施选用，是指评估机构在估价过

程中考虑估价时点、估价目日勺和价值类型等

因素，选择合适估价措施的过程及理由。

六、重要参数选用

重要参数选用，是指估价技术报告波及

日勺有关数据日勺客观性、合理性、必要性及规

范性日勺认定或使用。涉及交易案例获得方

式、修正体系，净收益拟定措施和收益递增、

递减及折现率根据，房屋及房屋附属物、土

地及地上附着物日勺价格构成，选用容积率日勺

根据，房屋构造、设备、装饰装修价格修正

体系等。

七、估价成果拟定方式

估价成果拟定方式，是指注册房地产估

价师选用两种以上估价措施进行估价时拟

定估价成果的理由。

八、满足基本使用功能的装饰装修

满足基本使用功能的装饰装修，是指室

内厨房、卫生间的地面、墙面贴瓷砖；厨房

里有洗菜池、煤气台；卫生间有洗手盆、便

器；卧室、客厅或其他房间大白或乳胶漆。

九、重大差错

估价报告符合下列一种情形日勺，属于重

大差错：

（一）致估价委托人函上无房地产估价

机构公章或盖分支机构公章；

（二）估价师声明无两名以上注册房地

产估价师签字；

（三）致估价委托人函上的落款日期不

在房地产估价机构日勺资质有效期内；

（四）随意编造影响估价成果的估价假

设；

（五）估价目日勺表述错误，或者未相应

其经济行为；

（六）估价对象界定或描述不清，或者

有漏掉、虚构错误；

（七）估价时点违背有关规定；

（八）价值类型选择、或者价值内涵及

定义表述错误；

（九）估价根据错误，或者、估价根据

中未列明估价所必须根据的法律法规规章、

估价原则和指引意见，或者估价根据运用错

误，或者在估价中完全未体现估价根据的规

定；

（+）估价措施选用错误，或者理论上

合用日勺估价措施未选用且未充足阐明理由，

或者估价技术路线错误；