房产全盘财务制度

PAGE房产全盘财务制度一、总则1.目的本制度旨在规范公司房产项目的财务管理，确保财务工作的准确性、及时性和规范性，为公司房产项目的顺利运作提供有力的财务支持，保障公司资产安全，提高经济效益。2.适用范围本制度适用于公司所有房产项目的财务核算、财务管理及相关财务活动。3.基本原则合法性原则：严格遵守国家法律法规和相关财务会计准则，确保公司财务活动合法合规。准确性原则：财务数据应真实、准确、完整，如实反映公司房产项目的财务状况和经营成果。及时性原则：及时记录、处理财务业务，提供准确的财务信息，满足公司决策和管理的需要。内部控制原则：建立健全内部控制制度，防范财务风险，确保财务工作的规范化和标准化。成本效益原则：在保证财务工作质量的前提下，合理控制财务成本，提高财务管理效率。二、财务组织与人员职责1.财务部门设置公司设立独立的财务部门，负责房产项目的财务管理工作。财务部门应根据工作需要，合理设置岗位，明确各岗位职责。2.财务人员职责财务经理全面负责公司房产项目的财务管理工作，制定财务管理制度和流程，组织实施财务核算和财务管理工作。参与房产项目的投资决策、预算编制、成本控制等工作，为公司决策提供财务支持。负责财务报表的编制和分析，定期向公司管理层汇报财务状况和经营成果，提出财务管理建议。组织财务人员培训和考核，提高财务人员业务素质和工作能力。负责与税务、银行等相关部门的沟通协调，维护公司良好的财务外部环境。会计人员负责房产项目的会计核算工作，按照国家财务会计准则和公司财务制度，准确记录和反映各项经济业务。审核原始凭证的真实性、合法性和完整性，编制记账凭证，登记账簿，编制财务报表。负责财务档案的整理、归档和保管工作，确保财务档案的安全和完整。协助财务经理进行财务分析和预算编制工作，提供相关财务数据支持。出纳人员负责房产项目的资金收付和结算工作，严格按照公司资金管理制度办理现金收付、银行存款收支等业务。保管库存现金和有价证券，确保资金安全。负责银行账户的管理，定期核对银行账目，编制银行存款余额调节表。协助会计人员进行财务核算工作，提供资金收付相关的原始凭证。三、财务核算1.会计政策与会计估计公司应根据国家财务会计准则和相关法规，结合房产项目的特点，制定适合本公司的会计政策和会计估计。会计政策和会计估计一经确定，不得随意变更。如需变更，应按照规定的程序进行审批，并在财务报表附注中予以说明。2.会计科目设置根据房产项目的财务核算需要，设置相应的会计科目，包括资产类、负债类、所有者权益类、成本类和损益类科目。会计科目的设置应符合国家财务会计准则和公司财务制度的规定，确保财务核算的准确性和规范性。3.账务处理流程业务发生：各部门在业务发生时，应及时取得或填制原始凭证，并将原始凭证传递给财务部门。审核原始凭证：财务人员对原始凭证的真实性、合法性和完整性进行审核。审核无误后，在原始凭证上加盖“审核”章，并签字确认。编制记账凭证：根据审核后的原始凭证，会计人员按照会计制度的规定编制记账凭证。记账凭证应注明经济业务的内容、摘要、会计科目、金额等信息，并经制单、审核、记账等人员签字确认。登记账簿：根据记账凭证，会计人员及时登记各类账簿，包括总账、明细账、日记账等。登记账簿应做到数字准确、摘要清楚、登记及时、字迹工整。结账：月末、季末和年末，会计人员应进行结账工作，计算各账户的本期发生额和期末余额，并编制试算平衡表。结账前，应检查本期发生的经济业务是否全部登记入账，账账、账证、账实是否相符。编制财务报表：根据账簿记录，会计人员编制财务报表，包括资产负债表、利润表、现金流量表等。财务报表应做到数字真实、计算准确、内容完整、报送及时。财务报表分析：财务经理组织财务人员对财务报表进行分析，通过对比分析、趋势分析等方法揭示公司房产项目的财务状况和经营成果，发现问题并提出改进建议。四、资金管理1.资金预算管理公司应建立资金预算管理制度，按照房产项目的开发进度和经营计划，编制年度、季度和月度资金预算。资金预算应包括现金收入预算、现金支出预算、资金结余预算等内容。资金预算的编制应充分考虑项目的资金需求和资金来源，确保资金的合理安排和有效使用。各部门应根据公司资金预算管理制度的要求，按时编制本部门的资金预算，并报送财务部门。财务部门对各部门的资金预算进行汇总、审核和平衡后，编制公司整体资金预算，报公司管理层审批。公司应严格执行资金预算，定期对资金预算的执行情况进行分析和考核。如因特殊情况需要调整资金预算，应按照规定的程序进行审批。2.资金筹集管理公司应根据房产项目的资金需求，合理确定资金筹集方式，包括自有资金、银行贷款、预售款等。筹集资金应符合国家法律法规和金融政策的要求，确保资金来源合法合规。公司应与银行等金融机构保持良好的合作关系，争取优惠的贷款利率和贷款条件。在申请银行贷款时，应按照银行要求提供真实、准确、完整的资料，确保贷款审批顺利通过。加强预售款管理，严格按照商品房预售管理规定收取预售款，并及时将预售款存入监管账户。预售款的使用应符合相关规定，确保专款专用。3.资金支付管理建立健全资金支付审批制度，明确资金支付的审批流程和审批权限。所有资金支付必须经过审批，未经审批不得支付。资金支付应根据合同约定和业务实际需要进行，严格审核支付凭证的真实性、合法性和完整性。支付凭证应包括发票、合同、审批单等相关资料。对于大额资金支付，应实行集体决策和联签制度。财务部门应加强对资金支付的监控，确保资金支付的安全和合规。出纳人员应按照审批后的支付凭证及时办理资金支付手续，并登记现金日记账和银行存款日记账。五、成本费用管理1.成本费用核算原则公司应按照权责发生制原则和配比原则，对房产项目的成本费用进行核算。成本费用应与收入相配比，准确反映项目的经营成果。成本费用核算应遵循真实性、合法性、完整性和及时性原则，确保成本费用数据的准确可靠。2.成本费用分类与核算土地成本：包括土地出让金、土地契税、拆迁补偿费等。土地成本应按照土地取得方式和用途进行明细核算。前期工程费：包括规划设计费、可行性研究费、地质勘察费、三通一平费等。前期工程费应按照项目和费用类别进行明细核算。建筑安装工程费：包括建筑工程费（如基础工程、主体工程、装饰工程等）、安装工程费（如给排水工程、电气工程、消防工程等）。建筑安装工程费应按照合同约定和工程进度进行核算。基础设施费：包括小区道路、绿化、供水、供电、供气、通讯等基础设施建设费用。基础设施费应按照项目和费用类别进行明细核算。公共配套设施费：包括教育、医疗、商业、物业管理等公共配套设施建设费用。公共配套设施费应按照项目和费用类别进行明细核算。开发间接费用：包括项目管理人员工资、办公费（如水电费、物业费等）、差旅费、业务招待费等。开发间接费用应按照项目和费用类别进行明细核算。期间费用：包括管理费用、销售费用和财务费用。期间费用应按照费用性质和发生时间进行核算。3.成本费用控制建立成本费用控制制度，明确成本费用控制目标和控制措施。各部门应根据公司成本费用控制制度的要求，加强成本费用管理，降低成本费用支出。在项目开发前期，应进行成本预算编制，合理确定成本控制目标。在项目开发过程中，应严格按照成本预算进行成本控制，及时发现和解决成本超支问题。加强对成本费用支出的审核和监督，严格控制各项费用的报销标准和审批程序。对于不合理的成本费用支出，应及时予以纠正。定期对成本费用控制情况进行分析和评价，总结经验教训，不断完善成本费用控制制度和措施。六、收入与利润管理1.收入确认原则公司应按照国家财务会计准则和相关法规的规定，合理确认房产项目的收入。对于销售开发产品的收入，应在同时满足下列条件时予以确认：企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠地计量；相关的经济利益很可能流入企业；相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。2.收入核算与管理销售部门应及时将销售合同等相关资料传递给财务部门，财务部门根据销售合同和实际收款情况进行收入核算。加强对销售收入的管理，确保销售收入的真实性和完整性。定期核对销售台账和财务账目，防止收入漏记、错记。对于预售款收入，应按照规定进行核算和管理。在确认销售收入时，应将预售款结转至销售收入，并按照规定缴纳相关税费。3.利润管理公司应加强对利润的管理，确保利润的真实性和合法性。定期对利润情况进行分析和评价，为公司决策提供依据。按照国家税收法规的规定，及时足额缴纳企业所得税等相关税费。合理进行利润分配，兼顾公司发展和股东利益。七、财务报表与财务分析1.财务报表编制公司应按照国家财务会计准则和相关法规的规定，定期编制财务报表，包括资产负债表、利润表、现金流量表等。财务报表应做到数字真实、计算准确、内容完整、报送及时。财务报表编制完成后，应经财务经理审核、公司管理层审批。2.财务报表报送财务部门应按照规定的时间和要求，将财务报表报送公司管理层、股东、税务机关等相关部门。对外报送的财务报表应加盖公司公章，并由法定代表人、财务负责人签字。3.财务分析财务部门应定期组织财务分析工作，通过对财务报表和相关财务数据的分析，揭示公司房产项目的财务状况和经营成果。财务分析应采用多种分析方法，如对比分析、趋势分析、比率分析等，对公司的偿债能力、盈利能力、营运能力等进行全面评价。财务分析报告应包括分析目的、分析方法、分析结果、存在问题及改进建议等内容。财务分析报告应及时报送公司管理层，为公司决策提供参考依据。八、财务内部控制与审计1.财务内部控制制度公司应建立健全财务内部控制制度，明确财务内部控制的目标、原则、内容和方法。财务内部控制制度应涵盖财务核算、资金管理、成本费用管理、收入与利润管理等各个环节，确保财务工作的规范化和标准化。加强对财务内部控制制度执行情况的监督检查，及时发现和纠正存在的问题，确保财务内部控制制度的有效实施。2.内部审计公司应设立内部审计部门，定期对房产项目的财务收支、经济活动等进行内部审计。内部审计部门应制定审计计划，明确审计目标、审计范围和审计重点。审计人员应按照审计程序和审计方法进行审计工作，确保审计工作的质量和效果。内部审计部门应及时出具审计报告，对审计发现的问题提出整改建议，并跟踪整改情况。内部审计报告应报送公司管理层和相关部门。九、税务管理1.税务登记与申报公司应按照国家税收法规的规定，及时办理税务登记手续，并按照规定的纳税期限和纳税申报方式，准确申报缴纳各项税费。财务部门应加强对税务政策的学习和研究，及时了解税收法规的变化，确保公司税务申报的准确性和及时性。2.税务筹划在合法合规的前提下，公司应进行合理的税务筹划，降低税务成本。税务筹划应结合公司房产项目的实际情况，充分利用税收优惠政策，优化税务方案。税务筹划方案应经公司管理层审批，并报税务机关备案。十、财务档案管理1.财务档案分类财务档案包括会计凭证、会计账簿、财务报表、税务申报资料、合同协议、审计报告等各类财务资料。财务档案应按照类别和时间顺序进行分类整理，便于查阅和保管。2.财务档案保管财务部门应指定专人负责财务档案的保管工作，确保财务档案的安全和完整。财务档案应存放在专