2025年土地登记代理人考试题库及答案

2025年土地登记代理人考试题库及答案一、单项选择题（每题1分，共20题）1.根据《不动产登记暂行条例实施细则》，下列关于土地登记申请主体的表述，正确的是（）。A.未成年人的土地登记申请必须由其法定监护人代为办理B.法人申请土地登记时，只需法定代表人签字即可，无需加盖公章C.委托代理人申请登记的，授权委托书无需公证D.境外申请人委托他人申请登记的，授权委托书仅需经我国驻该国使领馆认证答案：A解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第11条规定，无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请。B项错误，法人申请需加盖公章；C项错误，自然人处分不动产委托他人申请的，授权委托书需公证或认证；D项错误，境外申请人的授权委托书需经公证或认证，使领馆认证仅为其中一种方式。2.某企业以出让方式取得一宗工业用地，因扩大生产规模需将部分土地使用权转让给关联企业。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，转让后剩余土地的使用年限应（）。A.重新计算，从转让合同签订之日起算B.按原出让合同剩余年限计算C.按原出让合同约定年限的50%计算D.由转让双方协商确定答案：B解析：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第22条规定，土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。因此转让后剩余土地的使用年限应延续原出让合同剩余年限。3.下列情形中，不属于土地登记机构可以直接办理登记的是（）。A.人民法院持生效法律文书要求登记机构办理查封登记B.依法没收的土地使用权需办理注销登记C.集体土地所有权人申请首次登记D.政府组织的集体土地所有权统一登记答案：C解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第17条规定，政府组织的集体土地所有权登记、人民法院持生效法律文书要求登记、依法没收的不动产登记等情形，登记机构可直接办理。集体土地所有权人申请首次登记需由权利人主动申请，不属于直接办理范围。4.某宗地因自然灾害导致部分土地灭失，土地权利人申请办理变更登记时，登记机构应（）。A.收回原不动产权属证书，换发新证书，注明灭失部分B.仅在登记簿上记载灭失情况，不换发证书C.要求权利人提供县级以上政府出具的灭失证明D.直接注销原登记，重新登记剩余部分答案：A解析：《不动产登记操作规范（试行）》规定，因自然灾害等原因导致不动产部分灭失的，登记机构应根据权利人申请，在登记簿上记载灭失事实，收回原权属证书，换发新证书并注明灭失部分。C项错误，灭失证明一般由自然资源主管部门或专业机构出具；D项错误，部分灭失无需注销原登记。5.甲将其名下宅基地使用权抵押给乙，双方签订抵押合同但未办理登记。根据《民法典》，该抵押权（）。A.自抵押合同生效时设立B.自登记时设立C.无效，因宅基地使用权不得抵押D.效力待定，需经集体经济组织同意答案：B解析：《民法典》第402条规定，以建设用地使用权、海域使用权抵押的，抵押权自登记时设立。宅基地使用权虽属用益物权，但根据“房地一体”原则，其抵押需办理登记方可设立。C项错误，《民法典》允许宅基地使用权依法抵押；D项错误，集体经济组织同意非抵押生效要件。二、多项选择题（每题2分，共15题）1.根据《土地管理法》，下列土地应当纳入土地利用总体规划统筹管控的有（）。A.耕地B.林地C.城镇建设用地D.未利用地答案：ABCD解析：《土地管理法》第18条规定，土地利用总体规划应当统筹安排耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面、城镇、村庄、工矿、交通、水利设施等各类用地，未利用地亦需纳入规划管控。2.下列关于土地登记资料查询的表述，正确的有（）。A.利害关系人查询需提交身份证明和利害关系证明B.律师持法院调查令可查询任意土地登记资料C.登记资料包括登记簿和原始登记材料D.查询结果可以采用复制、拍照等方式获取答案：ACD解析：《不动产登记资料查询暂行办法》第8条规定，利害关系人查询需提交身份证明和利害关系证明（A正确）；第15条规定，律师查询需提交律师证、律师事务所证明及当事人授权委托书，持法院调查令的按法院要求办理（B错误）；第2条规定，登记资料包括登记簿和原始材料（C正确）；第21条规定，查询结果可复制、拍照（D正确）。3.某公司通过招标方式取得国有建设用地使用权，其申请首次登记时需提交的材料包括（）。A.不动产权属来源证明（出让合同、缴款凭证）B.土地勘测定界报告C.公司营业执照副本D.规划条件核实证明答案：ABC解析：《不动产登记操作规范（试行）》规定，国有建设用地使用权首次登记需提交：申请人身份证明（营业执照）、权属来源材料（出让合同、出让金缴纳凭证）、权籍调查表、宗地图及宗地界址点坐标（勘测定界报告）。规划条件核实证明一般为建设工程竣工后办理不动产首次登记所需材料（D错误）。4.下列情形中，需办理土地使用权注销登记的有（）。A.土地使用权期限届满未续期B.因公共利益需要被政府收回C.土地使用权人将全部使用权转让给他人D.土地被依法没收答案：ABD解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第28条规定，注销登记情形包括：不动产灭失、权利人放弃权利、因依法没收/征收导致权利消灭、因人民法院/仲裁机构生效法律文书导致权利消灭等。C项转让需办理转移登记，而非注销登记。5.根据《不动产登记暂行条例》，登记机构不予登记的情形包括（）。A.申请登记的土地权利超过规定期限B.申请材料不齐全且未在指定期限内补正C.土地存在权属争议尚未解决D.申请人与登记簿记载的权利人不一致答案：ABC解析：《不动产登记暂行条例》第22条规定，不予登记情形包括：违反法律行政法规、存在权属争议、申请登记的不动产权利超过规定期限、法律行政法规规定不予登记的其他情形。D项若申请人为合法继承人或受让人，可通过转移登记办理，非绝对不予登记。三、案例分析题（每题10分，共5题）案例1：2023年5月，张某通过继承取得其祖父遗留的农村宅基地上房屋及宅基地使用权，祖父原《集体土地使用证》记载面积为120㎡。2024年3月，张某拟将房屋转让给同村村民李某（无宅基地），双方签订转让协议后向不动产登记机构申请转移登记。问题：（1）张某继承取得宅基地使用权是否需要办理登记？说明依据。（2）转让给李某的登记申请能否受理？需满足哪些条件？答案：（1）需要办理登记。根据《民法典》第230条，因继承取得物权的，自继承开始时发生效力，但处分该物权时，依照法律规定需要登记的，未经登记不发生物权效力。张某虽因继承取得权利，但后续转让需先完成继承登记，否则转让行为不发生物权变动效力（《不动产登记暂行条例实施细则》第42条）。（2）可以受理，但需满足以下条件：①李某为本集体经济组织成员且无宅基地（《土地管理法》第62条）；②转让行为经集体经济组织同意（地方通常要求）；③张某需已办理继承登记，取得不动产权属证书；④转让后宅基地面积不超过当地规定的标准（120㎡若符合当地标准则有效）。案例2：2024年6月，A公司以其名下工业用地（面积50亩，出让剩余年限25年）为B银行设定最高额抵押权，担保额度2000万元，债权确定期间为2024年6月至2027年6月。2024年8月，A公司因经营需要，将其中10亩土地使用权转让给C公司，双方申请办理转移登记。问题：（1）转让10亩土地时，原最高额抵押权是否对该部分土地继续有效？说明理由。（2）登记机构办理转移登记时应如何处理抵押权登记？答案：（1）继续有效。根据《民法典》第420条，最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意可以转入最高额抵押担保范围。本案中，最高额抵押权设定于土地转让前，且未约定禁止部分转让，因此转让的10亩土地仍属于抵押财产范围，抵押权对该部分继续有效（《不动产登记操作规范（试行）》第6.2.3条）。（2）登记机构应先办理抵押权变更登记，将抵押土地面积变更为40亩（原50亩减去转让的10亩），并记载变更后的抵押范围。待抵押权变更登记完成后，再办理A公司与C公司的转移登记，C公司取得的10亩土地仍需注明“已设定最高额抵押权”（《不动产登记暂行条例实施细则》第68条）。案例3：2024年10月，某县自然资源局在日常巡查中发现，王某未经批准在集体建设用地上修建厂房，占用耕地5亩。经调查，该宗地原登记为集体农用地（耕地），王某与村委会签订了“土地租赁合同”，租期30年，约定用于建设厂房。问题：（1）王某与村委会签订的租赁合同是否有效？说明法律依据。（2）若王某申请办理厂房所有权及建设用地使用权登记，登记机构应如何处理？答案：（1）无效。根据《土地管理法》第63条，集体经营性建设用地出让、出租需经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意，且需符合规划、依法登记为建设用地。本案中宗地原属耕地（农用地），未办理转用审批和建设用地登记，村委会无权出租用于非农业建设，租赁合同违反法律强制性规定（《民法典》第153条）。（2）不予登记。登记机构需审查申请登记的不动产是否符合规划、权属是否清晰。王某占用耕地建设厂房未办理农用地转用审批，违反《土地管理法》第44条“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”的规定，属于违法用地。根据《不动产登记暂行条例》第22条，违法建筑申请登记的，登记机构不予登记。案例4：2025年1月，甲、乙两人因一宗宅基地使用权权属争议向登记机构申请查询原始登记资料。甲称其持有的1998年《集体土地使用证》记载面积为150㎡，乙主张该宗地实际为其祖产，1998年登记时存在错误。问题：（1）甲、乙是否有权查询该宗地原始登记资料？说明依据。（2）若经查询发现1998年登记时，登记机构仅依据村委会证明即办理了登记，未实地丈量，导致面积登记错误，应如何处理？答案：（1）甲作为登记簿记载的权利人，有权查询（《不动产登记资料查询暂行办法》第7条）；乙作为利害关系人，需提交利害关系证明（如权属争议证明），经登记机构审核后可以查询（第8条）。（2）属于登记错误，应启动更正登记程序。根据《民法典》第220条，权利人、利害关系人认为登记簿记载错误的，可以申请更正登记。若甲不同意更正，乙可申请异议登记（《不动产登记暂行条例实施细则》第79条）。登记机构核实后，应撤销原错误登记，重新记载正确面积，并通知甲换发权属证书（《不动产登记操作规范（试行）》第1.6.5条）。案例5：2025年3月，某房地产开发公司开发的“阳光小区”项目竣工，申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。登记机构审核发现，该项目实际建设的容积率高于规划许可证批准的容积率，且未补缴土地出让金。问题：（1）登记机构能否为其办理首次登记？说明法律依据。（2）若开发公司补缴土地出让金并取得规划部门认可后，登记机构应如何处理？答案：（1