工业上楼的七种方式

「工业上楼」的七条建议。

最近注意到，最近几个月，「工业上楼」一词越来越

多地出现在文头报端。作为盘活低效工业用地的重要

举措，「工业上楼」受到了各级政府的高度重视。

「工业上楼」的基本概念，政府通过引导企业进入高

层厂房，使工业空间由「二维」转向「三维」，从而

达到有效盘活低效土地、溢出更多发展空间的目的。

但另一方面，「工业上楼」作为一种创新尝试，在实

际操作中暴露出很多细节问题。尤其在中小城市，习

惯了独门独户的工业企业对「工业上楼」并不感冒，

甚至从心里反感排斥。在这样的背景下，如何有效引

导企业上楼，便成了各地政府亟待解决的问题。

今天，结合各地实践，给出几条引导企业上楼的建议，

供参考。

1产业筛选，找寻上楼企业

众所周知，「工业上楼」存在一定限制，并不是所有

企业都适合上楼。比如有些工业生产要用到大型机器

设备或重型起重运输设备，或者生产的产品体积重量

很大，让这些企业上楼就不现实。此外，企业生产所

产生的噪音、污染、辐射等也是能否上楼必须考虑的

因素。

引导企业上楼，首要任务是找到适合上楼的对象。和

大家分享一个产业选择模型，是来自东莞水乡管委会

印发的「工业上楼」系统性指南。这份文件创新提出

了「工业上楼」五要素筛选模型和筛选机制，为政府

判断各产业类别是否适宜上楼提供了重要参考依据。

01.环保安全04.垂直交通

危化品萼圾：直小于等于丁类

货梯需求：原械斗或国弹件团现55不超过2T

生产火灾危险厚堤百小于等于丙类

廨材料或成区单件尺寸是否不超i22.5*3*2.2m

(L*W*H)

02.减振隔振

以否不需安工力独立加山(如舄

3)

加工精度：加工精度是否低于立径米银、m®

03.工艺需求05.设备载重

设缶1£■:核心生产设备是否不超过1T/m*

展惠要求：是西4FKLt不肥过6m

然后将企业生产具体环节植入筛选流程表，综合判断

企业是否适合上楼生产。

生产环节

是否满足五要素模R

是否

中任一关at条件

是否满足五要靠模型

中所有■要条件

低楼层

(1F-4F)

通过设计手段

2「工业上楼」要满足企业特殊需求

工业有千行千面的特点，不同企业对厂房建筑有不同

的需求。

在「工业上楼」提出之前，全国半数以上的厂房都是

单层，最多不超过三层，企业有什么特殊需求直接定

制开发即可。如今大家同在一个屋檐下，能否满足企

业的定制化需求，直接决定了企业是否有上楼的可能。

比如，生物医药企业需要十万级洁净厂房，引导这些

企业上楼，要满足生产工艺和空气洁净度的要求；精

密仪器制造对振动较为敏感，建筑设计就要有防振减

振措施；轻生产企业涉及大型机械设备，厂房的层高、

承重等建设标准要达到相应标准。只有企业的基本需

求得到了满足，企业才有上楼的可能。

3政府先行，引导上楼

「工业上楼」发展不起来，一个重要的原因是企业自

建高层厂房的意愿不强。因为高层的建安成本和维护

成本远高于单层厂房。可建成之后使用是否方便？市

场是否能接受这种生产形式？租金回报大概有多少？

这些都是未知数。用已知的投入换未知的市场，任哪

个企业也不愿做。

在这样的背景下，政府应起到引领作用。如先安排一

定比例的新增建设用地计划指标专项用于建设厂房，

并以财政补贴形式，通过平台公司或国有企业先集中

建设一批高层厂房，以低于市场价租赁给企业，待区

域成熟以后，再逐步回归市场价值。这样既为入驻企

业节约了购地建厂资金，节省了规划设计和建设厂房

的时间，更是打造了一张「工业上楼」的金名片。

4政策驱动，扶持上楼

要实现「工业上楼」，前期政策驱动是关键因素，只

要政策足够有吸引力，便能充分调动企业上楼的积极

性。当「工业上楼」阶段性目标完成之后，再调整支

持政策由前期开发向后期的税收和产出环节转移。

鼓励企业上楼利用相关政策有几个参考方向：

一是拿地成本方面，对现有工业用地提高土地利用率

和增加容积率的，不再增收土地价款，目前一些城市

已有相关规定。

二是土地性质方面，企业建高层厂房的，配套用房、

办公用房和生活服务设施的计容面积应适度放宽，或

因地制宜采用M1/M0用地混合使用的形式。这样一来,

建设高层厂房相当于在工业用地上汇集了办公研发、

生产制造、仓储物流等复合功能，能极大提升企业的

积极性。

三是开发模式方面，可由企业开发高层厂房，政府约

定价格回购部分物业，摊薄企业投资成木的同时，为

区域产业集群集聚发展提供空间及资源。

四是企业租赁方面，给予企业租金补贴，比如当地厂

房租赁均价20元/nf/月，政府直接补贴给企业一半,

相当于企业只要花1/2的钱就能入驻厂房，上楼意愿

便大大增强。

5比较优势，刺激上楼

企业决策向来以利润为导向，政府想引导企业上楼，

就必须给出一个充分的理由。（节约用地、土地集约

化利用，这是对政府的好处，不是企业上楼的理由）

刺激企业上楼的因素，优惠政策肯定算一个。但更多

的比较优势需要园区在建设之初就做好系统规划。

首先是环境优势，传统厂房位于工业区，外部环境较

差，高层厂房的环境应以写字楼为标准打造，创建高

端办公、花园办公的氛围，以适应企业研发、办公、

生产一体化的需求；二是硬件优势，传统厂房环境脏

乱、夏天闷热、冬天阴冷，高层厂房配置中央空调系

统、新风系统、智慧化管理系统，对企业工作体验、

品牌形象、招聘用工等有很大帮助；三是产业集聚优

势，通过「工业上楼」，把产业链相关企业集中在特

定区域，引导产业发展布局，实现产业聚集。

6共有产权，合作上楼

中小企业是「工业上楼」的主力军，政府层面应从政

策上支持（比如允许分割销售、独立产权等）中小企

业以自主开发、入股合作等方式建设高层厂房。此外，

政府也可以国有土地使用权作价出资（入股）的模式

与中小企业共同建设，以土地撬动投资，推动优势高

成长中小企业上楼。

7全局规划，吸引上楼

园区的空间规划必须从全局出发，兼顾各种业态的协

调发展，才能使收益最大化。

「工业上楼」是一种做法，不是一种定位。如果被「工

业上楼」四个字框住，把所有厂房都建成高层，企业

会感觉密集、不透气、不耐看。因此，除了高层产品，

园区还应配置一定比例的单层和多层（2-3层）厂房，

增强空间的层次感与高级感，提升整个项目的品质和

溢价。

当然，「工业上楼」客观上存在市场偏好，底层厂房

永远最受欢迎，高层则容易闲置，因此对这两种产品

要采取差异化的定价策略。