房地产财务制度手册

PAGE房地产财务制度手册一、总则（一）目的本财务制度手册旨在规范公司房地产项目的财务管理工作，确保财务信息的准确性、及时性和完整性，加强财务内部控制，防范财务风险，提高公司经济效益，促进公司持续健康发展。（二）适用范围本制度适用于公司及所属各房地产项目公司、分公司、项目部等相关部门和人员。（三）基本原则1.合法性原则：严格遵守国家有关法律法规和财务规章制度，依法进行财务活动。2.真实性原则：财务核算应当以实际发生的交易或事项为依据，如实反映财务状况和经营成果。3.完整性原则：涵盖公司房地产项目财务管理的各个方面，确保各项财务活动有章可循。4.及时性原则：及时记录、处理财务业务，提供准确的财务信息，满足公司决策和管理需要。5.准确性原则：财务数据计算准确，账务处理规范，报表编制真实可靠。6.效益性原则：在保证财务工作合规、准确的前提下，注重成本效益，提高资金使用效率。二、财务机构与人员设置（一）财务机构设置公司设立独立的财务管理部门，负责全公司的财务管理工作。财务管理部门应根据公司规模和业务需求，合理设置财务核算、资金管理、预算管理、成本控制、税务管理等岗位，明确各岗位职责和权限。（二）财务人员配备1.配备具备专业财务知识和技能的人员，包括注册会计师、注册税务师等专业人才。2.财务人员应具备良好的职业道德和职业操守，遵守法律法规和公司规章制度。3.定期对财务人员进行培训和考核，提高其业务水平和综合素质。（三）财务人员职责1.财务负责人职责全面负责公司财务管理工作，制定财务战略和财务管理制度。组织编制财务预算、财务报表等，为公司决策提供财务支持。负责资金筹集、调配和使用，确保资金安全和高效运作。加强财务内部控制，防范财务风险。协调与税务、银行等相关部门的关系。2.会计人员职责按照国家会计准则和公司财务制度，进行财务核算和账务处理。编制记账凭证、登记账簿、编制财务报表等。负责财务档案的整理、归档和保管。协助财务负责人进行财务分析和财务预算编制。3.出纳人员职责负责现金收付、银行结算等资金收支业务。登记现金日记账和银行存款日记账。保管库存现金、有价证券和空白票据。定期盘点现金，确保账实相符。三、财务核算制度（一）会计核算基础1.采用权责发生制作为会计核算基础，凡是当期已经实现的收入和已经发生或应当负担的费用，不论款项是否收付，都应当作为当期的收入和费用；凡是不属于当期的收入和费用，即使款项已在当期收付，也不应当作为当期的收入和费用。2.以人民币为记账本位币，会计记录采用借贷记账法。（二）会计科目设置根据国家会计准则和房地产行业特点，设置会计科目，包括资产类、负债类、所有者权益类、成本类、损益类等科目。会计科目的设置应保持相对稳定，如有调整，应经财务负责人批准，并在财务报表附注中说明。（三）财务报表编制1.按照国家会计准则和公司财务制度的要求，定期编制资产负债表、利润表、现金流量表等财务报表。2.财务报表应真实、准确、完整，数据之间具有勾稽关系，并经财务负责人审核签字后对外报送。3.定期对财务报表进行分析，为公司决策提供依据。分析内容包括财务状况分析、经营成果分析、现金流量分析等。（四）财务档案管理1.财务档案包括会计凭证、会计账簿、财务报表、税务资料、合同协议、审计报告等。2.财务档案应按照国家档案管理规定进行整理、归档和保管，确保档案的安全和完整。3.财务档案的保管期限应符合国家规定，期满后按照规定程序进行销毁。四、资金管理制度（一）资金筹集1.根据公司发展战略和项目开发需要，合理确定资金筹集规模和方式。资金筹集方式包括股权融资、债权融资、项目融资等。2.制定资金筹集计划，明确资金来源、金额、时间等要素。3.对资金筹集方案进行可行性研究和风险评估，确保筹集资金的合理性和安全性。（二）资金使用1.建立资金使用审批制度，明确资金使用审批流程和权限。2.资金使用应严格按照预算执行，不得擅自改变资金用途。3.加强资金支出管理，对各项费用支出进行审核，确保支出的真实性、合法性和合理性。4.定期对资金使用情况进行检查和分析，提高资金使用效率。（三）资金结算1.规范资金结算流程，确保资金收付的安全和准确。2.加强银行账户管理，定期核对银行账户余额，及时发现和处理异常情况。3.严格控制现金使用范围，超过规定限额的现金支出应通过银行转账等方式进行结算。（四）资金监控1.建立资金监控体系，实时监控资金流动情况。2.定期对资金状况进行分析和预警，及时发现和解决资金风险问题。3.加强与银行等金融机构的沟通与合作，确保资金安全和正常运作。五、预算管理制度（一）预算编制1.年度预算编制应结合公司战略规划、项目开发计划和市场预测等因素，采用零基预算、滚动预算等方法进行编制。2.预算编制应涵盖公司房地产项目的收入、成本、费用、利润等各个方面，确保预算的全面性和准确性。3.各部门应按照公司预算编制要求，按时提交本部门预算草案，经财务部门审核汇总后，报公司管理层审批。（二）预算执行1.预算一经批准，应严格执行。各部门应将预算指标分解落实到具体责任人，确保预算执行的有效性。2.加强预算执行过程监控，定期对预算执行情况进行分析和评估，及时发现和解决预算执行中存在的问题。3.建立预算执行考核制度，对预算执行情况进行考核，确保预算目标的实现。（三）预算调整1.在预算执行过程中，如因市场环境变化、项目开发进度调整等原因需要调整预算的，应按照规定程序进行申请和审批。2.预算调整申请应详细说明调整原因、调整内容和调整后的预算指标等，经财务部门审核后，报公司管理层审批。3.预算调整后，应及时将调整后的预算指标下达给各部门，并确保各部门按照调整后的预算执行。六、成本控制制度（一）成本核算对象1.以房地产开发项目为成本核算对象，按照项目开发进度和成本核算要求，将项目成本划分为土地成本、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等明细项目。2.对于规模较大、开发周期较长的项目，可根据项目特点和管理需要，将项目划分为若干个成本核算对象进行核算。（二）成本核算方法1.采用制造成本法进行成本核算，将开发项目的成本分为直接成本和间接成本。直接成本直接计入各成本核算对象，间接成本按照一定的分配方法分配计入各成本核算对象。2.成本核算应遵循权责发生制原则和配比原则，确保成本核算的准确性和合理性。（三）成本控制措施1.建立成本控制目标体系，将成本控制目标分解到各部门和各阶段，明确成本控制责任。2.加强成本预算管理，严格控制成本支出，确保成本支出不超过预算指标。3.优化项目设计方案，降低工程造价。加强工程招投标管理，选择优质的施工单位和供应商，降低采购成本和工程成本。4.加强成本核算和分析，及时发现成本控制中存在的问题，采取有效措施进行改进。七、税务管理制度（一）税务登记与申报1.按照国家税收法律法规的要求，及时办理税务登记手续，确保税务登记信息的准确和完整。2.按时进行纳税申报，如实填报纳税申报表，缴纳各项税款。纳税申报应做到数据准确、资料齐全、申报及时。3.加强与税务机关的沟通与联系，及时了解税收政策变化，确保公司税务工作符合法律法规要求。（二）税务筹划1.在合法合规的前提下，进行税务筹划，降低公司税负。税务筹划应结合公司经营活动和财务状况，制定合理的税务筹划方案。2.关注税收优惠政策，积极争取享受税收优惠，降低公司税收成本。3.加强税务风险管理，防范税务风险。对重大税务事项应进行专项评估和决策，确保税务风险可控。（三）税务档案管理1.建立税务档案管理制度，对税务登记证、纳税申报表、完税凭证、发票等税务资料进行整理、归档和保管。2.税务档案应按照国家档案管理规定进行保管，确保档案的安全和完整。3.税务档案的保管期限应符合国家规定，期满后按照规定程序进行销毁。八、财务内部控制制度（一）内部控制目标1.保证公司财务活动合法合规，防范财务风险。2.确保财务信息真实、准确、完整，提高财务透明度。3.提高资金使用效率，促进公司经济效益提升。4.加强财务内部控制，规范财务行为，防止财务舞弊。（二）内部控制原则1.全面性原则：涵盖公司财务活动的各个方面，不留死角。2.重要性原则：关注重要财务事项和关键风险点，重点控制。3.制衡性原则：确保各部门和各岗位之间相互制约、相互监督。4.适应性原则：根据公司发展战略和经营环境变化，及时调整内部控制制度。（三）内部控制措施1.建立健全财务管理制度和流程，明确各部门和各岗位的职责和权限。2.加强财务审批控制，严格执行审批程序，确保财务支出的合理性和合法性。3.实施财务内部审计，定期对财务活动进行审计监