房地产基础知识总汇

基础学问总汇

1、土地用途包括哪些种类？

答：土地分为农用地、建设用地和未利用地。

农用地是指干脆用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田

水利用地、养殖水面等；建设用地是指建立建筑物、构筑物的土地，

包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游

用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。

2、如何了解土地来源与性质？

答：对已办理登记的，可以从《证》中了解；对未办理登记手续的，

可以从土地运用权出让合同书中了解。

3、什么是集体土地？

答：集体土地是指农村集体全部的土地。

4、有哪些用地属于集体土地？

答：依据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定：农村和城市

郊区的土地，除由法律规定属于国家全部的以外，属于农夫集体全部;

宅基地和自留地、自留山，属于农夫集体全部。

5、对集体土地运用权有哪些规定？

答：依据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农夫集体全部的土

地的运用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土

地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致

使土地运用权依法发生转移的除外。

依据《郑州市土地运用权出让条例》的规定，集体全部的土地，经依

法征用转为国有土地后，方能依该条例出让其运用权。

《郑州市土地征用与收回条例》还规定，违反该条例的规定，擅自与

农村集体经济组织或其成员签订有关征用土地协议的，其征用土地协

议无效；在非法取得的集体全部的土地上进行开发建设的，以非法转

让土地论处。

6、什么是行政划拨用地？

答：土地运用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地运用

者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其运用，或者将土地运用

权无偿交付给土地运用者运用的行为。

特区内，从特区成立至1988年1月3日期间，由政府无偿划拨的并

办理了征地手续的土地可认定为行政划拨用地；特区外，土地运用者

通过除出让土地运用权以外的其他方式依法取得的国有土地，均可认

定为行政划拨用地。

7、什么是合作建房？

答：合作建房是指以一方供应土地运用权，另一方或多方供应资金合

作开发的开发形式。

8、对合作建房有哪些规定？

答：对一方供应土地运用权，另一方或多方供应资金合作开发，并以

产权分成的合作建房视为转让。在2001年8月6日后，管理部门不

再审批合作建房。对已交清地价款的出地方，出地方干脆进入土地交

易市场，通过挂牌交易、招标、拍卖等方式找寻合作方；对已取得行

政划拨用地、历史用地、协议用地土地运用权的单位需找寻合作方的，

须经过规划国土部门对规划、用地等问题进行审核，并补交市场地价

后，再进入土地交易市场以挂牌交易、招标、拍卖等方式找寻合作方。

依据《郑州市土地交易市场管理规定》和“深府[2001]94号”文的

有关规定，原农村征地时返还的工商发展用地进入市场的，按建筑面

积收取市场地价的10%,可以合作建房。

9、什么是土地运用权出让？

答：土地运用权出让，是指郑州市人民政府以拍卖、招标、协议的方

式，将国有土地运用权在肯定年限内让与土地运用者运用，土地运用

者向市政府支付土地运用权出让金的行为。

10、各类用途的土地运用权出让最高年限是多少？

答：依据《郑州市土地运用权出让条例》第十四条的规定，土地运用

权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用

地五十年；（三）教化、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）

商业、旅游、消遣用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。另外,

加油站、加气站用地为二十年。

11、通过出让方式取得土地运用权后，是否就可以处分该宗土地？

答：依据《郑州市土地运用权出让条例》第十五条的规定，土地运用

权出让合同签订后，土地运用者未取得该宗土地运用权的《证》前，

可以占有和运用该宗土地，但不得处分。

12、土地运用权出让合同包括哪些内容？

答：依据《郑州市土地运用权出让条例》第十七条的规定，出让合同

应具备以下主要条款：（一）双方当事人的姓名或者名称、地址；（二）

出让土地运用权的宗地号、面积；（三）土地运用年期与起止时间；（四）

土地运用权出让金的数额、币种、交付方式与时间；（五）交付土地的

时间；（六）规划、市政设计要点；（七）项目竣工提交验收时间；（八）

市政设施配套建设义务；（九）运用相邻土地和道路的限制；（十）建设

附属、附加设施的项目与义务；（十一）违约责任；（十二）当事人认为

必要的其他条款。出让合同应附上宗地图，作为出让合同的组成部

分。

13、土地运用权出让合同规定的用途或条件是否可以变更？

答：一般状况下，土地运用者应按土地运用权出让合同规定的用途、

期限和条件开发、利用土地。

对确需变更出让合同规定的土地用途或条，‘牛的，应征得土地管理部门

的同意。土地管理部门应与土地运用者以书面形式变更出让合同，重

新调整土地运用权出让金标准，并按有关规定办理变更登记。

14、土地运用权的出让方式有哪些？

答：土地运用权出让包括招标、拍卖、协汉三种方式。

15、什么是拍卖出让土地运用权？

答：拍卖出让土地运用权，是指在指定的时间、公开场合，在土地管

理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出

价最高者获得土地运用权的行为。

16、什么是招标出让土地运用权？

答：招标出让土地运用权，是指由土地管理部门公开招标或邀请符合

条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地运用权的行为。

17、有哪些土地运用权出让需通过招标或拍卖方式进行？

答：依据《郑州市土地运用权出让条例》和《郑州市土地运用权招标

拍卖规定》，凡经营性、营利性项目用地一律以招标或拍卖的方式出

让。

18、什么是协议出让土地运用权？

答：协议出让土地运用权是指由土地管理部门代表市政府与土地运用

者以土地的公告市场价格为基准，经过协商确定土地价格，并将土地

运用权让与土地运用者的行为。

19、哪些土地运用权出让可实行协议方式？

答：依据“深府[2001]94号”文的规定，协议方式出让土地运用权

仅限于以下范围：（一）工业用地（特区内限高新技术项目用地）；（二）

市、区政府建设的社会微利商品房用地和全成本微利商品房用地;

（三）市、区财政全额投资的机关、文化、教化、卫生、体育、科研

和市政设施用地等公益性、非营利性用地；（四）军事用地。

20、哪些土地运用权出让经市政府批准后可实行协议方式？

答：依据“深府[2001]94号”文的规定，下列用地也可以实行协议

出让方式出让土地运用权，但必需按公告的市场价格出让，并将出让

状况予以公示：（一）属特区急需或特殊激励发展的项目用地；（二）

市政府以土地入股合作的项目用地。

21、对原行政划拨土地、历史用地、协议出让土地上建成并已竣工验

收的，如何进入市场？

答：依据“深府[2001]94号”文的规定，原行政划拨土地、历史用

地、协议出让土地上建成并竣工验收的单位和个人的不能进入市场

的，应补交市场地价。在该规定实施之日（即2001年7月6日）起

一年内补交的，按下列方法办理：（一）补交地价的标准：1.市、区

国有企业按市场地价的20%补交地价。工业用途免予补交。2.市、

区国有企业以外的其他单位和个人按市场地价的25%补交地价。工业

用途免予补交。（二）自办理手续之日起按相应用途，重新起先计算

土地运用年期。（三）原安居房进入市场补交地价的标准，按市政府

有关规定执行。（四）上述补交地价后，发（换）红皮证，可以进入

市场。（五）上述规定不适用已签订土地运用权出让合同且未交清市

场地价或协议地价的土地运用权受让单位。（六）在本规定实施之日

起一年内未按上述标准补交地价的，一律按现行市场地价标准足额补

交，但原福利、微利商品房除外。（七）对历史遗留违法私房和生产

经营性违法建筑的处理有特殊规定的，按特殊规定执行。

22、什么是土地的挂牌交易？

答：土地的挂牌交易，即在肯定期限内将土地交易条件在土地交易机

构进行公告，并接受交易申请的行为。

土地运用权公开挂牌交易的，应公告最低交易价和其他交易条件。公

告期限不少于30日。

公告期限届满，依据以下规定确定能否成交：（一）若在规定期

限内只有一个申请人，且报价高于最低交易价，并符合其它交易条件

的，则此次交易成交；（二）在规定期限内有二个以上申请人的，允

很多次报价，土地运用权应由出价高者获得。报价相同的，由在先报

价者获得；（三）若在规定期限内没有申请人，或者只有一个申请人但

报价低于最低交易价或不符合其他交易条，‘牛的，托付人可调整最低交

易价，重新托付交易中心交易。

报价以报价单为准。成交后，由托付人与买方签订土地运用权转

让合同，并由交易中心鉴证。

申请人挂牌交易所公告的最低交易价由托付人确定，但该最低交

易价不得低十应补交地价、应缴纳税费与应付交易服务费用之和。

23、有哪些土地交易应在土地房产交易中心通过招标、拍卖、挂牌交

易方式公开进行？

答：依据《郑州市土地交易市场管理规定》的规定，下列土地交易（包

括分割转让）应在交易中心通过招标、拍卖和挂牌交易方式公开进行:

（一）经营性项目用地（包括市政府收回闲置的行政划拨用地和历史

用地等）的土地运用权出让；（二）以协议地价方式取得土地运用权,

申请变更用地性质、功能，转让土地运用权的，依法收回土地运用权,

通过招标、拍卖方式重新出让；（三）依出让方式取得土地运用权，

已签订出让合同，交清市场地价后进行的土地运用权转让；（四）减

免地价或交纳协议地价的土地运用权转让；（五）合作建房，但农村

征地返还用地除外；（六）已建建筑物的出让用地、行政划拨用地和

历史用地，若存在多个产权主体，依据城市规划由政府组织或经政府

批准组织改造的，选择改造单位的；（七）已建建筑物的出让用地、

行政划拨用地和历史用地，且产权属同一主体的，在符合现行规划前

提下，土地运用者选择转让他人改造或与他人合作改造的；（八）为

实现抵押权进行的土地运用权与地上建筑物、构造物、附着物转让;

（九）人民法院、执法机关裁定、确定处分的土地运用权与地上建筑

物、构造物、附着物转让；（十）法律、法规允许的集体全部的建设

用地运用权交易。其他机构包括中介机构不得进行上述交易。

24、在哪些情形下，土地运用权终止？

答：依据《郑州市土地运用权出让条例》，有下列情形之一的，土地

运用权终止：（一）出让合同规定的年期届满；（二）土地灭失；（三）

土地运用者死亡而无合法承继人；（四）人民法院或土地管理部门依法

作出的没收土地运用权的判决、裁定或确定生效；（五）用地单位迁移

或者被依法注销的；（六）市政府依据社会公共利益的须要，提前收回

土地运用权的；（七）法律、法规规定的其他情形。

25、在哪些情形下的土地交易不予办理产权手续？

答：依据《郑州市土地交易市场管理规定》的规定，凡有下列情形之

一的，不予办理产权手续：（一）违反本规定，须公开交易的土地运

用权不实行公开交易的；（二）须公开交易的土地运用权不按本规定

的规范要求和方式进行公开交易的；（三）投标人或竞买人相互串通

压价的；（四）法律、法规规定属于交易无效的其他情形。

属于前款第（一）、（二）项情形的，由监察部门依法对有关单位负责

人和责任人赐予行政处分。构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责

任。

26、有哪些土地批文或权属证明无效？

答：郑州市土地管理部门是郑州市土地运用权出让的主管部门，统

一对全市土地运用权进行出让和对出让的土地进行统一管理，其他任

何单位不得出让土地运用权。擅自出让土地运用权的，出让合同无效。

无权批准征用、运用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越

批准权限非法批准占用土地的，不依据土地利用总体规划确定的用途

批准用地的，或者违反法律规定的程序批准占用、征用土地的，其批

准文件无效。

凡未取得或擅自变更建设用地规划许可证而办理土地运用权属证明

的，土地权属证明无效。

27、如何了解地价是否交清？

答：对已办理登记手续，并领取《证》的，说明地价已经交清；

对未办理登记手续的，可以要求发展商出示由主管部门出具的地价款

交清证明；对分期付款的，可以从土地运用权出让合同书中了解地价

的分期付款额度。

28、未交清地价的是如何处理的？

答：依据《郑州市土地运用权出让条例》的规定，土地运用者未按出

让合同规定的期限付清土地运用权出让金的，从滞纳之日起每日加收

土地运用权出让金应缴交部分万分之五的滞纳金。滞纳六十日后仍未

付清的，土地管理部门可以解除出让合同，收回土地运用权。

土地运用权只支付定金或保证金的，不予退还。

土地运用者已将定金或者保证金抵充土地运用权出让金的，不予退

还。土地管理部门扣除土地开发与市政配套设施金总额2096的违约金,

余额予以退还，已兴建的建筑物、附着物无偿收归政府全部。

29、在什么情形下，主管部门可以无偿收回土地运用权？

答：依据《郑州市土地运用与收回条例》的规定，有下列情形之一的,

主管部门或派出机构可以无偿收回该宗土地与其地上的建筑物、附着

物：（一）出让合同规定的年期届满的；（二）土地运用者死亡而无合

法承继人的；（三）人民法院或主管部门依法作出的已经发生法律效

力的没收土地的判决、裁定或确定；（四）法律、法规规定的其他情

形。

30、在什么情形下，主管部门可以提前收回有偿出让的土地运用权？

答：依据《郑州市土地运用与收回条例》的规定，有下列情形之一的,

主管部门在年期届满前可以收回有偿出让的土地：（一）公共利益须

要的；（二）马路、铁路、机场等经核准报废的；（三）用地单位迁移

或被依法撤销的；（四）实施城市规划而进行旧城区改建须要的。

31、什么是违法建筑？

答：违法建筑是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划

许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。

32、哪些属于违法建筑？

答：依据《郑州市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的

确定》的规定，违法建筑包括：（一）占用已规划为公共场所、公共

设施用地或公共绿化用地的建筑；（二）不按批准的设计图纸施工的

建筑；（三）擅自改建、加建的建筑；（四）农村经济组织的非农建设

用地或村民自用宅基地非法转让兴建的建筑；特区内城市化的居民委

员会或股份合作公司的非农业用地非法转让兴建的建筑；（五）农村

经济组织的非农业用地或村民自用宅基地违反城市规划或超过市政

府规定标准的建筑；（六）擅自变更工'也厂房、住宅和其他建筑物运

用功能的建筑；（七）逾期未拆除的临时建筑；（八）违反法律、法规

有关规定的其他建筑。

33、什么是历史遗留违法私房？

答：历史遗留违法私房，是指《郑州市人民代表大会常务委员会关于

坚决查处违法建筑的确定》公布实施以前，即1999年3月5日以前

违反法律、法规所建的下列私房：（一）原村民非法占用国家全部的

土地或者原农村用地红线外其他土地新建、改建、扩建的私房；（二）

原村民未经镇级以上人民政府批准在原农村用地红线内新建、改建、

扩建的私房；（三）原村民超出批准文件规定的用地面积、建筑面积

所建的私房；（四）原村民违反一户一栋原则所建的私房；（五）非原

村民未经县级以上人民政府批准单独或合作兴建的私房。

34、哪些违法私房不予确认产权？

答：依据《郑州市处理历史遗留违法私房若干规定》的规定，下列违

法私房不予确认产权：（一）占用道路、广场、绿地、高压供电走廊

和压占地下管线或者其他严峻影响城市规划乂不能实行改止措施的；

（二）占用农业爱护区用地的；（三）占用一级水源爱护区用地的；

（四）非法占用国家全部的土地或者原农村用地红线外其他土地的。

35、什么是历史遗留生产经营性违法建筑？

答：历史遗留生产经营性违法建筑，是指《郑州市人民代表大会常务

委员会关于坚决查处违法建筑的确定》公布实施以前，即1999年3

月5日以前违反规划、土地等有关法律、法规的规定，未经规划国土

资源部门批准，未领取建设工程规划许可证，非法占用土地兴建的工

业、交通、能源等项目的建筑物与生活配套设施。

36、哪些历史遗留生产经营性违法建筑不予确认产权？

答：依据•《郑州市处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》的规

定，下列违法建筑不予确认产权：（一）占用道路、广场、绿地、高

压供电走廊和压占地下管线或者其他严峻影响城市规划又不能实行

改正措施的；（二）占用农业爱护区用地的；（三）占用一级水源爱护

区用地的；（四）非法占用国家全部的土地或者原农村用地红线外其

他土地的。

37、什么状况下，需缴纳土地运用费？

答：运用特区范围内土地的单位和个人，都必需依据《郑州市土地运

用费征收方法》的规定缴纳土地运用费，但该方法规定免缴的除外。

同时，在土地运用权出让合同书中还约定：乙方在运用土地期间，未

按合同约定支付土地运用权出让金和土地开发与市政配套设施金，并

未按合同规定缴纳土地运用费的，甲方可不予办理与本地块有关的权

登记、建筑许可、销（预）售许可与其他相关手续或实行其他限制性

措施。

38、土地运用费缴纳人是如何确定的？

答：依据《郑州市土地运用费征收方法》的规定，运用土地的单位和

个人是土地运用费的缴纳人。但：（一）以土地投资入股与他方兴办

合资、合作或联营企业的，合资、合作或联营企业为缴费人，但经

批准的合营合同另有约定的按合同办理；土地权属没有转移的，供应

土地的一方为缴费人；土地运用权转让的，受让方为缴费人；（二）

租赁房屋的，房屋全部人为缴费人；（三）经营土地开发的，在土地

运用权转让前，经营开发单位为缴费人，土地运用权转让的，受让

方为缴费人；（四）农村工商用地和宅基地，以工商企业、宅基地运

用人为缴费人；（五）共有的土地，以《证》登记的权利人为缴费人。

39、土地运用费的征收标准如何？

答：土地运用费依据土地等级和类别，按《郑州市甲种土地运用费征

收标准》或《郑州市乙种土地运用费征收标准》计征；如属临时用地

的，按《郑州市临时（短期）地租标准》计征。

40、有哪些状况暂免缴纳土地运用费？

答：依据《郑州市土地运用费征收方法》的规定，下列用地暂免缴纳

土地运用费：（一）国家机关、人民团体、部队以与个人运用的非营

利性用地；（二）由国家财政部门拨付事业费的事业单位的非营利性

用地；（三）公园、名胜古迹、宗教寺庙的非营利性用地；（四）市政

公共设施以与林场、铁路路基、马路路基、电力走廊用地；（五）农

村干脆用于农、林、牧、渔业的生产用地；（六）按国家法律、法规

和规章规定免缴土地运用费的其他用地。

41、有哪些用地免缴或减收土地运用费？

答：依据《郑州市土地运用费征收方法》的规定，下列用地免缴或减

收土地运用费：（一）新开工的基建工程，自《土地运用合同书》生

效之日起至《土地运用合同书》规定的竣工日期止，减半计征土地

运用费。由于特殊缘由不能按期竣工的，经主管部门批准可以适当

延长实惠期，但延长的时间最多不能超过一年；（二）经郑州市科学

技术委员会审定的技术先进项目，减半缴纳土地运用费五年；（三）

华侨、港、澳、台同胞捐资兴办的企业用地或项目用地，免缴土地运

用费三年，三年后减半缴纳土地运用费两年；（四）企业用自筹资金

填海增辟的土地，从《土地运用合同书》生效之日起，免缴土地运用

费五至十年；（五）因不行抗力或其他特殊状况，的确无法缴纳土地

运用费的，经批准可以缓缴或减免土地运用费；（六）按国家法律、

法规和规章规定可以减收土地运用费的其他用地。

42、如何办理土地运用费缴纳手续？

答：土地权属变更的，新的土地运用人应在办理产权登记或变更登

记之日起三十日内向市国土局提出土地运用费登记或变更登记申请；

变更土地运用用途的，应自批准之日起三十日内向市国土局提出土

地运用费变更登记申请。

43、如何办理《建设用地规划许可证》？

答：以招标、拍卖方式获得国有土地运用权的，建设单位凭土地运用

权出让合同书领取《建设用地规划许可证》。

以协议出让方式获得国有土地运用权的，建设单位必需在签订土地运

用权出让合同书之前，向市规划主管部门或其派出机构领取《建设用

地规划许可证》。市规划主管部门或派出机构依据相应的城市规划，

审定建设用地的相关规划设计指标，提出城市规划设计要求，核发《建

设用地规划许可证》。

建设单位在取得《建设用地规划许可证》后90日内，未能签订土地

运用权出让合同书又未申请延期的，《建设用地规划许可证》自行失

效。

44、在取得《建设用地规划许可证》后，是否可以变更地块规划内容?

答：建设单位取得《建设用地规划许可证》后两年内不得申请变更规

划内容；两年后申请变更的，市规划主管部门或其派出机构对申请进

行初审后，按法定程序审批。

获得批准的，市规划主管部门或其派出机构向申请单位重新核发《建

设用地规划许可证》，收回原《建设用地规划许可证》，并办理相应的

用地手续；不批准的，由市规划主管部门或其派出机构书面答复申请

单位。

45、《建设工程规划许可证》包括哪些内容？

答：《建设工程规划许可证》包括下列内容：（1）许可证编号；（2）

发证机关名称和发证日期；（3）用地单位；（4）用地项目名称、位置、

宗地号以与子项目名称、建筑性质、栋数、层数、结构类型；（5）计

容积率面积与各分类面积；（6）附件包括总平面图、各层建筑平面图、

各向立面图和剖面图。

46、什么状况下不予核发《建设工程规划许可证》？

答：依据《郑州市市城市规划条例》的规定，下列状况不予核发《建

设工程规划许可证》：（一）不符合城市规划要求或未按政府主管部门

对各阶段审查看法作出设计修改的；（二）设计单位资质与资格不符合

有关行业管理规定的；（三）设计文件不符合国家、省、市有关专业

技术规范和规程的。

47、在哪些状况下，需重新办理《建设工程规划许可证》？

答：当工程因以下状况确需修改的，应重新办理《建设工程规划许可

证》：（一）涉与建筑物位置、立面、层数、平面、运用功能、建筑结

构的；（二）市政工程中涉与规模、等级、走向、工艺设计、立面、

平面、结构、功能与设备的容量、造型有较大变更的。

48、对已建成的建筑需变更运用性质时，是否须要申请核发《建筑工

程规划许可证》？

答：已建成的建筑确需变更运用性质的，须经城市规划主管部门批准,

签订土地运用权出让合同书补充协议、付清地价款后，持设计文件等,

向市规划主管部门申请核发《建设工程规划许可证》或建筑工程装饰、

装修许可文件。涉与有关专业管理部门审批的，还应取得有关部门的

审核看法。

49、对未取得《建设工程规划许可证》的建设项目，主管部门可以实

行什么惩罚措施？

答：未取得建设用地规划许可证或建筑工程规划许可证进行建设的，

市规划主管部门可以依照《郑州市规划土地监察条例》实行查封，扣

押等行政强制措施。

50、购买预售商品房后，发展商是否可以变更项目设计？

答：开发企业应当依据批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后,

开发企业不得擅自变更规划、设计。

《郑州市转让条例》规定，已预售的在建筑工程施工过程中，对公共

设施部分不得变更设计。如确需变更设计的，应征得全体受让人五分

之四以上的同意。

《商品房销售管理方法》（建设部88号令）还规定，经规划部门批准

的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、

空间尺寸、朝向变更，以与出现合同当事人约定的其他影响商品房质

量或者运用功能情形的，开发企业应当在变更确立之日起10日内，

书面通知买受人。

买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买

受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设

计变更以与由此引起的房价款的变更。开发企业未在规定时限内通知

买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由开发企业担当违约责

任。

51、建设工程竣工后，是否必需取得《规划验收许可证》？

答：建设工程竣工后，建设单位或个人持建筑工程竣工测绘报告向原

审批部门申请规划验收。未阅历收或验收不合格的，不予核发《规划

验收许可证》，不予办理权登记，不得投入运用。

52、什么状况下不予核发《规划验收许可证》？

答：依据《郑州市方城市规划条例》的规定，有下列情形之一的，不

予进行规划验收：（一）擅自变更建筑设计（包括变更建筑物位置、

立面、层数、平面、运用功能、建筑结构、设备的容量）的；（二）

未拆除原《建设工程规划许可证》标明应拆除的建筑物或构筑物的;

（三）未拆除用地范围内的临时设施，未完成其配套工程的；（四）

其他不符合《建设工程规划许可证》要求的。

53、对成片开发、分期开发的住宅小区是如何进行规划验收的？

答：成片开发的住宅区、工业区在进行单体建筑工程的规划验收后，

还应进行小区规划验收。小区建设分期分批进行时，其配套工程应按

安排同步完成。未完成时，同期的其他项目不予规划验收。

54、对住宅区内的公用设施、设备、场所（地）的运用有哪些规定？

答：依据《〈郑州市住宅区物业管理条例〉实施细微环节》的规定，

凡经市政府规划部门批准的为住宅区居民供应配套服务的公用设施、

设备和场所（地），未经规划部门批准，一律不得挪作他用。

55、某物业加建两层，发展商说“一边报建，一边加建”，这样做可

以吗？产权有保证吗？

答：不行以。建筑物的扩建、改建必需报主管部门批准并对原《建筑

工程规划许可证》进行变更或备注并领取施工许可证后，方可施工。

如未履行以上手续，将会被认定为违法建筑。因此，其产权没有保证。

56、什么是套内运用面积系数?

答：当房屋按套（单元）计算面积时，运用面积系数为套内运用面积

与套内建筑面积加按规定应分摊的公用面积的比率（%）o

57、什么是建筑覆盖率（建筑密度）？

答：建设用地范围内全部建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率

（%）。

58、什么是建筑容积率？

答：在建设用地范围内全部建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设

用地面积的比率（%）o

59、什么是绿地率？

答：在建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率（％）。

绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。

60、什么是绿化覆盖率？

答：在建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地

面积的比率（%）。

61、设立开发企业须具备哪些条件？

答：设立开发企业，须具备下列条件：（一）注册资本不得少于人民

币一千万元；（二）有四名以上持有专业证书的、建筑工程专业的专

职技术人员，两名以上持有专业证书的专职会计人员；（三）有按市

场价格取得的土地运用权；（四）有自己的名称、组织机构和固定的

经营场所；（五）法律、法规规定的其他条件。

增加开发和经营业务范围的，须具备前款（一）、（二）、（三）、（五）

项规定的条件。

工商行政管理部门对符合本条例规定条件的，应当予以办理工商登记

手续；对不符合本条例规定条件的，不予登记。

62、如何申请领取《开发企业资质证书》？

答：开发企业应在取得营业执照后三十日内到主管部门备案，并申请

领取《开发企业资质证书》，主管部门应在十五日内依照法律、法规

的规定核发《开发企业资质证书》。

开发企业办理开发和经营业务时，应当出示《开发企业资质证书》。

主管部门对《开发企业资质证书》实行年度审核制度。

63、什么是商品房预售？

答：商品房预售，是指开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买

受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。

64、《预售许可证》包含哪些内容？

答：《预售许可证》包括下列内容：（一）预售许可证编号；（二）发

展商名称；（三）项目名称；（四）项目坐落地点；（五）土地运用权

出让合同书号、地块编号；（六）《证》编号、栋数；（七）批准预售

的建筑面积，其中包含的各类建筑面积和套数、间数；（八）发证机

关、有效期；（九）附注内容等。

65、当商品房达到何种形象进度时，才可以办理预售许可证？

答：七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工

程预算投资总额的三分之二以上层数。

66、商品房预售须要具备哪些条件？

答：商品房预售需具备以下条件：（一）预售人已取得开发资质证书、

营业执照；（二）依据土地管理部门有关规定交付土地运用权出让金,

已取得土地运用权证书；（三）持有建设工程规划许可证和建设工程

施工许可证，并已办理建设工程质量和平安监督手续；（四）已确定

施工进度和竣工交付运用时间；（五）七层以下的达到主体工程封顶;

七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层

数；（六）已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户；（七）

法律、法规规定的其他条件。

67、是否可以认购内部认购时期的？

答：依据《深圳经济特区转让条例》的规定，预售须经主管机关批准

并获得《预售许可证》后，才能预售。所谓内部认购，事实上是发展

商躲避主管部门的管理，在取得《预售许可证》前的一种非法行为，

其行为不受法律爱护，是无效的。因此不能认购内部认购时期的。

68、什么是商品房现售？

答：商品房现售，是指开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受

人，并由买受人支付房价款的行为。

69、现售须要具备哪些条件？

答：（一）现售商品房的开发企业应当具有企业法人营业执照和开发企

业资质证书；（二）取得土地运用权证书或者运用土地的批准文件；（三）

持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）

拆迁安置己经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础

设施具备交付运用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付运用

条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。

70、什么状况下，开发商不得刊登广告？

答：凡下列状况之一的，开发企业不得刊登广告，广告发布者不得发

布其广告：（一）未取得商品房预售许可证的预售商品房；（二）在未

依法取得国有土地运用权的土地上开发建设的房屋；（三）违章建设

的房屋；（四）司法机关和行政机关依法裁定、确定查封或者以其他

形式限制权利的房屋；（五）权属有争议的房屋；（六）法律、法规规

定禁止不得出售的其他房屋。

71、开发商发布广告时，应向广告经营与发布单位提交哪些材料?

答：开发企业或受其托付的单位刊登销售广告，应向广告经营与发布

单位提交下列材料的复印件•，并出示原件：（一）营业执照；（二）《开

发企业资质证书》；（三）预售的，应提交《预售许可证》。现售的，

应提交《证》。

72、销售广告应当包括哪些内容？

答：开发企业的销售广告应当包括下列内容：（一）楼宇地点、竣工

交付时间、售价等；（二）预售的，应有《开发企业资质证书》证号、

《预售许可证》证号；（三）现售的，应有《开发企业资质证书》证

号、《证》证号。

广告经营与发布单位不得为开发企业发布不具备前款规定内容的销

售广告。

73、在广告中，不得包含哪些内容？

答：广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目状况进行的说

明，不得有悖社会良好风尚。预售商品房广告中不得出现融资或变相

融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺；不得出现返本销售

或变相返木销售的内容；不得出现售后包租或变相售后包租的内容。

74、对售楼广告与资料内容有哪些详细规定？

答：预售商品房广告中以参照物表示项目位置的，应以从该项目到达

参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间、车程等来

表示距离。项目坐落位置、示意图，应当真实、精确，比例恰当。售

楼资料上明示的房屋装修标准、材料、设备、竣工交付运用时间等应

当真实、精确、清晰。

75、对未取得《商品房预售许可证》而刊登广告的，开发商应担当什

么责任？

答：对未取得商品房预售许可证而以“内部认购”、“内部认订”、

“内部登记”等方法刊登广告的，建设、房管和工商部门要加强检查

监督，与时查处。

76、在刊登广告时;对广告所表示的价格有什么规定？

答：广告对价格有表示的，应当清晰表示为实际的销售价格，明示价

格的有效期限。预售商品房按套（单元）出售的，价格以套内面积计算;

整栋出售的，以该栋房屋建筑面积计算房价。销售已建成的商品房以

与二、三级市场的各类房屋交易，广告中要注明交易总价。

77、发展商发布虚假广告时，应担当什么责任？

答：对违规发布广告与发布的广告失实、虚假的开发企业和广告经营

者、发布者，建设、房管部门可责令其限期改正，逾期不改正的可通

过新闻媒体曝光，赐予停止审批新的商品房预售项目、降低资质等级

等惩罚。工商部门可责令广告发布者停止发布，并依照有关规定赐予

惩罚。

78、对广告中所承诺的内容，购房人是否有权要求在购房合同中约

定？

答：开发企业、中介服务机构发布的商品房销售广告和宣扬资料所明

不的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。

79、对广告中的各种排名、嘉奖等内容，有哪些规定？

答：预售商品房广告中出现各种评奖、排名、国家或省示范工程等称

号的，必需符合国家有关法律、法规的规定，并明示评奖机关、嘉奖

种类、有效年份。对列入实施安排但未阅历收获得嘉奖称号的，不得

运用该称号。

80、发展商销售商品房有哪些方式？

答：开发企业可以自行销售商品房，也可以托付中介服务机构销售商

品房。

81、发展商不得实行哪些方式销售商品房？

答：开发企业不得实行返木销售或者变相返木销售的方式销售商品

房；不得实行售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。

82、销售代理托付书包含哪些内容?

答：由托付人出具给代理人的托付书应当载明托付期限、托付权限以

与托付人和被托付人的权利、义务。

83、在发展商处购房时，发展商应当明示那些事项？

答：（一）开发资质和营业执照；（二）商品房预售许可证与经批准销

售的平面图、立面图；（三）项目开发进度和竣工交付运用时间；（四）

项目与其配套设施的平面示意图；（五）商品房的结构类型、户型、

装修标准；公共和公用建筑面积的分摊方法；（六）预售商品房的价

格和付款方法；（七）商品房预售的专用账户；（八）物业管理事项;

（九）法律、法规规定的其他事项。

在订立商品房买卖合同之前，开发企业还应当向买受人明示《商品房

销售管理方法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还

必需明示《城市商品房预售管理方法》。

84、发展商应当供应哪些文件以供买方查阅、复印或摘抄？

答：在新版《深圳市卖买合同（预售）》中已约定，卖方应向买方供

应查阅、复印、摘抄以下文件的便利：（一）卖方与深圳市规划与国

土资源局签订的深地合字（）号《土地运用权出让合同书》与号

补充协议或者《证》：（二）《预售许可证》、《建设工程规划许可证》

与《施工许可证》；（三）主管部门批准的总平面图、立面图、楼层平

面图、分户平面图与房屋面积测绘报告。

85、对已预售的商品房、发展商是否可以设定他项权？

答：己预售的商品房项目竣工验收合格交付运用前，预售人不得用该

商品房项目与其土地运用权设定他项权。违反此规定，用已预售的商

品房项目与其土地运用权设定他项权的，其设定无效。由此造成损失

的，由预售人担当。

86、对已预售的，发展商是否可以抵押该？

答：开发商不得抵押已预售的。

87、购房预定款性质的费用可以退还吗？

答：不符合商品房销售条件的，开发企、也不得销售商品房，不得向买

受人收取任何预订款性质的费用。

符合商品房销售条件的，开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受

人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵

作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，开发企业应当向买受

人返还所收费用；当事人之间另有约定的：从其约定。

88、在什么状况下，开发项目可以交付运用？

答：开发项目竣工，阅历收合