房地产财务制度规定

PAGE房地产财务制度规定一、总则（一）目的本财务制度规定旨在规范公司房地产项目的财务管理，确保财务工作有序进行，保护公司资产安全，提高资金使用效率，为公司的稳健发展提供有力支持。（二）适用范围本制度适用于公司旗下所有房地产开发项目及相关财务活动，包括项目筹备、土地获取、规划设计、施工建设、销售及交付等全过程。（三）基本原则1.合法性原则：严格遵守国家有关法律法规、税收政策以及房地产行业相关规范，确保公司财务活动合法合规。2.真实性原则：财务信息应真实、准确、完整地反映公司财务状况和经营成果，不得虚报、瞒报。3.完整性原则：涵盖公司房地产项目财务活动的各个环节，建立健全的财务管理制度体系。4.及时性原则：及时记录、核算和报告财务信息，为公司决策提供及时有效的数据支持。5.权责分明原则：明确各部门和岗位在财务管理中的职责和权限，做到责任清晰、分工明确。二、财务机构与人员设置（一）财务部门职责1.负责制定和完善公司房地产财务管理制度，并监督执行。2.组织财务核算工作，编制财务报表，准确反映公司财务状况和经营成果。3.进行财务预算编制、执行与控制，为公司决策提供财务依据。4.负责资金筹集、调配与管理，确保公司资金链的稳定。5.开展成本核算与控制，优化项目成本结构，提高项目盈利能力。6.参与项目投资决策，进行财务风险评估与防范。7.负责税务管理，合理纳税筹划，降低税务成本。8.配合内外部审计、税务检查等工作，提供相关财务资料。（二）人员岗位设置及职责1.财务经理全面负责财务部门的日常管理工作，制定工作计划和目标。组织财务核算、预算编制、资金管理等工作，确保财务工作的顺利开展。参与公司重大决策，提供财务专业意见，防范财务风险。协调与内外部相关部门的关系，保障财务工作的有效沟通与协作。2.会计人员按照国家会计准则和公司财务制度，进行财务核算工作，包括账务处理、凭证编制、报表生成等。负责成本核算与控制，准确归集项目成本，分析成本变动原因，提出成本控制建议。协助编制财务预算，提供相关财务数据支持。负责财务档案的整理、归档和保管工作。3.出纳人员办理现金收付和银行结算业务，确保资金收付的准确性和及时性。登记现金日记账和银行存款日记账，做到日清月结，账实相符。保管库存现金、有价证券和空白支票等重要票据，确保资金安全。协助会计人员进行其他财务工作。（三）财务人员职业道德与培训1.财务人员应遵守职业道德规范，诚实守信、廉洁奉公、保守公司财务机密。2.定期组织财务人员参加专业培训和学习，不断提升业务水平和综合素质，以适应公司发展和行业变化的需求。三、财务核算管理（一）会计核算原则1.采用权责发生制原则进行会计核算，以实际发生的经济业务为依据，确认收入和费用。2.遵循配比原则，将收入与其相关的成本、费用相互配比，正确计算项目损益。3.坚持谨慎性原则，对可能发生的损失和费用进行合理估计，计提相应的减值准备。（二）会计科目设置根据房地产行业特点和公司财务管理需求，设置以下主要会计科目：1.资产类：包括货币资金、应收账款、存货、固定资产、无形资产等。2.负债类：包括短期借款、应付账款、预收账款、长期借款等。3.所有者权益类：包括实收资本、资本公积、盈余公积、未分配利润等。4.成本类：包括开发成本、开发间接费用等。5.损益类：包括主营业务收入、主营业务成本、税金及附加、销售费用、管理费用、财务费用等。（三）账务处理流程1.经济业务发生后，经办人员应及时取得或填制原始凭证，并按照公司财务制度规定进行审核和签字审批。2.会计人员根据审核无误的原始凭证编制记账凭证，进行账务处理。3.定期对账务进行核对和结账，确保账账相符、账实相符。4.按照规定的时间和格式编制财务报表，包括资产负债表、利润表、现金流量表等，并进行财务分析。（四）财务报表编制与报送1.财务报表应按照国家统一的会计准则和公司财务制度要求编制，并保证数据真实、准确、完整。2.月度财务报表应在月度终了后[X]日内编制完成并报送公司管理层；年度财务报表应在年度终了后[X]日内编制完成，并委托具有资质的会计师事务所进行审计，审计报告出具后[X]日内报送公司股东及相关部门。四、资金管理（一）资金筹集1.根据公司项目开发计划和资金需求，合理确定资金筹集方式，包括银行贷款、股权融资、债券发行等。2.制定资金筹集方案，明确筹资规模、筹资渠道、筹资成本和筹资风险等，并报公司管理层审批。3.加强与金融机构的沟通与合作，确保资金筹集工作的顺利进行。（二）资金预算1.根据项目开发进度和经营计划，编制年度资金预算，明确各季度、各月份的资金收支情况。2.资金预算应包括现金收入预算、现金支出预算、资金结余预算等，并进行详细的资金流量分析。3.定期对资金预算执行情况进行监控和分析，及时发现偏差并采取措施进行调整，确保资金预算的严格执行。（三）资金使用1.建立健全资金审批制度，明确资金使用的审批流程和权限。2.资金支出应严格按照预算执行，对于超预算支出或重大资金支出项目，应履行特殊审批程序。3.加强资金使用的监控，确保资金专款专用，提高资金使用效率。（四）资金安全管理1.加强现金和银行存款的安全管理，严格执行现金管理制度和银行账户管理制度。2.定期对库存现金进行盘点，确保账实相符；加强银行账户的核对和管理，防范资金风险。3.建立健全资金安全预警机制，及时发现和处理资金安全隐患。五、成本费用管理（一）成本核算对象与项目1.以房地产开发项目为成本核算对象，按照项目开发周期和成本核算要求，将成本划分为土地成本、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等项目。2.对于同一开发项目中包含不同类型物业（如住宅、商业、写字楼等）的，应分别核算各类型物业的成本。（二）成本费用归集与分配1.按照成本核算对象和成本项目，对各项成本费用进行准确归集和记录。2.对于共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按照合理的分配方法进行分配，如占地面积法、建筑面积法、直接成本法等。（三）成本控制措施1.建立成本控制目标体系，将成本控制目标分解到各部门和各项目阶段，并进行严格考核。2.加强项目前期策划和设计管理，优化设计方案，降低工程造价。3.严格控制工程变更，对于确需变更的项目，应按照规定的程序进行审批，并对变更引起的成本增加进行评估和控制。4.加强采购管理，通过招标、询价等方式选择优质供应商，降低采购成本。5.定期对项目成本进行分析和评估，及时发现成本控制中的问题并采取措施进行改进。（四）费用报销管理1.制定费用报销制度，明确费用报销的范围、标准和审批流程。2.员工报销费用时，应提供真实、合法、有效的原始凭证，并按照规定填写报销单。3.财务部门对报销凭证进行审核，对于不符合规定的报销凭证，应予以退回。4.严格控制费用支出，对超标准、超范围的费用支出不予报销。六、收入与利润管理（一）收入确认原则1.销售商品收入在同时满足下列条件时予以确认：企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠地计量；相关的经济利益很可能流入企业；相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。2.提供劳务收入在资产负债表日根据提供劳务交易的结果是否能够可靠估计分别采用不同的方法确认：交易结果能够可靠估计的，采用完工百分比法确认收入；交易结果不能可靠估计的，按已经发生的劳务成本预计能够得到补偿的部分确认收入，预计不能得到补偿的部分不确认收入。（二）销售价格管理1.根据市场行情和项目成本等因素，制定合理的销售价格策略。2.销售价格应保持相对稳定，如需调整，应履行相应的审批程序，并及时通知相关部门。（三）销售合同管理1.建立健全销售合同管理制度，规范销售合同的签订、审核、执行和变更等流程。2.销售合同应明确双方的权利和义务，包括房屋面积、价格、付款方式、交付时间、违约责任等条款。3.加强销售合同的审核，确保合同条款符合法律法规和公司利益要求。4.跟踪销售合同的执行情况，及时处理合同纠纷和违约事项。（四）利润分配管理1.按照国家法律法规和公司章程的规定，进行利润分配。2.公司利润分配应优先考虑弥补以前年度亏损，提取法定盈余公积后，再根据公司发展需要和股东意愿进行分配。3.利润分配方案应报公司股东大会审议通过后执行。七、税务管理（一）税务登记与申报1.按照国家税收法律法规的规定，及时办理税务登记手续，并按时进行纳税申报。2.准确核算各项应税收入、成本、费用和税金，确保纳税申报数据的真实、准确、完整。（二）纳税筹划1.在合法合规的前提下，进行纳税筹划，合理降低公司税负。2.关注国家税收政策变化，及时调整纳税筹划方案，充分利用税收优惠政策。（三）税务风险管理1.建立健全税务风险管理制度，识别、评估和应对税务风险。2.加强与税务机关的沟通与协调，及时了解税收政策和征管要求，确保公司税务合规。3.定期进行税务自查，发现问题及时整改，避免税务处罚和税务纠纷。八、财务审计与监督（一）内部审计1.设立独立的内部审计部门，定期对公司财务收支、经济活动、内部控制等进行审计监督。2.内部审计应制定审计计划，明确审计范围、内容和重点，确保审计工作的全面性和针对性。3.审计部门应及时出具审计报告，对发现的问题提出整改建议，并跟踪整改情况。（二）外部审计1.按照法律法规和公司章程的规定，委托具有资质的会计师事务所进行年度财务审计和专项审计。2.积极配合外部审计工作，提供真实、完整的财务资料，确保审计工作的顺利进行。3.认真对待外部审计意见，及时整改审计发现的问题，不断完善公司财务管理。（三）财务监督1.公司管理层应加强对财务工作