《物业管理师》三级题库(含参考答案)

《物业管理师》三级题库(含参考答案)一、职业道德与法律法规1.【单选】根据《民法典》第九百三十九条，物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，其法律性质属于（）。A.要约邀请B.要约C.合同组成部分D.商业广告答案：C2.【单选】某小区业主大会决定解聘原物业企业，但原企业拒不退出。街道办事处应当依据（）责令限期退出。A.《物业管理条例》第六十三条B.《民法典》第九百四十八条C.《保安服务管理条例》第十九条D.《行政处罚法》第二十五条答案：A3.【单选】物业服务合同终止后，原物业企业拒绝移交图纸资料，给新企业造成损失，业主大会可主张的民事责任形式不包括（）。A.停止侵害B.赔偿损失C.消除危险D.继续履行答案：D4.【多选】下列属于《绿色建筑设计标识管理办法》中“绿色建筑运行标识”评价指标的有（）。A.暖通空调系统能效B.非传统水源利用率C.垃圾分类收集率D.年碳排放强度E.可改造性答案：ABD5.【判断】根据《价格法》，物业服务收费实行政府指导价的，其浮动幅度由省级价格主管部门制定，任何市县不得自行调整。（）答案：正确6.【简答】简述《民法典》对“业主共同决定事项”表决门槛的调整要点。答案：①参与表决面积与人数均须“双过三分之二”；②重大事项须“双过四分之三参与表决者”同意；③一般事项须“双过半参与表决者”同意；④降低“绝对多数”门槛，提高决议效率。7.【案例分析】某小区业委会与甲公司签订三年物业服务合同，约定“电梯广告收入归甲公司所有”。一年后，业主大会认为该条款无效，诉请返还收益。法院应如何裁判？答案：依据《民法典》第二百八十二条，电梯广告收入属于业主共有部分经营收益，合同条款排除业主权利，违反强制性规定，应认定无效；甲公司应返还扣除合理成本后的净收益并支付利息。二、物业管理实务8.【单选】承接查验时，对消防水泵接合器应进行的试验是（）。A.静压试验B.射水试验C.严密性试验D.通球试验答案：B9.【单选】某高层住宅排水立管堵塞，物业采用“管道内窥镜+高压射流”组合工艺，其作业顺序应为（）。A.射流→内窥→射流B.内窥→射流→内窥C.内窥→封堵→射流D.射流→封堵→内窥答案：B10.【单选】下列关于“物业服务质量评价”描述正确的是（）。A.评价结果可作为政府补贴依据B.评价周期不得少于三年C.评价专家须持有注册评估师证D.评价报告不向社会公开答案：A11.【多选】住宅专项维修资金紧急使用的“双确认”机制包括（）。A.业委会书面确认B.属地住建部门书面确认C.物业服务企业确认D.街道办事处书面确认E.社区党组织确认答案：AB12.【判断】物业企业采用“酬金制”收费模式的，其年度决算报告须经业主大会审计后方可公示。（）答案：错误（仅需专业审计机构审计，无需业主大会再次审计）13.【计算】某小区电梯维保外包，全年费用28万元，合同约定“人工费占65%，配件费另计”。若配件费实际发生5.6万元，增值税率6%，则企业应计入“主营业务成本”的金额是多少？答案：人工成本=28×65%=18.2万元；配件含税5.6万元，不含税=5.6/1.06≈5.28万元；合计成本=18.2+5.28=23.48万元。14.【简答】简述“物业前期介入”五个阶段及核心工作内容。答案：①可行性研究阶段：提出物业定位建议；②规划设计阶段：审核平面布局、设备选型；③施工建设阶段：跟踪质量缺陷；④营销策划阶段：拟定《临时管理规约》；⑤竣工验收阶段：组织承接查验。15.【案例分析】某小区二次供水水箱清洗后，水质检测菌落总数超标10倍。物业辩称“已按年度频次清洗”。问：物业是否免责？应如何整改？答案：免责不成立。《生活饮用水卫生监督管理办法》规定，清洗消毒后水质必须合格；物业应免费重新清洗、消毒，并承担复检费用；同时建立清洗后48小时内第三方检测制度，结果公示。三、设施设备管理16.【单选】对采用R410A冷媒的多联机空调系统，冬季制热低压保护值一般设定为（）。A.0.05MPaB.0.15MPaC.0.25MPaD.0.35MPa答案：B17.【单选】变压器运行中，出现“轻瓦斯”报警，物业值班人员首要操作是（）。A.立即分闸B.取气样分析C.停冷却风机D.上报供电局答案：B18.【单选】下列关于“消防应急照明集中电源”年检项目，错误的是（）。A.电池核容试验B.满载应急时间测试C.输出电压稳压精度D.绝缘电阻测试（测试电压500V）答案：D（应使用1000V兆欧表）19.【多选】对柴油发电机组月度试运行应记录的数据包括（）。A.机油压力B.冷却水温C.输出频率D.蓄电池电压E.接地电阻值答案：ABCD20.【判断】电梯轿厢意外移动保护装置（UCMP）的制停部件作用在曳引轮上，即视为满足检规要求。（）答案：错误（允许作用在曳引轮、钢丝绳或轿厢）21.【计算】某小区有18部电梯，每部额定功率25kW，日平均运行时间4h，负荷率30%，电价0.75元/kWh，则月度（30天）电梯电费为多少？答案：单梯日电费=25×4×0.3×0.75=22.5元；18部月电费=22.5×18×30=12150元。22.【简答】简述“BA系统”对新风机组实施变风量节能控制的逻辑流程。答案：①采集CO₂浓度→②与设定值比较→③计算风量需求→④输出变频器频率信号→⑤调节风机转速→⑥同步调节新风阀开度→⑦回风阀反向联动→⑧实时监测送风静压→⑨完成闭环控制。23.【案例分析】某地下车库CO浓度长期超标，物业加装“变频排风+CO传感器”后，浓度仍居高不下。经排查发现“传感器安装高度距地0.3m”。问：错误何在？如何修正？答案：CO分子量与空气接近，但车辆尾气热浮升效应使CO聚集于2～2.5m高度；传感器应设于2m处，并分区域多点采样；同时核对风机联动逻辑，排风口应布置在车道尾部涡流区。四、客户服务与公共关系24.【单选】“峰终定律”在物业服务体验设计中，通常把“终”时放在（）。A.业主生日短信B.报修完工回访C.年度物业费催缴D.乔迁迎送答案：B25.【单选】客户投诉“楼上噪音”属邻里纠纷，物业首次响应时限为（）。A.10分钟B.30分钟C.2小时D.24小时答案：B26.【单选】下列关于“物业CRM系统”描述正确的是（）。A.工单关闭后不可再追溯B.业主APP须与公安系统直连C.可实现客户画像聚类D.不允许业主自行修改手机号答案：C27.【多选】物业企业开展“社区文化”活动时，需向街道办报备的材料包括（）。A.活动方案B.应急预案C.业主名单D.场地布置图E.保险单据答案：ABDE28.【判断】根据《个人信息保护法》，物业可将业主人脸识别数据用于精准营销，只要提前口头告知即可。（）答案：错误29.【简答】列举“客户满意度调查”五种有效抽样方法并说明适用场景。答案：①系统抽样——适用于车位分区调查；②分层抽样——适用于别墅、高层混合小区；③整群抽样——适用于老旧小区单元分散；④便利抽样——适用于快速线上投票；⑤雪球抽样——适用于租户群体。30.【案例分析】某小区推行“宠物便民箱”后，仍收到“犬便泛滥”投诉。经调阅监控发现：箱内垃圾袋每晚21:00被收走，而遛狗高峰为21:30—23:00。问：如何优化？答案：调整保洁班次，将便民箱补充时间改为22:30；增设夜间照明标识；对屡劝不改的养犬人，启动《管理规约》违约金条款；同步在业主群推送“宠物地图”，引导至指定草坪区域。五、安全与风险防控31.【单选】根据《高层民用建筑消防安全管理规定》，高层住宅建筑每日防火巡查频次应不少于（）。A.1次B.2次C.3次D.4次答案：B32.【单选】物业企业投保“公众责任险”时，对电梯事故设置“每次事故赔偿限额”为300万元，其免赔额通常约定为（）。A.0元B.500元C.1000元D.1万元答案：C33.【单选】下列属于“重大火灾隐患”直接判定要素的是（）。A.疏散通道堆放杂物B.消防控制室值班人员未持证C.防烟楼梯间防火门损坏率超过50%D.应急照明灯故障率大于30%答案：C34.【多选】对有限空间作业（污水池）应配备的个体防护装备有（）。A.送风式长管呼吸器B.安全绳C.防爆手电D.防静电服E.气体检测仪答案：ABCE35.【判断】物业企业组织高空外墙清洗，作业人员持有“高处安装、维护、拆除作业证”即可，无需再办理“动火证”。（）答案：错误（使用吊板作业涉及焊接时仍需动火证）36.【计算】某小区年发生盗窃案件5起，小区总户数1200户，计算“年度入室盗窃发案率”（单位：‰）。答案：发案率=（5/1200）×1000=4.17‰。37.【简答】简述“双重预防机制”中“风险分级管控”四色分布图绘制步骤。答案：①风险单元划分→②危险源辨识→③LEC法量化→④等级分级（红橙黄蓝）→⑤CAD绘制平面→⑥现场公示→⑦动态更新。38.【案例分析】暴雨导致地下车库进水，车辆被淹。物业辩称“已提前3小时短信提醒”。车主认为“未电话通知，未设置挡水板”。法院是否支持车主？答案：不支持全部诉请，但支持部分。物业已短信提醒可减轻责任，但未按《防汛预案》设置挡水板、沙袋，存在过错；按过错相抵原则，物业承担30%—50%车辆损失。六、绿色与节能管理39.【单选】依据《绿色建筑运行管理标准》，下列指标中属于“节地与室外环境”类别的是（）。A.热岛强度B.照明功率密度C.可再生能源利用率D.非传统水源利用率答案：A40.【单选】对LED灯具进行节能改造，投资回收期计算时，折现率一般取（）。A.3%B.5%C.8%D.12%答案：C41.【单选】下列关于“水平衡测试”周期描述正确的是（）。A.每1年1次B.每2年1次C.每3年1次D.每5年1次答案：C42.【多选】实施“碳达峰”行动，物业企业可申报的“范围一”直接排放源包括（）。A.柴油发电机B.公务燃油车C.员工通勤D.消防气体灭火剂E.化粪池CH₄逸散答案：ABE43.【判断】采用“合同能源管理（EMC）”模式，节能收益分享期不得少于5年且不超过10年。（）答案：错误（无强制上限，由双方约定）44.【计算】某小区年用电120万kWh，其中公共照明30万kWh，拟将地下车库2万支T8灯（36W）改为15WLED，每天点亮12h，电价0.8元/kWh，求年度节电率（相对公共照明）。答案：单灯年节电=(3615)×12×365/1000=91.98kWh；总节电=2×91.98=183960kWh；节电率=183960/300000=61.32%。45.【简答】简述“能源管理体系”PDCA循环中“C”阶段物业企业需完成的四项工作。答案：①能源绩效参数监测；②合规性评价；③内审实施；④管理评审输入。46.【案例分析】某项目获“绿色物业管理三星”标识，但业主反映“夏季空调过冷”。经核查：物业将大堂温度设定为22℃，低于标准建议值26℃。问：是否影响标识保持？如何整改？答案：影响。运行标识要求“公共区温度设定值符合节能标准”，物业应立即调整至26±1℃；向业主公示整改报告；若年度抽查不合格，将被撤销标识并公示。七、财务与成本管理47.【单选】实行“包干制”的住宅项目，物业企业年度净利润率一般控制在（）。A.3%—5%B.5%—8%C.8%—12%D.12%—15%答案：A48.【单选】下列支出中，可在“物业服务成本”中列支的是（）。A.业委会办公旅游B.质保期内电梯大修C.保洁耗材D.项目投标保证金答案：C49.【单选】对欠费业主提起诉讼，物业企业预缴的诉讼费应计入（）。A.管理费用B.财务费用C.营业外支出D.其他应收款答案：D50.【多选】住宅专项维修资金增值方式包括（）。A.银行活期B.银行定期C.购买国债D.委托理财E.购买股票基金答案：BC51.【判断】酬金制下，物业企业代管资金产生的利息归企业所有，无需转入业主大会账户。（）答案：错误52.【计算】某项目年度预算收入1000万元，其中物业费800万元，历史欠费回收100万元，多种经营收入100万元；预算支出950万元，则预算资金结余率为多少？答案：结余率=（1000950）/1000=5%。53.【简答】简述“零基预算”在物业项目中的应用步骤。答案：①重新识别业务活动；②评估活动必要性；③量化成本效益；④排序分配资源；⑤编制预算表；⑥滚动复盘。54.【案例分析】业委会要求物业公布“电梯广告收入”明细，物业以“涉及商业秘密”拒绝。业委会遂诉至法院。问：法院应否支持业委会？答案：应支持。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条明确，业主有权请求公布、查阅共有部分的使用和收益情况；广告收入不属于商业秘密。八、智能化与信息化55.【单选】下列物联网通信协议中，适用于电池供电水表超低功耗场景的是（）。A.WiFi6B.NBIoTC.Zigbee3.0D.LoRaWAN答案：B56.【单选】物业“数字孪生”平台中，BIM模型精度达到LOD400，可实现的运维功能是（