【《某地块房地产项目营销策划案例》3300字】

某地块房地产项目营销策划案例目录TOC\o"1-3"\h\u22826某地块房地产项目营销策划案例 161811.1价格策略 1148171.1.1全营销过程定价策略 1107721.1.2差价策略 1176531.2.1渠道概念 2119871.2.2房地产渠道策略 227901.3促销策略 336031.1.1广告营销计划 3207511.1.2公关促销 4108871.1.3网络技术宣传 4243311.1.4项目现场推广布置 5179651.4营销控制 8277541.4.1营销目标 8270621.4.2营销阶段 81.1价格策略1.1.1全营销过程定价策略因为本项目在当前溧水区域的房地产项目中有着大平层产品的独特卖点，所以房地产开发商可以在新项目上市初期，以高价进行开盘销售，快速从市场中获得巨大的营销利润，并在后期逐步降低价格以吸引其他类别的客户，这种定价策略也称为高开放低定价策略想。高开低走定价策略的优缺点主要表现在：优点：（1）高开盘价易于达到宣传效果，营造品牌优势；（2）开盘后较短期限内房地产开发商能获得丰厚的利润；（3）价格营销策略先高后低，能使后续消费者感觉到一定的优惠；缺点：（1）如果开盘的价格远高于区域的平均房价，会使资金周转缓慢；（2）从长远来看，先高后低的价格策略对早期消费者是不公平的。同时，当价格在后期降低时，很容易失去消费者的信任；（3）由于开盘价格较高，当后续市场发生变化或项目本身状况发生改变房价的上调空间受到限制。1.1.2差价策略1.1.2.1垂直价差第一层的基础地价为0元，随着楼层的不断升高，2层以上开始加收电梯费用，基准地价变为10元/㎡，2-9层受高度影响，空气质量较差，噪音居多，随楼层每层加收15元/㎡，10-15层客户需求较大，每层加收20元/㎡，16楼为顶层，较15楼加收10元/㎡。表1.1层差系数楼层12345678910111213141516层差系数（元/㎡）01025405570851001151351551751952152352451.1.2.2朝向系数根据朝向的不同，共分为南北通透、东南、双阳、西南、东北、西北六个朝向，朝向系数依次为100、50、0、-50、-75、-100元/㎡。1.2渠道策略1.2.1渠道概念“渠道是产品或服务生产出来之后，向消费者转移过程中所经历的人或组织。渠道也涉及到了中间商、代理商、生产者及消费者之间的关系”。在当下的商品社会，产品或者服务在交换过程中发生了价值转移，即商品价值经过一次或多次的转移，从生产者最终流向消费者的这一过程，称之为商流；而在商流过程中，产品同时也发生了位置、时间等的空间转移，这一过程则称之为物流。在产品的商流与物流的结合下，便产生了产品的分销渠道。1.2.2房地产渠道策略在我国的房地产市场中，主要有三种渠道策略，分别为直销渠道、委托代理渠道和网络营销渠道。（1）直销这是我国现在大多数房地产商所使用的渠道策略。房地产开发商通过自己所拥有的销售团队与销售人员，在固定地点向过往的行人推销自己的房地产品，以达到销售营销目的。这种渠道的优势表现在：营销渠道较短，消费者的反馈较快，对于渠道实施人员易于控制。（2）委托代理销售房地产开发商通过委托代理的方式，将销售业务交由专门的房地产代理公司来进行。相较于房地产开发商，这些代理公司更加专业，同时销售方式也更加多样；在另外一方面也利于房地产商更好地管控营销风险，将精力放在其他方面，更好地发挥其优势。（3）网络营销渠道借于网络的快速发展与大数据信息的不断更新而随之产生的一种销售渠道方式，即利用互联网平台来进行房地产的销售。对比传统的销售营销渠道方式，这种方式的优点有：在大数据信息越来越普及的当下，大大降低了营销的成品，同时借助网络的快速传播，宣传效果也更加卓越，更加利于树立企业的形象等等。而随着这一营销渠道的不短完善，现在已有越来越多的专业房地产网站来提供相关的服务。随着技术的不断完善，相信未来房地产业会与互联网摩擦产生更多亲密的火花。本项目选择网络营销渠道来进行推广宣传。1.3促销策略1.1.1广告营销计划本项目的广告营销全过程围绕项目“绿色环保，年轻积极”的主题形象，通过不同阶段不同方式来进行最大限度的宣传，以达到最好的促销效果。下表是各个阶段广告的营销计划。表1.4广告营销计划图销售阶段诉求重点媒体选择方式与广告重点预热期提升开发商品牌知名度，树立良好形象。在地铁与公交车站的宣传幕上投放广告；通过在抖音等类似短视频应用上拍摄优质视频，主题围绕“绿色环保，年轻积极”，吸引更多人的关注。开盘期突出项目优势，扩大市场认知力度。利用微信朋友圈的传播速度，推出点赞送优惠、小礼品等的推文，扩大市场度；在专业购房网站上发布真实信息，寻找刚需用户。持续期维持好市场形象，巩固已有的消费人群，加大市场推广。保持已有的媒体传播方式，同时可增设已购房用户的评价，吸引更多消费人群。尾盘期通过良好口碑来吸引新的消费人群。在节假日举办相关活动，加大优惠力度；通过老客户介绍新用户的方式，给予新用户优惠，给予老用户物业费减免等扩大消费人群。1.1.2公关促销公关促销能够产生较大的影响力，同时对于维护企业形象也有着十分重要的作用，本项目也采取了公关促销的方式。通过开通企业的官方微博与官方微信公众号来进行企业文化宣传，实时在线回答客户问题，处理客户的投诉建议，通过问题的汇总与处理，来进行项目内部的改进与完善。同时在不同时间组织相应的活动，如答谢业主的活动，节假日派发礼品，组织客户参观样板房等。通过这些活动，将公司的企业文化潜移默化地传递到消费人群当中，在吸引他们兴趣的同时激发其购买动机，实现销售业务的扩大。1.1.3网络技术宣传通过网络最新的VR看房技术，让客户足不出户便能一睹楼盘面情况，同时对于有需求的用户还可完成实时下单。同时通过专业置业顾问的直播，以线上售楼部的方式让用户较为真实地感受样板间，提升品牌的知名度。图3-1线上小程序购房图3-2网上VR看房示意图1.1.4项目现场推广布置1.1.4.1售楼处布置售楼处是消费者对于楼盘的第一印象所在，本项目围绕“绿色环保，积极年轻”的主题，通过各个功能区域的布置，将项目优势传达给消费群体。同时通过适当添加艺术品来增添楼盘的艺术气息，带给客户一种大气、独特的购房氛围。（1）大门辐射区大门辐射区包括了停车场与导视牌，其中导视牌是最能体现开发商人文关怀的地方，它不但起到了指引标识的作用，同时好的导视牌也有提升企业形象，传播企业文化的作用。停车场区域需要有专人引导，同时树立停车位标示牌来避免堵塞。（2）模型区模型区域的布置应注意三个方面：大型的社区应该相应地增加沙盘的数量，以向顾客展示模型，位置与景色；模型的展示区域应接近洽谈区域，其一是方便售楼人员对于楼盘进行解说，其二是方便客户进行对比参考；模型展示台区域的墙面上可以设置壁式沙盘，以展示楼盘的区位与周边布置情况，方便讲解员实时进行讲解图3-3模型区沙盘示意图（3）洽谈区洽谈区应多用暖色调，布置宽敞明亮，同时播放轻慢音乐，营造轻松愉悦的气氛。洽谈区一般采用敞开式设计，采购一些美观舒适的座椅，购置饮水机，复印机等必要设备装置，灯光明亮，给客户一种大气舒适的氛围。图3-4洽谈区效果图（4）签约区签约区域应注意两点：一是应选择靠近财务区，方便交易的快速进行；二是应选择偏僻，安静的环境，减少外部因素的干扰。1.1.4.2样板间样板间是客户接触项目最直接的方式，好的样板间可以为客户带来身心上的愉悦，刺激客户的购买欲望，提高项目销售水平。样板房应尽量选择在景观好、朝向好的区域，以达到最好的展示效果。本项目根据不同年龄段，审美分格的不同共设置了3种不同样式的样板房来进行展示。表1.5样板间装修风格图样板房设计效果图说明风格：现代简约户型：105㎡3+2+2特点：主题简单明亮，简约但不简单，从实际出发，更加注重健康时尚风格：混搭风格户型：110㎡3+2+2特点：具有专业性，个性性，潮流性的特点风格：美式风格户型：140㎡4+2+2特点：讲究简洁；主为单一；注重实用；讲究氛围1.4营销控制1.4.1营销目标本项目为达到预期项目销售目标，通过开展多样化的活动,多种策略的有效组合，来提升项目的形象，实现总体目标计划。图3-5各阶段销售目标图1.4.2营销阶段本项目的营销阶段共分为四个阶段，分别为为引导期（2022年1月-2022年8月）、开盘期（2022年9月—2023年3月）、持续期（2023年4月—2023年10月）以及尾盘期（2023年11月—2024