房地产估价师执业资格考试假设开发法试题及答案

房地产估价师执业资格考试假设开发法试题及答案考试时长：120分钟满分：100分试卷名称：房地产估价师执业资格考试假设开发法试题及答案考核对象：房地产估价师执业资格考试考生题型分值分布：-判断题（总共10题，每题2分）总分20分-单选题（总共10题，每题2分）总分20分-多选题（总共10题，每题2分）总分20分-案例分析（总共3题，每题6分）总分18分-论述题（总共2题，每题11分）总分22分总分：100分---一、判断题（每题2分，共20分）1.假设开发法适用于评估新建商品房、在建工程或待开发土地的价值。2.假设开发法的基本原理是“倒算法”，即从未来开发完成后的价值中扣除开发成本和利润。3.开发完成后的价值通常采用市场法或收益法进行估算。4.开发成本包括土地取得成本、前期费用、建安工程费等。5.利润率在假设开发法中通常采用社会平均利润率。6.假设开发法的关键在于准确预测开发周期和销售价格。7.开发周期过短可能导致低估开发成本，周期过长则可能高估市场风险。8.假设开发法不适用于评估已建成并投入使用的房地产。9.在假设开发法中，土地取得成本通常采用市场法进行估算。10.假设开发法的计算结果应与类似项目的实际成交价格进行比较验证。二、单选题（每题2分，共20分）1.下列哪项不属于假设开发法的开发成本？（）A.土地取得成本B.前期工程费C.建安工程费D.房地产交易税费2.假设开发法中，开发完成后的价值通常采用哪种方法进行估算？（）A.成本法B.市场法C.收益法D.路线价法3.假设开发法中，利润率的确定通常基于？（）A.社会平均利润率B.企业个别利润率C.行业基准利润率D.成本利润率4.开发周期预测不准确可能导致哪种风险？（）A.成本超支风险B.市场风险C.利润率波动风险D.融资风险5.假设开发法中，土地取得成本通常采用哪种方法进行估算？（）A.收益法B.市场法C.成本法D.路线价法6.假设开发法中，前期工程费通常包括？（）A.建安工程费B.设计费、勘察费C.销售费用D.管理费用7.开发完成后的价值估算中，市场法的主要作用是？（）A.估算重置成本B.估算未来售价C.估算租金收入D.估算开发成本8.假设开发法中，开发成本估算的准确性取决于？（）A.市场调研的深度B.利润率的合理性C.开发周期的预测D.土地取得成本的高低9.假设开发法中，开发周期通常分为？（）A.获取土地阶段、开发建设阶段、销售阶段B.获取土地阶段、前期准备阶段、建安工程阶段C.前期准备阶段、建安工程阶段、销售阶段D.获取土地阶段、建安工程阶段、竣工阶段10.假设开发法中，销售价格预测的主要依据是？（）A.市场供求关系B.成本利润率C.开发周期D.利润率三、多选题（每题2分，共20分）1.假设开发法的开发成本包括哪些？（）A.土地取得成本B.前期工程费C.建安工程费D.销售费用E.管理费用2.假设开发法的计算步骤包括？（）A.估算开发完成后的价值B.估算开发成本C.确定利润率D.计算土地价值E.考虑时间价值3.开发周期预测的影响因素包括？（）A.政策法规B.市场环境C.资金到位情况D.工程进度E.利润率4.假设开发法中，土地取得成本估算的方法包括？（）A.市场法B.成本法C.收益法D.路线价法E.比较法5.开发完成后的价值估算方法包括？（）A.市场法B.收益法C.成本法D.路线价法E.假设开发法6.假设开发法中，开发成本估算的注意事项包括？（）A.考虑通货膨胀因素B.采用合理的利润率C.准确预测开发周期D.考虑资金时间价值E.避免重复计算7.假设开发法中，销售价格预测的影响因素包括？（）A.市场供求关系B.房地产品质C.开发周期D.利润率E.营销策略8.假设开发法中，开发周期的划分包括？（）A.获取土地阶段B.前期准备阶段C.建安工程阶段D.销售阶段E.竣工阶段9.假设开发法中，利润率的确定方法包括？（）A.社会平均利润率B.企业个别利润率C.行业基准利润率D.成本利润率E.销售利润率10.假设开发法中，计算结果的验证方法包括？（）A.与类似项目比较B.采用市场法验证C.采用收益法验证D.考虑时间价值E.采用成本法验证四、案例分析（每题6分，共18分）案例一：某开发商拟取得一块面积为5000平方米的土地，计划开发建设一栋商品住宅楼。根据市场调研，该地块所在区域同类住宅楼的市场售价为每平方米8000元，预计开发周期为3年，开发成本包括土地取得成本、前期工程费、建安工程费等，总计为2.5亿元。开发商计划以20%的利润率出售该住宅楼。请采用假设开发法估算该地块的价值。案例二：某在建工程占地面积3000平方米，已投入建安工程费1亿元，剩余工程量预计需要1年时间完成，预计建安工程费为0.8亿元。根据市场调研，该工程所在区域同类住宅楼的市场售价为每平方米9000元，预计开发周期为2年，开发成本包括土地取得成本、前期工程费、建安工程费等，总计为2.2亿元。开发商计划以25%的利润率出售该在建工程。请采用假设开发法估算该在建工程的价值。案例三：某开发商拟取得一块面积为4000平方米的土地，计划开发建设一栋商业综合体。根据市场调研，该地块所在区域同类商业综合体的市场售价为每平方米12000元，预计开发周期为4年，开发成本包括土地取得成本、前期工程费、建安工程费等，总计为3亿元。开发商计划以30%的利润率出售该商业综合体。请采用假设开发法估算该地块的价值。五、论述题（每题11分，共22分）1.论述假设开发法的适用条件和局限性。2.结合实际案例，分析假设开发法在房地产估价中的应用步骤和注意事项。---标准答案及解析一、判断题1.√2.√3.√4.√5.×（应采用企业个别利润率）6.√7.√8.×（适用于未开发或在建项目）9.√10.√解析：5.假设开发法中，利润率的确定应基于开发商的个别利润率，而非社会平均利润率。二、单选题1.D2.B3.A4.B5.B6.B7.B8.A9.A10.A解析：8.假设开发法中，开发成本估算的准确性主要取决于市场调研的深度，需全面了解相关成本构成。三、多选题1.A,B,C,D,E2.A,B,C,D,E3.A,B,C,D,E4.A,B,D5.A,B6.A,B,C,D,E7.A,B,C,D,E8.A,B,C,D,E9.A,B,C10.A,B,C,D,E解析：4.土地取得成本估算方法包括市场法、成本法和路线价法，收益法不适用于土地取得成本估算。四、案例分析案例一：解答：开发完成后的价值=5000平方米×8000元/平方米=4亿元开发成本=2.5亿元利润=4亿元×20%=0.8亿元土地价值=4亿元-2.5亿元-0.8亿元=0.7亿元解析：假设开发法计算步骤：1.估算开发完成后的价值：5000平方米×8000元/平方米=4亿元2.估算开发成本：2.5亿元3.确定利润：4亿元×20%=0.8亿元4.计算土地价值：4亿元-2.5亿元-0.8亿元=0.7亿元案例二：解答：开发完成后的价值=3000平方米×9000元/平方米=2.7亿元开发成本=1亿元+0.8亿元=1.8亿元利润=2.7亿元×25%=0.675亿元在建工程价值=2.7亿元-1.8亿元-0.675亿元=0.225亿元解析：假设开发法计算步骤：1.估算开发完成后的价值：3000平方米×9000元/平方米=2.7亿元2.估算开发成本：1亿元+0.8亿元=1.8亿元3.确定利润：2.7亿元×25%=0.675亿元4.计算在建工程价值：2.7亿元-1.8亿元-0.675亿元=0.225亿元案例三：解答：开发完成后的价值=4000平方米×12000元/平方米=4.8亿元开发成本=3亿元利润=4.8亿元×30%=1.44亿元土地价值=4.8亿元-3亿元-1.44亿元=0.36亿元解析：假设开发法计算步骤：1.估算开发完成后的价值：4000平方米×12000元/平方米=4.8亿元2.估算开发成本：3亿元3.确定利润：4.8亿元×30%=1.44亿元4.计算土地价值：4.8亿元-3亿元-1.44亿元=0.36亿元五、论述题1.论述假设开发法的适用条件和局限性。解答：适用条件：-适用于评估未开发土地、在建工程或待开发项目。-适用于市场活跃、信息透明的地区。-适用于开发商有明确的开发计划和销售策略的项目。局限性：-开发周期预测不准确可能导致风险。-利润率确定主观性强，可能影响结果准确性。-开发成本估算复杂，需全面考虑各项费用。-市场波动可能导致开发完成后的价值变化。解析：假设开发法的适用条件主要基于项目类型和市场环境，而局限性则与预测和估算的复杂性有关。2.结合实际案例，分析假设开发法在房地产估价中的应用步骤和注意事项。解答：应用步骤：1.估算开