2025年南京中海物业全面管理攻略与工作流程详解

目录

管理工作流程图

1.文献控制流程图

2.记录控制流程图

3.人员和培训管理流程图

4.采购管理流程图

5.物业服务管理流程图

6.顾客满意管理流程图

7.不合格品（服务）管理流程图

8.业主投诉处理流程图

安保工作流程图

1.安保管理流程图

2.物业管理部工作流程图

3.安保主管工作流程图

4.班长日检查工作流程图

5.样板房安保员岗位工作流程图

6.侧门岗安保员工作流程图

7.巡楼安保员操作流程图

8.业主搬迁操作流程图

9.外来人员出入管理流程图

10.消防应急方案出来流程图

11.突发事件处理流程图

12.安保工作重大事项处置流程图

13.电梯困人处理流程图

意外停电处理流程图

意外停水处理流程图

意外停气处理流程图

14.管理处火灾处理流程图

15.车库（场）岗位工作流程图

16.车库（场）收缴费管理流程图

17.车库（场）异常状况处置流程图

18.车辆冲卡处理流程图

19.可疑生辆出场处置流程图

清洁绿化工作流程图

1.清洁管理流程图

2.清洁不合格处理流程图

3.绿化管理流程图

4.绿化不合格处理流程图

5.清洁绿化主管检查济濯图

工程工作管理流程图

1.基础设施和工作环境管理流程图

2.机电设备管理流程图

3.业主报修接待处理流程图

4.消防报警信号处理流程图

5.电梯故隙处理流程图

6.恒压变频牛.活供水系统操作流程图

7.低压变配电设备维修保养流程图

8.新接楼宇入伙管理流程图

9.业主入伙手续办理流程图

10.房屋装修管理流程图

11.物业接管验收流程图

12.业主看房收楼流程图

编号：ZH/NJ05版号/4^：C/0

发放号:

中海物业管理有限企业

南京公司

工作流程图

编制：物业管理部日期：9月日

审核：质量管理部口期：9月日

同意：日期：

文献受控章

责任部门：物业管理部声明：未经许可，不得翻印。

月日公布月日实行

中海物业管理有限企业南京企文件号ZH/IB7.5-0-

业作业指导书版号曲态C/0

标题物业管理服务流程图页数第1页共1页

X

A44A

I顾客需2新接物3非常规设计

31

过

程

、

服

务

巡

视

中海物业管理有限企业南京企业文件号ZH/IB4.2.3-0-

作业指导书版号相态C/0

标题文献控制流程图页数第1页共1页

中海物业管理有限企业南京企业文件号ZH/IB4.2.4-0-

作业指导书版号相态C/0

标题记录控制流程图页数第1页共1页

表格设计

[—►审核外来记录

标识

编制成表

使用

传递

汇集

装订

贮存/保护

"t"-

检索

保存期

销毁

中海物业管理有限企业南京企业

文件号ZH/IB6.2-0-

作业指导书版号相态C/0

标题人员和培训管理流程图页数第1页共1页

中海物业管理有限企业南京企业

文件号ZH/IB7.4-0-

作业指导书版号球态C/0

标题采购管理流程图页数第1页共2页

中海物业管理有限企业南京企业文件号ZH/IB7.5(5)-0-

作业指导书版号态C/0

标题安保管理流程图页数第1页共1页

中海物业管理有限企业南京企业文件号ZH/IB7.5(5)-2-

作业指导书版号/状态C/0

标题物管部工作检查流程图页数第1页共1页

根据年初工作计划，物管部每月对企业各管理处工程、安保、清洁绿化

工作进行全面检查。

1

在管理处有关人员陪伴"根据检查项目和原则进行检查。

1

检查时，检查人须认真记录发现的问题，交当值人员确认签字。

检查完毕，检查人将检查成果向管理处领导通报，并由领导签字

确认。如问题较多，管理处需月印一份存留整改。

1

月度检查工作完毕后，检瓷人将成果进行汇总，提交部门办公会讨论评

分，尔后拟发通报，提交部门经理审核。

1

部门经理核签后，报主管领导审核。

1

主管领导审签后，返回部门。

1

部门再将材料送行政公关部报总经理，总经理审签后，由行政公关部负

责编号、排版、打.印、发放，小区环境管理部备存一份。

组织部门人

口4S4G4A水

1

管理处按照通报的内容及时组织整改，于收文后一周内，将整

改状况以书面的形式反馈物管部。

将管理处反馈的整改状况进行整顿归纳，为下季度检查时进行复查提供

根据。

对可以处理而未处理的问题须作好记录，在下一次评分时增长

扣分值，并提出处理意见。

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作业指导书

版号/状态C/0

标题安保主管工作流程图页数第1页共1页

目的：检查、监督岗位安保员工作状况；全面贯彻、贯彻企业各项规章制

度；及时发现工作中出现的问题并采用整改措施；为量化考核提供根据。

日：对各岗位安保员工作状况不定期（至少）检查一遍：组织安保员对各装修点进

行检查；对小区安全、消防设施和员工宿舍、岗亭的内务卫生、清洁绿化状况进行

检查：及时处理突发性事件，且做好记录，重要状况及时上报：整顿归纳档案资

料；组织车管员对当班期间收取的停车费现金进行日结算。

周：组织召开一次班长会议，传达贯彻有关会议、工作布署；布置各班召开一次班

务会；组织两次军事训冻，两次时事政策或业务学习：至少组织一次查夜。

十天：督促中班的护卫员对小区红外线对射系统进行一次全面检查，并作好

记录，告知维修班进行修复。

每月：对小区各巡更点进行一次全面检查；参与管理处组织的消防工作检

查，发现问题及时纠正；月末对全月工作状况进行一次检讨，确定下月工作

计划；对体现优秀或违纪的安保员进行表扬、处理，并整顿、归档、上报。

季度：组织进行安保员季度训练考核；进行一次消防出水演戏；组织安保员开展■

次文化体育活动。

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作业指导书版号/状态C/0

标题班长日检查工作流程图页数第1页共1页

六个月：拟制六个月工作总结。

一年；组织管理处安保员参与企业组织的消防演习；年终运用一周时间，对安保员

整年工作进行总结、评比、表扬、奖罚，制定翌年工作规划。

巡查岗大门岗大堂岗车库监控中

1、交接班记录有1、维持门岗交通秩1.对进入大度的访I.与否认真观1.交接班与

无交接清晰并签序，保证道口畅通无客和外来人员与否测进出车辆的否认真验收

字确认：2、责任阻：2、对进出小区停按规定问询和登记外观：2、对并签字确

区内公共设施与车场的车辆与否进行并严禁无证人员进漏油.漏水.车认；2.出现

否完好；查对、检查、刷卡、入；2.对搬出的物门（窗）等状报警信号时

3、责任区内有无登记：3、与否仔细观品与否按规定验证况与否及时告能否及时发

闲杂可疑人员；测进场车辆，有损坏并收取放行条：3.知驾驶员（车现并采用对

4、小区内的车辆时提醒车主并记录；与否熟悉大厦内各主）或汇报：的处置措

与否完好.有无乱4、与否梃醒车主（驾业主、住户人员状3.有无违禁车施：3.室内

停乱放：5、小区驶员）进场后按规定况及交往的重要社辆进入或停TT无寄存易

内的绿化地带有路线行驶'泊车：5、会关系：4.值班记放；4.摩托车燃易爆等速

无人员践踏：6、对门岗附近泊车.按摊录和多种登记与否和自行车与否禁品；4.与

礼仪礼节与否到位：者与否进行劝阻：6、按规定填写，对业有未按指定位否有用值班

7、年班按规定巡检：私家车位与否严格控主：、住户寄存的物置停放的状室的消防电

次：8、楼层内有无其制外来车辆进入:7、品交接与否清晰：况：5.有无车话处理个人

他异常状况:9、其他与否按规定原则收取5.站立势眼芬时间内主使用消防水事务；5.室

安全隐患：10、值班费用，并出具票据；与否按规定执行；6.源洗车的状内与否保持

人员仪容仪表与否符8、交接与否明确；9.礼节礼貌与各周到；况；6.与否按肃静整洁，

合规定：11、时业在发卡或收卡过程中7.皆无与闲杂人员闲规定若装和用值班员与否

主、住户反应的问避与否使用文明用语；聊,嬉笑打偏状况；8.戴上岗证：7.尽职尽责：

和投诉与否进行记录10、与否按规定着装回答业主.领导.同事收费时有无不6.录象带与

并处理.并似就车场管理员上及访客问询与否敏给票据或乱收否准时更

准时交接班，班长或副班长对当值状况进行讲评后，整

中海物业管理有限企业南京企业文件号ZH/IB7.5(5)-13-

作业指导书版号/状态C/0

标题样板房安保员岗位工作流程图页数第1页共1页

执行交接班基本规

定；

准时接

冈

检查岗位设施、设

备状况；

礼貌接待来访客

人，谢绝可疑、衣

冠不整人员入内；

雨天在醒目处设置

“小心地滑”立

牌，并对雨具进行

保管；

按规定及时填写记

录；

按规定期间开、关

岗位照明灯具；

遇紧急状况按突发

事件处理程序执

行；

中海物业管理有限企业南京企业文件号ZH/IB7.5(5)-16-

作业指导书版号/状态C/0

标题侧门岗安保员工作流程图页数第1页共1页

中海物业管理有限企业南京企业文件号ZH/IB7.5(5)-20-

作业指导书版号/状态C/0

标题巡查岗安保员操作流程图页数第1页共1页

地面、车库

（场）巡查（每

班2次）

1、指挥车辆慢

行、有序停放：

2、检查车况，填写

记录；

3、维护管区内正常

秩序；

4、巡查公共设施、

场地、建筑；

5、每10天对红外对

射系统功能进行一次

1、填写QR7.5（5）-1《巡楼记录本》；

2、填写QR7.5.4-5《车库（场）车位检查

中海物业管理有限企业南京企业文件号ZH/IB7.5(5)-25-

版号/状态C/0

作业指导书

标题业主搬迁物品操作流程页数第1页共1页

业主、住户

迁入大件物品搬出迁出

业主、住户临时

搬出大件物品，

入老业主须提前到管理处

转让，办理《出门

伙

新业主证》，由大堂

入住.（门岗）安保员业主持有效

查对业主、住户身份证件到

或受委托搬运人管理处，或

身份、证件，按服务中心办

理《出门

搬家工人登照《出门证》清

点、查对搬出物证》。

记、搬入

品数量；告知巡

杳护卫检行有无

办理入住手续公共设施损坏状

况：业主、住户

或受委托搬运人搬家工人登

新业主将入住告知签字；放行；值记、搬出

班护卫作好记

单交大堂（道口）

录，在《出门

验证，迁入。易燃（同”大件

证》上签字；

易爆、有毒有害物

《出门证》留物品搬出”

门林、

程序）

告知巡查岗检查有无损坏公物状况，如有则

查对搬家工人退场状况

大堂（大门）岗每周五下午17：30前将各类《出匚证》上交管理

川、夕方

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作业指导书版号/状态C/0

标题外来人员出入管理流程图页数第1页共1页

全

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中海物业管理有限企业南京企业文件号

作业指导书版号/状态C/0

标题消防应急方案流程图页数第1页共1页

中海物业管理有限企业南京企业文件号ZH/IB7.5(6)-0-

作业指导书版号/状态C/0

标题突发事件处理流程图页数第1页共1页

治

赶

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