房开公司销售财务制度

PAGE房开公司销售财务制度一、总则（一）制定目的本制度旨在规范房开公司销售财务活动，加强财务管理与监督，确保销售业务的顺利开展，保障公司资金安全，提高经济效益，维护公司合法权益，促进公司持续健康发展。（二）适用范围本制度适用于公司所有涉及销售业务的部门及人员，包括销售部、营销策划部、财务部等相关部门及其工作人员。（三）基本原则1.合法性原则：严格遵守国家法律法规及相关行业标准，确保公司销售财务活动合法合规。2.准确性原则：销售财务数据记录准确、完整，财务核算清晰、规范，为公司决策提供可靠依据。3.及时性原则：及时处理销售业务中的财务事项，确保资金及时回笼，财务信息及时反馈，避免延误影响公司运营。4.安全性原则：加强资金管理与风险防控，确保公司资金安全，防止出现资金损失和财务风险。5.效益性原则：通过合理的财务安排和成本控制，提高公司销售业务的经济效益，实现公司利润最大化。二、销售业务流程及财务处理（一）销售前期1.项目定价与预算营销策划部会同财务部等相关部门，根据项目成本、市场需求、竞争状况等因素，制定合理的销售价格体系和销售预算。销售预算应包括销售面积、销售额、销售进度、销售费用等详细内容，并提交公司管理层审批。2.销售合同签订销售部负责与客户签订销售合同，合同内容应明确房屋基本信息、价格、付款方式、交付时间、违约责任等条款。销售合同签订后，销售部应及时将合同副本提交财务部备案，财务部对合同中的财务条款进行审核，确保符合公司财务政策和相关法律法规要求。（二）销售收款1.收款方式及流程公司销售收款方式主要包括一次性付款、分期付款、银行按揭贷款等。对于一次性付款客户，销售部应在客户付款后及时开具收款收据，并通知财务部确认收款。财务部收到款项后，进行账务处理，确认销售收入。对于分期付款客户，销售部应按照合同约定的付款时间和金额，及时催收款项。客户每次付款后，销售部开具收款收据，财务部进行相应账务处理。对于银行按揭贷款客户，销售部协助客户办理贷款手续。银行审批通过后，贷款资金直接划入公司指定账户。财务部根据银行到账通知，确认销售收入，并与银行核对贷款金额、期限等信息。2.收款管理财务部应建立销售收款台账，详细记录每笔销售收款的客户名称、金额、收款时间、收款方式等信息，确保收款记录准确无误。加强对收款资金的监管，定期核对银行账户余额，确保资金及时足额到账。对于逾期未收款的客户，销售部应及时跟进催收，并向财务部反馈催收情况。财务部根据催收情况，采取相应的财务措施，如暂停后续服务、计提坏账准备等。（三）销售成本核算1.成本范围界定销售成本主要包括土地成本、开发成本、建筑安装工程费、配套设施费、开发间接费用等与销售房屋相关的成本支出。财务部应按照成本核算对象和成本项目，准确归集和分配销售成本，确保成本核算的准确性。2.成本核算方法采用制造成本法进行成本核算，将开发过程中发生的各项成本费用按照一定的方法分配计入开发产品成本。对于共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按照受益原则和配比原则，采用合理的分配方法，如占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法等进行分配。财务部应定期对销售成本进行核算和分析，及时发现成本变动情况，为成本控制提供依据。（四）销售费用管理1.费用范围及标准销售费用包括广告宣传费、销售代理费、营销策划费、销售人员薪酬及提成、办公费、差旅费等与销售业务相关的费用支出。公司应制定明确的销售费用预算和费用标准，严格控制销售费用支出。各项销售费用的支出应符合公司财务政策和相关规定，不得超支。2.费用审批与报销销售费用的报销应按照公司费用报销制度执行，由经办人填写费用报销单，注明费用明细、金额、用途等信息，并附上相关发票、合同等证明文件。销售费用报销需经部门负责人审核、财务负责人审批后，方可报销入账。对于重大销售费用支出，还需经公司管理层审批。财务部应加强对销售费用的审核监督，确保费用支出真实、合理、合规，防止出现虚报、冒领等违规行为。（五）销售税金及附加1.税金种类及计算销售业务涉及的税金及附加主要包括增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税等。财务部应按照国家税收法规的规定，准确计算和缴纳各项税金及附加。增值税应根据销售房屋的销售额和适用税率计算销项税额，并按照规定抵扣进项税额后缴纳。土地增值税应按照土地增值额和适用税率计算缴纳。2.税金申报与缴纳在规定的纳税申报期限内，财务部应及时办理税金申报手续，确保按时足额缴纳税金。财务部应建立税金台账，记录各项税金的计算、申报、缴纳情况，便于税务管理和财务核算。三、财务内部控制与监督（一）岗位设置与职责分工1.销售部职责负责销售业务的拓展与客户关系维护，签订销售合同，催收销售款项。及时向财务部提供销售合同、收款信息等相关资料，协助财务部进行财务核算和管理。2.营销策划部职责制定销售策略和营销方案，进行市场调研和分析，为销售定价和预算提供依据。负责销售活动的策划与执行，控制销售费用支出，确保营销活动的效果和效益。3.财务部职责负责销售财务核算，准确记录销售收入、成本、费用、税金等财务信息。加强销售资金管理，监控收款情况，确保资金安全。对销售业务进行财务分析和风险评估，为公司决策提供财务支持。建立健全销售财务内部控制制度，加强财务监督，防范财务风险。（二）授权审批制度1.销售合同审批销售合同签订前，需经销售部负责人、营销策划部负责人、财务部负责人审核，重大销售合同还需经公司管理层审批。审核内容包括合同条款的合法性、完整性、合理性，以及对公司财务状况和经营效益的影响等。2.销售收款审批销售收款的确认和账务处理需经财务部负责人审批。对于大额收款或异常收款情况，需及时向公司管理层报告。3.销售费用审批销售费用的报销按照公司费用报销制度执行，由部门负责人、财务负责人、公司管理层等进行分级审批，确保费用支出合理合规。（三）财务核对与盘点1.账账核对财务部应定期进行账账核对，包括总账与明细账、日记账的核对，确保财务数据的一致性。核对销售业务相关的应收账款、预收账款、销售收入、销售成本等科目，及时发现并纠正账务差错。2.账实核对定期对销售收款情况进行账实核对，确保银行存款日记账与银行对账单相符，应收账款明细账与客户实际欠款情况相符。对库存房屋进行实地盘点，核对库存房屋数量、面积与财务账上的记录是否一致，确保账实相符。3.财务盘点报告每次核对与盘点结束后，财务部应编制财务核对与盘点报告，详细记录核对与盘点情况、发现的问题及处理结果。财务核对与盘点报告应提交公司管理层审阅，对于发现的重大问题，应及时采取措施进行整改。（四）内部审计与监督1.内部审计机构职责公司设立内部审计机构，负责对销售财务活动进行定期或不定期的审计监督。内部审计机构应制定审计计划，明确审计范围、内容、方法和时间安排，对销售业务流程、财务核算、内部控制等进行全面审计。2.审计内容与重点审计销售合同的签订、执行情况，包括合同条款的履行、收款情况、违约责任等。审查销售财务核算的准确性和合规性，检查销售收入、成本、费用、税金等的计算和账务处理是否正确。评估销售内部控制制度的有效性，检查授权审批制度、岗位职责分工、财务核对与盘点等制度的执行情况。关注销售业务中的风险点，如收款风险、成本控制风险、税务风险等，提出风险防范建议。3.审计报告与整改内部审计机构完成审计工作后，应出具审计报告，详细说明审计情况、发现的问题及提出的审计建议。公司管理层应根据审计报告，督促相关部门对发现的问题进行整改，确保销售财务活动规范有序。四、财务报表与分析（一）财务报表编制1.报表种类及内容财务部应定期编制销售财务报表，包括销售收入明细表、销售成本明细表、销售费用明细表、销售利润表、应收账款明细表、预收账款明细表等。销售收入明细表应详细列示各项目、各月份的销售收入金额、销售面积、销售单价等信息。销售成本明细表应反映销售房屋的成本构成及各成本项目的金额。销售费用明细表应记录各项销售费用的支出情况。销售利润表应展示销售收入、销售成本、销售费用、税金及附加等项目，计算销售利润。应收账款明细表和预收账款明细表应分别列示应收账款和预收账款的客户明细、金额、账龄等信息。2.报表编制要求财务报表应按照国家财务会计准则和公司财务制度的规定编制，确保数据真实、准确、完整。报表编制过程中应遵循一致性原则和可比性原则，保证不同期间财务报表的口径一致，便于分析和比较。财务报表编制完成后，需经财务部负责人审核签字，确保报表质量。（二）财务分析1.分析指标与方法运用销售毛利率、销售净利率、销售回款率、应收账款周转率、存货周转率等指标对销售财务状况进行分析。采用比较分析法、比率分析法、趋势分析法等方法，对销售业务的盈利能力、资金回笼情况、资产运营效率等进行综合分析。2.分析内容与目的分析销售收入的构成及变动趋势，了解销售业务的市场份额和销售策略的执行效果。评估销售成本的控制情况，分析成本变动原因，寻找降低成本的途径。分析销售费用的合理性，判断费用支出是否与销售业绩相匹配，是否存在费用浪费现象。关注应收账款的回收情况，分析账龄结构和客户信用状况，加强应收账款管理，降低坏账风险。通过财务分析，为公司管理层提供决策支持，帮助制定合理的销售策略和财务政策，提高公司销售业务的经济效益。五、税务管理（一）税务政策遵循1.及时了解政策法规财务部应密切关注国家税收政策法规的变化，及时收集、整理和学习相关政策文件，确保公司销售业务的税务处理符合最新规定。定期参加税务培训和研讨会，加强与税务机关的沟通与交流，及时掌握税收政策动态和税务征管要求。2.依法纳税申报按照国家税收法规的规定，准确计算各项税金及附加，在规定的纳税申报期限内，及时办理纳税申报手续，足额缴纳税款。确保纳税申报资料的真实性、完整性和准确性，避免因申报错误或逾期申报而产生税务风险。（二）税务筹划与风险管理1.税务筹划原则在合法合规的前提下，进行合理的税务筹划，降低公司税负。税务筹划应遵循成本效益原则、风险可控原则和整体性原则，综合考虑公司的经营目标、财务状况和税务政策等因素