江西旧楼加装电梯施工方案

江西旧楼加装电梯施工方案（2025年版）一、项目概况1.1项目背景与目标为解决江西省老旧小区居民"上下楼难"问题，响应《住宅项目规范》（GB55038-2025）关于四层及以上住宅需设电梯的要求，结合江西省"六个江西"建设决策部署，本方案旨在通过标准化施工流程，实现老旧住宅电梯加装的安全化、规范化、便民化。项目完成后将满足单元内居民无障碍通行需求，提升居住品质，适应人口老龄化发展趋势。1.2实施条件本项目适用于江西省范围内同时满足以下条件的既有住宅：具有合法权属证明，非个人单一产权的四层及以上无电梯住宅（不含别墅）未列入房屋征收范围或计划建筑结构安全，地基基础具备承载电梯设备的条件经本单元房屋专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意1.3基本要求电梯加装位置需在建设用地红线范围内采用无障碍电梯设计，优先考虑平层入户方式电梯井道设计应减少对原建筑结构安全的影响配备独立救援通道并保持通畅外观造型、色彩风格与小区建筑风貌及环境协调统一二、项目实施流程2.1前期准备阶段2.1.1业主协商与意见统一成立由单元业主代表、社区工作人员组成的加装电梯工作小组，通过"一协商、两调解、多方参与"机制开展以下工作：组织召开业主大会，解读江西省加装电梯政策及补贴标准采用"楼层系数法"制定费用分摊方案，高楼层业主承担比例适当提高对低层住户采取采光补偿、费用减免等措施建立异议调解小组，邀请街道办、社区法律顾问参与矛盾化解签订《加装电梯协议书》，明确资金分摊、后期运维等权责2.1.2申请材料准备准备以下材料提交街道（乡镇）受理：加装电梯申请表业主身份证明及房屋权属证明业主表决结果及书面同意材料加装电梯方案（含初步设计图纸）资金筹集方案及费用分摊表施工安全责任承诺书2.1.3审批流程街道（乡镇）、社区对申请材料进行初审及公示（公示期不少于7个工作日）利害关系人无实名制书面反对意见后，提交住房城乡建设等部门联合会审涉及管线迁移的，向电力、供水、燃气等单位申请办理相关手续取得联合审查意见后，办理施工告知及监督检验申请2.2设计阶段2.2.1现场勘查与检测委托具有资质的检测机构对原建筑结构进行安全性鉴定勘察地基土性质，测定地基承载力特征值检查原有给排水、电气、燃气等管线走向及分布评估加装电梯对周边建筑采光、通风的影响2.2.2方案设计要点电梯选型：优先选用无机房电梯，载重量不小于800kg，轿厢尺寸不小于1.4m×1.3m井道形式：根据建筑条件选用混凝土结构井道或钢结构井道（钢结构井道需进行防腐处理）出入口设计：采用平层入户或半层入户方式，入户平台宽度不小于1.2m无障碍设计：候梯厅深度不小于1.8m，电梯轿厢内设扶手、紧急呼叫装置及盲文按钮消防设计：井道与原建筑之间设置防火墙，耐火极限不低于2小时2.2.3施工图设计设计文件需包含以下内容：建筑专业：总平面图、各层平面图、剖面图、立面图结构专业：基础设计、井道结构设计、与原建筑连接节点详图电气专业：电梯供电系统、照明系统、接地系统设计给排水专业：集排水系统、消防设施设计通风专业：井道通风及排烟设计2.3施工阶段2.3.1施工准备办理施工许可证及夜间施工许可确定施工单位（需具备建筑工程施工总承包三级及以上资质）确定电梯安装单位（需具备电梯安装改造维修A级资质）编制施工组织设计及专项施工方案（含危大工程专项方案）搭设施工围挡及安全防护设施，设置警示标志2.3.2主要施工流程场地清理与放线清除施工区域障碍物，平整场地按设计图纸进行轴线定位及高程测量设置施工控制网点并做好保护基础施工采用机械开挖或人工开挖方式进行基坑开挖地基处理：根据地质条件采用换填垫层或桩基加固钢筋混凝土基础施工，设置防水层及保护层基础预埋件安装及固定井道施工钢结构井道：钢柱安装→横梁安装→支撑系统安装→除锈防腐处理混凝土井道：模板安装→钢筋绑扎→混凝土浇筑→养护→模板拆除井道内预埋件及预留孔洞设置电梯设备安装导轨安装及校正轿厢、对重安装曳引机及控制系统安装门机系统安装安全装置安装附属设施施工候梯厅装修出入口平台及坡道施工电气管线敷设及设备安装消防设施安装通风系统安装管线迁移与恢复供水、供电、燃气、通信等管线迁移施工完成后恢复原道路及绿化2.3.3施工进度计划施工阶段工作内容计划工期备注准备阶段施工准备、材料进场7天含安全技术交底基础工程基坑开挖、基础施工14天含混凝土养护井道工程钢结构/混凝土井道施工21-28天根据结构形式调整电梯安装电梯设备安装调试14天含监督检验附属工程装修、管线恢复10天验收竣工验收、资料归档7天2.4验收与交付阶段2.4.1分项验收地基基础验收：检查基础尺寸、混凝土强度、预埋件位置结构工程验收：检查井道垂直度、结构承载力、连接节点质量电梯安装验收：导轨安装精度、轿厢运行平稳性、安全装置功能电气安装验收：供电系统、接地电阻、控制电路2.4.2竣工验收由申请人组织设计、施工、监理、电梯安装等单位进行竣工验收，邀请街道（乡镇）及市场监管部门参加，验收内容包括：工程是否符合设计文件要求结构安全及使用功能是否满足规范要求工程质量是否达到验收标准施工资料是否齐全完整2.4.3使用登记竣工验收合格后，向市场监管部门提交以下资料办理使用登记：电梯使用登记申请表电梯监督检验合格报告电梯使用管理说明书使用管理人身份证明维护保养合同三、技术标准与质量控制3.1设计标准严格按照以下标准进行设计：《江西省既有多层住宅加装电梯工程技术标准》（DBJ/T36-000-2020）《建筑与市政工程无障碍通用规范》（GB55031-2022）《电梯监督检验和定期检验规则》（TSGT7001-2023）《住宅项目规范》（GB55038-2025）《建筑结构荷载规范》（GB50009-2012）3.2材料与设备要求3.2.1主要建筑材料混凝土：基础采用C30混凝土，抗渗等级P6钢筋：采用HRB400E级钢筋，应有出厂合格证及力学性能检验报告钢结构：主构件采用Q355B钢材，节点连接采用高强度螺栓防水材料：采用聚氨酯防水涂料，厚度不小于2mm3.2.2电梯设备参数额定载重量：不小于800kg额定速度：0.63m/s轿厢尺寸：最小净尺寸1.4m×1.3m（宽×深）门开启宽度：不小于0.8m控制方式：集选控制电源：AC380V/50Hz紧急救援：具备断电自动平层功能3.3关键工序质量控制3.3.1基础施工质量控制地基承载力特征值不小于150kPa基础混凝土强度达到设计强度的75%以上方可进行上部结构施工基础预埋件位置偏差控制在±10mm以内做好基础排水，防止积水影响地基稳定性3.3.2钢结构井道安装控制立柱垂直度偏差≤1.5mm/m，总偏差≤15mm横梁水平度偏差≤1mm/m节点连接螺栓扭紧力矩符合设计要求焊接质量等级不低于二级，进行10%超声波探伤检测3.3.3电梯安装精度控制导轨垂直度偏差≤0.6mm/5m轿厢运行时的垂直振动加速度≤0.3m/s²平层准确度≤±5mm各安全装置动作可靠，安全距离符合规范要求3.4施工安全管理3.4.1安全防护措施设置连续封闭的施工围挡，高度不低于2.5m搭设安全网及防护棚，覆盖整个施工区域井道开口处设置1.2m高防护栏杆及警示标志施工电梯、脚手架等设备需验收合格后方可使用3.4.2施工用电安全采用TN-S接零保护系统，设置三级配电两级保护配电箱安装漏电保护器，额定漏电动作电流不大于30mA电动工具使用前进行绝缘检测夜间施工应有足够照明，照明灯具高度不低于2.5m3.4.3消防安全管理施工现场配置不少于2组灭火器（每组不少于4具）易燃材料单独存放，设置专用库房焊接作业办理动火证，配备看火人员及灭火器材施工区域严禁吸烟，设置禁烟标识四、资金筹措与管理4.1资金构成加装电梯总费用由以下部分构成：工程费用：包括设计费、勘察费、施工费、电梯设备费等工程建设其他费用：包括监理费、检测费、报批手续费等预备费：按工程费用的5%-8%计取4.2筹措方式4.2.1财政补贴南昌市：东湖区、西湖区、青山湖区和青云谱区的加装电梯财政补助资金由市区两级财政各承担50%，四层至五层住宅按12万元/台补助；六层（含）以上住宅按15万元/台补助其他设区市：参照执行或根据当地实际制定补贴标准各县（区）可按照5000元/台的标准作为工作协调专项经费奖励所属村（居）委会4.2.2业主自筹按照《加装电梯协议书》约定的分摊方案筹集可采用分期付款方式，首付比例不低于总费用的50%支持业主提取住房公积金支付个人分摊金额，提取总额不大于电梯加装费用扣除政府奖补、维修资金后的个人分摊金额4.2.3其他渠道鼓励电梯企业提供优惠价格或分期付款支持允许使用住宅专项维修资金，经业主共同决定后申请使用探索引入社会资本参与，采用"电梯+服务"模式4.3资金管理设立加装电梯专项账户，由业主代表、社区工作人员共同监管建立资金使用台账，定期向全体业主公示收支情况工程款支付实行进度付款，预留10%作为质量保证金财政补贴资金在项目竣工验收合格后一次性拨付五、验收与后期管理5.1竣工验收5.1.1验收条件完成设计文件和合同约定的各项内容施工单位已完成自检并向建设单位提交竣工验收报告电梯安装单位已完成调试，并经特种设备检验机构监督检验合格施工技术资料齐全完整现场清理完毕，符合交付使用条件5.1.2验收内容工程实体质量检查：结构安全、使用功能、观感质量资料审查：设计文件、施工记录、检测报告等功能测试：电梯运行试验、安全装置测试、消防功能测试无障碍设施验收：坡道坡度、扶手高度、通行净宽等5.1.3验收程序施工单位提交竣工验收申请报告建设单位组织设计、施工、监理等单位进行验收邀请市场监管部门、街道办参加验收监督验收合格后签署《竣工验收证明书》向城建档案馆移交工程档案资料5.2使用登记与备案向市场监管部门申请办理电梯使用登记，取得《特种设备使用登记证》登记时需提供：使用登记表、验收报告、监督检验证书等资料在电梯显著位置张贴使用登记标志、安全注意事项和警示标志5.3后期运行维护管理5.3.1维护保养委托具有相应资质的电梯维保单位进行日常维护保养维保周期：半月检、月检、季度检、半年检、年检维保内容包括：清洁、润滑、调整、紧固、更换易损件等建立维保档案，记录每次维保情况5.3.2费用分摊运行电费：按业主约定比例分摊，可采用IC卡计费方式维保费用：根据楼层系数法制定分摊方案维修基金：从业主自筹资金中提取10%作为初期维修基金定期公布费用收支情况，接受业主监督5.3.3安全管理明确电梯使用管理人，负责日常安全管理工作配备兼职安全管理员，定期检查电梯运行状况制定《电梯应急预案》，每年组织一次应急演练电梯发生故障时，维保单位应在30分钟内响应，2小时内到达现场鼓励投保特种设备安全责任保险、电梯使用管理综合保险5.3.4智慧化管理安装电梯智慧监测系统，实时监控运行状态设置紧急呼叫装置，与物业值班室、维保单位联动建立电梯管理微信群，及时发布维保信息、停梯通知等推广"二维码"维保记录，方便业主监督维保质量六、应急预案与风险防控6.1施工期间应急预案6.1.1坍塌事故应急处置立即停止施工，组织人员疏散设置警戒区域，防止无关人员进入对坍塌部位进行临时加固若有人员被困，立即启动救援预案并拨打1196.1.2高处坠落事故应急处置立即停止作业，将伤员转移至安全地带检查伤员伤情，必要时进行现场急救拨打120急救电话，送医院救治查明事故原因，采取防范措施6.1.3触电事故应急处置立即切断电源或使用绝缘工具使伤者脱离电源检查伤者意识和呼吸，必要时进行心肺复苏拨打120急救电话，送医院救治查明触电原因，整改安全隐患6.2运行期间应急预案6.2.1电梯困人应急处置接到困人通知后，维保人员30分钟内到达现场安抚被困人员情绪，告知救援进展采用专业方法解救被困人员，解救时间不超过30分钟事后查明困人原因，进行维修调试6.2.2电梯故障应急处置发生故障立即停止使用，设置警示标志通知维保单位进行检修对影响安全的重大故障，应立即报告市场监管部门故障排除后，经检验合格方可恢复使用6.3风险防控措施6.3.1技术风险防控对原建筑结构进行全面检测评估采用成熟可靠的电梯技术，避免使用淘汰产品重要节点施工前进行技术交底和样板引路定期检查施工机械设备，确保性能良好6.3.2管理风险防控建立健全项目管理制度，明确各岗位职责加强施工人员培训，特种作业人员持证上岗实行施工日志制度，记录每日施工情况定期召开项目例会，及时解决施工中存在的问题6.3.3环境风险防控控制施工噪音，夜间22:00至次日6:00禁止夜间施工施工现场设置洒水降尘设施，控制扬尘污染建筑垃圾分类存放，及时清运施工废水经处理后排入市政管网七、项目保障措施7.1组织保障成立由街道办、社区、业主代表组成的项目协调小组明确各部门职责分工，建立联动工作机制定期召开项目推进会，协调解决实施过程中的问题建立项目进度台账，实行周调度、月通报制度7.2政策保障落实加装电梯财政补贴政策，简化审批流程开通"绿色通道"，优先办理加装电梯相关手续协调电力、供水、燃气等单位减免管线迁移费用提供法律援助，为业主提供合同审查、纠纷调解