2025年物业管理师考试物业管理实务历年真题及答案解析

2025年物业管理师考试物业管理实务历年练习题及答案解析一、单项选择题（每题1分，共20分。每题只有一个最符合题意的选项，请将正确选项的字母填在括号内）1.某住宅小区业主委员会决定选聘新的物业服务企业，根据《民法典》规定，应当经专有部分面积占比（）且人数占比（）的业主参与表决，并经参与表决的业主“双过半”同意方可通过。A.三分之二，三分之二B.三分之二，过半数C.过半数，三分之二D.过半数，过半数答案：A解析：《民法典》第二百七十八条明确，选聘和解聘物业服务企业需由“双三分之二”参与表决，并经参与表决的“双过半”同意。2.某写字楼消防水泵房压力表显示稳压泵启停频繁，最可能的原因是（）。A.电接点压力表设定值漂移B.消防水池液位过低C.湿式报警阀阀瓣卡阻D.喷淋末端试水阀未关严答案：A解析：稳压泵启停由电接点压力表控制，设定值漂移会导致压力区间变窄，泵频繁启停；其余选项均会导致系统持续泄压，表现为稳压泵长时间运行而非频繁启停。3.根据《物业服务收费管理办法》，实行政府指导价的普通住宅，物业服务等级由（）核定。A.价格主管部门B.房地产行政主管部门C.街道办事处D.行业协会答案：B解析：等级服务标准由房地产行政主管部门会同价格主管部门制定，具体等级由房地产行政主管部门核定。4.某小区电梯维保单位未按安全技术规范要求每15天进行一次维保，当地市场监管部门可对其处以（）罚款。A.1万元以上5万元以下B.5万元以上10万元以下C.10万元以上20万元以下D.20万元以上50万元以下答案：A解析：《特种设备安全法》第八十八条，未按安全技术规范维保，责令整改，处1万元以上5万元以下罚款；情节严重的，吊销许可证。5.业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分面积占比（）以上的业主且人数占比（）以上的业主参加，方可召开。A.三分之二，三分之二B.过半数，过半数C.三分之二，过半数D.过半数，三分之二答案：A解析：与第一题同条，业主大会召开门槛为“双三分之二”到场。6.某物业项目年度预算中，公共收益主要用于补充专项维修资金，须经（）同意。A.业主委员会B.业主大会C.居委会D.街道办事处答案：B解析：《住宅专项维修资金管理办法》第二十七条，公共收益用于补充维修资金，由业主大会决定。7.在物业承接查验中，对电梯机房的环境温度要求，国家标准规定应保持在（）℃。A.0～40B.5～35C.5～40D.10～35答案：C解析：GB/T100602011《电梯安装验收规范》4.2.3，机房温度5～40℃，相对湿度不超过85%。8.某小区绿化养护合同约定“草坪高度不超过8cm”，该条款属于（）。A.服务标准B.服务流程C.服务频次D.服务时限答案：A解析：高度限制直接描述服务质量结果，属于服务标准。9.物业企业采用“酬金制”收费模式时，年终决算后结余部分归（）所有。A.物业企业B.全体业主C.业主委员会D.专项维修资金账户答案：B解析：酬金制预收物业费属代管性质，结余归全体业主，可转入下年或补充维修资金。10.某项目二次供水水箱清洗消毒后，水质检测必检项目不包括（）。A.菌落总数B.总大肠菌群C.色度D.余氯答案：C解析：《二次供水设施卫生规范》GB170511997规定必检四项：菌落总数、总大肠菌群、余氯、浊度；色度为选检。11.物业企业应当在接到电梯困人报警后（）分钟内到达现场，并实施救援。A.10B.15C.20D.30答案：B解析：《特种设备安全监察条例》第三十一条，直辖市或设区市应在30分钟内抵达，但各地普遍以地方立法严于国标，如《上海市电梯安全管理办法》明确15分钟。12.某小区业主以“房屋空置”为由拒交物业费，法院通常支持的抗辩理由是（）。A.未入住未享受服务B.物业服务存在重大瑕疵C.未签订物业合同D.房屋存在质量缺陷答案：B解析：最高法《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，业主仅以未享受服务为由抗辩，法院不予支持；重大瑕疵可酌情减免。13.物业项目早期介入阶段，对施工图设计提出修改意见，主要体现物业管理的（）职能。A.运行B.参谋C.监督D.经营答案：B解析：早期介入属“顾问”“参谋”职能，旨在优化设计，减少后期运营成本。14.某小区消防控制室值班人员未持证上岗，消防部门应责令单位改正，并可处（）罚款。A.500元以上2000元以下B.1000元以上5000元以下C.5000元以上1万元以下D.1万元以上3万元以下答案：B解析：《消防法》第六十四条，未落实消防安全责任制，处1000元以上5000元以下罚款。15.物业企业开展社区文化活动，其经费应列入（）科目。A.行政办公费B.公共设施维护费C.社区文化活动费D.物业服务成本答案：D解析：社区文化活动属物业服务合同约定内容，其费用计入物业服务成本，不得另行分摊。16.某项目采用“包干制”，年终物业费不足部分由（）承担。A.全体业主B.业主委员会C.物业企业D.开发商答案：C解析：包干制“自负盈亏”，不足部分由企业承担；结余归企业。17.物业企业应当将物业服务等级、收费标准在物业管理区域显著位置（）公示。A.临时B.长期C.季度D.年度答案：B解析：《物业服务收费明码标价规定》第六条，须长期公示，接受业主监督。18.某小区地下车库产权归开发商，车位租金收入应缴纳（）税。A.增值税B.房产税C.契税D.土地增值税答案：A解析：开发商出租车位属“不动产经营租赁”，缴纳增值税，不适用房产税。19.物业企业使用专项维修资金进行电梯大修，必须经（）审核同意。A.业主委员会B.房地产行政主管部门C.市场监管部门D.审计事务所答案：B解析：维修资金使用实行“双审核”，由房地产行政主管部门或其授权机构审核。20.某小区业主大会决定实行“自管”，原物业企业拒不退出，业主委员会可依法向（）提起诉讼。A.人民法院B.房地产行政主管部门C.街道办事处D.仲裁机构答案：A解析：最高法司法解释第十条，业主大会依法选聘新企业，原企业拒不退出的，业主委员会可提起“排除妨害”之诉。二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）21.下列属于物业共用部位的有（）。A.住宅楼基础B.户外墙面C.地下车库人防区域D.电梯轿厢E.业主阳台答案：ABD解析：共用部位指业主共同使用的部位，阳台属专有部分；人防区域产权归国家，但日常管理纳入共用范围，争议较大，保守不计。22.物业企业制定《临时管理规约》应包含的内容有（）。A.物业的使用B.物业的维护C.专项维修资金缴存D.业主委员会选举规则E.违约责任答案：ABCE解析：《物业管理条例》第二十二条，临时管理规约由建设单位制定，不含业委会选举规则。23.某小区发生高空抛物致车辆损坏，物业企业已采取的措施中，可减轻或免除责任的有（）。A.安装高空抛物监控B.张贴禁止高空抛物提示C.事发后及时报警并配合调查D.与车主签订免责协议E.日常巡查记录完整答案：ABCE解析：免责协议违反《民法典》第五十三条，无效；其余可证明已尽管理职责。24.物业企业开展能源审计的主要步骤包括（）。A.建立能耗基线B.识别节能机会C.实施节能改造D.评估节能效果E.编制审计报告答案：ABDE解析：实施改造属后续环节，非审计本身步骤。25.下列费用不得从专项维修资金中列支的有（）。A.电梯日常维保B.水箱清洗C.消防设施大修D.楼道照明灯泡更换E.屋面防水翻修答案：ABD解析：日常维保、灯泡更换属日常维护费用；大修、翻修属维修资金列支范围。26.物业企业投标文件中，属于商务标内容的有（）。A.企业资信证明B.项目经理简历C.服务费用报价D.服务技术方案E.保证金凭证答案：ACE解析：项目经理简历、技术方案属技术标。27.某小区业主共同决定“上调物业费”，应当同时满足的条件有（）。A.专有部分面积占比三分之二以上业主参与表决B.参与表决业主“双过半”同意C.新收费标准报价格主管部门备案D.提前15日书面告知业主E.居委会全程监督答案：ABC解析：告知与监督非法定必要条件，但实务中普遍要求。28.物业企业使用公共收益支出时，需经业主委员会同意的项目有（）。A.补充维修资金B.改造门禁系统C.支付业委会办公经费D.补贴物业亏损E.举办社区晚会答案：BCE解析：补充维修资金由业主大会决定；补贴亏损违反财务管理规定。29.下列属于物业服务质量评价体系“顾客感知”一级指标的有（）。A.可靠性B.响应性C.经济性D.保证性E.移情性答案：ABDE解析：SERVQUAL模型五大维度，经济性属价格维度，非感知质量。30.物业企业建立风险清单时，应包含的要素有（）。A.风险描述B.风险等级C.责任部门D.控制措施E.应急预案启动条件答案：ABCD解析：启动条件属应急预案内容，非风险清单必备。三、案例分析题（共30分）31.【背景资料】某住宅小区建筑面积12万㎡，住宅960户，商铺40户。原物业服务合同2024年12月31日到期，业主委员会于2024年9月10日启动续聘程序。9月15日，业委会在小区公告栏张贴《关于召开业主大会会议的公告》，拟定采用书面征求意见形式，表决“是否续聘某物业企业”，投票期9月20日至10月10日。9月25日，部分业主以“未收到选票”为由向街道办投诉。10月12日，业委会统计结果：发放选票860张，回收710张，其中同意续聘480票、反对180票、弃权50票，未参与投票300户。业委会宣布“双过半”通过续聘，并于10月15日与企业签订为期三年的合同。【问题】（1）指出程序中的四处违法之处，并说明依据。（8分）（2）若业主要求撤销决议，应向哪级法院提起何种诉讼？（2分）（3）若重新召开业主大会，应如何正确计算“同意续聘”的表决门槛？（5分）（4）物业企业如继续履约，可能面临哪些法律风险？（5分）【答案与解析】（1）违法之处：①公告期不足15日。《民法典》第二百七十八条要求提前15日公告，本案9月10日启动，9月20日即开始投票，仅10日。②未将选票送达全体业主。书面征求意见应确保送达，960户仅发放860张，未送达100户。③参与率未达“双三分之二”。回收710票，占比710/960=73.96%，未达面积及人数双三分之二。④表决结果未达“双过半”。同意480票，占参与710票的67.6%，但参与率本身不达标，折算全体业主仅480/960=50%，未过面积及人数三分之二。（2）业主应向物业所在地基层人民法院提起“业主撤销权”诉讼，案由为“业主大会决议撤销纠纷”。（3）正确计算：需同时满足：①参与表决的业主其专有部分面积≥12万㎡×2/3=8万㎡；②参与表决人数≥1000户×2/3=667户；③参与表决的业主中，同意面积≥参与面积×1/2；④同意人数≥参与人数×1/2。（4）法律风险：①合同可能被撤销，企业已投入成本无法收回；②业主可拒交物业费，企业难以胜诉；③行政主管部门可责令改正，记入信用档案；④引发群体性纠纷，承担维稳责任；⑤若强行驻场，或被申请“排除妨害”强制执行。32.【背景资料】2025年3月，某写字楼项目物业企业为降低能耗，对空调系统实施变频改造，合同能源管理（EMC）模式，节能公司全额投资，预计年节电30万kWh，折合约24万元。双方约定：节能效益分享期五年，前三年物业企业分享20%，节能公司80%；后两年各50%。2025年12月，业主大会决定更换物业企业，原企业将于2026年4月1日退出。节能公司要求新企业继续履行合同，否则索赔剩余分享期损失96万元。【问题】（1）EMC合同性质如何认定？（2分）（2）原物业企业退出后，该合同是否对业主及新企业具有约束力？（4分）（3）若业主大会决定终止合同，应如何补偿节能公司？（4分）【答案与解析】（1）属“节能效益分享型”合同能源管理，法律性质为无名合同，兼具技术服务与融资租赁特征。（2）根据“买卖不破租赁”类推及《民法典》第七百零三条，节能设备已附着于建筑物，形成事实上的共用设施，且节能收益归全体业主，合同对业主具有约束力；新企业作为事实管理人应继续履行，除非业主大会依法解除。（3）业主大会可依据“情势变更”原则终止合同，但应赔偿节能公司剩余分享期合理预期收益。赔偿额可参照未分享部分的现值，按五年期LPR折现，扣除设备残值后一次性支付，预计约60万元。四、实务操作题（共30分）33.消防应急预案演练方案设计（15分）背景：某超高层综合体，地上48层，地下3层，建筑高度198m，建筑面积18万㎡，功能含办公、酒店、商业。请编写一次“高层竖井火灾”实战演练方案，要求：①演练目标；②组织机构及职责；③情景设置（起火点、烟气蔓延路径）；④演练流程（预警、报警、疏散、灭火、联动、善后）；⑤评估指标；⑥后续改进。【评分要点】目标：检验竖井火灾快速响应、人员安全疏散、防排烟系统联动、微型消防站“3分钟到场”能力（2分）。机构：设立总指挥（项目经理）、现场指挥（秩序经理）、灭火组、疏散组、设备组、警戒组、医疗组、通讯组（2分）。情景：26层电缆井起火，烟气通过桥架竖向蔓延至30层，触发28层喷淋水流指示器动作，消防控制室接收两路反馈（2分）。流程：a.9:3026层员工发现火情→按下手动报警→消防控制室值班员确认→启动应急预案；b.9:31微型消防站3人携装备乘消防电梯至26层；c.9:32设备组启动26—30层机械排烟，关闭新风，降下相关防火卷帘；d.9:33疏散组引导26—30层人员经防烟楼梯向下疏散，清点人数；e.9:35灭火组使用干粉灭火器扑灭火源，防止复燃；f.9:40警戒组在1层外围设置警戒线，引导消防车；g.9:45医疗组对“吸入浓烟”伤员实施心肺复苏；h.9:50总指挥宣布演练结束，讲评（4分）。评估：人员疏散时间≤10min、微型消防站到场≤3min、设备联动成功率100%、无人员滞留、无次生灾害（2分）。改进：更换失效的应急照明灯具2具；对30层常闭防火门闭门器进行调校；增加电缆井防