单位小区物业财务制度

PAGE单位小区物业财务制度一、总则（一）目的为规范单位小区物业管理财务行为，加强财务管理和监督，提高资金使用效益，保障小区物业管理工作的顺利开展，根据国家相关法律法规和行业标准，结合本小区实际情况，制定本财务制度。（二）适用范围本制度适用于单位小区物业管理公司及其所属各部门、各项目。（三）基本原则1.合法性原则：严格遵守国家法律法规和财务规章制度，依法进行财务活动。2.真实性原则：财务核算应当以实际发生的经济业务为依据，如实反映财务状况和经营成果。3.完整性原则：全面涵盖物业管理财务活动的各个方面，确保财务信息的完整性。4.及时性原则：及时进行财务核算、报告和分析，为管理决策提供及时准确的财务信息。5.效益性原则：合理配置资源，提高资金使用效益，降低物业管理成本。（四）财务管理体制1.统一领导：物业管理公司实行统一领导、分级管理的财务管理体制。公司总经理对财务管理工作全面负责。2.分级负责：各部门、各项目负责人对本部门、本项目的财务管理工作负责，确保财务制度的贯彻执行。二、财务机构与人员设置（一）财务机构设置物业管理公司设立独立的财务部门，负责公司财务管理和会计核算工作。财务部门应根据工作需要，合理设置会计、出纳等岗位。（二）财务人员职责1.会计职责按照国家会计制度的规定，进行会计核算，填制会计凭证，登记会计账簿，编制财务会计报告。负责财务数据的收集、整理、分析和报告，为管理决策提供财务信息支持。定期核对账目，确保账账相符、账实相符。负责财务档案的整理、归档和保管工作。2.出纳职责办理现金收付和银行结算业务，严格遵守现金管理制度和银行结算纪律。负责保管库存现金、有价证券和各种票据，确保资金安全。登记现金日记账和银行存款日记账，做到日清月结。定期与会计核对账目，编制资金报表。（三）财务人员职业道德1.爱岗敬业，诚实守信，廉洁奉公，客观公正。2.遵守国家法律法规和财务规章制度，保守公司财务秘密。3.不断提高业务素质和职业道德水平，为公司财务管理工作提供优质服务。三、财务预算管理（一）预算编制原则1.以收定支原则：根据小区物业管理服务收费情况，合理安排各项支出，确保收支平衡。2.统筹兼顾原则：综合考虑小区物业管理的各项工作，统筹安排资金，保障重点项目和工作的顺利开展。3.积极稳妥原则：预算编制要充分考虑各种因素变化，留有余地，确保预算的可行性和可靠性。（二）预算编制内容1.收入预算：包括物业管理服务费收入、特约服务收入、公共区域经营收入等。2.支出预算：包括人员费用、办公费用、维修费用、绿化养护费用、保洁费用、保安费用、公共设施设备维护费用等。（三）预算编制程序1.下达预算编制通知：每年[具体时间]，公司财务部门向各部门、各项目下达预算编制通知，明确预算编制的原则、内容、方法和时间要求。2.编制预算草案：各部门、各项目根据预算编制通知要求，结合本部门、本项目实际情况，编制预算草案，并于[规定时间]前报公司财务部门。3.审核预算草案：公司财务部门对各部门、各项目上报的预算草案进行审核，提出审核意见，反馈给各部门、各项目进行修改完善。4.汇总编制预算：公司财务部门根据审核后的预算草案，汇总编制公司年度财务预算，并提交公司总经理办公会审议。5.批准预算：公司年度财务预算经总经理办公会审议通过后，报公司董事会批准执行。（四）预算执行与控制1.分解落实预算指标：公司将批准后的年度财务预算分解落实到各部门、各项目，明确各部门、各项目的预算指标和责任。2.建立预算执行监控机制：公司财务部门定期对预算执行情况进行监控和分析，及时发现问题并采取措施加以解决。3.严格控制预算支出：各部门、各项目要严格按照预算安排支出，不得擅自调整预算。如因特殊情况需要调整预算，应按规定程序报公司审批。（五）预算调整1.调整条件：在预算执行过程中，如遇下列情况之一，可申请调整预算：国家政策法规发生重大变化，导致预算编制基础不成立。小区物业管理服务内容、标准或范围发生重大变化，影响预算执行。因不可抗力因素，如自然灾害、突发事件等，导致预算执行困难。其他经公司认定需要调整预算的情况。2.调整程序：预算调整申请由相关部门、项目提出，经公司财务部门审核后，报公司总经理办公会审议，经公司董事会批准后执行。（六）预算分析与考核1.预算分析：公司财务部门定期对预算执行情况进行分析，撰写预算分析报告，为公司管理决策提供依据。2.预算考核：公司建立预算考核制度，对各部门、各项目预算执行情况进行考核评价。考核结果与部门、项目负责人绩效挂钩。四、收入管理（一）物业管理服务费收入1.收费标准：物业管理服务费收费标准应根据小区物业服务等级、服务内容、服务质量等因素，按照物价部门核定的标准执行。2.收费方式：物业管理服务费可采取按月、季、半年或年度收取的方式。收费方式应在物业服务合同中明确约定。3.收费管理：公司财务部门负责物业管理服务费的收取工作，设立专门的收费台账，记录收费情况。收费人员应及时开具收费票据，确保收费准确无误。（二）特约服务收入1.服务内容：特约服务是指物业管理公司为满足业主个性化需求提供的专项服务，如家政服务、维修服务、绿化养护服务等。2.收费标准：特约服务收费标准应根据服务内容、服务质量、市场行情等因素合理确定，并在服务合同中明确约定。3.收费管理：特约服务收入由相关部门负责收取，收取后及时交公司财务部门入账。财务部门应设立专门的台账，记录特约服务收入情况。（三）公共区域经营收入1.经营项目：公共区域经营项目包括小区内停车场、广告位、会所等的经营。2.收费标准：公共区域经营收费标准应根据经营项目的性质、市场需求等因素合理确定，并报物价部门备案。3.收费管理：公共区域经营收入由相关部门负责收取，收取后及时交公司财务部门入账。财务部门应设立专门的台账，记录公共区域经营收入情况。（四）其他收入1.收入范围：其他收入包括政府补贴、捐赠收入、违约金收入等。2.管理要求：其他收入应按照相关规定进行管理，确保收入合法合规。收入到账后，财务部门应及时进行账务处理。五、支出管理（一）人员费用1.工资福利：包括员工工资、奖金、津贴、补贴、社会保险、住房公积金等。工资福利应按照国家法律法规和公司相关规定执行，确保员工合法权益。2.人员招聘与培训费用：包括招聘费用、培训费用等。人员招聘与培训费用应根据实际需要合理安排，提高员工素质和业务能力。（二）办公费用1.办公用品购置：包括文具、纸张、电脑耗材等办公用品的购置费用。办公用品购置应按照公司规定的采购流程进行，严格控制费用支出。2.办公设备购置与维修：包括办公桌椅、电脑、打印机等办公设备的购置费用以及设备维修费用。办公设备购置应根据实际需要合理安排，设备维修应及时进行，确保设备正常运行。3.通讯费用：包括员工手机话费、固定电话费等通讯费用。通讯费用应按照公司规定的标准执行，严格控制费用支出。（三）维修费用1.公共设施设备维修：包括小区内房屋建筑、道路、绿化、给排水、供电、供气、消防等公共设施设备的维修费用。公共设施设备维修应按照维修计划及时进行，确保设施设备正常运行。2.专项维修资金：按照国家规定和物业服务合同约定，建立专项维修资金，用于小区公共设施设备的大中修和更新改造。专项维修资金的使用应严格按照规定程序进行，确保资金安全和合理使用。（四）绿化养护费用1.绿化养护服务：包括小区内绿化植物的浇水、施肥、修剪、病虫害防治等养护服务费用。绿化养护服务应按照绿化养护标准进行，确保绿化效果。2.绿化设施购置：包括绿化工具、肥料、农药等绿化设施的购置费用。绿化设施购置应根据实际需要合理安排，严格控制费用支出。（五）保洁费用1.日常保洁服务：包括小区内公共区域的清扫、消毒、垃圾清运等日常保洁服务费用。日常保洁服务应按照保洁标准进行，确保小区环境整洁卫生。2.保洁设备购置：包括清洁工具、清洁剂、垃圾桶等保洁设备的购置费用。保洁设备购置应根据实际需要合理安排，严格控制费用支出。（六）保安费用1.安全保卫服务：包括小区出入口站岗、巡逻、门禁管理等安全保卫服务费用。安全保卫服务应按照安全保卫标准进行，确保小区安全秩序。2.保安设备购置：包括对讲机、警棍等保安设备的购置费用。保安设备购置应根据实际需要合理安排，严格控制费用支出。（七）其他支出1.水电费：包括小区内公共区域水电费、员工宿舍水电费等。水电费应按照实际用量及时缴纳，严格控制费用支出。2.差旅费：包括员工因公出差的交通、住宿、餐饮等费用。差旅费应按照公司规定的标准执行，严格控制费用支出。3.业务招待费：包括公司因业务需要发生的招待费用。业务招待费应按照公司规定的标准执行，严格控制费用支出，并做好记录。六、成本费用核算与控制（一）成本费用核算原则1.权责发生制原则：按照权责发生制原则进行成本费用核算，凡是本期已经发生或应当负担的费用，不论款项是否收付，都应作为本期的成本费用；凡是不属于本期的成本费用，即使款项已在本期收付，也不应作为本期的成本费用。2.配比原则：成本费用核算应与收入相配比，按照收入与成本费用的因果关系，将一定时期的收入与相应的成本费用进行配比，以正确计算当期损益。3.划分收益性支出与资本性支出原则：成本费用核算应正确划分收益性支出与资本性支出的界限。凡支出的效益仅及于本会计期间（或一个营业周期）的，应当作为收益性支出；凡支出的效益及于几个会计期间（或几个营业周期）的，应当作为资本性支出。（二）成本费用核算方法1.成本费用分类：物业管理成本费用分为直接成本和间接成本。直接成本是指与物业管理服务直接相关的成本，如人员费用、维修费用、绿化养护费用等；间接成本是指为组织和管理物业管理服务而发生的成本，如办公费用、差旅费、业务招待费等。2.成本费用核算方法：物业管理成本费用核算采用制造成本法，即将直接成本直接计入物业服务成本，间接成本按照一定的分配方法分配计入物业服务成本。（三）成本费用控制措施1.建立成本费用控制制度：公司建立成本费用控制制度，明确成本费用控制的目标、范围、方法和责任，加强对成本费用的管理和监督。2.加强预算管理：通过加强预算管理，严格控制预算支出，确保成本费用不超过预算指标。3.优化业务流程：通过优化业务流程，提高工作效率，降低成本费用。4.加强成本费用分析：定期对成本费用进行分析，找出成本费用控制的薄弱环节，采取有效措施加以改进。七、财务报告与财务分析（一）财务报告1.报告内容：财务报告包括资产负债表、利润表、现金流量表、所有者权益变动表以及附注等。2.报告编制要求：财务报告应按照国家会计制度的规定编制，做到数字真实、内容完整、报送及时。3.报告报送时间：公司财务部门应于每月[具体时间]前编制并报送月度财务报告，于每季度末[具体时间]前编制并报送季度财务报告，于每年末[具体时间]前编制并报送年度财务报告。（二）财务分析1.分析内容：财务分析主要包括财务状况分析、经营成果分析、现金流量分析等。2.分析方法：财务分析采用比较分析法、比率分析法、趋势分析法等方法进行。3.分析报告：公司财务部门应定期撰写财务分析报告，为公司管理决策提供依据。财务分析报告应包括分析目的、分析方法、分析结果以及建议等内容。八、财务监督与审计（一）财务监督1.内部监督：公司建立健全内部财务监督制度，加强对财务管理工作的内部监督。财务部门应定期对财务收支情况进行自查自纠，及时发现和纠正存在的问题。2.外部监督：接受业主委员会、业主以及相关部门的监督。定期向业主委员会公布财务收支情况，接受业主的监督和质询。配合相关部门的检查和审计工作，如实提供财务资料。（二）内部审计1.审计机构与人员：公司设立内部审计机构，配备专职审计人员，负责对公司财务管理工作进行内部审计。2.审计内容：内部审计主要包括财务收支审计、预算执行审计、经济责任审计、内部控制审计等。3.审计程序：内部审计应按照规定的程序进行，包括审计计划、审计实施、审计报告等环节。审计人员应客观公正、实事求是地开展审计工作，出具审计报告，并提出审计意见和建议。九、财务档案管理（一）档案范围财务档案包括会计凭证、会计账簿、财务会计报告、财务预算、财务分析报告、审计报告、合同协议、发票收据等与财务管理相关的资料。（二）档案整理与归档1.财务部门应定期对财务档案进行整理，按照档案管理的要求进行分类、编号、装订。2.财务档案应及时归档，妥善保管，防止档案丢失、损坏或泄密。（三）档案保管期限财务档案保管期限应按照国家规定执行，一般会计凭证、会计账簿等保管期限为[具体年限]年，财务会