2026年物业管理师《物业管理实务》真题及试题答案

2026年物业管理师《物业管理实务》练习题及试题答案一、单项选择题（每题1分，共30分。每题只有一个最符合题意的答案，请将正确选项的字母填在括号内）1.某住宅项目首次业主大会召开前，建设单位聘请的物业服务企业属于（）。A.前期物业服务企业 B.临时物业服务企业 C.顾问物业服务企业 D.专项物业服务企业答案：A2.依据《民法典》规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有的权利不包括（）。A.共有权 B.共同管理权 C.排他占有权 D.收益权答案：C3.某小区业主委员会决定动用住宅专项维修资金更新消防系统，必须经（）以上业主同意。A.专有部分面积占比1/2且人数占比1/2 B.专有部分面积占比2/3且人数占比2/3 C.专有部分面积占比1/3且人数占比1/3 D.专有部分面积占比3/4且人数占比3/4答案：B4.物业服务企业在承接查验时，对物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收，形成的文件称为（）。A.竣工验收报告 B.物业承接查验记录 C.设备运行记录 D.隐蔽工程记录答案：B5.某写字楼物业服务合同期限届满前90日，业主委员会书面通知企业不再续约，企业提出异议。该纠纷首先应通过（）解决。A.街道办事处行政裁决 B.区住房城乡建委行政处罚 C.人民法院诉讼 D.仲裁机构仲裁答案：C6.根据《物业服务收费管理办法》，实行政府指导价的物业服务收费，其定价基准由（）制定。A.国家发改委 B.省级价格主管部门会同住建部门 C.市级价格主管部门 D.县级价格主管部门答案：B7.某小区采用酬金制收费方式，年末结余资金归属（）。A.物业服务企业 B.全体业主 C.业主委员会 D.专项维修资金账户答案：B8.物业服务质量评估中，业主满意度调查样本量应不低于业主总户数的（）。A.10% B.20% C.30% D.50%答案：C9.某项目绿化养护等级为二级，冷季型草坪的修剪高度应控制在（）cm。A.3—5 B.4—6 C.6—8 D.8—10答案：C10.消防控制室值班人员每班不少于（）人，并须持证上岗。A.1 B.2 C.3 D.4答案：B11.电梯维保单位接到困人故障报告后，抵达时间不得超过（）分钟。A.15 B.20 C.30 D.45答案：C12.某小区停车实行“一位一车”制，外来车辆临时停放收费标准的审批主体是（）。A.业主委员会 B.业主大会 C.价格主管部门 D.物业服务企业答案：B13.公共收益主要指利用物业共用部位、共用设施设备经营所得，下列属于公共收益的是（）。A.物业服务企业自有资产出租收入 B.电梯轿厢广告收入 C.开发商产权车位租金 D.业主专有阳台广告收入答案：B14.某项目采用包干制，年度成本预算中固定资产折旧费应计入（）。A.营业成本 B.管理费用 C.财务费用 D.税金及附加答案：A15.物业项目早期介入阶段，物业服务企业提出的优化建议最终被建设单位采纳，由此产生的直接费用应由（）承担。A.物业服务企业 B.建设单位 C.业主 D.保险公司答案：B16.某小区发生高空抛物致人损害，无法确定具体侵权人，依据《民法典》可能加害的建筑物使用人给予补偿后，有权向（）追偿。A.物业服务企业 B.真正侵权人 C.业主委员会 D.保险公司答案：B17.物业服务企业应当将年度服务报告在物业管理区域内显著位置公示，公示期不少于（）日。A.7 B.10 C.15 D.30答案：C18.某项目招标采用综合评分法，技术标权重最高不得超过（）。A.30% B.40% C.50% D.70%答案：C19.物业共用部位、共用设施设备保修期满后，其维修、更新、改造费用优先从（）列支。A.物业服务费 B.公共收益 C.专项维修资金 D.建设单位质量保证金答案：C20.某小区业主委员会任期届满未完成换届，原业主委员会在新一届产生前继续履行职责，但最长不得超过（）年。A.0.5 B.1 C.1.5 D.2答案：B21.物业服务企业退出项目时，必须移交的资料不包括（）。A.竣工总平面图 B.设施设备使用说明书 C.员工劳动合同 D.业主清册答案：C22.某项目采用酬金制，企业年度酬金比例为8%，若年度物业服务支出为600万元，则企业酬金为（）万元。A.48 B.60 C.72 D.96答案：A23.某小区消防水泵故障需紧急维修，动用住宅专项维修资金，可先拨付预算金额的（）用于应急。A.20% B.30% C.50% D.70%答案：C24.物业服务质量评估等级分为（）个等级。A.2 B.3 C.4 D.5答案：C25.某小区业主大会决定实行自行管理，应当持有关材料向（）备案。A.街道办事处 B.区住房城乡建委 C.市级住建部门 D.房地产行业协会答案：B26.某项目绿化面积为2万㎡，二级养护年度定额为6元/㎡，则年度绿化养护成本为（）万元。A.6 B.8 C.10 D.12答案：D27.某小区电梯维保合同期限一般不超过（）年。A.1 B.2 C.3 D.5答案：B28.物业服务企业应当在消防演练结束后（）个工作日内将演练情况报送属地消防救援机构。A.3 B.5 C.7 D.10答案：B29.某小区公共收益年度净收入为100万元，按照《民法典》规定，应当优先用于（）。A.弥补物业服务费不足 B.补充专项维修资金 C.发放业主红包 D.业主委员会办公经费答案：B30.某项目招标人应当自确定中标人之日起（）日内向中标人发出中标通知书。A.3 B.5 C.7 D.10答案：C二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）31.下列属于物业共用部位的有（）。A.住宅楼基础 B.屋顶 C.户内卫生间 D.户外墙面 E.电梯机房答案：A、B、D、E32.物业服务企业早期介入的内容包括（）。A.规划设计优化 B.施工图审查 C.营销策划 D.竣工验收协助 E.销售代理答案：A、B、D33.实行酬金制收费方式时，年度预决算应当包括（）。A.收入预算 B.支出预算 C.企业酬金预算 D.税金预算 E.固定资产购置预算答案：A、B、C、D34.业主委员会应当履行的职责有（）。A.召集业主大会 B.代表业主与物业企业签订合同 C.监督管理规约实施 D.审核物业企业薪酬 E.决定专项维修资金使用答案：A、B、C35.物业服务企业退出交接时，应当移交的财务资料包括（）。A.物业服务费收支明细 B.公共收益收支明细 C.员工工资表 D.专项维修资金对账单 E.固定资产清单答案：A、B、D、E36.下列关于消防控制室管理的说法正确的有（）。A.实行24小时值班 B.每班不少于2人 C.值班人员须持初级以上技能证书 D.可兼营小卖部 E.严禁无关人员进入答案：A、B、C、E37.某小区发生电梯困人事件，物业服务企业应当立即（）。A.通知维保单位 B.安抚被困人员 C.向市场监管部门报告 D.启动应急预案 E.拍照发朋友圈答案：A、B、D38.物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示的内容有（）。A.服务电话 B.服务等级标准 C.收费项目及标准 D.企业营业执照复印件 E.员工身份证号答案：A、B、C、D39.下列费用不得从住宅专项维修资金中列支的有（）。A.保修期内维修费用 B.依法应由建设单位承担的费用 C.依法应由相关单位承担的费用 D.人为损坏费用 E.共用设施设备更新费用答案：A、B、C、D40.某小区业主大会决定提高物业服务费标准，应当满足的条件包括（）。A.专有部分面积占比2/3以上业主且人数占比2/3以上参加表决 B.经参与表决业主过半数同意 C.公示30日 D.向价格主管部门备案 E.向区住建部门备案答案：A、B、C、E三、案例分析题（共50分）【案例一】（15分）某住宅小区建筑面积12万㎡，其中住宅10万㎡、商业2万㎡，总户数800户。2025年1月，业主大会通过决议：自2026年1月1日起由酬金制改为包干制，住宅物业服务费标准由1.8元/㎡·月提高到2.2元/㎡·月，商业维持5元/㎡·月不变。原合同2025年12月31日到期，业主委员会于2025年9月启动招标，A公司中标。2025年11月，A公司进场查验发现：（1）消防系统存在280处故障点；（2）屋面防水破损率18%；（3）电梯钢丝绳已到报废标准共8台；（4）建设单位未移交竣工图。问题：1.指出A公司在承接查验阶段应重点完成的三项工作。（3分）2.消防系统故障应如何界定责任主体？说明依据。（4分）3.屋面防水破损率18%是否必须动用专项维修资金？说明理由。（4分）4.建设单位拒绝移交竣工图，A公司应如何依法维权？（4分）答案：1.①形成书面查验记录，由建设、施工、物业三方签章；②对缺陷拍照取证并列明整改清单；③对移交资料逐一清点并签署《资料移交表》。2.依据《建设工程质量管理条例》第41条，消防系统尚在两年保修期内，责任主体为建设单位或施工总包，应负责免费修复。3.屋面防水保修期不低于5年，若项目竣工未满5年，应由建设单位承担；若已满5年，破损率超过20%或局部渗漏严重，可动用专项维修资金，18%未达强制标准但已接近，可经业主大会表决后动用。4.A公司可书面催告建设单位限期移交；逾期可向区住建部门投诉，由住建部门依据《物业管理条例》第58条责令改正，并可处10万元以上20万元以下罚款；仍拒不改正的，可提起民事诉讼要求移交并赔偿损失。【案例二】（15分）某小区业主委员会任期至2025年6月届满，因换届纠纷，新一届未能产生。2025年8月，原业委会与B公司签订三年电梯维保合同，年费用48万元。2025年10月，业主张某等50户诉至法院，要求确认合同无效。B公司称签约时不知业委会已届满，且已部分履行。问题：1.法院应如何认定合同效力？说明理由。（5分）2.若法院判令合同无效，B公司已履行部分费用如何处理？（5分）3.为避免类似风险，物业服务企业签约时应履行哪些审查义务？（5分）答案：1.依据《民法典》第153条、第171条，原业委会任期届满即丧失代理权，签约行为属无权代理，且未经业主大会追认，合同无效。2.依据《民法典》第157条，合同无效后，已履行部分应折价补偿，B公司可就已实际发生的合理维保费用请求业主共同返还，但需提供真实服务凭证，法院可委托审计确定金额。3.①查验业委会备案回执及任期；②要求出具业主大会授权决议；③在小区公告栏公示合同草案7日；④将合同文本报街道备案；⑤留存书面审查记录。【案例三】（20分）C公司受托对某小区实行酬金制管理，2025年度财务报告显示：（1）全年收入：物业服务费900万元、公共收益120万元；（2）全年支出：人员成本540万元、设施设备维护180万元、能耗120万元、行政办公60万元、税金及附加30万元；（3）企业酬金比例8%，按支出基数计提；（4）年末结余资金90万元。问题：1.计算C公司2025年度酬金金额，并说明计提基数是否合规。（4分）2.公共收益120万元应如何分配？请列出会计分录。（4分）3.结余资金90万元应如何处置？说明程序。（4分）4.若2026年业主大会决定改为包干制，原结余资金是否转入企业利润？说明理由。（4分）5.酬金制改为包干制，企业应如何做好财务衔接？（4分）答案：1.计提基数=540+180+120+60+30=930万元，酬金=930×8%=74.4万元；依据《物业服务收费管理办法》第19条，计提基数不含税金，合规。2.公共收益优先补充专项维修资金，比例由业主大会决定，假设70%即84万元转入维修资金，剩余36万元结转下年