2025物业管理考试题及参考答案

2025物业管理考试题及参考答案一、单项选择题（每题1分，共20题，总分20分）1.根据《物业管理条例》，建设单位在物业销售前应当制定（），对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务等事项依法作出约定。A.管理规约B.临时管理规约C.物业服务合同D.业主大会议事规则2.物业服务企业在实施物业管理时，其基本权利来源于（）。A.业主大会授权B.物业服务合同约定C.政府行政主管部门批准D.建设单位委托3.下列不属于物业服务成本构成的是（）。A.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费B.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用C.物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用D.物业管理区域清洁卫生费用4.某小区业主将住宅改为经营性棋牌室，未征得有利害关系业主同意。根据《民法典》，物业服务企业应当（）。A.直接禁止业主改造行为B.报告业主委员会处理C.及时制止并向有关行政主管部门报告D.要求业主缴纳额外管理费5.物业管理区域内消防设施设备的日常维护责任主体是（）。A.消防部门B.建设单位C.物业服务企业D.全体业主6.业主大会决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当经（）的业主同意。A.专有部分占建筑物总面积过半数且人数过半数B.专有部分占建筑物总面积三分之二以上且人数三分之二以上C.专有部分占建筑物总面积四分之三以上且人数四分之三以上D.全体业主7.物业服务企业在承接新建物业时，应当与建设单位共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验，查验记录需由（）签字确认。A.物业服务企业B.建设单位C.双方D.业主委员会8.某小区电梯因年久失修频繁故障，业主多次反映未解决。根据《特种设备安全法》，物业服务企业未履行电梯安全管理义务，可能面临的最高罚款为（）。A.5万元B.10万元C.20万元D.50万元9.业主逾期不交纳物业服务费用的，物业服务企业可以（）。A.停止供电、供水B.向人民法院起诉C.没收业主物品抵扣费用D.限制业主进入小区10.物业管理区域内的公共收益（如电梯广告收入），在扣除合理成本后，应主要用于（）。A.补充专项维修资金B.提高物业管理人员工资C.建设单位利润分配D.业主委员会活动经费11.某物业服务企业拟调整物业费标准，需召开业主大会表决。根据《业主大会和业主委员会指导规则》，业主大会会议应当于会议召开（）前通知全体业主。A.5日B.10日C.15日D.30日12.下列关于物业档案管理的表述中，错误的是（）。A.物业承接查验档案保存期限不得少于10年B.业主信息档案需严格保密，不得泄露C.维修记录应自服务完成之日起保存至少5年D.监控视频保存期限不得少于30日13.暴雨导致小区地下车库积水，物业服务企业未及时启动应急预案，造成业主车辆被淹。该责任应由（）承担。A.业主自行B.物业服务企业C.保险公司D.建设单位14.业主装修时拆除承重墙，物业服务企业发现后应首先（）。A.要求业主恢复原状B.向建设行政主管部门报告C.立即制止装修行为D.扣除装修保证金15.物业管理区域内的道路、绿地，属于业主共有，但属于城镇公共道路、公共绿地或者明示属于个人的除外。这一规定出自（）。A.《物业管理条例》B.《民法典》C.《城市房地产管理法》D.《业主大会和业主委员会指导规则》16.物业服务企业提供的服务不包括（）。A.房屋及设施设备维修养护B.小区安全防范C.业主家庭内部保洁D.环境绿化管理17.某小区业主委员会任期届满未及时换届，导致物业服务合同无法续签。此时，原物业服务企业应（）。A.直接终止服务B.继续提供服务至新业委会成立C.降低服务标准D.要求业主双倍缴纳物业费18.专项维修资金的使用需经（）同意。A.业主委员会B.专有部分占建筑物总面积三分之二以上且人数三分之二以上的业主C.物业服务企业D.社区居民委员会19.物业服务企业在安全防范工作中，对进出小区的陌生人员应（）。A.强制登记B.询问并登记C.禁止进入D.无需管理20.业主大会的决定对（）具有约束力。A.全体业主B.只对同意的业主C.物业服务企业D.建设单位二、多项选择题（每题2分，共10题，总分20分。每题至少有2个正确选项，多选、错选、漏选均不得分）1.下列属于物业服务企业义务的有（）。A.定期公布物业服务费用收支情况B.对物业共用部位进行养护C.代收业主水费、电费并收取手续费D.配合社区开展公共卫生、计划生育等工作2.根据《消防法》，物业服务企业在消防管理中的职责包括（）。A.制定灭火和应急疏散预案B.组织消防演练C.保障疏散通道、安全出口畅通D.对建筑消防设施每年至少进行一次全面检测3.业主委员会的职责包括（）。A.召集业主大会会议B.代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同C.监督管理规约的实施D.决定物业服务企业的选聘与解聘4.物业承接查验的主要内容包括（）。A.物业共用部位的数量、质量B.共用设施设备的运行状况C.物业资料的移交D.业主个人物品的清点5.下列属于业主权利的有（）。A.监督物业服务企业履行物业服务合同B.提议召开业主大会会议C.选举业主委员会成员D.决定选聘和解聘物业服务企业6.物业服务企业在处理业主投诉时，应遵循的原则包括（）。A.及时响应B.推诿责任C.记录存档D.反馈结果7.老旧小区改造中，物业服务企业可参与的工作有（）。A.协助制定改造方案B.配合管线改造施工C.宣传改造政策D.收取改造费用8.下列关于物业服务收费的表述中，正确的有（）。A.实行政府指导价的，需按照价格主管部门规定的基准价及浮动幅度确定B.实行市场调节价的，由业主与物业服务企业协商确定C.已竣工但尚未出售的物业，物业服务费用由建设单位交纳D.业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费的，业主无需承担连带责任9.物业管理区域内发生电梯困人事件时，物业服务企业应（）。A.立即通知电梯维保单位B.安抚被困人员情绪C.自行尝试开启电梯门D.记录事件处理过程10.智能化物业管理的应用场景包括（）。A.智能门禁系统B.无人机巡检C.业主手机APP报修D.人工抄表收费三、案例分析题（每题15分，共2题，总分30分）案例一：电梯故障引发的纠纷某小区建成于2015年，共有6栋高层住宅，每栋配备2部电梯，由A物业服务企业管理。2024年10月，3号楼2部电梯先后出现故障：1部电梯因钢丝绳磨损严重停运，1部电梯因主板损坏导致频繁困人。业主多次向物业反映，要求尽快维修，但A企业以“维修资金未筹集到位”为由拖延。11月5日，业主王女士因电梯困人导致心脏病发作送医，产生医疗费8000元；11月10日，因电梯长期停运，业主李先生搬运家具时从楼梯跌落，造成骨折，花费医疗费1.5万元。业主委员会认为A企业未尽管理责任，拟启动解聘程序。问题：1.A企业是否应对王女士、李先生的人身损害承担责任？请说明法律依据。2.电梯维修资金未筹集到位时，A企业应采取哪些措施？3.业主委员会启动解聘程序需履行哪些法定步骤？案例二：业主违规装修引发的邻里纠纷业主张某购买了某小区202室房屋，装修时未经任何审批，擅自拆除了客厅与阳台之间的承重墙，并将阳台封闭改为书房。楼下102室业主陈某发现天花板出现裂缝，经鉴定系202室拆除承重墙导致。陈某要求张某恢复原状并赔偿损失，张某拒绝；陈某向A物业服务企业投诉，A企业仅口头提醒张某，未采取其他措施。陈某遂向法院起诉，同时向媒体反映，引发社会关注。问题：1.张某的行为违反了哪些法律法规？需承担哪些责任？2.A物业服务企业在处理该事件中存在哪些过错？应如何正确处理？3.若张某仍不恢复原状，陈某可通过哪些途径维护权益？四、论述题（每题15分，共2题，总分30分）1.结合《民法典》和《物业管理条例》，论述物业服务企业在社区治理中的角色定位及实践路径。2.随着智能化技术的发展，物业管理逐步向智慧化转型。请分析智慧物业的核心特征，并提出推动智慧物业发展的具体措施。参考答案一、单项选择题1.B2.B3.C4.C5.C6.B7.C8.D9.B10.A11.C12.D13.B14.C15.B16.C17.B18.B19.B20.A二、多项选择题1.ABD2.ABCD3.ABC4.ABC5.ABC6.ACD7.ABC8.ABC9.ABD10.ABC三、案例分析题案例一参考答案：1.A企业应承担责任。根据《民法典》第1198条，物业服务企业作为公共场所的管理人，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。本案中，A企业明知电梯存在安全隐患却拖延维修，未履行对共用设施设备的维护义务，导致业主受伤，需承担赔偿责任。2.电梯属于特种设备，根据《特种设备安全法》第39条，电梯使用单位（即物业服务企业）应保证电梯处于安全运行状态。即使维修资金未到位，A企业应采取以下措施：①先行垫付紧急维修费用，确保电梯安全运行；②向业主委员会报告，组织召开业主大会表决使用维修资金；③若部分业主不同意，可申请应急使用维修资金（根据地方规定，如《住宅专项维修资金管理办法》第24条，危及房屋使用安全等紧急情况可直接申请）。3.业主委员会启动解聘程序需履行以下步骤：①召开业主大会会议，就解聘事项进行表决（需专有部分占建筑物总面积过半数且人数过半数的业主同意）；②提前15日通知全体业主会议时间、地点和议题；③会议记录和表决结果需公示，接受业主监督；④与原物业服务企业完成交接，包括物业资料、共用设施设备、公共收益账目等；⑤新物业服务企业选聘后，签订新的物业服务合同。案例二参考答案：1.张某的行为违反了：①《民法典》第272条（业主不得损害其他业主合法权益）；②《建设工程质量管理条例》第69条（禁止擅自变动建筑主体和承重结构）；③《住宅室内装饰装修管理办法》第5条（禁止拆除承重结构）。需承担的责任：①民事责任：恢复原状、赔偿陈某损失；②行政责任：由建设行政主管部门责令改正，处5万元以上10万元以下罚款；③若造成严重后果，可能承担刑事责任（如构成过失以危险方法危害公共安全罪）。2.A企业存在以下过错：①未履行装修管理义务。根据《物业管理条例》第45条，物业服务企业应监督业主装修行为，发现违规应立即制止并报告有关部门；②仅口头提醒，未采取有效措施（如要求停止施工、报告城管或住建部门）。正确处理流程：①发现违规装修时，立即下达《整改通知书》，要求停止施工并恢复原状；②若业主拒不改正，向属地住建部门或综合执法部门报告；③协助陈某收集证据（如现场照片、装修记录），配合调查；④事后加强装修管理，完善装修申报、巡查制度。3.陈某可通过以下途径维权：①向住建部门投诉，要求对张某进行行政处罚；②向法院提起民事诉讼，主张恢复原状、赔偿医疗费、房屋贬值损失等；③申请人民调解委员会调解；④若张某拒不执行法院判决，可申请强制执行（由法院委托第三方恢复原状，费用由张某承担）。四、论述题1.物业服务企业在社区治理中的角色定位及实践路径角色定位：①公共服务延伸者：协助政府落实环境卫生、安全防范、垃圾分类等公共事务，弥补基层治理覆盖不足；②多元主体协调者：搭建业主、社区、物业企业沟通平台，化解邻里纠纷，促进社区和谐；③居民需求响应者：通过日常服务收集业主诉求，反馈至社区或政府部门，推动精准治理；④社区文化建设者：组织节日活动、公益宣传，增强居民归属感和参与意识。实践路径：①强化党建引领：推动“红色物业”建设，建立物业企业、社区党组织、业主委员会三方联动机制，将党的领导融入物业管理；②完善信息共享：与社区、公安、消防等部门建立数据共享平台，及时传递安全隐患、矛盾纠纷等信息；③规范服务标准：制定《物业服务操作指南》，明确公共区域管理、应急处置等流程，提升服务透明度；④培育居民参与：通过业主议事会、意见征集等形式，引导业主参与公共事务决策（如维修资金使用、物业费调整）；⑤加强培训考核：定期组织物业管理人员学习《民法典》《物业管理条例》等法规，提升依法服务能力；⑥推动智慧治理：利用大数据分析业主需求，通过APP、小程序实现报修、缴费、意见反馈“一站式”服务，提